6.4.1-第一阶段模板

1、保利*项目定位阶段调度会目 录一 项目信息二 项目考核指标三 项目园区工作四 项目展示区工作一 项目信息1、项目区位及指标2、项目交通3、项目配套4、项目场地条件5、项目优劣势分析1、项目区位及指标（提供部门：营销部）项目区位说明：（对项目区位的描述）请插入区域地图（在地图上标明项目位置，并用文字描述项目所在区域及区位地址）净用地面积(亩)用地性质容积率计入容积率的总建筑面积（平方米）建筑密度绿地率1、项目区位及指标（提供部门：营销部）项目区位说明：项目位于成华区龙潭街道龙港路与华实路交叉口东南角。例净用地面积(亩)用地性质容积率计入容积率的总建筑面积（平方米）建筑密度绿地率138 亩商住（兼

2、容商业,兼容商业20%）3.0276638（其中兼容的商业建筑面积不大于55327）不大于22%不小于30%龙潭寺立交（提供部门：营销部）例2、项目交通项目交通分析：区位价值：道路交通（明确内部、外部交通关系）：（提供部门：营销部）请插入地块周边区域路网交通图（标明公交车站、地铁站等公共交通站点）2、项目交通项目交通分析区位价值：位于龙潭寺汽车博览、重工制造业总部产业园区内，居住价值尚待成熟；道路交通：区域周边：三环路、成金青快速通道、成华大道、龙港路、绕城高速等交通干线； 园区内部：航天、成宏、华实、华翰等网状交通，内部交通通达性好。公交情况：通向主城区（14、20、60、85、86、87、

3、112）；园区内部（1048、689、860等）公交站点地块位置例3、项目配套类型序号项目教育配套12345医疗配套67商业配套8资源配套910项目配套分析：(文字阐述)教育配套医疗配套资源配套（提供部门：营销部）请插入区域地图（标明2km半径内各市政配套与项目的位置关系）商业配套3、项目配套类型序号项目教育配套1西南财大天府学院2成都市龙潭小学3北大附小英语职业学院4成龙幼儿园5石室中学北湖校区医疗配套6成都汇博医院7成都第七人民医院商业配套8临街底商资源配套9龙潭总部经济城10龙潭裕都总部城项目配套分析：教育、医疗、资源配套相对成熟，商业配套匮乏14325教育配套医疗配套资源配套例4.1

4、项目场地条件-四至请插入项目区位图（内容的表述形式如下页的附例.如由于信息量太大，无法在 一页内对右表的内容进行完整表述时，可以分多页表述。）请对以下信息进行说明：1.标示出项目红线外现有道路交通情况（需配道路现状照片并辅以文字说明）；2.对项目周边的道路规划情况进行摸底，如有新增的道路、桥梁、下穿隧道建设及道路扩宽等情况，需进行说明。（提供部门：工程部）4.1 项目场地条件-四至华实路华盛路龙港路成康路双向四车道市政路双向六车道市政路双向两车道市政路双向两车道市政路项目四周道路均为已成型的市政道路，无其他新规划道路、下穿隧道、桥梁等例4.2 项目场地条件-地貌、标高、资源插入项目区位图（内容

5、的表述形式如下页的附例.如由于信息量太大，无法在 一页内对右表的内容进行完整表述时，可以分多页表述。）请对以下信息进行说明：对原地貌进行测量（建议10米10米方格网）对项目红线50米以内的道路，设施等标高、坐标等进行测量并在图上进行示意，需明确标示测量基准点对项目场地内的已有构筑物、河道、堤坝、名贵树种等场地资源进行摸排，明确相关测量数据（如河道的标高，已有构筑物与项目用地红线的关系，名贵树种的种类、树龄、数量等）4.标识规划道路的信息，如道路走向、开竣工日期等；5.需以图片及文字的形式进行说明。（提供部门：工程部）4.2 项目场地条件-地貌、标高、资源1、龙港路、华盛路标高为道路靠项目一侧路

6、沿石下边标高，华实路、成康路标高为道路中间标高；所有标高均为绝对标高2、上述道路标高仅以三点示意，详细标高请参考道路测量图；3、排洪渠标高为靠近南地块一侧毛石上表面标高，渠坝边与渠底高差约3米。4、场地内主要为小灌木及杂草，无名贵树种，不需要进行树木移植。5、消防站紧挨场地红线，土方开挖时需考虑基坑对消防站的影响，同时需协调进行夜间施工市政绿化带及高压走廊498.36502.52503.74501.32502.61499.51499.80499.37498.87498.56499.69503.02500.07499.73498.81498.47498.91消防站市政排洪渠排洪渠现貌绿化带现貌坐

7、标：X:23285.130 Y:30536.398标高：500.065坐标：X:203041.060 Y:30550.617标高：503.737坐标：X:23030.016 Y:30697.707标高：500.864例4.3 项目资源分析请插入项目规划图请对以下信息进行说明：1、结合场地现有资源进行优劣势分析，提出项目有利因素及与项目的融合建议；针对劣势，提出相关解决方案意见。请插入项目现有资源实景照片请插入项目现有资源实景照片请插入项目现有资源实景照片（提供部门：工程部）现状分析：优势：场地内高差很小，施工工艺上可减少成本，保证景观效果。水系部分可充分设计。劣势：现有市政道绿化带行道树太弱，

8、没有仪式感。景观策略：在控制成本的原则上面，利在相对平缓的地面上造景，营造出端庄大气的景观，并对原有的市政人行道进行统一打造。2112334.3 项目资源分析例4.4 项目场地条件-地质条件请插入项目原貌照片（内容的表述形式如下页的附例.如由于信息量太大，无法在 一页内对右表的内容进行完整表述时，可以分多页表述。）请对以下信息进行说明：1.对原地貌进行测量（建议10米10米方格网），需附测量结果cad附件；2.根据周边项目地勘情况或进行初勘，对项目地质条件进行初步判断；3.结合地质条件，对售楼部及主楼部分的基础形式进行建议。（提供部门：工程部）4.4 项目场地条件-地质条件1、根据周边已开发项

9、目地勘情况可知，场地上部为微膨胀土，中部为强风化岩，下部为中风化岩；2、建议售楼部区域采用管桩基础，住宅主楼部位采用人工挖孔桩，其余部位采用独立基础；3、原地貌具体标高请参考原地貌测量图（5米5米方格网）。例4.5 项目场地条件-雨污水井、市政请插入项目总图（用不同颜色的线条对项目红线外的市政给排水、雨污水管网进行标示）请对以下信息进行说明：摸排周边市政给排水、雨污水管网现状，明确管网走向、管径大小等信息；明确检查井的井盖标高及高程等信息。（提供部门：工程部）4.5 项目场地条件-雨污水井、市政道路绿化带灌溉水管管径：DN50市政给水水管管径：DN300说明： 污水井盖 雨水井盖 消防水管接头

10、各管道管径有待进一步摸排标高：500.92高程：3.25标高：502.39高程：3.74标高：502.75高程：3.25标高：502.56高程：2.93标高：500.41高程：3.37标高：499.34高程：3.00标高：499.32高程：3.15标高：502.45高程：3.25标高：500.52高程：4.25标高：499.26高程：4.26标高：499.33高程：4.91雨污水管 管径：DN300与市政水管接驳点管径：DN200例4.6 项目场地条件-电请插入项目总图（用不同颜色的线条对项目红线外的高压线、高压铁塔、电杆、变压器、电力浅沟等信息进行标示）请对以下信息进行说明：1.摸排周边市政

11、电网信息，明确高压线走向、电压强度、电线杆基座坐标及标高等信息。2.明确电力浅沟的走向等信息。明确高压线与项目用地红线的距离（可以最近距离进行示意）3.上述测量信息需在cad上成图，并在此处添加cad附件。4.需以实际照片进行示意。（提供部门：工程部）4.6 项目场地条件-电水泥电杆高压线变压器高压电铁塔110KV高压线10KV高压线注：1、高压线距离红线最近约20米 2、10KV水泥电杆均在项目用地 红线 外基座标高及坐标未测量 3、电力浅沟均在项目红线外的人行道电力浅沟例4.7 项目场地条件-气请插入项目总图（用不同颜色的线条对项目红线外的天然气管网进行示意）请对以下信息进行说明：1.明确

12、项目红线外天然气管道的走向及管径等基础信息；2.明确检查井的位置坐标、井盖标高及高程等信息（提供部门：工程部）4.7 项目场地条件-气市政天然气管道 管径：DN300检修口位置标高未勘察，管径及检修口高程需天然气公司明确。例4.8 项目场地条件-围挡、绿化带插入项目总图（用不同颜色的线条对项目已有围挡、绿化带进行示意）请对以下信息进行说明：1.明确项目已有围挡范围及与项目红线的关系；2.明确绿化带与项目用地的关系，并进行示意；3.需附现场实际照片进行示意。（提供部门：工程部）4.8 项目场地条件-围挡、绿化带市政绿化带围挡压红线消防站距离约10米1.8米砌体围墙用地红线例5、项目优劣势分析VS

13、劣势分析（通过项目信息，判断项目劣势）优势分析（通过项目信息，判断项目优势）（提供部门：工程部、营销部）5、项目优劣势分析VS劣势分析：环域上本案处于3环外，临近绕城交通上公交线路不足，缺乏地铁规划利好地块受高压线、消防站、加油站等不利因素影响。优势分析：保利品牌项目规模，138目区域旗舰项目周边相对成熟的生活配套规划亮点突出，区域唯一一条商业水街产品设计，功能性舒适性兼顾保利后期物管服务例二 项目考核指标与分析1、项目经济效益指标2、项目经济效益分析3、项目开发节点指标1、项目经济效益指标考核指标考核目标全投资税前成本利润率销售净利率税前利润率销售毛利率（不含费用）（提供部门：投资开发部）1

14、、项目经济效益指标考核指标考核目标全投资税前成本利润率20.0%销售净利率12.0%税前利润率4.34亿元销售毛利率（不含费用）27.5%例项目整体收益：项目总投资 亿元，销售收入 亿元，固定资产 亿元，税前利润 亿元，税前成本利润率 %，税后利润 亿元，税后成本利润率 %。科目立项当前差额=当前-立项偏差率=差额/立项说明销售收入固定资产总投资营业税及附加土增税税前利润税前成本利润率全投资IRR收回股东投资实现正现金流（提供部门：投资开发部）2.1 项目经济效益分析-项目收益情况2.1 项目经济效益分析-项目收益情况项目整体收益：项目总投资21.9亿元，销售收入27.5亿元，固定资产0.6亿

15、元，税前利润4.4亿元，税前成本利润率20.1%，税后利润3.3亿元，税后成本利润率15.1%。科目立项当前差额=当前-立项偏差率=差额/立项说明销售收入281246274832-6414-2.3%固定资产606263793185.2%总投资21691721930323861.1%营业税及附加1575015391-359-2.3%土增税26672482-185-6.9%税前利润5197444035-7938-15.3%按照20%税前成本利润率调低售价税前成本利润率24.0%20.1%-3.9%-16.2%全投资IRR34.5%28.4%-6.1%-17.8%收回股东投资2015年6月18个月2

16、015年8月20个月211.1%实现正现金流2015年11月23个月2015年12月24个月14.3%例面积指标：总建面 万平米，其中地上建面 万平米，地下建面 万平米，地下建面比为 %，机动车位数 个，车位平均面积为 。指标立项当前差额=当前-立项偏差率=差额/立项总建筑面积地上建筑面积计容可售住宅底商独立商业计容不可售配套用房不计容架空层地下建筑面积其中可售地下车库不可售地下室停车位地下停车总数地下车位个均面积（提供部门：投资开发部）2.2 项目经济效益分析-面积指标分析面积指标：总建面39.05万平米，其中地上建面28.44万平米，地下建面10.60万平米，地下建面比为37.3%，机动车

17、位数2719个，车位平均面积为39.0。指标立项当前差额=当前-立项偏差率=差额/立项总建筑面积38790739046325560.7%地上建筑面积28290528442215180.5%计容可售住宅256639256261-377-0.1%底商104004341-6059-58.3%独立商业960015823622364.8%计容不可售配套用房46667821245.6%不计容架空层58007318151826.2%地下建筑面积10500310604110381.0%其中可售地下车库8723287008-224-0.3%不可售地下室177711903312627.1%停车位地下停车总数272

18、62719-7-0.3%地下车位个均面积38.539.00.51.2%（提供部门：投资开发部）2.2 项目面积指标分析例项目面积指标变化原因分析（1）（2）（3）（4）（提供部门：技术部）项目建筑面积变化原因分析（细化）现设计中，增加了商业建筑面积、物管用房建筑面积，且需设置消防控制室，为满足整体容积率为3（与立项指标一致），需从住宅建筑面积中扣除，以平衡总体指标。例货量分析：当前项目总货量 亿元，比立项 亿元；货量变化的主要原因是：产品类型立项当前货量差额面积单价货量占比面积单价货量占比当前-立项住宅底商独立商业地下车位汇总2.3 项目经济效益分析-货量分析（提供部门：投资开发部）货量分析：

19、当前项目总货量27.48亿元，比立项少0.64亿元。货量变化的主要原因是：下调了普通住宅销售均价250元/平，货量少0.67亿元。产品类型立项当前货量差额面积单价货量占比面积单价货量占比当前-立项住宅256,6398,200210,44475%256,2617,950203,72874%-6,716底商10,40024,61525,6009%4,34124,37110,5804%-15,020独立商业9,60027,20826,1209%15,82326,22241,49115%15,371地下车位1908个100,00019,0827%1903个100,00019,0337%-49汇总278

20、,54710,097281,246100%278,3299,874274,832100%-6,4142.3 项目经济效益分析-货量分析例 2.4 项目经济效益分析-成本分析（1）成本总额、建面单方分析差异原因分析：1.2.（如该内容较多，PPT可分页）（提供部门：投资开发部、预算部）序号项目名称成本总额（万元） 建面单方（元/m2）立项目标目标-立项立项目标目标-立项1土地费2开发前期费3建安工程费3.1 住宅3.2 底商3.3 别墅3.4 独立商业3.5 车库4红线内配套5政府收费、物业维修基金6公建分摊7不可预见费8营销费用9管理费用10财务费用合计序号项目名称成本总额（万元） 建面单方（

21、元/m2）立项目标目标-立项立项目标目标-立项1 土地费 93,918 93,918 - 2,421 2,405 -16 2 开发前期费 2,478 2,441 -38 64 63 -1 3 建安工程费 75,656 77,429 1,773 1,950 1,983 33 3.1 住宅 50,090 50,416 325 1,952 1,967 16 3.2 底商 2,547 1,036 -1,511 2,449 2,386 -63 3.3 独立商业 2,813 4,714 1,901 2,931 2,979 49 3.4 车库 20,206 21,264 1,058 2,316 2,444

22、128 4 红线内配套 10,667 10,579 -88 275 271 -4 5 政府收费 9,329 9,391 61 241 241 - 6 物业维修基金 1,493 1,503 10 39 39 - 7 公建分摊 6,704 7,824 1,119 173 200 28 8 不可预见费 981 983 2 25 25 -0 9 营销费用 5,625 5,497 -128 145 141 -4 10 管理/财务费用 10,064 9,739 -325 259 249 -10 合计 216,917 219,303 2,386 5,592 5,616 25 3.成本总额、单方分析例1、开发

23、前期费减少37万元：主要是其他开发前期费前期预估偏高，按照实际情况调减。2、建安工程费增加1773万元： 2.1由于考虑外立面后期封窗，门窗面积系数增加0.12m2/m2,住宅单方造价增加31元/m2；约800万元2.2场地堆土约1.8m高，预计增加单方造价约14元/m2，约340万元。考虑管桩单方造价立项时偏低，参照德阳国际城管桩单方造价，预计增加620万元。3、红线内配套减少88万元：永电工程前期预估偏高，按照实际情况调减4、营销费用：由于销售价格下调，总体销售额下降0.28亿元，按原2%计算营销费用减少56万元。同时现在按2.2%计算营销费用增加557万元，合计增加营销费用501万元。5

24、、管理费用：现在按扣除地价直接投资1.5%计算增加537万元。另外扣除地价直接投资增加0.21亿元，按1.5%计算增加31万元。合计增加营销费用568万元。6、财务费用：按照股份公司对财务费用计算要求，同时考虑销售去化速度，财务费用增加0.19亿元。 总投资增加2386万元，主要原因是：例 （2）分业态单方成本分析说明：插入附件“立项成本”、“定位成本1.0版本” 业态对标项目 赠送率 实际建筑面积可售面积单方成本单方成本 住宅底商别墅独立商业（提供部门：预算部） (2)分业态单方成本分析 业态对标项目 赠送率 实际建筑面积可售面积单方成本单方成本 住宅外立面参考百合花园15%17712037

25、底商21%20932528别墅外立面参考叶语10%24222665独立商业外立面参考百合花园0 33193319例(3)土建成本业态 面积指标（m2） 单方成本（元/m2） 总额 （万元）基础土建结构 外墙 门窗公装小计 住宅 底商 别墅 独立商业 车库合计 （提供部门：预算部）说明：(3)土建成本业态面积指标（m2）单方成本（元/m2）总额（万元）基础土建结构外墙门窗公装小计 住宅256,261 - 1,215 146 219 90 1,671 42,809 底商4,341 - 1,215 751 178 - 2,144 931 独立商业15,823 - 1,758 720 283 - 2,

26、761 4,369 车库106,041 426 1,661 2,087 22,130 合计 123 1,278 115 181 60 1,836 70,239 例说明：车库费用含可售和不可售地下室，门窗费用含栏杆、防火门、入户门。(4)安装成本业态 面积指标（m2） 单方成本（元/m2） 总额 （万元）安装总包消防电梯其他小计 住宅 底商 别墅 独立商业 车库 人防增加合计 （提供部门：预算部）说明：(4)安装成本业态 面积指标（m2） 单方成本（元/m2） 总额 （万元）安装总包消防电梯其他小计 住宅 256,261 191 30 59 6 286 7,325 底商 4,341 176 50

27、 - 5 231 100 独立商业 15,823 162 45 - 207 328 车库 86,741 206 140 346 4,248 人防增加 19,300 304 304 579 合计 180 53 39 4 329 12,579 住宅 256,261 191 30 59 6 286 7,325 例说明：安装总包含甲供材料及供水设备，其他含发电机及光彩.(5)红线内配套成本（提供部门：预算部）科目 目标建面单方成本(元/m2 )总额（万元）备注 永水工程 永电工程 智能化工程 煤气工程 市政工程 园林绿化工程 电视及电信 标识系统工程合计 (5)红线内配套成本例科目 目标建面单方成本(

28、元/m2 )总额（万元）备注 永水工程 10 390 参照香槟光华 永电工程 100 3,905 参照香槟光华 智能化工程 21 834 参照香槟光华 煤气工程 33 1,301 商业预留50万 市政工程 22 865 按照景观面积120元/m2计算 园林绿化工程 65 2,522 景观面积单方造价350元/m2,河道上设置5座景观桥，参照心语一期景观桥单价，预计金额500万元，单方造价约69元/m2.小区围墙、铁艺栏杆、景观灯具及小品等参照德阳国际城翡丽湾A区单方造价，约46元/m2，园林景观单方约235元/m2 电视及电信 10 372 参照保利康桥 标识系统工程 2 78 参照翡丽湾A区

29、标识单方造价合计 271 10,579 (6)公建配套成本科目面积指标（m2） 单方成本（元/m2） 总额（万元）售楼部样板房物管房架空层小计 设计费 结构及粗装 外墙装饰 室内硬装 室内软装 空调 地暖合计 （提供部门：预算部）说明：(6)公建配套成本科目面积指标（m2）单方成本（元/m2）总额（万元）售楼部样板房物管房架空层小计设计费80056042150841结构及粗装795613001,3001,034外墙装饰7956200200159室内硬装12635450223318003,348423室内软装1263150020007001,325167空调50055055028地暖922000

30、00-合计922080604654250015002,0081,852例1、股东投资峰值为 年 月的 亿元，银行贷款 亿元。股东投资利息 亿元，银行贷款利息 亿元。预计 年 月收回股东投资， 年 月实现正现金流。2、全投资IRR %，自有资金IRR %。（提供部门：投资开发部）4.3 项目经济效益分析-现金流分析请插入股东投资与正现金流图请插入银行贷款与销售回笼图4.3 投资分析-现金流分析1、股东投资峰值为2014年7月的10.40亿元，银行贷款4.5亿元。股东投资利息0.58亿元，银行贷款利息0.28亿元。预计2015年8月收回股东投资，2015年12月实现正现金流。2、全投资IRR28.

31、4%，自有资金IRR34.1%。例3、项目开发节点指标考核指标加分节点扣分节点公司内控节点获取规划批复首批次建规证首批施工证国土证首批次开工首批次预售证首次开盘展示区开工展示区开放首批次竣工首批次交楼收回股东投资实现正现金流（提供部门：投资开发部、计划部）3、项目开发节点指标考核指标加分节点扣分节点公司内控节点获取规划批复2014-3-122014-6-122014-3-12首批次建规证2014-3-15首批施工证2014-4-4国土证首批次开工2014-3-11首批次预售证2014-4-30首次开盘2014-8-122014-12-122014-5-1展示区开工2013-12-28展示区开放

32、2014-4-20首批次竣工2016-8-31首批次交楼2016-10-31收回股东投资2015-2-122015-8-122015-8实现正现金流2015-8-122016-2-122015-12例三 项目园区工作1、营销定位2、方案设计3、生产组织58项目：容积率：产品：价格：整体去化率：建筑形态：项目：容积率：产品：价格：整体去化率：建筑形态：项目：容积率：产品：价格：整体去化率：建筑形态：1.1营销定位-区域市场概述区位地图项目一实景或效果图项目二实景或效果图项目三实景或效果图（提供部门：营销部）（1）区域项目介绍59项目：时代欣城容积率：4.0产品：66-97 二房-四房价格：650

33、0元/整体去化率：71%建筑形态：高层现代风格，外墙涂料项目：正成东区1号容积率：2.99产品：58-96 两房-三房价格：7200元/整体去化率：60%建筑形态：高层新古典，外墙涂料项目：金科天籁城容积率：3.0产品：65-105 两房-三房价格：7000-7900元/整体去化率：95%建筑形态：高层新古典，外墙涂料1.1营销定位-区域市场概述（1）区域项目介绍正成东区一号金科天籁城华西时代欣城例（提供部门：营销部）项目名称物业类型占地面积 （万）容积率绿化率面积区间（）梯户比项目一项目二项目三区域项目规划指标分析表结论分析：（请结合区域市场调查，研判市场主流认知、主力供应区间、梯户比）（2

34、）区域项目分析结论分析：该区域为首置首改主流认知区域，主力供应面积60-90 ，高层产品中2T6占市场主导。项目名称物业类型占地面积 （万）容积率绿化率面积区间（）梯户比金科天籁城住宅、洋房4.933.030.68%65-1081T2、2T5时代欣城住宅3.764.025%66-972T6正成东区1号住宅3.532.9930%58-962T6（2）区域项目分析区域项目规划指标分析表例（提供部门：营销部）结论分析：（请结合区域市场调查，明确区域项目主力产品和滞销产品的情况，如：产品价格、月均去化量、面积区间等）代表项目面积段推出套数销售套数销售均价(元/)剩余套数去化率项目一项目二项目三区域项目

35、销售分析表结论：主力产品销售均价6600-6800元/；满足功能性的的75-90三房去化较好，且整体总价控制在60万左右；110及以上产品受总价影响，客户接受度较低，去化速度较慢。代表项目面积段推出套数销售套数销售均价(元/)剩余套数去化率正成东区1号50-7025220172165180%70-9025017672447470%时代欣城50-7010610666320100%70-901108110864380100%90-11037237264690100%金科天籁城50-7022622668450100%70-906126106848299%90-1104324317190199%110

36、-13094908463495%150-170827015625%170-200427459250%例区域项目销售分析表项目名称目前供应存量潜在存量年去化量预计去清周期项目一项目二项目三项目四项目五合计区域项目货量分析表（提供部门：营销部）项目名称目前供应存量潜在存量年去化量预计去清周期金科天籁城0.1万方0万方8万方0.2年时代欣城0.05万方0万方7万方0.1年中国水电美立方1.96万方4.5万方8万方0.8年正成东区1号1.66万方2.1万方8万方0.8年香木林花园里1.15万方1万方5万方0.2年合计4.92万方7.6万方0.5-1年例区域项目货量分析表结论：除美立方、正成东区一号外，

37、区域主要项目去化接近清盘，呈现整体性断货结构；住宅产品断货同时，商业产品预计迎来集中供应。类别分项指标配置资源属性景观属性外部景观内部景观品牌属性品牌溢价产品素质单体素质户型设计通风采光建筑风格立面用材社区素质入口设计人车分流车位配备园林设计入户大堂噪音影响配套情况内部配套社区会所商业中心区域项目配置分析表-项目名称（提供部门：营销部）类别分项指标配置资源属性景观属性外部景观art-deco立面内部景观主题围合中庭品牌属性品牌溢价知名开发商产品素质单体素质户型设计实用小户型大赠送通风采光通风采光较好建筑风格art-deco立面用材砖和石材社区素质入口设计独立式入门设计，正对中庭花园人车分流人车

38、入口分流，车进出口分流车位配备1:1.09配置园林设计分主题式园林入户大堂精装大理石大堂噪音影响不临主干道，噪音环境较小配套情况内部配套社区会所小区社会会所商业中心3万平米集中商业区域项目配置分析表-金科天籁城例区域项目配置分析表-正成东区一号类别分项指标配置资源属性景观属性外部景观art-deco立面内部景观围合中庭品牌属性品牌溢价正成、本土小开发商产品素质单体素质户型设计60套二，70多套三，80多套三双卫，10%-15%左右的赠送通风采光通风采光较好建筑风格art-deco立面立面用材通体面砖，局部石材社区素质入口设计独立式入门设计，正对中庭花园人车分流人车入口分流车位配备1:1配置园林

39、设计分主题式欧式景观园林入户大堂/噪音影响不临主干道，噪音环境较小配套情况内部配套社区会所/商业中心20000平米独立商业体及地下商业，超市、风情商业街例区域项目配置分析表-美立方类别分项指标配置资源属性景观属性外部景观art-deco立面内部景观围合中庭品牌属性品牌溢价中水电、有一定品牌溢价产品素质单体素质户型设计59-65两房，79-88套三，89-96套四通风采光通风采光一般建筑风格art-deco立面用材通体面砖，局部石材社区素质入口设计独立式入门设计，正对中庭花园人车分流人车入口分流车位配备1:0.8配置园林设计中庭花园入户大堂/噪音影响4栋楼临三环路，噪音环境较大配套情况内部配套社

40、区会所/商业中心16000平米社区商业街及独立商业例（3）区域客群分析请插入客群分布图（标明核心客群，次要客群，偶得客群及其比例关系）请对以下信息进行说明：客群特征：（如年龄、喜好等）客群关注点：（如价格、环境、配套等）客群来源及比例关系：（提供部门：营销部）（3）区域客群分析请插入客群分布图（标明核心客群，次要客群，偶得客群及其比例关系）1、核心客户 占比 65主要以龙潭寺北湖板块地缘性客户及大城东方向客群为主主要来自龙潭寺区域内生意人、周边单位、学校、产业职工为主。看重小区环境、生活教育配套等，出于工作方便、改善居住品质等目的置业。2、重要客户 占比 25通过交通牵引的来自198、驷马桥、

41、二环万年场等区域的客群。通过项目形象、品牌、口碑等形成的外区域关注客户，由于价格挤压、想享受更成熟的城市配套等目的置业。3、偶得客户 占比 10项目品牌、市场形象口碑等吸纳的周边县市、二级城市区域客户通过高速干道吸附过来的达州、攀枝花、南充、遂宁、巴中等地二级城市客群，与区域有一定联系，有入住成都需求的周边区县客户。核心客户重要客户例客户特征：（如刚需、首改、再改、高端改善客群及客群敏感点）二次置业首次置业多次置业占比：占比：占比10%20%30%40%50%60%70%客户特征：年龄：职业：年收入：家庭情结构：客群敏感点：（提供部门：营销部）客户特征：电梯以首置首改客户为主，实用功能性的基础

42、注重舒适性关键词：首置，首改首置客户特征：年龄：在25-30岁，职业：大部分为上班族年收入：15万以上家庭情结构：单身，两口之家，首改客户特征：年龄：在30-40岁，职业：企业中高层干部年收入：25万以上家庭情结构：两口之家，三口之家二次置业首次置业多次置业32%左右56%左右12%左右10%20%30%40%50%60%70%例741.2 营销定位-项目定位、物业组合、案名建议目标客群： 项目定位： 物业组合： 项目案名：（提供部门：营销部）1.2 营销定位-项目定位、物业组合、案名建议目标客群：城东北25-35岁首置首改客户客群感性认知：对生活有追求、对人生有理想、对家庭负责任项目定位：城

43、东首席水岸美宅物业组合：高层电梯+独立商业街项目案名：保利林语溪例1.3 营销定位-总平建议强排建议（体块摆放示意）总平排布建议：1、就住宅与外部景观的关系（点式围合，大围合，列阵等）；2、与外部不利因素（如高压线、加气站等）的户型分布建议；3、商业如何摆放，住宅和商业的体块关系如何，商铺层数，住宅层数及梯户比；4、（提供部门：营销部）总平排布建议：1、整体布局采用大围合，以超宽楼间距和大中庭提升项目品质；2、注重打造地块临水渠的独立商业街区，外部临街划铺，临高压走廊不做商业，整体商业不高于2F，保证其可出售性；3、对地块排洪渠通过连廊对排洪渠两侧的地块进行连接。例1.3 营销定位-总平建议1

44、.4 营销定位-户型配比建议物业形态产品套型产权面积实得面积建面总计建面占比套数套数占比住宅商业商业类型商业体量建筑形态建面占比层数开间尺寸单位面积（提供部门：营销部）1.4 营销定位-户型配比建议物业形态产品套型产权面积实得面积建面总计建面占比套数套数占比住宅 2.5房（单卫）65-6975-85245359.61%11612.41% 3房（单卫）70-8090-953599614.1%40615.55% 3房（双卫）85-9595-10516042562.84%146061.26% 4房（双卫）100-105110-1203433413.45%50810.78%商业商业类型商业体量建筑形态

45、建面占比层数开间尺寸单位面积独立商业0.9万2层4.2m40-607.2%住宅底商1.1万1层4.2m40-60例1.5 营销定位-户型建议请对以下信息作出说明：户型描述及产品户型卖点要求，对于主要功能房间给出最小尺度建议。（提供部门：营销部）请插入参考户型图（优先基于公司已有的标准户型中选择）1.5 营销定位-户型建议69-90高层延续系统内部“花语系”中高端品质套用公司功能性三房产品。65参考春天花语产品。保证三房功能性。例1.5 营销定位-户型建议75参考春天花语热销75产品。保证三房功能性基础上配置景观阳台，客厅开间保证到3.6米。例1.5 营销定位-户型建议85参考花语系标准85左右

46、三房双卫产品。保证阳台、双卫等户型卖点。例1.5 营销定位-户型建议95以玫瑰花语超级三房为基础，打造横厅、入户花园、衣帽间、主卧套间等户型卖点，舒适型功能三房。例1.5 营销定位-户型建议105以春天花语四房产品为基础，通过可变四房、大横厅、入户花园、衣帽间、主卧套间等户型卖点，实现舒适型的可变四房差异化产品。例1.6 营销定位-立面建议立面参考项目名称：（提供部门：营销部）请插入参考项目立面效果图1.6 营销定位-立面建议住宅立面参考玫瑰花语例商业立面参考保利叶语例1.7 营销定位-商业建议请根据分布情况作以下分析：区域商业分析：（描述项目区域周边的商业分布以及商业服务能级情况，是否支撑项

47、目基础生活消费，对项目周边商业价值是否具有带动力）周边商业分析：（项目周边商业运营情况，对项目商业开发的利弊，项目的商业机会点是什么）（提供部门：营销部）请插入区域商业分布地图（标出3-5km半径内，城市商圈、区域商业中心及社区型商业中心位置）（1）区域环境分析1.7 营销定位-商业建议项目区域商业分析：龙潭寺版块是距离成都城区非常近的版块，已经成为北湖旅游区、龙潭总部经济城的良好的居住、生活配套基地，旧城改造比较成功，上古天地等商业综合体陆续启动，提升区域商业氛围，但目前由于商业配套的缺失，存在价值洼地。（1）区域环境分析例本案方圆3公里范围内有北湖国际城（4.4万）、上古天地（11万）和六

48、合广场（3万）三个商业综合体和维斯顿酒店。主要以集中商业街以及大型综合体商业为主，其余以住宅底商为主的餐饮、美发、服饰、便利店、药店、茶楼及网吧等，以满足日常生活所需为主要目的，商业呈散状布局，依住宅小区而分布，片区底商租金水平集中在40-80元/月/m2 。项目周边商业分析北湖国际城六合广场上古天地维斯顿酒店例（2）区域竞品分析请对竞品项目以下情况进行说明：项目名称：商业定位：如区域商业中心、社区商业中心、项目邻里商业等建筑体态：如建筑风格、形态、体量、层数等产品情况：如主力店、单铺面积等请插入项目商业立面效果图请插入项目商业布局图（提供部门：营销部）金科天籁城3万方的商业体量与整体20万方

49、相比，其商业为加强型的社区服务中心超市作为主力店吸引人流肯德基作为主力店吸引区域客户其他作为社区配套有足够的住户支撑（2）区域竞品分析电梯商业洋房例（2）区域竞品分析请对竞品项目以下情况进行说明：上古天地上古天地打造20万商业综合体，集居住、购物、休闲功能于一体，其中包括6大主题街区，顶级配套功能（水街景观、空中会所、天际公园），目前已协议确定有大型购物商超包括：华润万家、苏宁电器、H&M服装品牌、苏果超市等等。力求打造吃、喝、玩、乐等一站式生活。请插入项目商业立面效果图商业6大核心价值：上古新生活街区（美食/儿童城/女人街）上古曼波步行街（品牌零售/箱包鞋帽/运动服饰/家居生活）上古星悦广场

50、（茶道/书吧/咖啡）上古空中美食街（新概念中餐）上古国际乐汇（电影院/KTV）（提供部门：营销部）例区域竞品产品分析表（提供部门：营销部）项目名称商铺位置最小开间（m)最大开间（m)最小进深（m)最大进深（m)主力开间（m)主力进深（m)主力开间进深比最小建面（)最大建面（)主力建面（)项目一项目二项目三项目名称商铺位置最小开间（m)最大开间（m)最小进深（m)最大进深（m)主力开间（m)主力进深（m)主力开间进深比最小建面（)最大建面（)主力建面（)上古天地临主干道商铺3.9126.6194.0-4.213-141比3.5以内27.5162.671-75内街商铺3.77.94.811.24.

51、0-4.24.5-51比1.2以内22.7130.525-38次干道商铺3.986.215.25.4-84-4.21比2以内20.6150.340-52金科天籁城临主干道商铺3.814.25.816.314-1611-161比1以内49512.380-400竞品产品分析表开间3.7-12m，进深4.8-19m，开间进深比在1:3.5以内1F主力建面25-52，2F主力建面80-200例项目名称商铺位置最小开间（m)最大开间（m)最小进深（m)最大进深（m)主力开间（m)主力进深（m)主力开间进深比最小建面（)最大建面（)主力建面（)本项目本项目商业定位：（3）项目商业定位及产品建议（提供部门：

52、营销部）项目名称商铺位置最小开间（m)最大开间（m)最小进深（m)最大进深（m)主力开间（m)主力进深（m)主力开间进深比最小建面（)最大建面（)主力建面（)本项目内街商铺3.77.94.811.24.0-4.24.5-51比1.2以内22.7130.525-38本项目商业定位：都市亲水主题情景商业街（3）项目商业定位及产品建议例商业功能区划分请对以下信息进行说明：1、临商业带动力公建配套（如医院、学校、地铁站、公交站等）的商业布置2、内部重要节点（主入口、生活广场、临水等）的商业布置3、根据昭示性商业功能区划分划分原则：（提供部门：营销部）插入商铺平面图（标明人流动线：包括主入口，车行入口或

53、者地铁接驳站口等）商业功能区划分邻里商业功能区外向型商业功能区临学区商业价值最大的部分应规划为品牌餐饮、金融、娱乐等购买力及承租力更强的业态。水街部分，景观特色性强，建议设置特色主题餐饮、休闲功能业态，等适宜用户长时间停留的业态。地块西侧、东侧部分，昭示性及商业价值较弱，建议通过人性入口的设置提升其通达性及昭示性，同时以生活配套等目的性到达业态为主。原则：依据功能需求和商业口岸进行划分例商业业态组合功能区层数业态功能区一1F2F功能区二1F-2F（提供部门：营销部）请对商业业态组合建议进行说明：商业业态组合说明：注重安排主力店和品牌商家，以带动销售，并能提升商业形象；二层商铺 进入性相对较差，

54、不适于停留时间较短的业态；建议设置餐饮、中大型休闲娱乐业态1层会存在大量的商业灰空间，如外部街道、小广场等，可作为茶坊、咖啡店类业态的运营空间延展。功能区层数业态邻里商业功能区1F银行、服装服饰、影音店、书店、水果店、面包店、食杂店、药店、诊所、花店、干洗店、快餐店、宠物店、眼镜店等2F茶坊、咖啡、美容SPA、教育培训、棋牌室、按摩浴足、休闲健身馆等大面积业态外向型特色餐饮休闲街区1F-2F休闲餐饮类业态（为主）品牌火锅店、咖啡厅、茶坊、健身、美容美发、SPA会馆等例请对商业业态布局进行说明：（如主力店位置，面积区间及业态等）商业业态布局（提供部门：营销部）请插入商铺平面图（标明主力店位置及业

55、态规划）1.端头位置设置主力店，包括1个中型超市、品牌餐饮、咖啡、保健浴足、美容SPA等2.邻里商业主要布置在住宅底商处及北、西、东侧道路3.通过端头主力店设置，盘活整体人流动线商业业态布局主力店品牌餐饮、咖啡厅、茶坊、会所、健身、美容SPA等主力店主力店社区配套子禾田社区超市特色餐饮银行、服装服饰、书店、水果店、面包店、食杂店、药店、诊所、花店、干洗店、教育培训、棋牌室、茶坊、咖啡等邻里商业例（4）案例参考项目基本情况所属板块占地面积总建面容积率商业计容建面商业定位商业风格层数及层高请插入参考项目商业平面布局、效果图等案例名称：规划特点：（提供部门：营销部）案例一 蓝光COCO金沙项目基本情

56、况所属板块外金沙占地面积67亩总建面11万容积率2.6商业计容建面2万所属商圈外金沙商圈商业风格海派风情层高6米规划特点以开放式广场为中心以滨水独栋为亮点以内街聚拢人气（4）案例参考例案例二 中粮锦云项目基本情况位置成华区杉板桥路与滨河路交汇处占地91亩容积率3.0总建面25.5万平米绿化率30%建筑形态高层、小高层楼层高层28-40F，小高层11F梯户比2T62T8装修毛坯车位情况1817个物管中粮物业规划特点整体半围合布局高层与绝版小高层产品错落有致临河商业为亮点，内街商业聚拢人气（4）案例参考例2.1 方案设计-规划设计条件分析请对以下地方规范及政策进行解读说明：1、绿化率计算要求：覆土

57、厚度： m,比例 %,其他： ；2、是否执行7090规定： ；3、有无回建、配建房要求： ；4、能否平衡使用容积率： ；5、容积率计算规则: ；6、产权计算规则： ；7、环评要求： ；8、其他： 。编号用地性质地块面积规划建筑面积容积率限高建筑密度绿地率其他12合计 代征请插 入地块编号示意图2.1 方案设计-规划设计条件分析请对以下地方规范及政策进行解读说明：1、绿化率计算要求：覆土厚度：1.2m,比例30.38%,其他：无；2、是否执行7090规定：是；3、有无回建、配建房要求：无；4、能否平衡使用容积率：否；5、容积率计算规则:层高限制(住宅3.6米，商业6.1米)；阳台面积进深不大于1

58、.8米、挑廊外1.8米半面积，1.8米以内全面积计容等；6、产权计算规则： 地下室计入产权，地下车库有产权能销售；7、环评要求：沟渠方案需做行洪论证。编号用地性质地块面积规划建筑面积容积率限高建筑密度绿地率其他1住宅兼容商业92368.21384015.68 3.0无不大于22%不小于30%例2.2 方案设计-经济技术指标请插入经济技术指标计算表（如太大放不下，可链接表格）（提供部门：技术部）2.2 方案设计-经济技术指标例2.3 方案设计总图请插入总平图（包含展示区范围、楼层信息、垃圾房布置、物管房、出入口设置等信息）（提供部门：技术部）2.3 方案设计-总图27F垃圾用房垃圾用房32F32

59、F27F27F27F24F27F27F27F32F32F32F32F37F37F32F32F27F小区出入口展示区例请插入交通分析图（用指定色块标注人、车行出入口分布,标明车行、人行流线、城市道路等情况）交通流线分析（提供部门：技术部）例交通流线分析2.3 方案设计-户型请插入户型分布图（用不同色块区分不同面积段户型，并明确面积段及相应比例）（提供部门：技术部）2.3 方案设计-户型户型分布图例户型图请插入改造后户型图（底图为彩色单体标准层平面图；有拼接组合的单体，应体现拼接部分）表现内容：1、表现单体标准层平面，有拼接组合的单体，应体现拼接部分；2、户内布置家具、厨卫、风烟道、冰、洗、燃气热

60、水器，太阳能等设备；3、砼墙体为实体黑色；砌体、填充墙：白色不填充；4、客厅、餐厅标注主要布置家具的实墙长度；5、赠送空间填色，如产生风险应文字说明；6、空调室外机需表示。（提供部门：技术部）例例例请插入商业分布图（用不同色块区分不同类型商业，并明确面积段和相应比例）2.4 方案设计-商业（提供部门：技术部）2.4 方案设计-商业商业分布临北侧，东侧，西侧为两层独立商业及部分一层底商临马家堰两侧为两层独立院落式商业 例请插入地下室平面图（需反应车库轮廓在总图中的位置关系，反映设备房的大致布置范围，以及人防区域）2.5 方案设计-地下室请对以下情况进行说明：地下室停车效率： 层地下室，地下室总面