唐山海港经济开发区美雅嘉苑小区前期物业服务项目

1、唐山海港经济开发区美雅嘉苑小区前期物业服务项目招 标 文 件项目编号：TSLC-2019-044 招 标 人：唐山海港万隆房地产开发有限公司（盖章）招标代理机构：唐山领创工程项目管理有限公司（盖章）编制时间：2019年9月目 录第一篇 招标公告1第二篇 投标人须知3第三篇 物业服务标准11第四篇 投标文件格式16第五篇 合同条款29第六篇 评标办法50第七篇 总平面图（自行下载）54第八篇 补遗书（待发）55注：本招标文件共56页，投标人在领取时应认真查阅，如有缺、损等情况，请于领取招标文件之日起三日内以书面形式报告招标代理机构，否则由此造成的一切后果自负。 第一篇 招标公告唐山海港经济开发区

2、美雅嘉苑小区前期物业服务项目招标公告 唐物招备2019第033号一、招标人名称：唐山海港万隆房地产开发有限公司二、招标项目名称：唐山海港经济开发区美雅嘉苑小区前期物业服务项目三、招标形式：公开招标 四、项目概况：根据建设工程规划许可证，本项目位于海港开发区兴业大街以南，和谐路以东。总占地面积：23681.75平米，总建筑面积：76783.47平米。其中101#楼建筑面积8751.22平米，包括住宅、商业、地下储藏室；102#楼建筑面积8836.65平米，包括住宅、商业、地下储藏室；103#楼建筑面积9940.14平米，包括住宅、商业、卫生站、地下储藏室；104#楼建筑面积10999.98平米，

3、包括住宅、商业、地下储藏室；105#楼建筑面积8739.15平米，包括住宅、商业、治安联防站、居委会、公共卫生间、屋顶水箱间、地下储藏室；106A#楼建筑面积10792.87平米，包括住宅、商业、地下储藏室；201#楼建筑面积889.78平米；202#楼建筑面积852.64平米；203#楼建筑面积976.34平米，包括商业、热力站、变电所；106B#楼建筑面积516.3平米，包括文化活动站、社区服务中心、物业管理、消防安防控制室；地下车库建筑面积14374.2平米，包括楼梯间及坡道出地面、地下车库；门卫建筑面积12平米。地上建筑面积56486.72平米，其中住宅50316.89平米，商业490

4、8.49平米，公共服务设施1261.34平米；地下建筑面积20296.75平米，其中车库14374.2平米，储藏室5922.55平米；住宅总户数396户；商业36套；电梯14部。五、招标内容：唐山海港经济开发区美雅嘉苑小区前期物业服务六、合同期限：1年（进场时间以招标人通知时间为准）七、投标人资格 7.1 具备独立法人资格；7.2营业执照经营范围中包含物业管理；7.3 企业已完成唐山市物业管理系统录入；7.4 企业无不良行为记录，无重大投诉信访案件。7.5本次招标不接受联合体投标。八、获取招标文件方法凡有意参加投标者，请登录唐山市住房和城乡建设局门户网站下载相关招标文件、图纸、澄清或修改等资料

5、。招标文件等资料发布后，即视为已送达所有潜在投标人，潜在投标人自主下载招标文件等相关资料，并及时查看有无澄清或修改。潜在投标人未下载相关资料或未取到完整资料，导致投标被否决的，自行承担责任。公共邮箱：，密码2831468。九、投标截止时间投标文件递交的截止时间（投标截止时间，下同）为2019年10月22日9时30分，逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。十、开标时间和地点开标时间：2019年10月22日9时30分开标地点：原祥和里房管所二层会议室（朝阳道与华岩路西侧50米）十一、公告发布媒体：本公告在唐山市住房和城乡建设局门户网站发布。十二、联系方式招标人：唐山海港万隆房地产

6、开发有限公司地 址：唐山海港开发区港盛街东段南侧联系人：张磊电 话标代理机构：唐山领创工程项目管理有限公司地 址：河北省遵化市建明西街南侧联 系 人：李萌 电 话监督电话：2830903第二篇 投标人须知投标人须知前附表项号内 容说明及要求1项目名称唐山海港经济开发区美雅嘉苑小区前期物业服务项目2建设地点位于海港开发区兴业大街以南，和谐路以东。3建设规模内容总建筑面积76783.47平方米，具体详见招标公告。4招标内容详见招标公告第五项。5服务期限自招标人通知进场之日起1年6资金来源自筹7投标人资格详见招标公告。8资格审查方式资格后审。9投标

7、有效期为90日历日（从投标文件递交截止之日算起）。10投标保证金金额：10000元（壹万元整）形式：投标人需在投标截止时间前一天16时30分前从基本账户通过电汇、网上银行等银行认可的支付形式将保证金汇入以下指定账户：开户名：唐山领创工程项目管理有限公司 纳税人识别号: 91130281MA0CRTFBX5开户行：交通银行股份有限公司唐山遵化支行账号：132899991010003014244保证金缴纳响应情况以收款账户实际收到的汇款为准。投标保证金的有效期：不少于投标有效期开标时需携带投标保证金缴纳回执（加盖鲜章）及银行开户许可证（或基本账户信息证明资料）原件11投标文件份数一份正本，4份副本

8、。12评标委员会评标委员会由招标人5人，其中招标人1人，专家4人；评标专家确定方式：在唐山市物业服务行业专家库中随机抽取13投标文件提交地点及截止时间地点：原祥和里房管所二层会议室（朝阳道与华岩路西侧50米）；截止时间：2019年10月22日 9 时 30 分。14开标开标顺序：按投标单位签到顺序地点：原祥和里房管所二层会议室（朝阳道与华岩路西侧50米）；时间：2019年10月22日 9 时 30 分。15评标办法详见本招标文件第六篇。16招标人联系方式招标人：唐山海港万隆房地产开发有限公司 联系人：张磊电 话：1507553536917招标代理机构联系方式招标代理机构：唐山领创工程项目管理有

9、限公司地 址：河北省遵化市建明西街南侧联 系 人：李萌 电 话投标人须知1、总则1.1项目概况详见招标公告。1.2投标人应自行承担所有与编写和提交投标文件有关的费用,不论投标的结果如何,招标人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。2、招标文件2.1招标文件 投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款和规范等要求。如果没有按照招标文件要求提交全部资料或者投标文件没有对招标文件做出实质性响应，该投标有可能被拒绝，其风险应由投标人自行承担。2.2招标文件的澄清任何要求澄清招标文件的投标人，均应在投标截止时间15天前以书面形式或传真通知招标人。招标人将以书面形式予以答

10、复。并将答复内容以书面形式通知所有投标人。2.3招标文件的修改2.3.1招标人在提交投标文件截止时间15日前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。2.3.2投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，对份（页）数等方面认真核对，如有残缺等问题应在提交投标文件截止时间15天前向招标人提出，否则，由此引起的损失由投标人自己承担。投标人同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标人自行承担，并根据有关条款规定，该投标

11、将可能被拒绝。2.3.3投标人若对招标文件有任何疑问，应于投标截止日期15日前以书面形式向招标人提出澄清要求，送至招标人。招标人根据需要对招标文件进行必要的澄清，招标人都将于投标截止时间15日前以书面形式（包括书面文字、传真等，下同）予以澄清，同时将书面澄清文件向所有人发送。投标人在收到该澄清文件后应于24小时内以书面形式给予确认，该答复作为招标文件的组成部分，具有约束作用。3、投标文件3.1投标文件的编制依据3.1.1招标文件；3.1.2招标人提供的有关资料；3.1.3相关的法律法规。3.2投标文件内容3.2.1投标文件包括以下内容：（1）投标函（2）法定代表人身份证明或授权委托书（3）投标

12、人资格证明文件（4）投标保函（5）投标报价（6）企业基本情况（7）管理服务人员的配置及物业管理负责人简历（8）投标人认为需补充的其他资料（9）前期物业服务方案1）编制物业共用部位维修服务方案；2）编制物业管理区域内共用设施设备管理、运行、维护维修方案；3）编制业主、使用人室内装饰装修管理服务方案；4）编制物业管理区域内环境保洁方案5）编制物业管理区域内公共秩序维护及车辆停泊管理方案6）编制物业管理区域内绿化管理服务方案7）编制业主求助、投诉处理和回访方案8）档案的建立与管理方案9）编制物业管理区域范围内突发事件应急方案10）编制与业主生活密切相关的有偿服务方案11）编制丰富社区文化，加强业主（

13、住户）相互沟通的措施（10）其他资料3.2.2投标文件编制说明投标人应按照本企业及项目组成员的实际情况填报，如投标人中标，招标人有权对中标人考察，如发现有与投标文件实质性内容不符之处，招标人保留扣除该投标人投标保证金及取消该投标人中标资格的权力。3.3物业费收取及支付3.3.1本次招标项目采用包干制的报价形式。3.3.2物业费由投标方自行收取，自负盈亏，每年至少一次公开物业费收支情况。3.3.3物业费标准：（1）住宅最高限价为：1.3元/月平方米,预估面积：50316.89平米，总价最高限价(1年)784943.48元；（2）商业最高限价为：0.8元/月平方米,预估面积：4908.49平米，总

14、价最高限价(1年)47121.50元；本合同总价最高限价832064.98元。注：（1）投标单位应详细说明本项目物业正常运行所需的服务费成本测算情况。（2）根据招标文件写明的物业费服务标准所收取的物业费，应是所确定的招标范围的全部工作内容的成本价格体现，其已经包括了实施物业管理所发生的所有费用，包括且不限于人工费、物料费、管理维护费、利润、税金等本项物业管理所包含的所有责任和风险等，响应单位需自负盈亏。（3）上述限价均为人民币，限价的服务周期按1年计算。3.3.4前期开办费用及前期介入费用由招标人以现金或银行转账方式支付。3.3.5本项目所采用的货币为人民币。3.4投标文件的有效期3.4.1自

15、投标文件递交截止之日起90天内有效。3.4.2在原定投标有效期满之前，如果出现特殊情况，招标人可以以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求。投标人须以书面形式予以答复，投标人可以拒绝这种要求而不被没收投标保证金，同意延长投标有效期的投标人不允许修改投标文件，但需相应延长投标保证金的有效期。3.5投标保证金3.5.1投标人提交投标保证金的时间、金额及保证金的形式见前附表。3.5.2投标人提交投标保证金的形式见前附表。3.5.3对于未能按要求提交投标保证金的投标，招标人将视为不响应招标文件而予以拒绝。3.5.4 如投标人发生下列情况之一时，投标保证金将被没收：投标人在投标有效期内撤回其投标文件的

16、；中标人拒绝在规定期限内签订合同协议的。3.6踏勘现场3.6.1 投标人对项目用地现场和周围环境自行组织踏勘以获取投标人自己负责的有关编制投标文件和签署合同所需的所有资料。踏勘现场所发生的费用由投标人自己承担。3.6.2 招标人向投标人提供的有关现场的资料和数据，是招标人现有的能使投标人利用的资料。招标人对投标人由此而作出的推论、理解和结论概不负责。3.7投标文件的编制要求3.7.1投标人开标时需提供投标文件份数详见前附表，各胶装成册，散页无效。投标人应将所有投标文件封面清楚地标明“正本”或“副本”。投标文件应保证正、副本内容的一致性。3.7.2投标文件封面必须加盖投标人单位公章及法定代表人印

17、鉴（或签字）。填写标书时，如有修改，则应在修改处加盖投标人单位公章且由授权代理人签字。3.7.3投标人应按招标文件中规定的格式和要求编制投标文件，否则是不合格的文件，按否决投标处理。3.7.4投标文件的密封袋上应注明以下内容：项目名称、招标人名称、投标人名称、开标前不得开封。密封袋应保证其密封性，密封袋应加盖投标人单位公章作为骑缝章。3.7.5由委托代理人签字或盖章的投标文件中须同时提交投标文件签署授权委托书。投标文件签署授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则投标文件签署授权委托书无效。法人授权委托书（开标时单独提供一份原件）及被授权委托人身份证原件在开标时提交招标人验证，否则按废

18、标处理。4、开标及评标4.1开标时间和地点4.1.1招标人在投标截止时间（开标时间）和投标人须知前附表规定的地点公开开标，并邀请所有投标人的法定代表人或其委托代理人准时参加。4.1.2投标人须出示的证件，未提供按废标处理：（1）投标人法定代表人或授权委托代理人身份证原件（不能出示身份证原件的，须出示户籍所在地户籍主管部门开具的能证明其身份的有效证明）；（2）法定代表人身份证明书或法定代表人授权委托书原件（投标人须在投标文件之外单独提供一份出示）；4.1.3发生下列情况之一者，其投标文件无效：（1）投标文件未密封的；（2）投标文件未按招标文件要求签字或盖章的；（3）投标人法定代表人参加开标会时，

19、法定代表人未出示居民身份证或出示的居民身份证与企业法人营业执照原件不符；（4）投标人委托代理人参加开标会时，委托代理人未出示该企业法定代表人关于授权其参加本项目投标活动的委托书；（5）投标人授权委托代理人未出示居民身份证或出示的居民身份证与授权委托书不符；（6）投标文件关键内容不全或字迹模糊辨认不清的；（7）未按要求交纳投标保证金的；（8）未通过资格审查的；（9）不符合招标文件中规定的其他实质性要求的。4.2开标程序主持人按下列顺序和程序进行开标：（l）宣布开标纪律；（2）设有标底的，公布标底；（3）按照宣布的开标顺序当众开标，公布投标人名称、投标报价等内容，并记录在案；（4）投标人代表、唱标

20、人、记录人等有关人员在开标记录上签字确认；（5）开标结束。 4.2.1评标标准和评标办法。（1）招标人根据有关技术要求组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设 5 人。（2）评标原则：依照“公平、公正、科学、择优”的原则。（3）评标标准与评标办法。评标委员会按照“第六篇 评标办法”规定的方法、评审因素、标准和程序对投标文件进行评审。“第六篇 评标办法”没有规定的方法、评审因素和标准，不作为评标依据。4.3中标通知书4.3.1评标结束7个工作日内，招标人向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。5、保密中标人与招标人签订合同之前，评标、定标的有关的信息不得向其它投标人或与这些程

21、序无关的人员泄漏。6、履约保函6.1无7、签订合同7.1签订合同投标人收到中标通知书后7个工作日内签订合同，中标人的中标文件应当作为物业服务合同的附件。7.2拒签合同除非合同与招标文件有重大背离以外，中标人如不能按招标文件及中标通知书的要求与招标人签订合同，中标资格将被取消，由第二名中标候选人递补，依次类推，直至签订合同。第三篇 物业服务标准（一）物业服务标准（三级标准）综合服务（处理物业服务合同范围内的公共性事务）1.1 签订规范的物业服务合同，在显著位置公示企业营业执照及资质证书、物 业服务事项、服务标准、收费标准等相关信息。 1.2 小区依据合同合理配置岗位、人员以及相关设施、设备、工具

22、。 1.3 项目负责人应经过系统的物业管理专业培训，有 2 年以上物业服务企业部 门负责人或者同等岗位工作经历。1.4 工作人员统一着装、佩带胸卡、仪表整洁、行为规范。 1.5 有固定的办公场所，每日接待、服务时间不少于 8 小时（含节假日），其他 时间设置值班人员，公示 24 小时服务电话；受理咨询、投诉、报修等 24 小时 内答复或者处置完成率 100%，有完整的咨询、报修、投诉受理台账。 1.6 物业服务方案、各岗位工作标准等在相应场所公示，有具体的落实措施和 考核办法。 1.7 每年 1 次采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式的服务 工作调查，综合覆盖率 75%以上，形成

23、记录并对存在的问题有整改措施。 1.8 管理服务区域内，有完善的标示系统。 1.9 每年公示 1 次物业服务收支情况。 1.10 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，收费合理。 1.11 运用信息化技术对物业竣工验收资料、业主资料、房屋档案、设备管理档 案、收费管理、日常管理档案等进行管理。 1.12 每年至少 2 次开展社区文化活动；配合社区居委会开展各类宣传活动；重 要节日有专题布置。2.物业共用部位及共用设施设备管理（属于业主共有及未移交相关专业单位的部位及设施设备）2.1 有专人对房屋共用部位和共用设施设备进行日常管理和维护，共用部位的完 好率达到 85%以上，共用

24、设施设备完好率达到 85%以上；公共照明系统完好率达到 85%以上。2.2 根据房屋实际使用年限及共用部位、共用设施设备的使用状况，及时编制维 修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会、业主委员会或者社区居委会报告 并组织维修。 2.3 依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指 导业主/物业使用人正确使用房屋；告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事 项，巡查公共空间及外墙乱张贴、乱涂乱画、乱悬挂、乱堆放等现象，发现违规 行为及时劝阻、制止，送达书面通知，并报告业主委员会和有关主管部门。 2.4 定期检查小区内公共雨污水管道、化粪池等，并视检查情况进行清掏、疏通； 污

25、水泵每年启动 1 次；雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通； 窨井不漫溢，井盖无缺损。 2.5 每年检测避雷装置，及时修复锈蚀、变形、断裂部位。 2.6 每周 1 次对共用设施设备进行巡查，做好巡查记录；设备安全运行、维修养 护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度在工作场所明示；设备房保持整洁、通风， 无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 2.7 电梯运行管理： 2.7.1 按照规定由有资质的电梯维保单位负责维保，签订书面合同。 2.7.2 有完善的电梯档案资料及电梯管理、安全运行、保养维护、巡视检查、监 督考评、突发应急处理等管理制度。 2.7.3 按照规定配有相应人数的电梯安全管理人员并

26、持证上岗。 2.7.4 电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具、通风、监控等设施及配件保持完好， 轿厢整洁；五方对讲系统通畅，值守人员 24 小时值班；显著位置有电梯检验合格 标志、乘梯须知、警示及提示标志。 2.7.5 每年至少进行 1 次电梯运行突发事件应急处理演练。 2.7.6 电梯发生一般故障的，专业维修人员 30 分钟内到达现场，发生电梯困人或 其它重大事件时，物业管理人员须在 30 分钟内到达现场，专业技术人员须在 30 分钟内到现场进行救助。 2.8 有消防系统的，做好相应的管理： 2.8.1 火灾自动报警系统：火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查 1 次，每月 检查测试 1 次

27、报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能； 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试 1 次报警、警报功能； 每月检测切换 1 次主、备电源，每季度备用电源、蓄电池充放电试验 1 次。 2.8.2 消防广播系统：每月检查测试 1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、 对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量。 2.8.3 防排烟系统：每月检查测试 1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风 速；每年养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。 2.8.4 防火分隔设施：每月抽查测试 1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和 自动

28、控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿 轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控箱内部除尘 1 次；每年维修养护 1 次防火 门附件，在门的转动部位补充 1 次润滑油。2.8.5 水灭火系统：消防泵、喷淋泵每月启动 1 次，每年检查 1 次润滑情况。 2.8.6 每月测试 1 次应急照明、疏散指示标志，测量照度和供电时间。 2.8.7 每月巡查 1 次消防栓、灭火器，保证处于完好状态；配电室、监控室、机 房、档案室、库房等重点部位按规定配备相应种类的灭火器材。 2.8.8 消防设施每年至少进行 1 次全面检测，检测记录应完整准确并存档备查。 2.9 二次供水系统未移交

29、供水企业的： 2.9.1 二次供水管网、供水设备设施 24 小时运行，保证供水正常压力。 2.9.2 二次供水设备设施每天巡视 1 次，并做好相关记录；生活饮用水水箱、蓄 水池盖保持完好并加锁，钥匙由专人管理。 2.9.3 蓄水设施定期清洗，按照卫生防疫要求进行水质化验、检测等工作。 2.10 供配电系统未移交电网企业的：设备运行状况应每 12 小时检查 1 次，对主 要运行参数进行检查、记录。 2.11 有安防系统的，安防系统相关设施设备发现问题及时处理并做好记录，监控 系统设备设施 24 小时运转正常；视频监控文件有效存储，保存备查期限一般不少 于 7 天。 2.12 小区内各类设施设备标

30、识齐全；有危险、安全隐患、容易危及人身安全的设 施设备的部位设置安全防范、警示或者维护设施。 2.13 对可能发生的各类突发事件、极端天气、设备故障有应急预案，对可预见紧 急事项应当有巡查、检查并落实防范措施。 2.14 各组团、栋及单元（门）、户标识明显。 2.15 房屋外观良好，道路、场地保持基本平整。 2.16 每季度巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃 等。 2.17 每周巡查 1 次装修施工现场，发现违规行为及时劝阻、制止，并送达书面通 知。 2.18 急修 45 分钟内到现场处理，不能及时修复的，向相关业主解释清楚，或者 书面告知相关业主。 2.19 有

31、完整的房屋及设施设备基础档案、台账；运行、检查、维修养护记录齐全， 按照年度存档。3.公共秩序维护（物业管理区域内服务合同约定的公共安全秩序和公共财物的管理）3.1 消防控制室应有专人 24 小时值班，每班人员 2 人并持证上岗，及时处理各类 报警、故障等信息；消防专用通道畅通，发现封闭、堵塞、占用疏散通道、安全 出口及消防通道的，及时报告公安部门；每年组织或者配合相关部门组织有业主、 物业使用人、物业公司员工参与的消防演习。 3.2 值班岗位有详细的值班和交接班记录。 3.3 引导业主、物业使用人遵守管理规约（临时管理规约）的约定，对违反者及 时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。 3.4

32、协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治 安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查 和救助工作。 3.5 每 6 小时至少到指定区域巡视 1 次。 3.6 每季度进行防火检查 1 次。 3.7 小区秩序维护人员的培训及实操全年不少于 20 课时，能够正确使用各类消防、 物防、技防器械和设备；每年对员工进行消防安全培训 1 次。3.8 实行封闭管理的，主出入口 24 小时值岗；对车辆登记管理；对外来机动车进 行询问、登记；有人员巡视小区车辆停放情况，及时提示车主在指定地点有序停 放；非机动车停放整齐。4.公共卫生保洁服务4.1 按单元设置垃

33、圾桶，生活垃圾每天至少清运 1 次，垃圾桶、果壳箱无满溢现 象，定期进行卫生消毒灭杀；设有垃圾中转站的，按照相关规定及实际需要进行 冲洗、消杀。4.2 根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。喷洒农药、投放鼠饵必须提前书面 通告业主/物业使用人。 4.3 有水系景观的，每日巡查，定期清理，保持无杂物，无异味。 4.4 雨、雪停后 24 小时内清除必要道路的积水、积雪。 4.5 有公共卫生间的，每天清洁，无明显异味。 4.6 楼内共用区域： 4.6.1 大堂、门厅，每日拖擦 1 次。 4.6.2 电梯轿厢、操作板、地面等每天清洁；电梯门壁打蜡上光每半年 1 次。 4.6.3 楼道及栏杆、窗台、纱窗、

34、消防栓、标识牌等共用设施清洁，每月 1 次， 楼道、楼梯保持无垃圾。 4.6.4 墙面、天花板清洁每半年 1 次。 4.6.5 大堂、门厅、楼道、电梯等业主活动区域消杀每月 1 次。 4.7 楼外共用区域： 4.7.1 道路、广场、绿地等公共部位清洁每天不少于 1 次。 4.7.2 绿地、明沟，每季度清理 1 次。 4.7.3 宣传栏、信报箱、小品等定期清洁。 4.7.4 天台、屋顶清洁、无垃圾。 4.8 每半年对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水 1 次，每半年灭鼠 1 次。5.公共绿化养护服务5.1 有专（兼）职的专业人员进行绿化养护管理，有绿化管理制度、台账及养护 措施。5.2 花草树木生长良好

35、，有良好的观赏效果；绿化成活率在 75%以上，无明显断垄、 枯树，无黄土裸露。 5.3 草坪保持平整，定期、及时清除杂草。 5.4 根据绿化品种和生长情况修剪、整理，乔、灌木树冠完整，花、灌木开花结 果。 5.5 根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防涝、 防冻及病虫害防治工作。 5.6 绿化产生的垃圾，日产日清。第四篇 投标文件格式正本或副本唐山海港经济开发区美雅嘉苑小区前期物业服务项目投标文件投 标 人： （单位公章）法 定 代 表 人： （印鉴或签字）编制日期： 年 月 日一、投标函 （招标人名称）：1、根据已收到的 （项目名称）招标文件，我单位经考察现场和研究上

36、述项目招标文件的投标须知、合同条款和其他有关文件后，我方愿按本项目招标文件规定，物业费标准按物业类别为：（1）住宅：按建筑面积： 元/平方米月， 平方米，共 元/年；（2）商业：按建筑面积： 元/平方米月， 平方米，共 元/年；（3）总价为人民币大写： ， 元。（4）服务周期为 1 年。注：a、上述所有报价均为人民币。b、根据招标文件所确定的招标范围的全部工作内容的成本价格及实施物业管理所发生的所有费用，包括且不限于人工费、物料费、管理维护费、利润、税金等本项物业管理所包含的所有责任和风险等，响应单位需自负盈亏。2、我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标一旦中标，我方

37、将受此约束。愿意按照中华人民共和国合同法和中华人民共和国招标投标法履行自己的责任和义务。3、我们愿意提供招标人在招标文件中要求的所有资料。4、我们理解，最低报价不是中标的唯一条件。5、除非另外达成协议并生效，你方的招标文件、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。6、我方按照招标人要求提交投标保函。投标人：（法人章） 法定代表人印鉴（或签字）：年 月 日 附：本项目物业正常运行所需的服务费成本测算情况。二、法定代表人身份证明书单位名称： 单位性质： 地 址： 成立时间： 年 月 日经营期限： 姓 名： 性别 年龄： 职务： 系 （投标人单位名称） 的法定代表人。特此证明。投标人： （盖

38、公章）日 期： 年 月 日注：后附法定代表人有效身份证件复印件（加盖申请人单位公章）二、法定代表人授权委托书 （招标人名称）：本授权书声明： （投标人）的 （法定代表人姓名、职务）授权 （被授权人的姓名、职务）为本公司的合法代理人，就 （项目名称）投标及合同的签订，全权代表我单位处理一切与之有关的事务。本授权书于 年 月 日签字生效，有效期 天.代理人无转委托权代理人： 性别： 年龄： 身份证号：单位： 部门： 职务：代理人签字： 投标人：（法人章） 法定代表人印鉴（或签字）：年 月 日注：后附授权代理人有效身份证件复印件（加盖申请人单位公章）三、企业证明文件1营业执照副本；2. 物业管理系统

39、录入证明材料。注：后附以上证件复印件，开标时携带原件备查。四、投标保证金缴纳证明附投标保证金缴纳回执及银行开户许可证（或基本账户信息证明资料）复印件五、投标报价投标报价表序号项目类型面积/个数单价（元/月）/(元/个月）合计（元 /年）1住宅2商业服务期限1年总计（元/年）大写： 小写：备注：投标报价总计含住宅、商业、停车位服务、前期介入费、前期开办费的报价合计。投标人全称：（盖章）法定代表人或授权代表：（签字或盖章）日 期：物业管理成本支出明细表序号服务内容投标报价（元/年）备注管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等2物业共用部位共用设施设备的日常运行、维护费用3物业管理区域清

40、洁卫生费用4物业管理区域绿化养护费用5物业管理区域秩序维护费用6办公费用7物业管理企业固定资产折旧8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9其他费用(税金、利润、不可预见费)10合 计投标人应对以上各项费用测算单独具表说明测算来源、明细。投标人全称：（盖章）法定代表人或授权代表：（签章）日期：六、企业基本情况 企业注册名称注册资金注册日期企业法人代表职 称企业性质企业资质等级经营方式上级主管部门批准成立机构企业职工情况总计： 人，其中：高级职称中级职称无职称经营范围组织机构图可另附企业简历可另附注：投标人应按照本企业的实际情况填报，如投标人中标，招标人有权对中标人考察，如发现有与投标文件

41、不符之处，招标人保留扣除该投标人投标保证金及取消该投标人中标资格的权利。 投标人：（单位公章） 法定代表人印鉴（或签字）：年 月 日七（一）本项目物业管理服务人员组成表序号姓 名性别年 龄技术职称拟担任的职务有何种证书承诺到位率注：1、到位率=实际到位天数/日历天（按月实际考核）2、附身份证复印件，技术职称及获得的证书附证书复印件（如有）（二）本项目物业管理负责人简历表 姓 名 性 别 出生年月文化程度毕业院校 专业及时间担任 职务年限 现任职务技术职称聘任时间 从事管理 工作年限 培训 证书号物业管理上岗证书号工作单位名称邮政编码地址身份证号码 相关职务 主 要 经 历八、投标人认为需补充的

42、其他资料九、前期物业服务方案前期物业管理方案（1）编制物业共用部位维修服务方案；（2）编制物业管理区域内共用设施设备管理、运行、维护维修方案；（3）编制业主、使用人室内装饰装修管理服务方案；（4）编制物业管理区域内环境保洁方案（5）编制物业管理区域内公共秩序维护及车辆停泊管理方案（6）编制物业管理区域内消防安全管理方案（7）编制物业管理区域内绿化管理服务方案（8）编制业主求助、投诉处理和回访方案（9）档案的建立与管理方案（10）编制物业管理区域范围内突发事件应急方案（11）编制与业主生活密切相关的有偿服务方案（12）编制丰富社区文化，加强业主（住户）相互沟通的措施物业管理方案应根据物业管理服务

43、内容、标准制定物业管理服务方案，物业管理方案包括但不限于以上内容。第五篇 合同条款 唐山海港经济开发区美雅嘉苑小区前期物业服务合同甲方： 地址： 联系电话： 法人代表： 传真号码： 乙方： 地址： 联系电话： 法人代表： 传真号码： 根据国家、地方有关法律、法规和规章，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对美雅嘉苑小区项目（以下简称本物业）实行专业化的物业管理服务订立本合同，供双方恪守。项目基本情况物业基本情况:物业名称: 美雅嘉苑物业类型:住宅 、商业坐落位置: 海港开发区兴业大街以南，和谐路以东。总建筑面积:76783.47平方米，其中 住宅 面积 平方米其中 商业 面积： 平方

44、米公共设施及其他面积： 平方米地下建筑面积: 平方米；绿化面积: 平方米；总 户 数:共 户；地下车位数量:总计 个；电梯数量：共 部。上述指标最终以 唐山 市工程竣工验收备案表为准，指标如有调整变化，本合同的各项条款不变。本合同最终结算以 唐山 市工程竣工验收备案表内指标为准。物业服务内容及标准在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共享部位的维修、养护和管理；物业共享设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共享部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆（包括自行车）停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修

45、管理服务；物业档案资料管理；9. 制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。10依法应由物业服务企业管理服务的其它事项。乙方按唐山市普通住宅小区物业服务三级标准提供服务，服务标准见附件一单个业主可委托乙方对其物业的专有部分或其他个性化需求提供维修养护服务或其他个性化服务，但委托的单个业主应就乙方所提供的服务另行支付费用，服务内容和费用由乙方现场公示。物业服务期限本物业管理服务期限从甲方与首期首批购房者签订的房地产买卖合同（含预售）中约定的交房日期起始，满壹年终止。甲方应在与首期首批购房者签订房地产买卖合同（含预售）之后7日内，将房地产买卖合同（含预

46、售）中约定的交房时间书面通知乙方。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至甲方或业主委员会与乙方或其它物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止。物业服务费用物业服务收费方式本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务收费标准物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，乙方可进行备案工作，具体标准如下：住 宅： 元/月平方米；商 业： 元/月平方米；改变原设计功能的物业，按改变后的实际使用功能类别的管理服务费标准收

47、取。业主改变房屋结构增加使用面积的，增加面积部分应该按同等标准缴纳物业服务费。物业管理区域全部交付后的水、电、气等能耗费由乙方承担。如分段交付，乙方承担交付区域的楼道灯电费、电梯电费以及路灯电费。乙方承担民用电单价费用，如有差价由甲方补贴。第九条 物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；管理费分摊；法定税费；物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取

48、物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第十条 物业服务费的收取，物业服务费调整已销售房产物业服务费从乙方正式进场日期之日起开始计算向业主收取；乙方正式进场后，甲方销售的房产，以甲方发出的入住通知书日期为准向业主收取物业服务费；未销售房产（含地下车位）由甲方缴纳空置房物业服务费，按实际服务天数结算。甲方未移交给乙方的房屋和地下车位不产生空置房物业费和地下车位管理费，具体以甲方开具的房屋入住通知单为准，管理期限自楼栋交用确认函中载明交用日期起至甲方向乙方开具的房屋入住通知单规定的物业费起算日期之日止。如遇政府政策调整，经甲、乙双方协商按调整后的物业费

49、标准执行。业主入住时，乙方预收取自入住之日起一年期的物业管理服务费用；如遇政策性调整社会最低工资标准或当地能源供应单位公布新的能源价格，造成物业服务成本发生重大变化时，乙方可适度调整物业服务费标准，如遇政府政策性调整，按照相关规定执行。物业费调整需在业委会成立后，物业公司与业委会沟通，与甲方无关。物业费调整计算方法如下：物业服务成本中人工费用占40%，能耗费用（电）占22%。物业服务费随社会平均工资调整的计算公式及实施时间：调整后物业服务费标准=物业服务费标准1+40%（新社会平均工资-原社会平均工资）/原社会平均工资。自当地政府主管部门（地、市统计局）公布社会平均工资的次月起实施。物业服务费

50、随能源价格调整的计算公式及实施时间：调整后物业服务费标准=物业服务费标准1+22%（新能源价格标准-原能源价格标准）/原能源价格标准。自当地能源供应单位公布新能源价格标准的次月起实施。本合同所约定的物业服务费标准是依据合同签订当时的社会平均工资及能源价格标准测算，当项目入住时，若社平工资、能源单价有所调整，则应当对物业服务费标准作相应调整。5）物业服务费调整及实施时间：物业服务费调整通过后的次月起实施。第十一条 关于空置费的详细约定 1.项目首次交房即全项目整体交付（商业除外）。当项目销售面积去化率达到85%（含）以上时，甲方不支付空置房服务费；当项目销售面积去化率低于85%时，对项目总面积8

51、5%与已售面积之间的面积差，甲方按照物业费100%标准向乙方支付空置房服务费。因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，视同未去化。地下空置车位管理费甲方按照地下车位使用维护服务费的五折承担。全部地上停车位自项目交付之日起由乙方按照三级服务标准自行管理服务，甲方不向乙方支付任何费用。甲方应在每季末25日前交纳本季度空置费。项目交房以甲方开具的房屋入住通知单为准。管理期限自乙方正式进驻小区日期起至甲方向乙方开具的房屋入住通知单规定的物业费起算日期之日止。2. 空置费结算时间和结算方式：乙方于每季度最后一个工作日，向甲方提交空置房及空置车位管理费清单。由甲方与乙方核对空置房及空置车位清单后，在乙方没

52、有违反本合同规定的情况下，经双方确认后7天内，甲方按实际空置费与乙方进行结算，付款前乙方提供税率为 %的增值税专用发票及收据，否则甲方有权拒绝付款且不承担任何违约责任。3. 甲方的权利和义务3.1、甲方拥有空置房及空置车位的所有权，依法享有对此房产和车位的占有、使用、收益和处分的权利。3.2、在管理期间，若甲方房产和车位被抢占、房屋设施设备及地下停车场设备设施及地坪漆被人为破坏或发生设施设备丢失等情况，甲方有权要求乙方赔偿相应的损失。3.3、自项目交房之日起，甲方将空置房及空置车位移交给乙方，由乙方进行管理；同时，将空置房的钥匙委托乙方保管。房屋交付使用时，甲方向乙方开具房屋入住通知单，乙方凭

53、房屋入住通知单为业主办理入住手续。3.4、甲方有权不定期对乙方所看管的空置房及空置车位进行检查。3.5、甲方应按期向乙方支付空置房及空置车位管理费用。4. 乙方的权利和义务4.1、乙方自本合同生效之日起，开始派专人负责按照空置房委托管理服务标准（附件四）、空置车位委托管理服务标准（附件五）及本合同规定的内容对甲方的空置房及空置车位进行管理，并负责房屋及车位的安全保卫等项工作。4.2、本合同签订后，乙方有权代表甲方制止人为侵害或破坏甲方房产及车位的行为，经甲方授权可就房屋质量问题与有关单位进行协商，并将情况及时与甲方取得沟通。4.3、乙方有权在每季度管理期结束后，要求甲方按期支付本合同规定的管理

54、费用。4.4、在管理期间，未经甲方同意，乙方不得以任何形式处分受托管理的房屋及车位，包括但不限于使用、出租、转借、抵押、转让或挪作他用等，并确保房屋及车位随时处于可交用状态。4.5、在管理期间，乙方不得在受托管理的空置房内安置、留宿任何人员，不得在房屋内使用电暖器、电炉、燃气设施等设备，不得让无关人员使用空置房室内及空置车位，一经发现立即清退并给予不低于1000元处罚。4.6、在管理期间，乙方负责保管所有空置房的全部钥匙。因丢失或错发钥匙，由乙方负责解决，并承担所需费用。4.7、在管理期间，乙方接受和配合甲方相关人员的监督和检查工作。5.违约责任5.1、在管理期间，因乙方管理不当造成甲方房产及

55、车位被抢占、房屋设施设备及车位设备设施、地坪漆丢失损坏或被人为破坏，由乙方负责处理解决。因设备质量或设计缺陷出现的问题给他人造成的损失由甲方负责赔偿。5.2、若乙方未达到空置房委托管理服务标准、空置车位委托管理服务标准及本协议规定的各项义务，甲方以书面形式通知乙方，由乙方进行限期整改，整改仍不能达到甲方要求，甲方有权解除合同，并扣减乙方管理费用。第十二条 物业服务前期开办费、前期介入费用1、甲方负责向乙方提供本项目物业管理服务工作所必须的项目物业服务前期开办费，甲方提供前期开办费费用总额为 元，在项目进场前60天付款至乙方，乙方服务不满一年的前期开办费需要部分返还甲方（返还额度甲乙双方另行协商

56、），服务期超过一年后乙方无需向甲方返还此费用。2、甲方负责向乙方提供本项目物业管理服务工作所必须的本项目物业前期介入费共计人民币（大写： ）。3、本项目物业前期介入费（前期介入人员费用）包含本项目经理、管理人员、工程人员于项目入住前90天进驻现场的人员费用；4、甲方应将本项目前期介入费于本项目入住前30天向乙方一次性支付完毕；5、现场服务人员定编不低于40人，乙方正式进场之日起即满编进驻服务，设置形象岗。保安人员平均年龄不大于40周岁，最高年龄小于50周岁，保洁平均年龄不大于50周岁，最高年龄小于60周岁，全部岗位人员必须满足三级服务标准岗位要求。6、如甲方在集中交房期需乙方增派客服、验房等人

57、员，可按实际发生费用向乙方支付人工费和食宿费用。第十三条 代收代付费用如本项目的水、电、气、暖的供给方委托乙方进行代收代付各项费用，乙方有权向委托方收取总费用 %的佣金，待以上水、电、气、暖全部正式移交后，甲方不再支付此费用。如本项目的水、电、气、暖费由甲方委托乙方进行代收代付各项费用，应于收款当日将此费用交予甲方财务，逾期缴纳，则甲方有权按每日万分之五向乙方收取违约金。物业的经营与管理第十四条 停车场收费标准地下车位使用维护服务费： 元/位/月以上费用仅为车场能耗费、保洁费、设施设备维护费、停车秩序疏导服务费用，不包含车辆及车内财产的保管服务费用。乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服

58、务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第十五条 特约服务收费乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目收费遵从以下标准：属于市场价调节价的按照市场调节价或低于市场价的价格向业主和物业使用人收取；属于政府指导价的按照政府指导价执行；乙方可按与业主和物业使用人协议商定的特约服务项目及项目收费标准提供服务。第十六条 其它经营收入乙方利用其他共享部位、共享设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），所得收益归乙方所有。乙方应在本项目适宜时期向业主及物业使用人提供养老、房屋买卖、家政维修等有偿服务。（一）乙方不得擅自将业主所有的共享部位、共享设施设备用于经营活动；将其用于广告、房屋租赁、

59、会所经营、商业促销等活动的，应当在符合有关法律规定并征得相关业主同意后，按照规定办理有关手续，并每半年公布收益情况，接受业主监督。（二）不得擅自占用本物业区域的共享部位、共享设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。（三）本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方及相关业主协商解决。（四）属于甲方保修期内的业主自有物业，业主提出修理申请的，乙方应当给予协调，由甲方维修，乙方对施工现场提出管理要求。物业的承接查验

60、第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第十八条 甲乙双方应按照物业承接查验办法签订物业承接查验协议。第十九条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照物业承接查验办法进行查验并签订确认书，由双方书面授权人员签字并加盖公章后确认，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第二十条 在物业管理交接验收十个工作日前，甲方负责完成向乙方完整移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保