AC0500-资产评估-房地产评估

1、第五章 房地产评估第一节 房地产价格评估概述第二节 房地产价格的成本法评估第三节 房地产价格的市场比较法评估第四节 房地产价格的收益法评估第五节 房地产价格的其它评估法评估第六节 在建工程评估第一节 房地产价格评估概述一、房地产的概念土地：陆地（含内陆水域、海涂）及其空间全部环境要素的自然与经济综合体1按土地权属性质分：国有土地、集体土地2按土地经济用途分：工业用地、商业用地、住宅用地、其他用地（如教育用地、交通用地、公用事业用地等）3按土地经济地理位置分：市中心土地、城区土地、郊区土地、开发区土地等4按土地取得方式分：划拨土地、出让土地、转让土地、租赁土地等。5按土地开发程度分：生地，指不具

2、备城市基础设施的土地，如荒地、农地等；毛地，指具有一定城市基础设施，但地上有需要支付拆迁安置费用的土地；熟地，指有完善的城市基础设施，土地平整能直接在其上进行房屋建设的土地。地产：土地（有时包括土地改良物、附属物、建筑物）及其相关的财产权利不动产：不能移动或移动后改变其性质、形状，丧失原有功能，损害其经济价值的物及其财产权利二、房地产特点1、不可移动性（位置固定性）区域性、异质性（差异性、个别性）土地不可移动性，土地的改良物、附属物、建筑物也往往不可移动派生出 区域性：各地各城市不可运输房地产解决或调剂供需余缺； 异质性：没有两宗房地产完全相同、价格也不同。2、耐用性（耐耗性、使用长期性）正常

3、情况下，土地效用永续；建筑物经维护保养和修缮可用几十年、上百年3、高价值性投资量大：土地使用权、土地开发再开发、建筑设计与施工、房地产销售等；对开发商还是购买者而言，通常都必须金融业介入和支持；到目前为止，房地产是世界普通家庭最大比重的财产。4、供给有限性5、投资与消费双重性 保值增殖性、居住使用6、房地产实体构成二元性 自然土地+土地改良物、附属物、建筑物等劳动成果7、投资风险性 位置固定、建成后用途不易改变：不对销路则积压、空置 开发周期长：不易，诸多影响因素变化，影响投资效果 自然灾害、战争、社会动荡：难以预见的直接冲击8、难以变现性9、政策影响性 城市规划、土地规划、住房政策、信贷政策

4、、税收政策等三、房地产的类型1、居住类房地产 普通住宅、高级公寓、别墅等2、商业类房地产 写字楼、商店、旅馆及酒店等3、休闲类房地产 体育馆、娱乐中心等健身、娱乐类活动用房地产4、公共事业类房地产 文教卫生、行政、社会福利、交通邮政等5、工业类房地产 工业厂房、仓库等四、如何描述房地产1、位置（坐落）、四至、形状2、面积大小3、建筑物层数和高度根据住宅设计规范和住宅建筑规范：住宅 13层为低层；46层为多层；79层为中高层（也称小高层）；1030层为高层；30层（不包括30层）以上为超高层。公共建筑大于24米为高层建筑；所有房屋建筑檐高超过100米，均为超高层建筑。实践上：各地区的划分往往不一

5、样。如昆明，普遍认为13层为低层（平层），47层为多层，812层为小高层（中高层 ），1325层为高层，26层（或楼高100米）以上为超高层。4、建筑结构指由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等承重构建组成的体系。5、建筑装修、附属设备6、建筑物的建成年月、建筑质量、维修保养、采光、通风、隔音、隔热等7、建筑物的外观与平面布局8、利用状况与规划设计要求9、房地产的产权状况10、土地地质基础状况、地上基础设施改良状况等五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论1、地租：土地所有权的收入，使用土地的成本2、地租形成：MR=MC max P资本和劳动投入一般总报酬（obcd）土地的剩余生产物 bc

6、hgfea（a）土地的剩余生产物 bchgfea（a），在一定条件下，转化为地租会议级差地租、级差地租、绝对地租、垄断地租的转化条件Oeaabdchgfd资本与劳动投入报酬3、区位地租（位置地租）家庭年收入：20000元，非居住类基本消费：10000元选择居住市中心：工作、上学、购物等等均在市中心租金支付能力为10000元：扣除房屋折旧、保险费、维修管理费等费用5000元后，支付地租5000元10距市中心里程O地租（元/年）50001500ab选择居住郊区：在扣除交通费、时间成本、心神疲劳补贴3500元，实际支付地租1500元（二）土地价格理论1、土地价格的内涵土地价格：实质是地租的资本化土地

7、价格包括： 纯自然土地的地租 土地资本 （资本、劳动等改良投资）利息和折旧2、土地价格的形成ddsmpp价格供给量od1dsmpp1价格供给量os1s2p2p3土地总供给量固定的价格决定某用途土地供给量随时间变化的价格决定六、房地产价格的构成1、土地价格的构成思路一（1）土地原始价值：通常将城市建设用地的机会成本农业利用价值，成为城市土地的原始价值（2）公共投资与环境改良价值：政府投资和私人部门的各种经济、非经济活动，对环境（社会、文化、经济、政治、建筑实体等）的改良、发展（3）私人投资改良价值：投资于某块土地的价值增加部分+外溢效果（外部性效果）（4）未来价值：尚未实现、潜在的价值；比如农地

8、转为城市建设用地、土地利用强度提高1、土地价格的构成思路二2、建筑物价格的构成全新建筑物价格包括：正常合理的成本费用税收利润：（1）建筑工程费：一般的土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电器照明工程等（2）设备及安装费：机械设备及安装、电器设备及安装（3）其它费用：设计、监理、概预算编制、招标、管理、财务、营销、合同预算审查、不可预见费等（4）税收、利润旧建筑物： =重置成本各项损耗（物质性、功能性、经济性贬值）+残值3、房地产价格的构成七、房地产价格种类1、土地价格种类（1）市场价格：市场交易价格 市场价值：“最公平的市场价格”、“最可能的市场价格”（2）土地所有权价格：买卖土地所有权价格，

9、是无限年限内地租的资本化（折现值） 土地使用权价格：一定年限土地使用权买卖的价格，是一定年限内地租的资本化（折现值）（3）基准地价：城市将一定区域范围内的土地，划分为一定的地价区段或级别，然后调查评估并公布的各地价区段某一时点的平均价格 标定地价：城市调查评估并公布的一定时期一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地价格（4）课税价格：政府课征与土地价值有关的税收时所确定的土地价格征用价格：政府征用土地时向土地所有者或土地使用者支付的价格抵押价格：以土地为抵押担保物借款时，贷款人确定的土地抵押价值，一般为市场价值的68成（5）总价格：买卖某一宗一定面积土地的总价格 单位价格 =

10、总价格 / 土地面积 楼面地价 = 总价格 / 建筑总面积 = 土地单价 / 容积率 容积率 = 建筑总面积 / 土地面积（6）评估价格：评估价值（7）公告地价、申报价格2、房地产价格的种类（1）商品房价格：完整的土地价格+建筑物价格：建筑物所有权+若干年的土地使用权经济适用房价格：不完整土地价格+建筑物价格：建筑物所有权+划拨土地使用权（2）标准价：公有住房出售价：部分建筑物所有权+划拨土地使用权成本价：现有公房或新建安居住房出售价：建筑物所有权+划拨土地使用权（3）廉租金 = 维修费+管理费准成本（福利）租金 = 廉租金+折旧费成本（标准）租金 = 准成本（福利）租金+投资利息+税金市场（

11、理论）租金=成本（标准）租金+保险费+租赁经营利润+地租八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素1、一般因素（1）社会因素 社会稳定状况；人口数量、密度、平均文化素质、个人修养；城市化水平、速度；家庭规模及趋势；教育科研水平；综合治安状况；社会福利水平（2）经济因素 国民经济发展水平、趋势；金融环境：利率、贷款比例、物价指数等；财政环境：税费、地价与地租水平、土地资本化率等；产业结构：一二三产业比重（3）制度及政策因素 土地制度及政策：科学合理的土地制度，优化配置而增殖，高地价政策直接推动房地产价格上涨；住房制度及政策；城市规划、土地利用规划、城市发展战略；税收与投资倾斜、优惠政策

12、；行政隶属关系变更；交通管制2、区域因素 （1）商业区；（2）住宅区；（3）工业区3、个别因素（1）位置、面积、地形、地貌、地势、地质、水文、气候；（2）邻近街道、邻近道路、交通、供排水等基础设施；（3）土地用途；（4）建筑物规模、高度、容积率等土地利用控制状况；（5）建筑物与土地组合、布局是否合理；（6）土地使用年期（二）影响建筑物价格的因素1、个别因素（1）建筑面积、结构、材料、设计、装修、配套设备等；（2）规模、高度、楼层、朝向；（3）用途及功能水平；（4）施工质量、折旧及完好程度；（4）产权状况、已使用年限、物业管理情况等；（5）地段、风格、建筑物是否与周围环境协调等。2、区域因素自然

13、地理、气候；传统文化、习俗；经济收入水平；以及区域特色的建筑材料、风格、偏好等，直接间接影响供需价格3、一般因素（1）物价水平；（2）建筑物设计、管理的政策法规及技术标准；（3）宏观经济金融政策等九、房地产价格评估原则1、一般原则：工作原则、经济原则2、合法性原则（1）产权合法，对无法确认产权（证书、证明、资料等），评估报告要说明并假定其合法（2）使用合法，包括用途、设计、结构、高度、容积率等（3）交易或处分合法，包括抵押、出售、租赁、转让等城市规划法、城市房地产管理法、土地管理法、城市私有房屋管理条例、房屋完损等级评定标准、商品房管理规定等十、房地产估价的程序1、资产评估项目的接洽 明确资产

14、评估基本事项，签订资产评估业务约定书（合同）2、资产评估项目的管理 组建资产评估项目小组，拟定资产评估的工作方案（计划）3、资产评估项目的执行 收集与资产评估有关的资料，待评估资产的清查核实和实地查勘，进行最佳利用及其假设条件、价值类型及评估标准分析， 选择评估方法并进行估算，确定估价结果，撰写资产评估报告4、资产评估项目结项与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续，资产评估工作的底稿归档第二节 房地产价格的成本法评估一、成本法理论（一）成本法的基本理论1、基本思路如果条件允许，对全新资产，任何购买者愿意支付的价格，不会超过资产重建的现行购建成本；对非全新资产，则需扣减其贬值 土地价格 = 纯

15、土地价格+土地改良物残值 = 纯土地价格+土地改良物重置成本贬值（折旧） 房地产价值 = 土地价格+建筑物重置成本贬值（折旧）2、特别注意在房地产评估实践中，对土地而言，保值增殖特征明显，因此，对土地资产（地产）评估，不涉及贬值；对建筑物（房产）、房地合一的房地产（严格意义的房地产）评估，则应计算贬值3、适用范围（1）新建和折旧较少（可忽略或简单估算）的房地产（2）折旧能够准确估计的房地产（3）难以用市场比较法评估的房地产：市场发育不完善、缺乏市场交易案例及资料（4）难以用收益法评估的房地产：没有收益或收益很少（5）特定用途价值评估，比如房屋保险价值评估、用于验证其它评估方法的评估结果比如：政

16、府办公楼、公益建筑、公益设施、教堂、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地（二）成本法的估价步骤1、明确评估对象及范围，搜集相关资料微观环境、宗地属性及特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等2、评估土地价格3、估算建筑改良物重建成本4、估算建筑改良物折旧成本5、估算附属改良物重置成本及折旧6、计算房地产价格二、重置成本估算（一）土地（重置）价格的估算 最适用于上述适用范围用途的新开发土地，难以用市场比较法、收益法的土地土地价格主要决定于其效用，并非成本，即土地成本增加，并不一定增加其使用价值，因此，成本法评估土地价格有明显缺陷，有学者认为，成本法不适宜评估地价。1

17、、土地价格的成本构成土地价格=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增殖收益2、土地价格各成本要素的计算（1）计算待开发土地取得费 向原土地使用者支付的费用、相关税费，包括两种类型：第一种类型：国家征用农村集体土地，支付给集体经济组织的费用土地管理法第47条规定征用耕地补偿费用标准： 土地补偿费：安置补助费：地上附着物和青苗补偿费 城市新菜地开发建设基金：征用城市郊区的菜地征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准： 各省、自治区、直辖市参照耕地标准规定土地补偿费和安置补助费标准的调整：为保持失地农民原生活水平，各省、自治区、直辖市批准可增加安置补助费；国务院，可提高耕地的土地补偿

18、费和安置补助费标准第二种类型：取得城市已利用土地，向原土地使用者支付拆迁费用对原城市土地使用者的经济补偿：在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定（2）计算土地开费用基础设施配套费“三通一平”：通水、通路、通电、平整地面“七通一平”：通上水（供水）、通下水（排水）、通路、通电、通讯、通气、通热、平整地面公共事业配套费邮电、图书馆、学校、公园、绿地等，据项目大小、用地规模而定小区开发配套费 与公共事业配套费类似相关税费（3）计算投资利息 银行贷款利息+自有资金利息（机会成本）待开发土地取得费：计息期为整个开发期和销售期土地开发费： 均匀投入方式：计息期为开发期的一半和销售期 非均匀

19、投入方式：计息期为各年投入的年中到销售期末（4）计算投资利润和税费利润：基数可以是待开发土地取得费和土地开发费，也可以是开发后的土地价格，但要注意确定利润率或投资回报率的内涵税费：土地取得和土地开发过程中，必须向国家支付的税赋和费用（5）计算土地增殖收益土地用途转变、功能变化、利用强度提高等土地发展权价值，前述四项之和为土地成本价格，成本价格乘以土地增殖收益率即可。目前，土地增殖收益率通常为10%25%。（二）房地产重置成本的估算 1、房地产重置成本的构成 房地产重置成本=土地价格+建筑物重置成本 折旧（贬值）（1） 在评估实践中，因为土地具有保值增殖特性，因此，折旧（贬值）的评估计算，只针对

20、建筑改良物，不针对土地价格。（2）评估基准日为房地产建成日，不需考虑建筑物折旧（贬值）（2）当评估对象只是纯建筑物时，上述公式中不包括土地价格2、建筑物重置成本的估算方法（1）工料测量法，又称承包商法（类似施工图设计预算 ）将所有投入要素的成本、各种费用、利润、税费全部逐一加总特点：最详细、最准确、计算最繁琐、最费时间要求：丰富的建筑知识、对劳动法和工作规则熟悉 承包商、建筑商、估价师在成本估价和准备投标时常用重编预算法：根据建筑物工程竣工图纸，或者建筑物实际工程绘制的工程图，按照编制工程预算方法重置成本 = （实际工程量现行单价或定额）（1现行工程费率）材料价差 按现行标准计算的各项间接成本

21、（2）分部分项法（类似初步设计概算）第一步：将建筑物分解成数个分部或分项工程第二步：利用建筑工程概算定额（指标），查出各分部或分项工程的单位成本第三步：分部或分项工程成本=工程量单位成本第四步：重置成本=建筑总成本+间接费+利润+税费等特点：不及工料测量法准确，但仍高度详细、高度准确 开发商、承包商在成本估价时常用（3）单位比较法第一步：选取参照物的参照基准：可比较的单位重置成本从服务机构、政府或行业颁布的标准、相同相似建筑物实际成本分析计算等途径得到。 通常：住宅、商业建筑，选用每平方米成本为比较单位 仓库、工业建筑，选用每立方米成本作为比较单位第二步：将参照物和评估对象差异的特点列表对比修

22、正，确定调整系数或调整数值第三步：计算评估对象重置成本（4）指数调整法选取适当的成本指数比如统计分析计算成本增长率、建筑业产值价格指数或其它相关价格指数，作为趋势因子，来调整评估对象的历史成本。 重置成本账面原值（1+变动指数）特点：简单、准确度低（概略估算）特别适用：普通大宗工业房地产；对于大型、价高的建筑物一般不宜采用此法。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。 三、建筑物贬值（折旧）的原因1、实体性贬值（损耗）使用磨损、自然老化、自然灾害等有形损耗，比如正常使用、长期磨损、管理疏忽、虫蛀、腐朽、潮湿、自然灾害等2、功能性贬值（衰退）新技术、新材料、新能源、新工艺、新设计的

23、应用，人们需求或观念改变等，使建筑物的某些功能，在评估时点减弱、消失，从而使建筑物价值损失。比如：只有一个卫生间：不完善的设备；过时的浴室、厨房：不符合现代需求；超规格（过高）的天花板：浪费，成本大于效用；低负荷能力的电线、插座：不符合现代需求；装修、设备与其总体功能不协调 ；某些设备、装修原用途原效用与新用途、新效用不匹配；建筑物原用途与土地新用途不匹配等3、经济性贬值（区位衰退、外在衰退）外在经济社会政治法规等变化，导致建筑物利用率下降、收益减少、效用降低，从而使建筑物价值损失。比如：公共设施不足、缺少停车场所、狭窄的街道、拥挤的交通、交通管制、附近规划增加不适宜的工商业土地利用等四、建筑

24、物贬值（折旧）的估算1、实体性贬值（损耗）的估算（1）经济耐用年限法直线贬值法：直线法、定额法、年限平均法双倍余额递减贬值法成新折扣法（2）打分法借助一定的评分标准和依据， 比如房屋完损等级评定标准，针对建筑物“房龄”、维护、保养、修理、使用条件、地基等，实地分析评判实际已使用年限，或者对建筑物整体或分部分打分综合评定建筑物实体性成新率。根据房屋完损等级评定标准的“房屋经济耐用年限和残值率表”，评定实际已使用年限、总经济耐用年限、残值（率），然后利用公式计算首先，根据房屋完损等级评定标准的“房屋评定部位、完损等级评分表”，实地考察建筑物结构、装修、设备的各项具体内容，评定等级和实体性成新率；其

25、次，根据“不同结构类型房屋楼层评分修正系数表”，查得修正系数，修正得到实体性成新率2、功能性贬值（衰退）的估算可用机器设备评估中“超额投资成本”、“超额运营成本”的方法估算特别地，房地产功能性贬值的某些项目是可修复的修复所增加建筑物的价值，大于其成本。比如缺乏冷暖设备与通风设备、过时的厨卫设备与装置、太小的热水器、低负荷的电线与插座等。可修复部分功能性贬值 = 修复项目在评估对象上安装完成的修复成本 修复项目在新建筑物上安装完成的安装成本例如：现有建筑物安装一通风设备需12000元，在新建筑物安装该设备需9000元，则可修复功能性贬值为3000元。3、经济性贬值（区位衰退、外在衰退）的估算可用

26、机器设备评估中“利用率下降”、“收益减少”的方法来估算第三节 房地产价格的市场法评估一、 市场比较法基本原理1、基本思路2、适用范围（1）房地产市场发育程度较高、交易实例较多地区和房地产类型（2）用于求取其它评估方法中的某些参数：假设开发法、收益法、成本法评估下列房地产不宜使用：（1）没有或较少房地产交易实例的地区（2）没有或很少交易的房地产类型：教堂、寺庙、纪念馆、军队营房、古建筑等（3）公益性或特殊房地产：图书馆、博物馆、体育馆、公园、公益建筑、公益设施、学校、医院、机场等二、市场比较法估价步骤1、搜集交易实例（1）必须随时关注房地产市场变化，平时日积月累，临时搜集难度大、案例少、不典型（

27、2）制作标准化表格，建立档案（3）搜集途径：房地产交易管理部门的申报登记备案资料；报刊杂志特别是专业报刊杂志的租售等交易信息；实际市场调查；房地产交易展览会资料；行业协会等行业内交流资料；其它途径。2、 选取可比交易实例至少3个（1）参照物：用途相同：结构相同；地段相同（2）成交日期相近越近越好，一般一年内；房地产市场比较稳定，最长不宜超过2年 （3）成交价格为正常价格，至少可修正为正常价格 3. 建立价格可比基础“四个统一”：付款方式、采用单价、货币种类及货币单位、面积内涵及面积单位4. 进行差异因素修正通常的修正思路有两个：一是百分率法，求出修正调整系数 评估对象优于参照物10%，则修正调

28、整系数=110/100=110% 评估对象劣于参照物10%，则修正调整系数=90/100=90% 参照物优于评估对象10%，则修正调整系数=100/110=90.9% 参照物劣于评估对象10%，则修正调整系数=100/90=111%二是差额法：求出用差异因素所导致的价值差异（差额），作为修正调整值：参照物朝南，成交价格2500元/平方米，评估对象朝东。市场同类房地产朝南的比朝东的贵500元/平方米，则评估对象价格2500500=2000元/平方米（1）进行交易情况修正将参照物成交价格，修正为正常价格排除参照交易特殊、特定、偶然的非常因素造成的价格偏差，确定偏差比例（调整系数）或偏差数额（调整值

29、）。（2）进行交易日期修正交易日期修正，又称期日修正：将参照物成交价格，修正为评估基准日价格考虑参照物成交日到评估基准日期间内，价格的升降变动率。一般用房地产价格变动率、房地产价格指数，也可以由评估人员根据房地产市场变动情况和趋势判断、或者建立房地产价格-时间模型求取例如：2006年7月参照交易价格6000元/平方米，若此后到2007年7月，该类房地产价格月环比上涨1%，2007年7月2008年1月则环比下降0.2%。则：（3） 进行区域因素修正将参照物（环境下的）成交价格，乘以各项区域因素修正系数，调整为评估对象环境下的价格直接比较法：以评估对象各项区域因素状况为基准（100），对比评定参照

30、物各项区域因素分值间接比较法：以某标准房地产各项区域因素为基准（100），将评估对象和参照物各项区域因素依据基准来评定分值区域因素：繁华程度；交通便捷程度；自然与人文环境条件和质量；景观；公共设施配套完备程度；城市规划及限制（4） 进行个别因素修正将参照物（个别因素、个别条件下的）成交价格，乘以各项个别因素修正系数，调整为评估对象个别因素、条件下的价格修正的思路和方法，与区域因素修正完全相同：直接比较法， 间接比较法个别因素包括：土地个别因素， 建筑物个别因素其中有两个个别因素影响力大，通常单独修正：容积率修正容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系数0.50.

31、60.81.01.11.21.61.81.92.1例如：参照物价格800元/平方米，容积率2.1，待评估土地容积率1.7，则查该市该用途土地容积率修正系数表，得容积率修正后的价格=800 1.61.9=673.7元/平方米 土地使用年限修正例如：参照物价格1000元/平方米，土地使用年限30年，待评估土地对应年限20年，土地资本化率8%，则5、 确定评估价值（1）确定比准价格（2）确定评估对象价格将各个比准价格以简单平均法、加权平均法、中位数法、众数法，确定评估对象的价格三、市场比较法应用案例第四节 房地产价格的收益法评估一、收益法的基本理论1、收益法基本原理2、适用范围能够带来未来收益的房地

32、产，比如厂房、商场、写字楼、旅馆、公寓、娱乐中心、加油站等工商业经营或租赁房地产3、收益法的评估步骤（1）明确评估对象及范围（2）搜集评估对象和类似房地产的收入、费用、收益率等市场资料（3）估算评估对象每年潜在毛收入（4）估算评估对象每年有效毛收入即实际总收益，调整确定客观总收益（5）估算每年客观纯收益（6）估算年经营费用，即客观总费用（7）选用适当计算公式计算，求出房地产的收益价格二、净收益估算1、实际收益与客观收益评估结果要用来作为正常市场交易的参考依据，需用客观收益实际收益：具体资产具体条件下实际取得的具体收益。可能偏高也可能偏低：收益人权利在法律上、行政上享受某种特权或受到特殊限制；房

33、地产未处于最佳利用状态；收益人把握机遇的能力高低；收益人经营管理能力高低；特定时期区域环境条件的快速改善或恶化；待开发土地处于闲置状态，无收益但须支付税费等。这些特定条件或情况，不能与资产随同转让出售，因此，实际收益必须经过修正调整剔除特殊、偶然因素。客观收益：即正常收益，指正常市场条件下资产用于法律上允许的最佳利用方向和最佳利用程度上，合理预期未来风险的合理预期收益。现实经济中，应为正常市场条件下，在社会平均经营管理水平下资产正常使用的平均预期收益。2、潜在毛收入的估算按市场平均经营管理状况和市场租金水平，评估对象全部利用或出租所产生的总收入3、有效毛收入预期总收益估算一是与类似房地产收益比

34、较，二是对市场趋势作出分析预测，三是考虑收益的风险性和可实现性，综合分析扣除：可能存在的未来竞争激烈或潜在风险而收益下降，部分闲置，呆坏帐等损失后的收益。即正常经营情况下预期产生的实际收益。租赁合同期内，租金用合同规定的计算，合同期外则按市场租金（正常租金、客观租金）计算；租赁保证金及押金的利息计算入收益；属于评估对象范围的设备、设施、家具等产生的收益，计入收益。4、经营费用预期总费用估算是正常费用、客观费用。是取得预期总收益而必须投入的正常支出。包括：经营管理费、日常维修费、保险费、税费等租赁合同中约定，承租方承担上述某项费用的部分或全部，则租金相应减少，则不再作为费用（从租金收益中扣除）；

35、相反，如果约定出租方承担水电费、垃圾处理费等，则应作为费用（从租金收益中扣除） 。与经营无关的特殊成本，属于非正常支出，不计入正常费用；折旧费、利息支付是资产收益能力的体现，是资产价值的一部分，计入收益，不再作为费用（从收益中扣除） 。投资取得资产的债务，是资产价值的一部分，在资产经营中以收益形式收回偿还，属于折旧的一部分，不再作为费用（从收益中扣除） ；经营过程中产生的债务，则是为了取得预期收益而必须投入的正常支出，计入费用（从收益中扣除）5、净收益正常纯收益估算 净收益 = 预期总收益 预期总费用租赁、商业经营房地产、生产性房地产净收益=三、折现率的估算折现率：资本化率、资本还原率、投资收

36、益率、投资期望汇报率1、 市场提取法（市场比较法）参照物收益各年变化、固定不变、等额或等比递增递减等各种情况，选择适当公式求出参照交易折现率。2、资本资产定价模型无风险利率为一年期国债利率、一年期银行存款利率；：不可分散的系统风险系数，其大小取决于评估对象所在地区经济趋势、评估对象的用途等。 1，该项投资风险高于平均风险；1，该项投资风险小于平均风险。如果难以取得，也可用相同原理采用加和法求得3、 资本投资结构组合法房地产价格 抵押贷款额 + 自有资金额房地产净收益抵押贷款收益+自有资金收益 通常，房地产综合报酬率：rm，又称抵押贷款常数：在给定的n年内，为偿还1元贷款，每月应支付的数额。通常

37、采用年抵押常数，实际上是年金现值系数的倒数，也就是资金回收系数。 4、债务保证率法四、残余法剩余技术 利用土地和建筑物两部分共同（房地产）产生的的收益，和其中一部分价值（价格），来求另一部分价值（价格）的方法。注意：由于相关参数非常难以科学、准确的确定，该方法大多数情况下只是理论模型。实用性：理论上，适用于年收益保持不变、收益期为无限期的情况，特别是又处于最优利用状态的新建筑物实际上，仅仅适用于能够取得相关参数，又处于最优利用状态的新建筑物第五节 房地产价格的其它评估法评估一、假设开发法1、假设开发法原理假设开发法：又称剩余法、倒算法、预期开发法理论基础为地租剩余理论，评估价值为开发后的价值减

38、去正常的开发成本、费用、税费、利润后的剩余额。评估价值 = 开发后的预期价值预期正常成本、费用、税费、利润该方法确定的价格，为购买者愿意出的最高价，典型是开发商购买土地开发商在利润最大化用途下预测后，购买土地的最高价2、适用范围3、假设开发法的评估步骤（1）调查明确评估对象及范围（2）选择最佳利用方式最佳用途保证开发后可获最佳收益（3）估算开发周期：从取得权利或开始着手计算，直到销售或租赁完毕止。比如新建房地产，从取得土地使用权，到房地产全部销售或出租完毕止。（4）预测开发完成后房地产价值：出售，宜用市场比较法确定房地产总价；出租，宜用市场比较法确定净租金收益，再用适当的折现率计算房地产总价。

39、（5）估算开发成本、费用、利息、税费、利润（6）计算评估价值二、基准地价修正法1、基准地价（1）定义：市县政府通过评估公布的，城市土地商业、住宅、工业等分类用途土地级别或均质地域，以及综合土地级别的土地使用权的平均价格。（2）基准地价特点是土地使用权平均价，不是某宗具体土地的具体价是区域性价格，可以是级别区域，表现形式为片区价；也可以是区段，表现形式为路段价在适用性上，一般要覆盖整个城市、市镇建成区是单位土地面积的地价：单位地价具有现实性（时点性），是特定评估时点的价格，在一定时期能反映土地经济价值，应阶段性修正（3）基准地价的作用政府公告的指导或导向作用宏观调控地价水平的依据国家征收城镇土地

40、税收的依据政府对土地有偿使用收益分配的依据评估具体宗地地价的依据作为价格信号，引导土地资源在行业部门优化配置2、基准地价修正法的基本思路（1）基准地价修正法利用基准地价和基准地价表、基准地价修正系数表等公告的评估成果，按照替代原理，将评估对象的区域条件、个别条件等，对比所处区域平均条件，找出差异并选取相应修正系数，修正基准地价为评估价。（2）适用范围完成基准地价评估的城镇土地，特别是房地产市场不发达的城市短时间大批量宗地地价评估辅助评估，一般不作主要评估方法，因为难保证基准地价和基准地价修正系数的精度3、基准地价修正法的评估程序（1）搜集整理土地定级评估成果土地级别图、基准地价图、样点地价分布

41、图、基准地价表、基准地价修正系数表、相应的定级评估因素条件说明表等资料（2）确定修正基础和需要调查的项目将被评估宗地对照上述土地定级评估资料，确定宗地区域内基准地价的平均条件，按照修正系数表中的因素、项目，确定需要调查的因素、项目、指标（3）调查宗地各因素、项目、指标（4）确定宗地修正系数调查结果按优劣对照修正系数表，选取或适当调整各因素各项目定修正系数（5）确定日期修正系数、使用年限修正系数、容积率修正系数等（6）宗地地价=基准地价日期修正系数容积率修正系数三、路线价法1、路线价对面临特定街道的市街土地，设定标准深度作为标准宗地，求取该标准深度的若干标准宗地的单位地价所得的平均单价2、路线价

42、法根据临街土地价值，随距街道距离的增大而递减的原理，在特定街道设定路线价，并依此路线价配合的 深度百分率表及其它修正率表，来计算邻接同一街道的其它宗地地价的评估方法3、路线价法的理论基础和实质理论基础为替代原理，实质是市场比较法4、路线价法的计算公式（1）常用基本公式（美国） 宗地总价=路线价深度百分率临街宽度（2）特殊条件宗地公式（美国）街角地、两面临街、三角地、梯形地、不规则形状地、袋地等 宗地总价=路线价深度百分率临街宽度其它条件修正率 宗地总价=路线价深度百分率临街宽度其它条件修正额5、适用范围及条件“多个评估对象”：同时对大批量土地评估，特别是土地课税、土地重划、征地拆迁等大范围、大

43、批量市街主要是商业用地估价道路系统完整、宗地排列整齐；较多的交易实例，土地市场规范。6、路线价法的评估程序（1）路线价区段划分路线价区段，一般是地段相连、地价相等或基本相等的带状地段，一般以地价有显著增减变化的地点为界限。通常以十字路口、丁字路口两路口之间的地段为一路线价区段。（2）标准宗地的确定标准宗地：标准深度、宽度、形状的宗地；标准深度：标准宗地的临街深度，即宗地离开街道的垂直距离。标准宗地选定各国不同：美国，深100英尺（30.48米），宽1英尺的细长地块；日本，深16.36米，宽3.63米的长方形地块。通常，标准深度，应该选路线价区段内各宗土地深度的众数既有代表性，有减少修正的计算量

44、（3）路线价的评估最常用的方法：由熟练的评估人员，用市场比较法、收益法等基本评估方法确定。通常，在同一路线价区段内，选择若干宗标准宗地，分别选用不同的基本评估方法，评估各宗地单位地价，在取其众数、中位数、简单平均或加权平均，即得路线价。另一种方法为评分法：将形成土地价格的因素，分项目、分类别并逐一评分，然后合计并换算为路线价点数。（4）制作深度百分率表深度百分率：又称深度指数，是地价随临街深度变化的比率，即某标准宗地内，随标准深度增加，划分不同深度的细分地块，每个细分地块地价占标准宗地总价的百分比。比如，美国深100英尺（30.48米），宽1英尺的标准宗地，每1英尺或5英尺深度的细分地块地价，占总地价的百分比。制作深度百分率表街 道a1a3a2a4a5an地价临街深度O假定某临街宽度m米，深度n米的长方形土地，平均单价为每平方米A元，总价为mnA，沿深度确定级距这里设为1米，划分为n个细分地块