房地产土地评估各种方法综合测算表

1、假设开发法,一、开发完成后的房地产价值,二、取得在建工程的税费,用途,收益建筑面积,分摊无收益面积,销售单价,销售总价,3.05%,取得税费总额商业,20000.00 ,21905 ,20524 ,41048 ,商业,886 地下商业,4000.00 ,4381 ,14110 ,5644 ,地下商业,131 办公,50000.00 ,54762 ,17363 ,86815 ,办公,1869 车库（个）,222.00 ,10952 ,150000 ,3330 ,车库 ,67 合计,74000.00 ,92000.0 ,133507.00 ,合计,2886 ,三、续建成本,1800.00 ,220

2、0.00 ,3000.00 ,1700.00 ,项目,商业,地下商业,办公,车库,说明,取值1.续建建筑安装工程费,1800 ,1000 ,1800 ,500 ,根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行北京市建设工程预算定额（2001年），建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。包括基础工程、结构工程、设备安装及装饰工程费用等,已建成（1)基础工程费用,0 ,0 ,0 ,0 ,本项目基础工程已全部完成，故不计取,0%（2)结构工程费用,720 ,400 ,720 ,200 ,根据估价对象的项目工程标准及实际施工进度，取续建建筑安

3、装工程费的40%,40%（3)设备安装和装饰工程费用,1080 ,600 ,1080 ,300 ,根据估价对象的项目工程标准及实际施工进度，取续建建筑安装工程费的60%,60%2.工程勘察设计和前期工程费,180 ,100 ,180 ,50 ,含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评估取续建建安工程费的10%,10%3.室外工程费,180 ,100 ,180 ,50 ,基础设施建设费+公共配套设施建设费,（1)基础设施建设费,180 ,100 ,180 ,5

4、0 ,为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用。根据本项目特点及工程量，本次评估按续建建安工程费的10%计取,10%（2)公共配套设施建设费,0 ,0 ,0 ,0 ,主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。本项目相关配套无收益用房的建筑成本已经全部分摊，故该项取值为0,0%4.小计,2160 ,1200 ,2160 ,600 ,续建建筑安装工程费+工程勘察设

5、计和前期工程费+室外工程费,5.不可预见费,43 ,24 ,43 ,12 ,根据项目规模、工程进度及项目的实际情况，确定不可预见费取小计的2%,2%6.续建成本单价,2203 ,1224 ,2203 ,612 ,小计+不可预见费,7.续建成本总价,4826 ,536 ,12064 ,670 ,续建成本单价分摊无收益面积后的建筑面积10000,四、在建工程房地产价值的求取,项目,商业,地下商业,办公,车库,说 明,1后续开发经营期（月）,12 ,12 ,12 ,12 ,根据项目规划及现状建设情况取值,开发完成后的总价,41048 ,5644 ,86815 ,3330 ,根据上文计算结果,开发完成

6、后的单价,20524 ,14110 ,17363 ,150000 ,3后续必要支出,9981 ,1244 ,23104 ,1105 ,取得在建工程的税费+续建成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费,(1)取得在建工程的税费,886 ,131 ,1869 ,67 ,取开发完成后价值的3.05%(包括契税及印花税，根据北京市契税管理规定及契税的相关规定，契税取3%及印花税取0.05%)，根据公式推导，税费=（开发完成后的价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-后续应得利润）（1+3.05%）3.05%,3.05%(2)续建成本,4826 ,536 ,12064 ,670 ,根

7、据上文计算结果,(3)管理费用,241 ,27 ,603 ,34 ,指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。结合本项目情况，本次评估按续建成本的5%计算,5%(4)销售费用,1642 ,226 ,3473 ,133 ,企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，结合本项目情况，以开发完成后的价值为基数，按4%计算,4.0%(5)投资利息,128 ,14 ,320

8、 ,18 ,为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。项目建设周期为2年,其中续建周期为1年，以续建成本为基数，设定为均匀投入，按单利计算，公式：续建成本后续开发周期（月）利息率122,利息率,5.31%,5.31%,5.31%,5.31%,按2008年12月23日中国人民银行公布的1年固定资产贷款年利息率5.31%计算,(6)销售税费,2258 ,310 ,4775 ,183 ,包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于海淀区，根据北京市相关规定，按开发完成后价值的5.5%测

9、算（根据中华人民共和国营业税暂行条例、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则，出租房地产营业税税率为年总收益的5%；估价对象位于北京市海淀区，根据北京市实施的细则，城市维护建设税为营业税的7%；根据国务院关于修改的决定，教育费附加为营业税的3%）,5.5%4后续应得利润,2013 ,118 ,2421 ,42 ,（续建成本+管理费用+销售费用）*投资利润率,投资利润率,30%,15%,15%,5%,根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值，规模、用途投资利润率取续建成本、管理费用、销售费用之和的百分比。结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值，投资利润率根据

10、估价对象不同规划用途及项目具体情况确定,5测算结果,29054 ,4282 ,61290 ,2183 ,开发完成后的总价值-后续必要支出-后续应得利润,96809 房地产单价,14527 ,10705 ,12258 ,2183 ,商业,比较因素,估价对象,晶都国际酒店,海润国际,豪成大厦,地址,朝阳区酒仙桥,朝阳区酒仙桥路26号,朝阳区将台路乙2号,朝阳区左家庄中街,交易价格,待求,25000,26000,27000,交易情况,100,100,100,100,评估日期,100,100,100,100,权益状况,100,100,100,100,区域因素,100,100,102,102,个别因素,

11、100,100,100,100,开发完成后的比准价格,25000 ,25490 ,26471 ,平均价格,25654 ,商业各层开发完成后单价,商业各层面积,总价,系数,25654 ,5000.00 ,12827 ,1.00 ,20523 ,5000.00 ,10262 ,0.80 ,19241 ,5000.00 ,9621 ,0.75 ,16675 ,5000.00 ,8338 ,0.65 ,小计,20000.00 ,41048 ,14110 ,4000.00 ,5644 ,0.55 ,合计,20000.00 ,46692 ,23346 ,办公,比较因素,估价对象,方恒国际中心,新华联丽港,

12、博雅国际中心,地址,朝阳区酒仙桥,朝阳区望京,朝阳区酒仙桥东路9号,朝阳区利泽中区,交易价格,待求,19000,17500,17000,交易情况,100,100,100,100,评估日期,100,100,100,100,权益状况,100,100,100,100,区域因素,100,102,102,102,个别因素,100,102,102,98,开发完成后的比准价格,18262 ,16820 ,17007 ,平均价格,17363 ,已形成面积,分摊已建成无收益后面积地上,商业,1-4,20000,已结构封顶,20000,21905 ,办公,5-24,50000,已结构封顶,50000,54762 小计,70000,70000,地下,商业,-1,4000,4000,4381 ,车库,-2-3,10000 ,10000 ,10952 ,设备用房,-3,5000