房地产项目工作流程1347269219

1、房地产项目业务流程根据房地产项日的自身特点并结合公司实际情况，按照项日开展 的先后顺序房地产项日的业务流程分为三个阶段七个模块，即：项目调研阶段（可行性研究模块）前期准备阶段（项目形 成模块、设计形成模块）组织运行阶段（施工组织模块、公司 组建模块、施工管理模块、营销及服务模块）。各阶段中相应模块的具体流程和重点内容如下：项目调研阶段可行性研究模块工作内容涉及的文件或合同一、企业管理部根据公司的发展战略和决策层的意图确定合适的投资地域，规划初步的物业类型（住宅、商业、工业）并估算投资数量级投资建议书二、企业管理部负责组建项日调研小组并开展可行性评估调研调研提纲或方案1、调研人员涵盖技术经济、财

2、务成本和工程建设等方面2、确定调研范围和方向，包括目标市场本身、和日标市场联系密切的相关市场、具有经济技术可比性的对照市场3、科学调配调研人员，注意各个专业力 量的合理比例并确定牵头负责人、各 调研方向责任人、报告执笔人三、可行性评估调研必须涉及但不限于下列事项：1、目标市场的概况介绍，包括地理位置、历史沿革、区域内经济排名、支柱行业和份额比例、人口结构和国民收入、自然资源和交通情况、气候特产和风俗2、项目技术分析开发项目的座落区域、交通环境、人口 密度、主要厂矿、居民区、学校和商业 设施情况，市场繁荣和活跃程度开发项目的技术指标介绍，包括物业类 型、占地面积、建筑面积、容积率、土地 取得途径

3、、四至范围、建筑控制线情况、 相邻建筑物情况、区域内目前建筑物情况 描述（毛地、净地）宏观环境分析，包括当地政府对房地产 行业的扶持力度、行业进入门槛、优惠 政策情况，国家对房地产行业的政策及走向估计市场环境分析，包括当地房地产行业的 发展成熟度、目前房地产开发量和未来 开发量及销售量的估计，房地产在当地 产业中所占比重和经济贡献度，发展房 地产业的有利及不利因素，当地主要房 地产企业开发和销售情况的现状和前景 分析、对本项目的正面及负面影响分析市场购买力分析，包括有效购买群的数 量估算和地区分布、年龄分布、职业分 布，对房产的消费偏好、购买能力的估 算、对价格的敏感程度、对价格接受程 度的变

4、化区间，销售周期和前景预测、 潜在或替代购买力的可能性分析3、项目初步规划方案分析，包括规划物业 类型、不同物业形态的比例和面积占比、 绿化率、辅助设施配比、不同物业在区 域内的位置情况、主打物业的特点和市 场接受程度4、项目建设成本分析，包括土地成本、设 计规费、政府审批部门的收费、土建成 本、配套设施成本、管理费用、财务费用、不可预见费和应交税金等各项目的开支预测和变动范围5、项目经济效益分析，包括总投资成本（固定成本和可变成本分列）、总收入和 利润等项目的数额预测及发生时间，估 算自有资金投入和借贷资金的数量及成 本，编制成本明细表、预计收入明 细表和现金流量表四、形成项目可行性报告可行

5、性评估报告1、综合分析评价项目的经济技术指标情况、 投资环境情况、销售前景预测情况、政 策风险、相关人际关系以及对项目有重要 影响的潜在因素2、各调研方向责任人做出各自领域内的投资结论，调研牵头人组织专题会议，通过 充分讨论和科学分析最终做出对整个项目 的投资建议，明确投资可能性、运作风险 点及其防范建议3、组织专人撰写可行性研究报告并附 上必要的调研依据文件报决策层审议4、继续收集整理相关信息资料做补充，供决策层参考前期准备阶段可行性研究报告被决策层批准实施后即进入前期准备阶段，其 中项目形成模块和设计形成模块中的工作内容根据具体情况可以交 替进行，以提高工作效率、节约工作成本项目形成模块一

6、、组建项目前期运作小组，由其出面联络 沟通当地土地、规划、招商、建设、税 务等政府部门，了解相关政策规定，进 行项目前期谈判并获取拟开发土地的技 术限制指标，领取土地挂牌投标文件二、研究竞标土地的技术限制指标并编制投 标方案，确定投标价格和竞标策略规划要点地价及前期费用表三、了解和掌握现实及潜在竞标对手的情况，包括实力分析、股东背景、开发历史、人脉关系和特殊能力等，以调整优化 竞标策略四、确定竞标班子，在规定时间参加土地挂牌投标，确保以最优价格取得目标土地五、获得目标土地后，按照规定办理土地使用权的转让手续，和相关政府部门签订转让合同，确保排除可能的法律风险，土地出让合同办理土地使用权证六、继

7、续优化调整项目的投资计划，制定项 日进度表，并对项目公司的组建提出初 步设想意见项目开发进度表设计形成模块一、前期运作小组负责向规划主管部门报送项目批准文件二、获得同意规划的批文后尽快索取项目规划红线、市政配套情况、规划条件等技术指标三、到规划部门核实有关设计技术指标的准 确性，并通过现场勘察和钻探等方式进 步对照，确保数据真实可靠四、根据规划限制指标进行项目初步设计规 划，选择设计单位并充分联络沟通，确 保体现设计意图；概念规划设计合同 方案设计任务书五、将初步设计规划报主管部门批准；规划设计许可证六、初步规划方案批准后立即进行编制扩初设计方案，将审批意见及时反馈给设计单位并进行优化设计刑艮

8、批方案及建筑扩充设计合同七、扩初设计方案批准后立即进行施工图纸的设计并报批委托施工图设计合同组织运行阶段施工组织模块一、向主管部门提出开工申请，同时组建项日公司二、落实煤气、自来水、供电等市政配套情 况，到开发办办理同意开发的手续三、进行工程招投标，经主管部门同意后编与并发放招标文件，组织招标评审活动，将中标设计方案修改优化后报主管部门批准四、与中标施工单位签订施工合同建筑施工合同五、对开发现场进行“三通一平”整理以符合开工条件六、选择并确定监理单位七、申请办理施工许可证施工许可证八、通知施工队进场施工公司组建模块一、前期运作小组负责组建项目公司，设计部门机构、招聘工作人员用工合同二、制定公司

9、的规章制度，包括行政、人事、财务和工程管理等方面三、与总公司对口部门建立信息上报和交流制度，定期汇报公司经营情况四、根据总公司考核指标制定工作计划和工程进度表并贯彻执行五、在开发项目所在地物色办公场地，进行必要的物资采购，建立和完善后勤保障体系六、指定专人负责与规划、建设、国土、税务 等主管部门的日常联系，更多了解当地 情况，保持和外部顺畅高效的沟通七、合理估算公司日常经营费用和开支，严 格执行费用预算和审批制度，力求勤俭 节约八、对项目前期的所有资料文件进行分类整 理，建立严格的档案资料保管制度九、开展销售对象的调查，初步确定销售策略和营销方案销售合同施工管理模块一、组建工程管理部，制定和完善工程 质量控制、现场管理、进度管理、 材料采购以及信息上报等工作流程 的制度二、监督施工队的施工活动，掌握工程质量和进展情况三、协调监理单位的日常工作，强化对施工的现场管理四、按照工程预算的标准控制成本，严格执行现场签证签证单五、执行工程款的支付，控制支付数额和节奏六、选择施工所需各类材料及设备的供应单位，在质量和口价格之间寻求最佳平衡材料采购合同七、组织工程验收的各项工作营销及服务模块一、组建营销管理团队，选择合适的营销代理机构并签订委托协议委托销售合同二、联系房屋交易部门，熟悉和掌握相关政策、办理流程，领取必要