AC0511-资产评估-机器设备评估

1、 一、机器设备评估概述机器设备的定义与评估特点 在机器设备评估中，所指的机器设备是广义的概念。具有通过组合形成系统的特点属于固定资产范围，单位价值高，使用期限长属于动产类资产，不受区域因素影响专门门类多，评估以技术检测为基础，通常外聘技术专家共同参与贬值比较难以确定，工作量大更新换代较快，可能存在较大经济型贬值机器设备评估概述 机器设备的分类 按现行会计制度分类 6 类 按固定资产分类标准分类 94年国家标准 按机器设备组合程度分类 单台、机组、成套 机器设备工程技术特点分类 通用、专用、非标准 确定评估范围注意事项 机器设备和土地、房屋及构筑物之间的关系 机器设备和无形资产之间的关系 机器设

2、备和流动资产之间的关系 接受委托阶段评估准备阶段现场工作阶段 对设备进行分类逐台核实评估对象设备鉴定(技术状况、使用情况、质量、磨损程度)评定估算阶段确定设备评估经济技术参数撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿评估报告的审核和报出阶段 二、机器设备评估的基本程序三、成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估中最普遍、最重要的方法 机器设备评估值重置成本实体性贬值 功能性贬值经济型贬值机器设备重置成本含义 复原重置成本 更新重置成本 直接成本 间接成本 机器设备重置成本的具体构成项目 成本法在机器设备评估中的应用 重置成本的估算 细分加和法价格指数法规模经济效益指数法（一）机器设备重置成本的测算细

3、分加和法1.外购单台不需安装的国内设备重置成本2.外购成套国内设备重置成本3.进口设备重置成本 重置成本 = CIF 基准日外汇汇率 + 进口关税 + 增值税 + 银行及其他手续费 + 国内运杂费 CIF = FOB + 途中保险费 + 国外运杂费机器设备重置成本的测算价格指数法 对于进口设备分别用两国货币支付的情况，需要通过两个价格指数分别计算 没有考虑技术对设备重置成本的影响规模经济效益指数法(同前) （二）机器设备实体贬值的估算 实体性贬值 = 设备重置成本 实体性贬值率 = 设备重置成本 (1-成新率)观察法：机器设备实体性贬值评估参考表比率法分为工作量法和役龄法（同使用年限法）。机设

4、的三个寿命： 物理寿命：机设开始使用报废 技术寿命：机设开始使用技术过时淘汰 经济寿命：机设开始使用经济上不合算总使用年限的计算：不可直接使用会计折旧年限尚可使用年限：应通过技术检测和专业技术鉴定测定尚可使用物理年限，结合技术和经济年限确定。机器设备实体性贬值的估算修复费用法 注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗测算机器设备实体贬值测算应注意的问题注意其中是否有功能性贬值或经济性贬值因素，不要重复计算综合分析测算方法，调整到合理的贬值率 （三）机器设备功能性贬值的估算 超额投资成本形成的功能性贬值的测算 超额投资成本=设备复原成本 -设备更新成本超额运营成本形成的功能性贬值的测算 功能性贬值=

5、净超额运营成本折现系数 （注意有所得税问题）（四）机器设备经济性贬值能力经济性贬值营运经济性贬值环保经济性贬值四、市场法、收益法 在机器设备评估中的应用 市场法 直接匹配法可比因素比较法成本百分率比较法收益法单项设备评估通常不采用收益法评估自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法建筑物及在建工程评估第 四 章 建筑物及在建工程评估建筑物评估概述建筑物价格及其影响因素建筑物评估的方法 成本法 收益法 市场法在建工程评估 一、建筑物评估概述 土地的特性 自然特性： 位置固定性；质量差异性； 不可再生性；效用永续性 经济特性： 供给稀缺性；可垄断性；

6、利用多方向性；效益级差性 土地使用权 土地所有权与使用权 相关概念：出让、转让、出租、抵押 土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。二、房地产特性空间位置固定风险转移能力差个别性形成的重要原因长期持续使用通过修缮延长经济环境可改变受政策、环境影响明显有保值、增值趋势投资数额大、周期长，风险大 地价是地租的资本化地价是权益价格地价具有增值性地价与用途相关地价具有个别性地价具有可比性三、地价的特征四、房地产价格种类按实物形态划分 土地价格 基准地价 标定地价 建筑物价格 不包含土地价格 商品房价格 房地产价格 经济适用房价格 动迁房价 安居工程

7、房价 限价房价格房地产价格种类 根据价格形成方式分类： 市场交易价格；评估价格按交易方式分类： 拍卖价格；招标价格；协议价格根据权益分类：所有权价格；使用权价格；其他权利价格（一）经营性房地产用地出让方式 主要有招标、拍卖、挂牌三种土地招拍挂的共同特点是： 采用市场竞争机制显化土地的真实价格，“出价高者得地”是招拍挂共同的游戏规则。 1、挂牌出让的优缺点 最大优点是：如果只有一人参加报价同样可成交，可以由一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，有利于投资者理性决策和竞争，具有很强的灵活性和操作性。 缺点是：容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响；较多地考虑土地的价值，而较少顾及

8、政府对资源的配置职能。2、拍卖出让的优缺点 优点：土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。“出价高者得地”是拍卖出让的最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。缺点：过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。 3、招标出让的优缺点 优点：招标的评估过程中，衡量投标方案最主要因素并不是地价，而是外界环境设计、配套设施建设等综合指标。评标小组由出让人代表、有关专家等五人以上组成，较能体现中标的合理性和科学性。缺点：容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。 （二）房地产价格种类 根据价格表示单位： 总价；单价；楼面地价

9、 楼面地价 = 土地总价格 / 建筑总面积 = 土地单价 / 容积率 容积率 = 建筑总面积 / 建筑占地面积有关“容积率”所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 物业类型 参考容积率 独幢 0.4 - 0.5 联排 0.7 - 0.8 多层 1.2 - 1.5 小高层（12层） 2.5 - 3 高层（13层以上） 3.5 - 5 容积率与社区规模 北辰小汤山（0.21） 大规模社区 69万平方米 碧盛花园（0.4） 小规模社区 8.5万平方米容积率与规划布局 朗琴园（4 ） 高层板楼， 3万平米围合式布局中心园林“卖点”，部分东西朝向，需较好的销售策略容积率与建筑密度 瀛

10、海名居（0.88） 多层电梯公寓 卡尔生活馆（0.62） townhouse 合法原则 最有效使用原则：合法范围内 供需原则：受到一定的限制 替代原则：是市场法的理论基础 房地合一原则 评估基准期原则五、房地产评估的原则 六、房地产价格的影响因素 一般因素 供求因素；经济因素；人口因素； 社会因素；行政因素；心理因素区域因素 商服繁华因素；道路通达因素； 交通便捷因素； 城市设施状况因素；环境因素个别因素土地个别因素建筑物个别因素七、房地产评估的成本法 重置成本基本公式 房地产价格 = 土地取得费 + 前期工程费 + 土地开发费 + 建筑安装工程费 + 工程附加支出 + 利息土地开发费用构成

11、基础设施配套费、公共事业配套费投资利息的确定自有资金和借入资金都要计算利息。土地取得费用计息期应为整个开发期和销售期；土地开发费用如果是均匀投入，计息期为开发期的一半。如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半（一）重置成本测算方法重编预算法 准确度高，工作量大预决算调整法 工作效率高，历史资料要求完整指数调整法 须选用类别价格指数市场价格调查法 价格信息须分析比较后使用（二）建筑物贬值测算实体性贬值 使用年限法 评分法 功能性贬值经济性贬值八、房地产评估的市场法 市场房价对照法 注意：需剔除地价因素，因为地价往往差异很大 调整朝向、装修档次、设备齐全程度、建造时间、维修保养程度等因素单位造价

12、调整法九、房地产评估的收益法 基本公式 P = 不等额复利现值之和 等额年金现值之和 收益额的确定 实际纯收益与客观纯收益 未来客观纯收益 = 客观总收益 客观总费用 资本化率的确定方法 纯收益与售价比率法； 安全利率 + 风险调整值； 投资风险、收益率排序法十、在建工程评估 在建工程的特点 情况复杂 可比性差 投资数与形象进度往往不一致 工期差别大 价格受后续工程的影响在建工程评估评估方法 形象进度法在建工程价格=建造完成后的房地产市场单价工程形象进度百分比（1-折扣率)成本法假设开发法第 五 章土地使用权评估概述土地与土地使用权土地的分类土地使用权取得方式地价特征土地价格的影响因素土地使用

13、权评估的理论依据一、土地与土地使用权土地分类土地使用权取得方式 评估对象：土地价格，是以土地使用权有期限转让为前提，是土地使用者取得土地使用权和相应年期内土地收益的购买价格地价特征 二、土地价格的影响因素 一般因素 经济因素；社会因素；行政因素；心理因素 区域因素 商服繁华因素；道路通达因素； 交通便捷因素； 城市设施状况因素；环境因素 个别因素 位置、地形地质、面积、 形状、利用状况三、土地使用权评估的理论依据地租理论 地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。级差地租 垄断地租建筑地段地租 矿山地租地价理论区位理论区位是决定城市土地利用价值的重要因素区位是衡量地租、地价的主要标尺四、我国土

14、地资产的价格体系基准地价标定地价土地使用权出让底价市场交易价地产出租价格五、土地使用权评估的收益法收益法的基本原理： 未来获得的纯收益折现到评估基准日的货币总额适用于有收益的地产评估收益的相关内容： 客观纯收益 客观总收益 客观总费用（一）收益法相关问题 收益额的确定 实际纯收益与客观纯收益 未来客观纯收益=客观总收益客观总费用 资本化率的确定方法 纯收益与售价比率法； 安全利率+风险调整值； 投资风险、收益率排序法（二）收益法计算公式 土地价格 = ( 房地产纯收益 - 建筑物纯收益 ) / 土地资本化率 建筑物纯收益 = 建筑物现值建筑物资本化率 建筑物现值 = 重置价- 年折旧费已使用年

15、数 年折旧费 = 建筑物重置价/ 耐用年限 应用举例六、土地使用权评估的成本法 基本公式 土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益 土地开发费用构成 基础设施配套费、公共事业配套费、小区开发配套费 投资利息的确定 自有资金和借入资金都要计算利息。 土地取得费用计息期应为整个开发期和销售期；土地开发费用如果是均匀投入，计息期为开发期的一半。如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半七、土地使用权评估的剩余法 适用范围待开发土地；生地开发成熟地；待拆迁改造再开发地产公式 地价 = 预期楼价 - 建筑费 - 专业费 - 销售费 - 利息 - 税费 -

16、利润 利息 =（地价 + 建筑费 + 专业费） 利息率 利润 =（地价 + 建筑费 + 专业费） 利润率应用举例八、土地使用权评估的市场法基本原理替代原理相关修正系数： 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 容积率 土地使用年限土地使用权评估的市场法公式 P= 可比实例价格交易情况修正 日期修正区域修正个别修正 容积率修正土地年限修正系数土地使用年限修正系数 K=1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n九、基准地价系数修正法 基准地价的涵义 是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 基准地价的特点 1.是区域性价格 2.是土地使用

17、权价格 3.是平均价格 4.是覆盖整个城市建成区的 5.是单位地价 6.是一定时期的价格 公式 被估地价= 待估宗地所处地段的基准地价 年限修正期日修正 容积率修正其他因素修正2005年北京市基准地价各级土地区域平均交易价格为： 一级：11068 元平方米 二级：9555 元平方米 三级：8040 元平方米 四级：6886 元平方米 五级：5462 元平方米 六、七、八、九、十级均为 4526 元平方米 东城、西城、宣武、崇文、海淀、朝阳六区的土地按地段分为一到六级，丰台、石景山为三到九级，其他郊区县为六到十级地段。2006年4月北京市调整后基准地价各级土地区域平均交易价格为： 一级：1145

18、4 元平方米 二级：10592 元平方米 三级：9289 元平方米 四级：7749 元平方米 五级：6047 元平方米 六、七、八、九、十级均为：4828 元平方米 十、路线价法 基本公式 宗地总价 = 路线价深度百分率 临街宽度其他条件修正率 基本原理 土地价值随临街深度而递减 标准深度设定 一般是路线价区段内临街各宗地深度的众数 四三二一法则第六章无形资产评估 无形资产评估无形资产评估概述无形资产评估的主要影响因素无形资产评估的收益法 #无形资产评估的成本法无形资产评估的市场法专利和非专利技术评估商标权评估商誉评估 一、无形资产评估概述 无形资产的功能特性 附着性；共益性；积累性；替代性

19、无形资产的分类 按取得方式分为自创和外购无形资产 按有无专门法律保护分为专利、商标等和非专利技术 按能否独立存在分为可确指和不可确指无形资产 鉴定无形资产 确认无形资产存在 鉴别无形资产种类 确定无形资产有效期限 评估前提和对象评估前提：产权变动； 评估对象：获利能力二、无形资产评估主要影响因素历史因素： 取得成本、历史贡献现实因素： 机会成本、使用期限、转让内容、 同业价格水平、技术成熟程度未来因素： 未来收益、更新换代速度、供求状况三、无形资产评估的收益法 公式 收益模式 成本-收益模式 (最低收费额) 最低收费额的确定最低收费额 = 重置成本净值 转让成本分摊率 + 机会成本 转让成本分

20、摊率=购买方设计能力/总设计能力 机会成本 = 转让净减收益 + 再开发净增费用 收益额的确定 分成率法 收益额=销售收入(利润)销售收入(利润)分成率 收入分成率=利润分成率销售利润率 利润分成率的计算方法：1.边际分析法：K=追加利润现值/利润总额现值2.约当投资分成法：K=无形资产约当投资额/（购买方约当投资额+无形 资产约当投资额） 直接估算法：收入增长型和费用节约型(注意税收） 差额法：与同行业平均收益水平比较，计算超额收益收益法的其他因素折现率和资本化率的确定合理确定风险报酬率资本化率与收益额要保持口径一致同其他资产相比，折现率偏高收益期限的确定：遵循法定寿命与经济寿命孰短原则四、

21、成本法和市场法 无形资产的成本特性 不完整性；弱对应性；虚拟性 成本法公式评估值=重置成本成新率(无形损耗) 重置成本测算 自创无形资产重置成本测算方法：核算法；倍加系数法 外购无形资产重置成本测算方法：市价类比法；物价指数法 成新率的测算 专家鉴定法 剩余经济寿命预测法 无形资产评估的市场法 在无形资产评估中受到限制（一）专利权评估专利的内容 发明(20)；实用新型(10)；外观设计(10 )专利的特点 独占性；地域性；时间性；可转让性专利使用权的分类 独家使用权排他使用权普通使用权回馈转让权专利权的评估方法 收益法和成本法（二）非专利技术评估非专利技术的特点 实用性；新颖性；获利性；保密性

22、与专利技术的区别 公开程度内容范围保护期限保护法律非专利技术的评估方法 成本法和收益法三、商标权评估 商标权的内容 商标权包括排他专用权、转让权、许可使用权、继承权等 新商标法对于遏制恶意抢注行为的规定 与专利技术的区别 取得条件 保护期限 商标权的评估方法 商标权转让的评估：收益法 商标许可价值评估：收益法四、商誉的评估商誉的涵义 是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。由多种因素决定。是不可确指无形资产商誉的特性 不能与企业可确指资产分开出售形成商誉的个别因素不能单独计价是超过企业可确指资产价值之和的价值是长期积累形成的商誉与商标的区别1、商誉评估的方法 割差法商誉评估

23、值=企业整体资产评估值企业各单项资产 评估值之和超额收益法 1. 超额收益年金法： P=（预期年收益额-行业平均收益率单项资产评估之和） 适用资本化率 2. 超额收益折现法： P=各年预期超额收益各年折现系数2、商誉评估需注意的问题 所有企业都有商誉 要坚持预期原则 不能用成本法和市场法评估商誉 负债经营企业也可以有商誉第 七 章长期投资和 其他资产评估 长期投资及其他资产评估 长期投资评估的特点与程序 长期债权投资的评估 # 长期股权投资的评估 # 其他资产的评估一、长期投资评估的特点与程序 长期投资按投资性质进行分类 权益性投资 债权性投资 混合性投资 长期投资评估的特点 对被投资单位资本

24、的评估 对被投资企业获利能力的评估 对被投资企业偿债能力的评估 二、长期债权投资的评估上市债券的评估 上市债券的评估一般采用现行市价法评估，按照评估基准日的收盘价确定评估值。应在评估报告中说明评估结果应随市价变化调整。非上市债券的评估到期一次性还本付息： P=本利和折现（单利和复利）分次付息，到期还本 P=各年利息折现加和+本金折现三、长期股权投资的评估与评估有关的股票价格 内在价格；清算价格；市场价格非上市股票的评估(收益法)普通股的评估 固定股利型：P=A/r 红利增长型：P=R/（r-g） g(股利增长比率)计算方法：统计分析法和趋势分析法 分段型：更加客观 优先股的评估 P= A/r

25、P=各年股利折现加和+未来变现值折现股权投资的评估 非控股型长期投资的评估通常采用收益法控股型长期投资的评估应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值四、其他资产的评估其他资产能否作为评估对象的标准：它是否能在基准日后带来效益评估思路：结合流动资产中待摊费用和预付费用的评估对于设备修理费和房屋装修费等不能重复评估以前年度应摊销因数额过大而未摊销的费用，评估值是零 考虑是否能在基准日后带来效益，而不管在会计核算上摊销多少 第八章流 动 资 产 评 估 流动资产评估流动资产评估概述实物类流动资产的评估 #货币类资产、债权类资产及其他流动资产的评估一、流动资产的特点 流动资产的特点 存在形式多

26、样化 货币类；实物类；债权类；其他流动资产 周转速度快，流动性好 占有量及形态构成波动性强流动资产评估的特点 合理确定评估基准日 对企业会计资料依赖度较高 主要是单项评估 资产清查时，要分清主次，掌握重点 特定情况下，可以采用账面原值作为评估值 主要用市场法和成本法 不考虑功能性贬值和经济性贬值因素 只有低值易耗品和呆滞、积压存货计算实体贬值二、实物类流动资产的评估 库存材料的评估 原则：与市场价格尽可能保持接近 运用存货管理中的ABC管理法 注意运杂费的处理 在用低值易耗品的评估 评估值 = 重置成本 成新率实物类流动资产的评估（一）在产品的评估成本法 （生产周期长的产品）按价格系数调整原成

27、本按平均消耗定额和市价计算按完工程度计算市场法 （中断生产的产品）评估值=实有数量市场可接受的不含税的单价 - 预计销售过程中的费用实物类流动资产的评估（二）产成品及库存商品的评估成本法 1.基准日与完工时间接近历史成本 2.基准日与完工时间间隔较长重置成本 市场法 应按照评估目的处理利润和税金，例如： 1.以产成品出售为目的 评估值 = 现行市价 2.对企业以投资为目的 评估值 = 现行市价各种费用、税金和利润货币类、债权类资产的评估 货币性资产的评估 现金及各项款项 短期投资 应收账款的评估 应收账款的评估值=账面价值-已确定坏账-预计坏账 坏账估计的方法：坏账比例法和账龄分析法 应收账款

28、评估后，“坏账准备”科目按零值计算 应收票据的评估 P=本金（1+利息率时间） P=票据到期价值 - 贴现息 贴现息=票据到期价值贴现率贴现期第 九 章企 业 价 值 评 估 企业价值评估企业价值评估及其特点企业价值评估的范围界定收益法在企业价值评估中的应用 #市场法、成本法的应用一、企业价值评估及其特点 企业的特点 整体性；盈利性；持续经营性 企业价值的内涵 是企业的公允市场价值，它基于企业的营利能力， 有别于账面价值、公司市值和清算价值 企业价值评估的特点 评估对象是资产综合体 整体获利能力决定企业价值高低 属于整体评估 企业价值评估与单项资产评估加和的区别企业价值评估的范围界定 一般范围 从产权角度界定，评估范围是企业的全部资产 具体范围 有效资产 界定有效资产范围注意的问题 如何处理产权不清的资产 区分有效和无效资产 处理无效资产的方法：资产剥离；单独评估 “填平补齐”对盈利能力的影响企业价值评估的收益法 持续经营假设前提下的收益法 年金法: P= A/r A= Rt(1+ r)-t/ (1+ r)-t 分段法: P= Rt(1+ r)-t + Rn/r(1+ r)-n 有限持续经营假设前提下的收益法