大湾区房地产行业月报（4月刊）

1、目录 HYPERLINK l _bookmark0 本月看点 2 HYPERLINK l _bookmark1 全国视角 HYPERLINK l _bookmark1 3 HYPERLINK l _bookmark2 大湾区楼市 HYPERLINK l _bookmark2 4 HYPERLINK l _bookmark3 2、土地动态 HYPERLINK l _bookmark3 9 HYPERLINK l _bookmark4 城市表现 HYPERLINK l _bookmark4 10 HYPERLINK l _bookmark5 土拍排行 HYPERLINK l _bookmark5

2、11 HYPERLINK l _bookmark6 3、后市研判 HYPERLINK l _bookmark6 14本月看点广佛“银四”热度不减触发调控，深圳及环深政策高压下表现平淡清明节后，各大房企积极备货蓄力五一，供应增加下市场延续“小阳春”热度，成交量维持同期高位；湾区楼市表现分化，广佛热度不减，深圳及环深表现平淡：特征一，广州热度不减、触发政策两度加码，佛山连续涨价引来限价限签。广州市场热度不减引发月内政策加码，政策持续收紧预期下客户加快入市，中心及近郊表现火热，外围区域供应放量下支撑成交。佛山临广板块热度攀升价格连续上调，触发限价限签。特征二，深圳及环深政策高压下表现平淡。深圳需求强

3、劲下新房市场平稳走量，二手成交量价回落。东莞政策趋严、惠州及中山信贷收紧下，市场预期有所减弱，客户观望情绪加重。珠海内需支撑叠加外省客回流，叠加承接东莞外溢需求，市场持续向好。特征三，内生城市需求平稳，节点效应明显。江门 4 月下旬多盘前置五一促销活动，整体成交较上旬有明显提升；肇庆 4 月市场表现平稳，五一期间节点带动市场热度有所提升。广佛土拍火热引领湾区地市大湾区 4 月土地受广州集中出让影响成交大增，总成交 963 万，广佛土地出让体量较大，广州共出让 42 宗宅地共 799 万，占湾区总成交量超 8 成；佛山以 87 万紧随其后，临广片区维持高热。全国视角“银四”表现亮眼，成交量维持高

4、位，领跑近三年同期水平。4 月重点 40 城商品住宅成交面积 3221 万，环比微跌 5%，同比增长 23%，较 2019 年同期增长 9%，“银四”表现突出，领跑近三年同期水平。在全国整体供应进一步提高下，市场延续“小阳春”热度，成交规模接近去年 10 月水平。其中，一线上海、广州热度不减，深圳调控下回归平淡；二线供需两旺，热度维持；三四线市场略有下滑。华东维持高景气，华南表现分化，深莞政策强压制、广州热度高，华中热度提升，西部核心城市持续引领，华北相对平 稳，预期无实质性提振。“五一”期间全国 30 大中城市日均成交同比微增 2%，较 2019年增长 17%，“节点效应”较为显著。上海、广

5、州和杭州等多个热点一二线成交明显上升，深圳、东莞和合肥等部分强调控城市市场热度有所回落。图：全国监测 40 城商品住宅分区成交情况（万）备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山。数据来源：保利投顾研究院监测整理各区域成交同环比普涨，其中华东、华南热度延续，都市圈二三梯队城市热度较高；华中热度提升，核心城市武汉预期持续改善；西部核心城市热度延续，重庆、西安表现亮眼；海西供应带动成交提升；东北、华北市场表现平稳，石家庄、长春等回归去年月均水平。大湾区楼市大湾区成交成交量维持同期高位，政策影响下城市表现结构性分化4 月大湾区 9 城商品住宅成交面积为 607 万，环比微降 9%，同比涨幅

6、 27%，为近三年同期高位，“银四”热度延续。受政策升级影响，环深城市增长势能有所减弱，市场预期回归理性。五一期间，核心城市广州在政策持续收紧预期下，客户加快入市，城区及近郊项目涨价下去化表现亮眼；深圳新房市场平稳走量，二手调控后成交量回落明显。佛山临广项目价格持续走高，但去化承压；东莞政策趋严、惠州及中山信贷收紧下，客户观望情绪加重。图： 9 城月度商品住宅成交情况（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理大湾区 9 城表现广佛“银四”热度不减引发调控，深圳及环深表现平淡广州市场热度延续，成交量维持近年高位，月内两度调控；佛山临广板块连续涨价引发限价限签；深圳调控高压下新房平稳、二手量价回落

7、；莞惠中政策加码下市场表现平淡。图：大湾区 9 城 4 月商品住宅供求情况数据来源：保利投顾研究院监测整理广州“银四”下热度维持高位，成交同比涨幅超 8 成，领跑近三年同期水平；政策持续加码下客户加快入市，城区及近郊热度不减，外围供应放量下低总价项目支撑成交。佛山市场热度不减，房企加快推货节奏蓄力五一，供应达近三年单月峰值，但受价格上调影响，客户接受度有限，成交量同环比均呈现小幅下滑。深圳维持平稳走量，供应低位运行下新房成交环比回落，同比小幅增长 6%；严调控下二手量价呈现下滑。东莞政策强压下供求低位运行，市场观望情绪加重，来访及解筹率均有所下滑。惠州、中山信贷收紧下市场预期回归理性，成交上升

8、势能不足，市场表现较为平淡。珠海市场持续向好，内需支撑、外省客回流及东莞外溢需求释放，叠加政策收紧预期，客户加快入市，成交涨幅明显。其中金湾和斗门 在供应放量及节点带动下需求持续释放，唐家湾供应不足下热度不减，成交仍维持高位。江肇市场表现平稳、节点效应明显，江门 4 月下旬多盘前置五一促销活动，整体成交较上旬有明显提升；肇庆蓄力五一下市场表现平稳，五一期间在返乡潮及折扣带动下热度有所提升。表：大湾区 9 城 4 月市场表现特征广州市场热度维持高位，4 月下旬起房企推货节奏加快，成交较上月小幅回落，但同比增长 81%，“银四”热度不减，领跑近年同期水平。五一期间政策持续收紧预期下客户加快入市，热

9、度提升。分区域来看，中心及近郊持续缺货，限制成交放量，项目多处于蓄客及诚登阶段；远郊增城、南沙等区域房企供货积极，为主力成交区域，主要为低总价项目成交。4 月广州政策持续收紧，月内调控两度升级，海珠、番禺两区发文禁止双合同及捆绑销售，房贷利率两度上调。预计下阶段广州将维持紧调控态势。佛山市场热度维持。月末房企加快推货节奏蓄力五一，供应同环比分别上涨 42%和 83%，为近三年来供应峰值；成交受价格上调影响，客户接受度有限，同环比均呈现小幅下滑。临广片区金沙洲、三山新城、陈村等板块在陈村 TOD 地王带动下，价格持续上调，但去化表现一般；禅城高性价比项目表现亮眼；外围三水、高明部分项目抢节点加推

10、，表现一般。本月佛山限价限签政策收紧趋势明显，客户预期有所下降、观望情绪增加，短期内或对市场造成一定压力。肇庆市场表现平稳。4 月整体以续销为主，成交环比小幅回落，但同比仍增长 21%。五一期间受到节点促销、渠道高佣及返乡潮影响，热度环比提升。鼎湖竞争激烈，低首付+渠道高佣下去化表现良好；四会五一期间返乡潮带动成交向好；大旺品牌房企前置五一节点，抢先加推收割，五一期间受到三水多盘首开分流，热度较低。深圳热度稳定，需求强劲。供应低位运行下新房成交环比回落，同比小幅增长 6%，维持平稳走量态势。严限价下新房价格维稳，二手量价均有所下滑，成交量同环比降幅均超 2 成。分区域看，市区供不应求、开盘即罄

11、，中心区域持续缺货，外围宝安、龙光、光明刚需项目仍为成交主力；远郊盐田、大鹏等区域受交通及区位限制，表现平淡。东莞政策强压下，市场供求低位运行。4 月全市供求同比分别下滑 11%和 30%，房企蓄客时间拉长，买卖双方均处于观望状态。月底多项目集中推货抢跑五一节点叠加渠道发力，成交有所回升，成交仍集中于松山湖、滨海及东南临深片区。近期受“227 新政”、房贷收紧、排队网签及月底限价新政影响，房企表现“惜售”，推货积极性减弱，市场观望情绪浓重，来访量和解筹率有不同程度下降。惠州供应放量，成交乏力。4 月供应维持高位，同环比均上涨，成交量环比小幅回升，但在房贷利率提升及政策面不明朗下，较去年底大幅下

12、降 20%。五一期间热度环比微涨，但较去年同期有所下降。分区域看，仲恺、博罗等临莞区域随着东莞政策持续加码外溢客增加，热度有所提升，为主力成交区域；惠城区供应带动下成交稳定，其他区域均呈现不同程度下滑。珠海市场热度持续向好。各大房企节点前置，加大供应及营销力度，供应环比维持稳步上涨；同时，外省客回流叠加东莞严调控下外溢客增加，4 月成交涨幅明显。分区域看，金湾和斗门在供应及节点带动下成交放量明显，唐家供应不足下热度不减，成交仍维持高位。外省客及东莞外溢客明显增加，限购收紧预期下客户入市更为积极。中山市场表现平稳，受政策调控、利率上调影响市场预期回归理性，成交上升势能减弱，但同环比均有所抬升。五

13、一期间市场表现平淡，整体呈现价稳量跌。分区域来看，西区及东部火炬开发区为主力成交区域，临深片区马鞍岛缺货下成交量较低。五一期间随着马鞍岛四盘齐发，热度大幅上升，深莞投资客为成交主力。江门内生需求稳定，节点效应明显。4 月下旬以来多盘前置五一促销活动，整体成交较上旬有明显提升。五一期间促销政策再度加码，叠加多盘入市，交投氛围活跃。4 月江门再度上调房贷利率，中心区前置五一促销，新会市场冷淡下价格持续下调。2、土地动态全国及大湾区成交“两集中”拉开序幕，55 城宅地供求上升明显全国土地市场重点监测 55 城 4 月宅地供求环比明显上升，供应环比上升 127%；成交环比上升 48%，溢价率升至 25

14、%，部分城市开始 “两集中”土地出让，推动供求上升；分区来看，华南、东北、西部等一二线热点城市由于土地集中出让，成交量井喷，中部、华北相对平淡。大湾区土地市场受广州集中出让影响成交大增大湾区 9 城 4 月总成交 963 万，广佛土地出让体量较大，4 月底广州进行第一批宅地集中出让，推高湾区整体成交量；溢价率小幅下降至 17%。广州首批“两集中”宅地成功出让 42 宗地，总成交建面近 800 万，占本月湾区出让总量的 83%，排名湾区之首，另外有 6宗地块流拍；佛山本月成交 7 宗地，共 87 万，紧随广州位列第二，溢价率高达 62%，陈村地块创佛山土拍单价新高；惠州以 35 万排名第三，不及

15、上月 1/3，但北站地块单价创区域记录；其余城市土拍表现相对平淡。图：大湾区 9 城 4 月宅地成交建面（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理城市表现广州以 799 万成交建面领跑，首批集中供地出让，共成交 42宗地。总成交金额超 906 亿元，近郊黄埔番禺、远郊南沙竞争激烈，多宗地块溢价 20%以上，4 宗地达最高限价及最大配建面积需摇号出让，金沙洲地块楼面价接近当前房价水平，南沙横沥地块楼面价创区域新高；花都、白云相对平静，多地块底价成交。另外有 6 宗地块流拍，以远郊为主，4 宗位于增城，从化、白云各 1 宗。越秀表现积极，共斩获 8 宗地，正荣、天地源、德信等房企首进广州。佛山本月共成

16、交 7 宗宅地，总成交建面 87 万，揽金 107 亿元。临广板块持续火热，顺德陈村地块由华润以 64.5 亿、溢价 107%竞得，楼面价 22330 元/，创佛山土拍单价新高，土拍后带动区域新房价格上涨 2000-3000 元/。南海大沥、顺德伦教等临广地块溢价率超30%，房企竞争激烈。惠州出让 4 宗商住用地，总建面 35 万，成交金额 16 亿元。惠城、仲恺各两宗，惠城小金口 2 宗宅地均由合能竞得，竞争相对激烈，其中 1 宗以 7411 元/创区域楼面价新高。图：大湾区 9 城月度宅地成交建面（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理土拍排行Top10 总价排行榜中，广州由于集中出让包揽其

17、中 9 宗地块，佛山 1 宗。从总价门槛来看，4 月 TOP10 门槛为 31.9 亿元；其中广州番禺南站、佛山顺德陈村以及花都区北站地块总价分别为 71 亿元、64.5亿元、63.3 亿元分列前三。从拿地企业看，越秀拿下广州 3 宗高总价地，华润、融创、金地等房企均有所斩获。表：4 月大湾区 9 城总价 TOP10 宅块排名数据来源：保利投顾研究院监测整理4 月湾区 9 城溢价 TOP 3 的宅地来自佛山及东莞，由于广州土拍设置最高限价，溢价率最高为 45%，本次“两集中”出让共有 6 块地达最高限价，其中番禺区、黄埔区各 2 块，白云区、南沙区各 1 块。华润、碧桂园、越秀等房企竞价积极。

18、表：4 月大湾区 9 城溢价 TOP10 宅地排名数据来源：保利投顾研究院监测整理3、后市研判市场端：“银四”下多城积极供货备战五一，成交量维持高位，领跑近三年同期水平，以广深为核心的大湾区城市在政策影响下呈现结构性分化，广佛热度不减，深圳及环深表现平淡。展望后市，政策收紧态势不变，市场预期回归平稳。广州多次政策加码、限价限签收紧下，核心区域价格维稳、近远郊刚需项目支撑成交；深圳严限价下价格涨幅受限，去年大量供地下今年供应或维持高位，后市将维持平稳走量；惠州、东莞政策持续收紧下，市场预期回归理性；珠海需求稳定下市场热度维持，需警惕后期政策价码风险；江肇节点后市场或回归平静。土地端：随着广州首批集中出让结束，5 月宅地成交量将有明显下降，主要集中在惠州、江门、佛山等城市，预计东莞、佛山临广片区等区域将维持热度。备注：1、市场重点监测 40 城：华北：北京、青岛、济南、烟台、石家庄；华东：上海、南京、杭州、苏州、无锡、温州、常州、绍兴、宁波、合肥、湖州、金华；华南：广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山；海西：