城市土地开发强度分区评估——以常州市天宁区部分地区为例

1、城市土地开发强度分区评估以常州市天宁区部分地区为例摘要：容积率是控规管理的核心指标之一，也是政府与市场博弈的焦点，脱离于总体高度与强度分区的盲目无序开发会对城市空间景观造成极大的破坏，只有科学合理的开发强度分区才能有效发挥城市土地的价值，并且营造良好的城市天际轮廓线，因此对于城市土地开发强度分区的研究刻不容缓。关键词：容积率；级差地租；开发强度；核心模型；修正模型；基准容积率一、基础研究最先提出级差地租的概念的是英国古典政治经济学创始人W.配第，A.斯密从土地肥沃程度的不同，进一步论述了级差地租产生的自然条件。J.安德森则在1777年出版的谷物法本质的研究：关于为苏格兰提出的新谷物法案一书中,

2、论述了级差地租理论的基本特征,成为级差地租理论的真正创始人。马克思对其前人的级差地租理论进行了全面的分析，结合西欧各国，主要是英国200年来资本主义制度下级差地租的实际，在批判继承的基础上，科学地全面阐明并确立了资本主义级差地租的理论体系。级差地租是等量资本投资于等面积的不同等级的土地上所产生的利润不相同，因而所支付地租也就不同，这样的差别地租就是级差地租。级差地租又可分为因土地肥力和位置不同而产生的级差地租I和因投资的生产率不同而产生的级差地租II。级差地租虽然产生于对农业用地的研究，如今也同样适用于城市用地。由于基础设施配套情况的差异，造成了两种级差地租类型：级差地租I表现在城市中心区的地

3、租高于边缘地区；靠近商业区的地履高于远离商业中心的；土地交通便捷的地段高于交通不便的。级差地租II表现在城市基础设施齐全，生活服务设施配套便利的地段相应具有较高的地租或地价。二、案例借鉴常州市空间景观规划研究常州高度形态的形成和演化可解释为“自下而上”和“自上而下”的各种力共同作用的结果。“自下而上”的力：主要在于地块潜在的自然集聚性，它主导着分散建设主体的区位选择和建造强度，地块集聚性具有弹性和动态特征，主要取决于其交通可达性，并且综合其他因素后外在地体现为土地价格的高低；“自上而下”的力：主要是出于公众利益和整体考虑，对城市发展在总体上的规划、控制和协调，主要包括历史文化保护、景观和风貌控

4、制、用地性质和近期建设的规划，这些因子原则上具有一定的强制性，间接引导着城市形态的发展分别对上述两方面因子进行赋值，便可在一定程度上预测常州市未来城市发展和开发强度的大致状况。2.2基于GIS的开发强度模型研究（以上海市中心城为例）（1）基准模型：基准模型遵循微观经济学的效率原则，以交通区位、服务区位和环境区位作为强度分区的基本影响因素。类型因子服务区位以总体规划和分区规划所确定的各级中心为基础.根据每个街坊距离市级（副）中心和地区中心的距离分别得到两个区位值三线或以上地铁线路换乘枢纽点周围500m以内的街坊，赋值为3三线或以上地铁线路换乘枢纽点周围800m以内的街坊，赋值为2两条地铁线路换乘

5、点周围500m以内的街坊，赋值为2距离高架或快速道路匝道口1000m以内的街坊，赋值为2其余赋值为1一级可达性道路两侧250m范围内街坊赋值为3二级可达性道路两侧250m范围内街坊，赋值为2环境区市级绿距离市级绿地边界500m以内的街坊，赋值为3地地距离地区级绿地边界500米以内的街坊，赋值为区级1绿地（2）修正模型：在基准模型的效率原则基础上引入其它相关原则，如文化原则（历史保护地区）、美学原则（城市形态轮廓）、生态原则（生态敏感地区）或技术原则（如机场净空、微波通道和高压走廊的高度限制），对于基准模型进行逐一修正，可能会提高或者降低局部地区的开发强度。貌保护原则态原则在中心城范围内共划定了

6、12个风貌区，风貌区的强度修正将替代基准模型强度，作为这些区域最终确定的唯一的开发强度总体规划确定了中心城“环、楔、廊、园”的绿化生态体系，将这些区域周边200m范围内的街坊的开发强度修正为一级强度区强度分区的宏观层面研究确定中心城建筑总量控制的上限和六级强度分区划分的基本原则。微观层面的研究中，确定了六级强度区各自的容积率控制范围。三、常州的规划实践因子选取结合现状推断与理论研究，参考相关城市案例，初步以服务区位、交通区域与环境区位为核心模型，结合风貌保护、生态、美学、安全等其他要素作为修正模型，以进行土地综合价值判断。因子赋值与计算方式（1）核心模型主干路、城市快速路快速路道心模通区共交通

7、市路运量公交市公交口周边1公里、其他区域市轨道交通枢纽站、一般站公交综合服务能力优、良、中枢纽站周边500米、800米范围内、一般站周边500米、800米范围内境区位环市级公园（500、1000、1500、2000）、区级公园（500、1000、1500）、社区级公园（500-1000m）土地基准价值评估总分2）修正模型型历史文化保护生态环境保护生态敏感性分析景观风景观视廊控制、特殊貌控制地区引导综合安高压线、机场净空、全防治地质条件公众社会利益日照修即倍数正模*x3）计算方式土地综合价值判定评估总分值计算方式如下：其中，al、a2等为核心模型评估因子，bl、b2为修正模型评估因子。四、实践成

8、果与评价4.1评估范围在天宁区范围内选取四个片区作为本次的评估范围。范围：北起关河路、南至延陵路，西起和平路、东至东关河弄；范围：北起北塘河、南至竹林路，西起新一路、东至横塘河；范围：北起龙城大道、南至飞龙路，西至澡港河、东至通江路；范围：北起中吴大道、南至京杭大运河，西起采菱港、东至青洋路。4.2评估结论选取轨道交通因子、中运量公交因子、常规公交因子、城市路网因子、环境因子、中心体系因子、服务区位因子与历史文化保护因子分别进行评估并赋值，综合可得出各地块开发价值分区。开发价值分区在一定程度上反应了地块未来可能的开发强度。以此为基础，以江苏省城市规划管理技术规定建议的各类用地平均容积率为基准容积率，将价值分区与容积率建立一定的倍数关系，则可初步估算出各地块建议的容积率数值。4.2存在问题以东经120地区为例，由于仅从土地开发价值进行评判，未综合考虑城市特色空间营造的要求，因此评估结果与经过城市设计研究后所确定的地块容积率存在较大的差异。QL030424QL030425QL030427QL030433究其原因，主要问题在于一是因子赋值的主观性过强，各项因子的分值及体现出来的权重分配仍是人为判断的结果；二是具体因子的评价体系仍较为简单，评估模型的科学性不够，故不足以反映实际的差