北京加快推进城乡一体化建设成为房地产业发展新契机

1、北京加快推进城乡一体化建设成为房地产业发展新契机(2009-06-18 14:55:52) 在我国，农村与城市土地制度仍然维持着二元性，农民对土地的权利一直处于相对弱势。对于流转农村集体土地承包经营权和使用权，发展适度规模经营，在党的十七届三中全会上赋予了更多、更新的内容。会议通过了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定，指出要加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。目前包括北京等一些地方已经进行了多种形式的探索，建立了土地流转新模式。 北京城乡一体化建设加速，推进各区县产

2、业升级 北京正在加快推进城乡一体化进程。加快北京城乡接合部的改造，推进北京市城乡经济社会发展一体化建设是北京市今年的重要任务，北京各区县城乡一体化建设出现了新的动向。2009年，大兴区将围绕地铁大兴线建设，重点发展商务服务、总部经济、现代物流、金融服务及技术服务等生产性服务业，全力打造地铁大兴线生产性服务业产业带。大兴区将打造“一带”、“五区”、“多板块”的产业格局。海淀启动了北坞村城乡一体化试点改革，根据改革方案，将综合考虑北坞村土地利用指标和建设资金平衡，腾退农民宅基地，实现农民“上楼”，这些住房有望在国庆前全部建成。顺义区将继续做好临空经济区和顺义新城建设，突出生产性服务业、文化创意产业

3、和高端制造业等三大主导产业，促进临空主导产业加速集聚，加快推进城乡一体化。 城乡规划的统筹发展、产业结构的优化升级，首先带来的是公共资源向农村倾斜、基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖，这些都为城乡一体化建设吸引社会资金奠定了良好基础。 北京探索“村企”联合开发的新模式，创造房地产企业发展新契机 北京城乡一体化吸引了不少房地产企业参与，目前多家房地产企业已经介入城乡一体化的实际操作中，并且工作已经初见成效。2006年11月，裕发集团和平谷区大兴庄镇政府签订协议书，合作开发白各庄新村建设项目。北京裕发房地产开发公司与白各庄村合作成立了北京嘉瑞置业有限公司。由裕发房地产公司筹措资金，策划及实施项

4、目入股，村以土地价值入股，共同合作开发。裕发集团占90%股份，白各庄村占10%的股份。协议约定补偿村民居住面积7.5万平方米，公建配套5.5万平方米。目前五栋村民回迁楼正在建设中，预计今年年底前第一批农民将搬入新楼房。节约出的土地一期用于开发占地面积500亩的沿洳河低密度高档住宅区，预计2010年完工；二期计划开发占地面积1000亩的以高档住宅、商务会所、休闲娱乐为主的洳河新区，预计2015年完工。全部工程建成后，一个具有欧式风情与水滨特色的现代化社区将成为平谷西大门的一项亮点工程，白各庄村也可实现由农村转变为城市的跨越式发展。 高档社区的建成可以拉动地区经济的快速增长，解决村民的就业问题，同

5、时利用房地产开发所获得的收益进行农民住宅的改造，将节约出的土地进行集体经营，所获得的收益用于村民医疗、养老等各项社会保障，从而使农民转变为居民。平谷区在城乡一体化建设中本着多方共赢的操作思路，探索出了“房地产企业+村民集体组织”联合开发的新模式，有望成为农村集体土地流转、开发的范本，同时也为房地产企业的发展创造了新的发展契机。 3月，国土资源部出台了国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见。意见强调，加快农村土地确权登记，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。城乡统一的建设用地市场的建立，使得房地产企业参与城乡一体化更加有章可循。 在城乡一体化的实际

6、操作中，政策的细则仍有待完善 城乡一体化的核心是城乡居民的地位一体化、机会一体化、保障一体化。但由于体制和机制的问题，房地产开发企业介入城乡一体化建议目前仍处于摸着石头过河的阶段，在实际操作中，尚有许多法规及政策细则有待完善。 对于房地产企业而言，影响最直接的就是不对称的城乡土地制度。城乡土地的不对称性，使农村无法与城市平等地分享由发展机遇带来的资源收益。一是农民土地包括宅基地的使用权收益和附着物所有权收益很难流动，很大程度上限制了农民的流动。应当尝试对公共利益和私人利益的边界进行界定，对征用土地用途进行严格限定，缩小国家强制性征地范围，以使其更符合现代市场经济的需要。二是缺乏对农村强制征地的

7、严格限制，而且对失地农民的补偿标准偏低。现行的补偿标准配合广为施用的征地权利，而且征地后的土地增值收益大都流向了城市，已经导致社会的不满和政府对征地权的滥用。三是农村土地承包法虽然为承包农民提供了交易土地的自由，但没有提供以承包权进行抵押的法律基础。四是与城市居民拥有的处分其房屋的权利相比，物权法草案对农民在处理房屋及其房屋下面的宅基地方面的权利限制的过于严格。另外，城乡割裂的社会保障和福利制度以及城乡有别的户籍管理制度，都影响城乡一体化的进程。 我国城乡分割不仅历史长，涉及面广，而且还通过国家立法机构和政府出台了一系列城乡有别的相关政策，这样，就通过法律法规固化了城乡有别的体制，这也是造成我国城乡之间不能协调发展的根本原因。要减少城乡差距，关键在于要从根本上解决长期以来形成城乡之间不公平的制度因素，从根本上缩小和消除城乡差距。通过相关程序，对影响城乡协调发展，有违社会公平的法律法规进行废除、修订或完善。同时根据推进城乡协调发展的实际需要，从构建城乡统一的发展环境出发，探索制定相关的法律法规，通过这些法律法规来规范推进我国城乡协调发展。 城乡一体化，是一项重大而深刻的社会变革。不仅是思想观念的更新，也是政策措施的变化；不仅是发展思路和增长方式的转变，也是产业布局和利益关系的调整；不仅是体制和机制的创新，也