地籍管理课件

1、第四章 地籍管理地籍管理概述土地调查土地登记土地统计地籍档案管理本章复习题第一节 地籍管理概述一、地籍与地籍管理（一）地籍概述地籍的涵义地籍指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿册（含图）。中国辞海（1979年版本）：中国历代政府登记土地作为征收田赋根据之簿册。地籍的作用：为土地管理提供基础资料为维护土地产权权益等提供基础资料为改革与完善土地使用制度提供基础资料为编制国民经济发展计划等提供基础资料地籍的分类：依据地籍所起的作用不同，可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍依据地籍的特点和任务不同，分为初始地籍和日常地籍按城乡土地的不同特点，分为城镇地籍和农村地籍依据地

2、籍行政管理的层次不同，分为国家地籍和基层地籍禹贡九州山川图 将九州土地分为三等九级商朝众人协田卜骨宋朝的地券明朝的鱼鳞图总图分图清朝的地契民国时期的土地所有权状建国之后土地执照现行土地权属证书（二）地籍管理概述地籍管理的概念 地籍管理是国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查（含测量）、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。我国地籍管理的任务 为维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进土地的合理开发、利用、编制土地利用年度计划、土地利用总体规划，制定有关土地政策、法律等，提供、保管、更新有关土地自然、经济、法规方面的信息。二、

3、地籍管理的内容和原则（一）地籍管理的内容土地调查土地利用现状调查地籍调查土地条件调查土地分等定级土地登记土地统计地籍档案管理（二）地籍管理的原则按国家规定的统一制度进行 统一内容、统一政策、统一准则、统一规格保证地籍资料的可靠性和精确性保证地籍资料的连续性保证地籍资料的完整性土地调查：是指对土地的地类、位置、面积、分布等自然属性和土地权属等社会属性及其变化情况以及基本农田状况进行的调查、监测、统计、分析的活动。包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查调查内容：土地利用现状及变化情况土地权属及变化情况土地条件第二节 土地调查 目的： 全面查清土地资源和利用状况，掌握 真实准确的土地基础数据，

4、为科学规划、合理利用、有效保护土地资源、实施最严格的耕地保护制度、加强和改善宏观调控提供依据，促进经济社会全面协调可持续发展。全国土地调查土地变更调查土地专项调查土地调查成果一、全国土地调查 定义：是指国家根据国民经济和社会发展需要，对全国城乡各类土地进行的全面调查。（每10年1次）第一次全国土地调查：1984年-1997年第二次全国土地调查：2007年7月-2009年底第二次全国土地调查标志（一）土地调查的目的与任务目的：以县为单位，全面查清土地利用状况，掌握真实的土地基础数据，建立和完善土地调查、统计和登记制度，实现土地调查信息的社会化服务，满足经济社会发展及国土资源管理的需要。任务：农村

5、土地调查：逐地块实地调查农村每块土地的地类面积和权属，掌握各类用地的分布和利用状况以及国有土地使用权和集体土地所有权状况。 城镇土地调查：调查城市、建制镇内部每宗土地的地类、面积和权属，掌握每宗土地的位置和利用状况以及土地的所有权和使用权状况。基本农田调查：依据基本农田划定和调整资料，将基本农田地块落实至土地利用现状图上，掌握全国基本农田的数量、分布和利用状况。土地调查数据库及管理系统建设：建立国家、省、市（地）、县四级集影像、图形、地类、面积和权属于一体的土地调查数据库及管理系统。（二）土地利用现状分类土地利用现状分类及其含义（附录2）：1984年城镇土地分类及含义：1989年 全国土地利用

6、分类：2001年第二次全国土地调查土地分类（附录3） ： 2007年制定（共分12个一级类、57个二级类 。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。）农村土地调查：1：10000荒漠、沙漠、高寒等地区: 1:50000经济发达地区和大中城市城乡结合部：1：2000或1：5000城镇土地调查：1：500（三）土地调查的工作程序准备工作：方案制定、人员培训、资料收集、仪器设备准备、调查基础底图。外业调查：土地权属调查、土地利用调查、城镇地籍测量等基本农田上图数据库及管理系统建设：农村土地

7、调查数据库、城镇土地数据库及管理系统建设统计汇总成果整理：包括图件编制和报告编写检查验收：包括自检、预检和验收、核查确认等（四）农村土地调查 分权属调查和地类调查两部分 权属调查：对集体土地所有权以及公路、铁路、河流和国营农、林、牧、渔场和企事业单位等用地权属状况的调查。地类调查：是每块土地的地类、位置、范围等分布和利用状况的调查基本要求： 充分利用已有土地调查成果；外业调查时应实地逐图斑调查，权属界线应认定合法、位置准确、表示规范；图、数、实地三者一致。调查单元是宗地：被权属界址线封闭的土地为一宗地，包括集体土地所有权宗地和国有土地使用权宗地。同一所有者的集体土地被铁路、公路以及国有河流、沟

8、渠等线状地物分割时，应分别划分宗地。有争议土地且一时难以调处解决的，可将争议土地单独划宗，待争议调处后划入相关宗地或单独划宗。 土地权属调查以县级行政区为单位，采用乡（镇）、行政村、宗地三级编号，宗地号按从左到右、自上而下由“1”开始顺序编号。 土地权属调查 土地权属调查以宗地为单位，界址点按顺时针方向由“1”开始顺序编号已确权登记的、经复核存在错误或界线调整的，有关各方法定代表人或委托代理人应共同指界，重新签订土地权属界线协议书。未确权登记的，有关各方法定代表人或委托代理人应共同指界。有争议的界线应依法予以调处，签订土地权属界线协议书。违约缺席指界的，如一方违约缺席，以另一方所指界线确定；如

9、双方违约缺席，根据权源材料和实际使用状况确定界线；指界人认定界址后不签字的，按违约处理。已征收但未明确土地使用者的，按征收界线确定国有土地使用权界。 地类调查线状地物调查：包括河流、铁路、公路、管道、农村道路、林带、沟渠、田坎等图斑调查：单一地类地块以及被行政界线、土地权属界线或线状地物分割的单一地类地块为图斑。零星地物调查：零星地物是指耕地中小于最小上图图斑面积的非耕地，或非耕地中小于最小上图图斑面积的耕地。地物补测：补测实地相对DOM发生变化的部分 （五）城镇土地调查(城镇地籍调查）地籍调查：是国家采用科学方法，依照有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的位置、权属、界线、面

10、积和用途等基本情况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。 调查对象：城市、建制镇内部的每宗土地 1 地籍调查的单元和内容：一宗地一宗地是指被权属界址线所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。宗地划分特例：几个使用者共同使用一块地，并且相互之间界限难以划清，应按共同宗地处理当几个使用者共同使用一幢建筑物时，可按各自使用的建筑面积分摊宗地面积宗地内，几个建筑物分别属于不同的使用者，除建筑占地外，其他用地难以划分的，应视为一宗地对只有一个法人代表的特大宗地，有明显不同的用途且面积较大，可以利用地类界线或线状地物划分为若干宗地对大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地，如被公路、河流分割的应划分为若

11、干宗地宗地编号：行政区、街道、（街坊） 、宗地四级街坊界线第1街坊第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊城镇地籍调查规程规定：宗地号在地籍图上统一自西向东，自北向南，由1号开始顺序编号。若一宗地分散在几幅图上的称破宗。破宗的宗地号在有关图幅中的上、左边一幅图内编号，但应在其他几幅图的破宗地上注记该图幅号及其宗地号。街坊图 地籍调查的主要内容：包括权属调查和地籍测量权属调查:通过对土地权属及其权利所及的界线的调查，在现场标定土地权属界址点、线，绘制宗地草图，调查用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。 流程为：宗地权属状况调查界址调查绘制宗地草图填写地籍调查表地籍调查表样表地籍调查表样表（

12、续1）地籍调查表样表（续2）地籍调查表样表（续3）地籍测量:指在权属调查的基础上，借助仪器，以科学的方法，在一定区域内，测量宗地的权属界线、界址位置，形状等，计算面积，测绘地籍图和宗地图为土地登记提供依据。地籍控制测量测定界址点测绘地籍图制作宗地图面积量算宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图，它反映一宗地的基本情况。宗地图中包括： (1)图幅号、地籍号、坐落 (2)单位名称、宗地号、地类号和占地面积 ：单位名称、宗地号、地类号和占地面积标注在宗地图的中部。例如，某宗地的使用权属第六中学，宗地号为7，地类号为44(按城镇土地分类44

13、为教育单位)，占地面积1 1656。(3)界址点、点号、界址线和界址边长：界址点以直径08mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点，从宗地左上角沿顺时针方向以1开始顺序编号，连接各界址点形成界址线，两相邻界址点之间的距离即为界址边长。 (4)宗地内建筑物和构筑物 若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长。 (5)邻宗地宗地号及界址线 应在宗地图中画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号。 (6)相邻道路、街巷及名称 宗地图中应画出与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称。此外，宗地图中还应标出指北针方向，注明所选比例，还应有绘图员和审核员的签名以及宗

14、地图的绘制日期。宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为l：500或大于1：500，通常采用32开、16开、8开大小的图纸。宗地图的空间集合构成地籍图。地籍图的概念：地籍图是表示土地权属界线、面积和利用状况等地籍要素的地籍管理专业用图，是地籍调查的主要成果。 宗地图属于地籍图的一种，是在地籍图的基础上编制的，以一宗土地为单位绘制的宗地图。基本地籍图的侧重点是土地及其地上附着物的位置权属。宗地图侧重的是权属。 城镇地籍图农村地籍图2 地籍调查的分类按照调查的区域村庄地籍调查（1：1000或1:2000）城镇地籍调查（1:500或1:1000）按照时期与任务初始地籍调查变更地籍调查 初始地籍调查

15、 变更地籍调查维持其现势性、实效性基 础初始地籍调查与变更地籍调查是初始土地登记前的区域性普遍调查 在变更土地登记时利用初始地籍调查成果对变更宗地的调查3 地籍调查的技术依据城镇地籍调查规程城镇地籍变更调查技术规程地籍图图式土地管理法城市测量规范全国土地分类标准等4 地籍调查的工作程序准备工作：组织准备、宣传工作、试点工作、技术培训、资料收集、制定技术方案等权属调查：宗地权属状况调查、界址调查、绘制宗地草图、填写地籍调查表地籍测量：地籍控制测量、测定界址点、测绘地籍图、绘制宗地图、面积量算文字总结：地籍调查工作报告和技术报告检查验收成果资料的整理与归档权属、权源等材料准备街坊图地籍号制作工作底

16、图指界通知申请登记调查计划方案设计组织协调通告权属调查设备准备人员培训材料准备初始地籍调查流程图检查验收土地登记发证地籍测量控制测量界址地物测量绘宗地图绘制地籍图补填调查表面积量算工作总结设定界标现场指界填地籍调查表准备阶段（六）基本农田调查基本农田的概念 按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。目的与任务目的：通过基本农田调查，查清基本农田的位置、范围、地类、面积，掌握全国基本农田的数量及分布状况，为基本农田保护和管理提供基础资料。任务：以县级调查区域为单位，依据本地区土地利用总体规划，按照基本农田划定及补划、调整的相关资料，将基本农田保护片（

17、块）落实到标准分幅土地利用现状图上，计算统计县级基本农田面积，并逐级汇总出地（市）级、省级、和全国的基本农田面积。（六）基本农田调查基本要求坚持实事求是的原则，保证基本农田调查成果与所提供的基本农田划定、补划河调整资料一致。严格遵循第二次全国土地调查技术规程，保证基本农田上图范围与基本农田划定图件相符。基本农田划定、调整和补划等资料要与土地利用总体规划一致，并经基本农田划定部门审核确定后方可采用。程序 资料的收集与整理：土地利用总体规划资料、基本农田划定资料、基本农田补划、调整和涉及占用基本农田的建设用地资料等。调查上图：将基本农田保护片（块）落实到标准分幅土地利用现状图上，确定基本农田图斑，

18、并依据相关标准和规范，检查基本农田要素层的数据格式、属性结构、上图精度等时候符合要求基本农田认定：由基本农田规划、划定等相关部门共同检查基本农田片（块）的位置、界线、分布是否与基本农田划定及调整资料一致。图件编制与数据汇总：编制基本农田分布图，并进行面积统计和逐级汇总检查验收：由各地土地调查领导小组办公室组织相关人员，对最终形成的基本农田图件、数据成果进行检查验收（六）基本农田调查二、土地变更调查 定义：是指在全国土地调查的基础上，根据城乡土地利用现状及权属变化情况，随时进行城镇和村庄地籍变更调查和土地利用变更调查，并定期进行汇总统计。（一）土地变更调查的目的和内容调查的目的：保证全国土地调查

19、成果的现势性、科学性与准确性，为制定国民经济计划和土地利用总体规划、科学管理和合理利用土地提供可靠的资料。调查的基本内容行政和权属界线变化情况土地所有权和使用权变化情况地类变化情况基本农田位置、数量变化情况（二）土地变更调查的类型地籍变更调查土地利用变更调查（三）地籍变更调查定义：是指在完成初始地籍调查之后，为满足变更土地登记的要求，适应日常地籍工作的需要及保持地籍资料现势性而进行的土地及其附着物权属、位置、数量质量和土地利用现状的调查。工作程序：与地籍调查的工作程序相似内容：权属变更调查和地籍变更测量权属变更调查步骤：地籍变更申请发送变更地籍调查通知书宗地权属变更状况调查界址调查及地籍资料的

20、变更地籍变更调查的审核与资料入库地籍变更测量：在接受权属变更调查移交的资料后，测量变更后的土地权属界线、位置及宗地内部地物地类变化，并计算面积，绘制宗地图、修改地籍图，为变更土地登记或设定土地登记提供依据。（四）土地利用变更调查概念以全国土地调查和上一年度土地变更调查结果为基础，全面查清本年度本行政区域内土地利用状况变化情况，更新土地利用现状图和土地利用数据库，逐级汇总上报各类土地利用变化数据。（统一时点为12月31日）内容地类变化情况、土地权属变化情况和权属界变化情况等成果 外业变更调查记录表，薄膜工作底图，面积量算表，县、乡土地变更调查记录一览表，县、乡年内地类变化平衡表，县、乡土地变更调

21、查现状图，变更调查报告等工作程序准备工作阶段外业工作阶段内业工作阶段验收、归档阶段 三、 土地专项调查定义：指根据国土资源管理需要，在特定范围、特定时间内对特定对象进行的专门调查。内容土地条件调查耕地后备资源调查土地利用动态遥感监测和勘测定界（一）土地条件调查定义 土地条件调查是指对土地的自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价。1、 在自然条件方面，主要调查收集以下资料：土壤方面的资料 土壤类型、土壤质地、土层厚度、土层构造、土壤养分、土壤酸碱度、土壤侵蚀状况地形地貌方面的资料 地貌类型、绝对高度、相对高度、坡度水文方面的资料：地表水、地下水植被方面的资料：群

22、落、盖度、草层高度、产草量等气候方面的资料：温度、水分主要农作物生物学特性方面的资料自然资源方面的资料 煤炭、铁、铜、石等黑色金属、有色金属、建筑材料等的种类、位置、储量、品味等2、 对于土地的社会经济条件，主要调查收集以下资料：地理位置与交通运输条件土地资源、人口、劳动力情况土地利用的经济水平耕地（林地、牧草地）的投入产出水平（二）耕地后备资源调查定义： 是指在当前技术条件下，对能够通过开发、复垦措施改变成为耕地的未利用地的毁损废弃地以及通过对划定的待整理农用地和建设用地进行整理后能够增加的耕地部分所进行的调查。目的与任务：查清耕地后备资源的类型、数量、质量和分布；分析土地开发、复垦和整理的

23、可能性及其对生态环境产生的影响，提出整理开发的措施，为进一步开展土地开发、复垦和整理提供基础信息，同时为制定各级土地利用规划，土地开发、整理、复垦专项规划和项目评估提供依据。耕地后备资源分类依据土地的自然属性与地表形态、损毁废弃成因和类型、土地整理对象等进行分类，采用三级分类制，其中一级3类，二级9类，三级24类。见课本P89调查所需的基础资料：土地利用现状调查图件、相关资料和数据、最新土壤图及文字资料、气象资料、相应比例尺的最新地形图、航摄相片或相片平面图、土地利用总体规划图及相关资料，比例尺与土地利用现状调查比例尺相同，重点复垦和整理区采用1:2000-1:5000比例尺。工作步骤：准备工

24、作-外业调绘-内业成果整理-县级耕地后备资源成果图编制-检查验收主要成果：耕地后备资源类型、质量等级面积统计表、耕地后备资源调查数据库。四、土地调查成果 土地利用数据库、地籍数据库各类土地分类面积数据不同权属性质面积数据基本农田面积数据耕地坡度分级面积数据土地利用现状图地籍图宗地图基本农田分布图耕地坡度分级专题图土地调查工作报告技术报告成果分析报告其他专题报告数据成果图件成果文字成果数据库成果第三节 土地登记 一、土地登记的概念和法律依据（一）土地登记的概念土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效

25、管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。（二）土地登记的目的和意义维护了土地的社会主义公有制维护了土地权利人的合法权益维护了正常的土地市场秩序有效的保护了耕地为土地管理和经济社会发展提供了重要的基础信息（三）土地登记的历史沿革1、国外土地登记的历史沿革古埃及在公元前3000年至公元前2700年，国王每两年就派人清查全国的人口、土地等财富，以确定租税数额。德国地籍始建于1656年，19世纪初普遍开展。目前，德国各市、县都设有地籍局，具体负责土地登记的变更、地籍资料的维护等管理工作英国早在1862年就设置了政府土地登记局，统一管理英国城乡土地权属。1896年发布法令，规定土地买卖必须

26、登记。1925年完善土地登记法、地产管理法等法律，规定不论私地、公地的买卖，都必须到土地登记处过户、登记、换证，否则不受法律保护。美国在1785年5月20日，开始由国家测地总局举行测量事务。1849年，测地总局隶属内务部，正式颁布条例，规定凡土地登记、民间产业授受、遗产分割等均要依土地测量条例规定，个人产业一经确定，土地所有权受法律保护（三）土地登记的历史沿革2、我国土地登记的历史沿革公元前4000年至公元前2000年的皇帝、大禹时即有平水土、划九州、辨土质、制赋则的记载。秦始皇曾大规模清查地籍，公元前216年，宣布“令黔首自实田”即令贫民自报所占土地面积，自报耕地面积、土地产量及大小人丁。所

27、报内容由乡出人审查核实，并统一评定产量，计算每户应纳税额，最后登记入册，上报到县，经批准后，即按登记数征收。宋代采用量田元代，经理之法 明朝初期，令民自实田，汇为图籍。举行了大规模的土地丈量和人口普查（鱼鳞图和赋役黄册制度）清朝，进行了大量的地形测量和地图编绘工作。近代，辛亥革命后，1930年公布土地法，明确要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记。1949年，在内务部成立地政司，把土地清丈、登记、发证作为重要职能1950年颁布城市郊区土地改革条例，开始建立以土地清查、地权登记发证等为主要内容的低级管理体系1953年6月，通过了中华人民共和国土地改革法1982年5月，决定农业部下设土地管理局

28、，开始在某些县开展土地调查、土地登记、土地统计试点工作1986年6月25日，中华人民共和国土地管理法公布，明确了土地所有权和使用权的确认、登记、发证规定1986年8月1日，国家土地管理局成立，设立了地籍管理司，统一管理城乡地籍工作1989年，国家土地管理局颁布土地登记规则，新的土地登记制度开始构建1998年4月，组建国土资源部，内设地籍管理司，组织指导土地登记是其重要职能1998年8月29日，通过修订后的土地管理法，进一步明确国家建立土地调查制度和土地统计制度，依法登记的土地所有权和使用权受法律的保护2007年3月16日，十届全国人民代表大会第五次会议审议通过物权法，对不动产统一登记、更正登记

29、、异议登记、预告登记、登记赔偿、登记申请人自我举证、登记收费等进行了规定，对土地登记程序和管理方式提出了新的要求2007年12月，国土资源部颁布土地登记办法，并于2008年2月1日起施行。（四）土地登记的法律依据实体性法律依据：包含有土地权力规定性内容的法律、法规和规定。如中华人民共和国宪法第九条第十条对土地所有制、土地权属的有关规定物权法第四十七条、四十八条规定中华人民共和国民法通则对土地权属的规定中华人民共和国土地管理法对确认土地权属、开展土地登记、土地调查工作的规定中华人民共和国城市房地产管理法对房地产权属登记管理的规定中华人民共和国担保法规定了土地抵押的范围、抵押登记效力等土地管理法实

30、施条例除对土地管理法的有关规定作了具体化的规定外，还明确规定了土地证书式样由国家土地管理部门统一制定城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定（四）土地登记的法律依据程序性法律依据：包含有规定土地登记的程序性内容的法律、法规和规定。如土地登记规则土地权属争议处理暂行办法土地登记办法：共十章七十八条，包括总则，一般规定，土地总登记，初始登记，变更登记、注销登记、其他登记、土地权利保护、法律责任、附则。二、土地登记的特点、原则和类型（一）土地登记的特点统一性唯一性连续性强制性公开性公信力（二）土地登记的原则依法的原则土地登记义务人必须依法向土地登记机关申请，

31、提交有关的证明文件资料，并按照土地登记机关的要求到现场指界等土地登记机关必须依法对土地登记义务人的申请进行审查、确权和在土地登记簿上进行登记土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力申请的原则：书面审查的原则：形式审查；实质审查属地管辖的原则（三）土地登记的类型土地总登记：在一定时间内对辖区内全部土地或特定区域内的土地进行的全面登记。初始土地登记：土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。变更土地登记：因土地权利人发生改变或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。注销土地登记：因土地权利的消灭等而进行的登记。其他

32、登记：更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。 三 、土地登记的内容 土地登记的单元是一宗地，土地登记的内容是反映在土地登记簿上的土地登记对象的质和量方面的要素，包括：土地权属性质与来源土地权利主体土地权利客体土地权属性质：指附着在某宗土地上的权利是一种什么性质的权利。 我国的土地权属性质有： 国有土地所有权国有土地使用权集体土地使用权集体土地所有权他项权利： 土地使用权抵押权、地役权国有建设用地使用权国有农用地使用权集体建设用地使用权集体农用地使用权宅基地使用权土地权属来源：指土地所有权人或使用权人最初取得土地权利的方式。国有土地使用权的取得方式： 划拨、出让、入股、租赁等集体土地使用权的取

33、得方式： 农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得；宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得；“四荒地”通过招标、拍卖或协商取得。 只有权属来源合法，土地登记机构才能确定土地权属的性质和土地使用权类型，进而在土地登记簿上予以登记。土地权利主体：指土地权利人 村农民集体所有集体土地所有权人 乡（镇）农民集体所有 村内各农民集体所有国有土地使用权人：任何自然人、法人、其他组织集体土地使用权人：本集体内部的成员或单位，“四荒地”除外土地使用权抵押权人、地役权人：自然人、法人、其他组织 土地权利客体：指土地权利、义务所共同指向的对象，即权利人所拥有或使用的土地

34、，主要包括:土地位置：坐落和四至权属界址：权属界线，实地表现为界址点和界标物，地籍图上界址点符号及其编号和界址点连线，调查簿上是各界址点的坐标或相对位置的说明。面积：指一宗地权属界址线范围内的土地面积，分为独自使用面积、共有使用面积、共有使用权分摊面积。用途：土地的利用方式，按土地利用现状分类的二级类执行，土地用途必须符合有关规定，在城镇要符合城市规划，农村要与合理利用每寸土地切实保护耕地的基本国策一致使用条件：包括建筑占地、建筑限高、建筑容积率（宗地上的建筑总面积与宗地面积之比）、建筑密度（宗地上的建筑物占地面积与宗地面积之比）等，来源于三个方面，城镇规划已经限定、土地使用权有偿使用合同文本

35、中做出的规定、批准用地文件所规定。等级：指土地管理部门依法评定的土地等级。价格：登记时需要记载土地取得价格、交易地价、土地抵押金额。四、土地登记的程序 土地登记的基本程序：土地登记申请、地籍调查、土地权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。（一）土地登记申请 土地登记申请是指市、县人民政府发布要求土地权利人在何时、何地进行申请的通告，土地权利人按规定向土地登记机关提交土地登记申请书、申请人身份证明、土地权属状况及其他证明文件并请求予以注册登记，土地登记机关对申请者提交的证明文件逐项审查后登记装袋的行为。出让国有建设用地使用权初始登记土地登记申请书土地登记申请的受理和审查：对户主的资格审查对法人资

36、格的审查对代理人代理手续的审查对土地权源证件的审查对其他问题的审查收件：对土地登记申请人提交的文件资料审查无误后，土地登记机构在土地登记收件单上登记、编号、装袋入案。（二）地籍调查 土地登记机关或土地权利人委托有资质的专业技术单位对申请登记的土地采取实地调查、核实、定界、测量、成图等措施，查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地所有者、使用者和他项权利者的有关情况，为权属审核、注册登记和核发土地证书提供依据。 分为权属调查和地籍测量两部分（三） 土地权属审核定义：土地登记机关根据申请者提交的申请书、权属证明材料和地籍调查成果，对土地使用者、所有者和他项权利者申请登记的土地使用权、所有权

37、及他项权利进行确认的过程。内容：对土地登记申请人的审核：对宗地自然状况的审核：对宗地的范围、面积、用途等进行审核对土地权属状况的审核：包括审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限权属审核结束后，符合规定的，土地登记人员填写土地登记审批表 。出让国有建设用地使用权初始登记土地登记审批表（四）注册登记注册登记：土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作总称。一经注册登记，土地权利即产生法律效力。注册登记的内容包括，填写土地登记卡、土地登记卡续表、土地共有使用权登记卡与土地归户卡，组装土地登记簿。出让国有建设用地使用权初始登记土地登记簿（五）核发或更改土地

38、权利证书土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。目前我国的土地证书有：国有土地使用证集体土地所有证集体土地使用证土地他项权利证明书土地登记办法第十四条和第十六条规定，土地登记人员应根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书，对共有一宗地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。出让国有建设用地使用权初始登记土地权利证书五、土地总登记（一）定义：指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。需要进行土地总登记的主要有两种情况：一是从未进行过土地

39、登记的地区；二是原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律政策发生重大变化等，需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。（三）土地总登记的准备工作组织准备：由市、县人民政府成立土地登记领导小组，领导小组下设办事机构，负责土地总登记日常工作，办事机构可设在国土资源主管部门。行政准备研究制定工作计划划分登记区落实工作经费购买必要的仪器设备和办公用品准备宣传材料及登记过程中用到的通告、书、表、簿、卡、土地权利证书、公告等。技术准备：制定各项工作规定和细则、收集资料、宣传培训。（四）土地总登记通告在土地总登记申请之前，市县人民政府应发布土地登记通告。通告是政府让社会知晓进行土地总登记的一种行政措施。

40、通告的内容有：土地登记区的划分；土地登记期限；土地登记收件地点；土地登记申请人应当提交的有关文件材料；其他事项。方式有张贴，直接送达申请人，通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒介发布。（五）土地总登记申请土地总登记申请人土地总登记申请应提交的证明文件（六）土地总登记的公告土地总登记的权属审核结果必须公告。所谓公告，是国土资源行政主管部门将经权属审核认为符合登记要求的宗地向社会公众公布，并征询意见的行为。（七）土地总登记公告异议处理土地权利人和利害关系人在土地总登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县市国土资源行政主管部门申请复查。六、初始土地登记（一）定义是指土地总登记之外对设立

41、的土地权利进行的登记。（二）内容划拨国有建设用地使用权初始登记出让国有建设用地使用权初始登记划拨转为出让的国有建设用地使用权初始登记国家租赁国有建设用地使用权初始登记国家作价出资（入股）国有建设用地使用权初始登记国家授权经营国有建设用地使用权初始登记国有农用地使用权初始登记集体土地所有权初始登记集体建设用地使用权初始登记宅基地使用权初始登记集体农用地使用权初始登记土地使用权抵押权初始登记地役权初始登记（三）程序初始土地登记申请初始地籍调查权属审核注册登记换发或更改土地证书或核发他项权利证明七、变更土地登记特点：是以总登记或初始登记为基础登记的内容发生变化，包括土地权利人、地址、土地用途、土地面

42、积等发生变更的都应该进行变更登记土地变更登记具有日常性和个别性类型：因土地权利人发生改变导致的土地使用权变更登记姓名、名称、地址变更登记土地用途变更登记土地使用权抵押权、地役权变更登记 程序变更土地登记申请变更地籍调查变更土地登记审核注册登记核发证书八、注销土地登记指因土地权利的消灭而进行的登记。主要有以下几种情形： 有下列情形之一的可以直接办理注销登记依法收回的国有土地依法征收的农民集体土地因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭因自然灾害等原因造成土地权利消灭非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准已经登记的土地使用权抵押权、地役权终

43、止当事人未按照土地登记办法规定申请注销登记，逾期不办理的 九、其他土地登记更正登记异议登记注销异议登记预告登记注销预告登记查封、预查封登记注销查封、预查封登记十、国外土地登记制度及借鉴（一）契约登记制度起源于法国，英国、意大利、西班牙、比利时、美国及中国的香港地区采用这种制度特点采用登记对抗主义及登记公示主义以契约为生效要件采取形式审查主义登记无公信力登记无强制作用登记簿的编成采取人的编成主义土地权利以动态登记为主（二）托伦斯登记制度由罗伯特.理查.托伦斯首创，采用托伦斯登记制度的有澳大利亚、新西兰、爱尔兰、加拿大、菲律宾等特点初次登记不强制，但一经登记即进入强制状态采取实质审查主义登记有公信

44、力颁发权利凭证负有赔偿责任登记簿的编成采取人的编成主义（三）产权登记制度起源于德国，采用产权登记制度的有德国、瑞典、荷兰及第二次世界大战前的奥、匈等国特点采用形式主义立法采取实质审查主义登记有公信力不颁发权利凭证强制性登记登记簿的编成采取物的编成主义以静态登记为主（四）我国目前的土地登记制度改良的产权登记制度，既保留了产权登记制度的优点，又吸收了托伦斯登记制度的长处特点采用形式主义立法采取实质审查主义强制性登记登记有公信力颁发权利凭证登记簿的编成采取物的编成主义土地登记不仅登记土地权利的静态，而且登记土地权利的动态第四节 土地统计一、概念 土地统计是利用数字、图表及文字资料，对土地的数量、质量

45、、分布、权属和利用状况及其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。特点：数量性总体性时空性综合性实用性二、任务和内容（一）任务主要任务 维护社会主义土地所有制，充分合理利用土地和制定国民经济计划等，系统地收集、整理、保管和更新一切有关土地的自然、法律和经济方面的资料。具体任务将土地资源的数量、质量、分布、权属、利用状况及其动态变化信息，按国家统一规范要求，准确、及时、全面、系统地载入地籍簿册和地籍图不断更新、充实、修正原有的统计资料，保持土地统计资料的现势性建立土地统计信息库，逐步实施土地统计数据处理和传输的自动化进行土地统计分析、提供统计信息、开展统计咨询、实行统计监督（二

46、）内容土地调查总面积质量分布权属利用状况三、类型初始土地统计年度土地统计（日常土地统计）基层土地统计：乡镇国家土地统计：县级及以上四、土地统计表和土地统计图（一）土地统计表 1、土地统计表的涵义 土地统计表可以看成是填有土地统计指标的表格。 土地统计指标由两部分组成：指标名称和指标数值一个科学的土地统计指标应满足以下基本要求：统计指标要有科学的概念统计指标要有一个科学计算方法2、土地统计表（P117）（二）土地统计图各级行政界线土地使用单位的权属界线一级和二级地类界线及符号权属单位名称及编号权属单位面积和地类面积统计表比例尺图名、图廓、图例、指北针等五、土地统计分析（一）概念土地统计分析是对土

47、地数量结构、利用状况、权属状况的区域分布特征、动态变化规律及其内在联系与发展趋势进行分析研究。（二）土地统计分析的内容计算：计算各种分析指标，如绝对数、相对数、平均数等评价：如耕地是增加还是减少、增加的程度、原因等对动态变化进行分析对土地动态变化趋势进行分析撰写报告（三）土地统计分析的种类及方法体系种类 进度分析、专题分析、发展水平分析、综合分析、预测分析方法（略 P119） 综合指标分析法、动态数列分析法、统计指数分析法、相关分析法、平衡分析法（四）主要指标解释土地总量指标：绝对数 如：土地总面积土地相对指标：相对数土地结构相对指标：构成总体的部分数值/总体的全部数值 例：公路建设占用耕地占

48、全国非农建设占用耕地的17%土地比较相对指标：某类现象的数值/不同空间同类现象的数值 例：同是亚洲国家，新加坡的人口密度为4700人km2，日本则为290人km2，相比之下，新加坡的人口密度是日本的16.2倍土地强度相对指标：某一总体的指标数值/另一有联系的总体的指标数值例：国家人口密度为N人平方公里，或反映一个国家的经济实力的人均国民生产总值、人均主要产品产量，或反映某一现象普及程度的，如每百户居民拥有某商品的数量等 （四）主要指标解释土地相对指标：相对数土地比例相对指标：总体中某一部分的数值/总体中另一部分的数值 例：在全国非农建设占用耕地中，公路建设占用耕地4.1万公顷，独立工矿占用耕地

49、1.5万公顷，则以公路建设占用耕地为基数的比值为36.6%或0.37：1。土地动态相对指标：报告期水平/基期水平例：某市05年新增住宅面积11.5万平方米，06年新增12.3万平方米。则该市06年新增住宅面积是05年的的107。土地利用计划执行情况相对指标：实际完成数/计划完成数 例：2009年补充耕地总面积/2009年计划补充耕地面积土地平均指标：平均数（简单算术平均数、加权算术平均数等）动态数列：现象所属的时间现象发展的水平绝对数动态数列相对数动态数列平均数动态数列土地动态变化的水平分析指标发展水平指标：增加到、发展到、降低为增长量指标：报告期水平基期水平平均发展水平指标土地动态变化的速度

50、分析指标发展速度：报告期水平/基期水平增长速度：增长量/基期水平平均发展速度：各期环比发展速度的连乘积的多次方根平均增长速度：平均发展速度1土地统计综合指数分析第五节 地籍档案管理一、地籍档案管理的概念和任务（一）地籍档案管理的概念 地籍档案是指国家和地方各级土地管理部门及其事业单位在地籍工作中直接形成的，对国家、社会和土地管理工作有保存价值的，反映地籍工作和土地状况的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。地籍档案的特点：具有数量大、种类多、形式多样的特点具有成套性的特点具有动态性兼有文书档案和技术档案的特点地籍档案管理：以地籍档案为对象而进行的收集整理、分类编目、归档保管、提供利用等各项

51、活动的总称。（二）地籍档案管理的基本任务 贯彻地籍档案统一管理的原则，建立、健全地籍档案管理制度；逐步实现地籍档案管理的现代化；有效地保护和利用地籍档案，大力开发信息资源，更好地为社会主义建设和土地的科学管理服务。二、地籍档案的收集和整理指把分散在各部门机关单位或个人手上的，具有保存和利用价值的地籍管理业务资料，按一定制度和要求收集齐全，系统整理和交给档案室的工作。三、地籍档案的分类和编目 分类方法： 按专题分类 按地区分类 按时间分类 案卷目录 封面、序言、目次、简称与全称对照表、案卷目录表、备考表四、地籍档案的鉴定和统计五、地籍档案的保管和利用案例分析 登记错误某房地产权利人为张三，张三死

52、亡，公证机构出具了继承权公证书，证明该房屋由张三的两个儿子张甲、张乙法定继承，登记机构依据公证机构的公证文书办理了继承的转移登记，将房屋所有权人记载为张甲、张乙。张三的另一个儿子张丙知道后，向公证机构反映公证失实，要求纠正，公证机构撤销了公证书。张丙应该怎么办？案例分析 登记错误此时，张丙可以征得张甲、张乙的同意，重新办理公证，并一同前往登记机构将登记的权利人更正为张甲、张乙、张丙三人；如果张甲、张乙不同意，张丙也应当向人民法院提起请求确认房屋归属的民事诉讼，凭法院生效的判决书向登记机构申请更正登记。 （1）房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误，且登记簿记载的事项确有错误的，

53、在房地产权利人书面同意更正的情况下，可以共同申请更正登记。（2）如房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的，利害关系人可以直接申请更正登记。（3）房地产登记机构受理了更正申请后，对正在审核中的房地产转让、抵押等登记申请必须中止办理，同时暂缓受理新的相关登记申请，一旦更正登记程序完成后，登记机构才可恢复受理有关房地产登记。案例分析 登记赔偿年月日，新胜包装印刷（深圳）有限公司（以下简称新胜公司）向深圳市有色金属财务公司以下简称财务公司借款万元人民币，新胜公司以其价值为万元的国有土地使用权作为贷款抵押物。新胜

54、公司逾期不能偿还贷款，财务公司向深圳中院提起民事诉讼。新胜公司被深圳中院宣告破产。在破产程序中，财务公司对抵押物的优先受偿权未得到确认，后又因新胜公司的破产财产不足以清偿破产费用，深圳中院作出民事裁定，裁定终结新胜公司的破产程序，使财务公司的该项民事权益完全不能实现。财务公司遂提起行政诉讼及行政赔偿诉讼，要求规划国土局赔偿其损失。 案例分析 登记赔偿法院经审理认为，规划国土局在新胜公司申请不符合法定要件，且未经法定公告程序的情况下，为新胜公司颁发了房地产证的行为不合法，建立在不合法的具体行政行为基础上的抵押登记行为亦不合法，而且房地产证涉及的土地在此之前已设立了抵押权，属重复抵押。为此，深圳中

55、院判决，撤销深圳市规划国土局颁发的房地产证，撤销深圳市规划国土局的抵押登记行为，新胜公司现已破产终结，原告对其民事权利已经穷尽了实现的途径且仍不能得以实现。因此，被告违法的核准登记和无效抵押登记行为给原告造成了直接的经济损失。规划国土局应对财务公司万元人民币贷款本金的直接损失予以赔偿。案例 黄某诉讼开发商无法办理土地证纠纷案原告：黄某被告：某开发商事件回放黄某于2003年3月25日签订商品房买卖合同一份，约定购买某开发商商品房一套，总价493252元。黄某于2003年3月26日和2003年6月23日分两次交清全部房款。由于该房屋是一楼，开发商将门前绿地用栅栏围住，以总价款57984元单独卖给黄某。黄某在得知“小花园”无法办理土地证之后要求开发商退还该款及利息2783元，遭开发商拒绝，无奈黄某诉至法院。法院应该怎样审理？案例 黄某诉讼开发商无法办理土地证纠纷案一、“小花园”所占用的土地的使用权归该小区全体业主共有，开发商因其没有处分权，该买卖“小花园”的协议无效。我国物业管理条例第二十七条规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。当开发商把自己所开发的商品房卖出之后，就不再享有该小区范围内的任何权利了。假如开发商自己还保留部分房源供自己使用，或者还有部分尾房尚未售出，那也只能以业主的身份享有其与其