城市报告广州篇

1、Contents 目录 HYPERLINK l _bookmark0 Contents 目录 2 HYPERLINK l _bookmark1 引言 3 HYPERLINK l _bookmark2 第一章置业居住篇 4 HYPERLINK l _bookmark3 1、购房年龄 4 HYPERLINK l _bookmark4 2、居住状态 6 HYPERLINK l _bookmark5 3、居住空间偏好 7 HYPERLINK l _bookmark6 第二章居住竞争篇 8 HYPERLINK l _bookmark7 1、居住负担 12 HYPERLINK l _bookmark9 第

2、三章移民城市篇 17 HYPERLINK l _bookmark8 1、移民指数 17引言据广州市统计局公布的第七次人口普查数据，截至 2020 年广州常住人口为 1868 万人，与 2010 年第六次全国人口普查的 1270 万人相比，十年共增加 598 万人，增长 47.05%，年平均增长率为 3.93%。在四个一线城市中，广州常住人口总量虽略低于北京、上海，但其增长可观，且明显高于其他绝大多数城市，可谓人口基数庞大且增长客观。人口是当下房地产市场需求的有利保障。对于置业广州的人群，他们在置业上表现出怎样的特征？在购房年龄、居住状态、租购意愿上有何特点？除了置业人群的行为特征外，贝壳研究院

3、基于 2020 年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，同时将城市范围扩充到 35 城，其中包括 4 个一线城市，15 个新一线城市及 16 个二线城市，测算出了 21 年度城市居住竞争力指数。广州的竞争力指数在横向城市中又表现如何？同时，为了能够量化城市人口流动性情况，贝壳研究院测算出了移民指数，以此衡量城市人口的流动性高低。在此基础上，广州在该指数上表现出怎样的特征？带着这些疑问，贝壳研究院发布2021 年新一线城市居住报告，贝壳研究院广州分院发布2021 年城市居住报告广州篇从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对大城市人群的居住生态进行客观描述，以期待向政府

4、、公众描绘出相对形象的城市居住画像。1、 购房年龄第一章 置业居住篇广州平均购房年龄一线城市最小置业人群的平均年龄反映该城市的主体置业群体，亦在一定程度上反映城市置业的难易程度。城市房价越亲和，通常平均购房年龄越小。根据数据显示，广州新房置业者平均年龄在 34.9 岁，低于一线城市平均水平 37.2岁。而广州二手置业者平均年龄在 35.4 岁，低于一线城市平均水平 36.6 岁。其中新房置业者平均年龄位居统计的 35 个城市的第 20 位，二手置业者平均年龄位居第 13 位，不仅明显小于一线城市，而且小于部分新一线、二线城市，整体处于 35 个典型城市样本的中间水平。广州相对亲和的房价水平，使

5、得“上车”门槛相比其他一线城市更低，购房压力更小。同时广州相对分化区域房价水平，也给置业者相对更多的购房选择。数据来源：贝壳研究院广州分院整理数据来源：贝壳研究院广州分院整理2、 居住状态53%的受访者目前处于租房状态，而年龄段越小，越能接受长期租房。截至 2020 年广州常住人口超 1800 万，存在大量外来人口，其中部分人群暂未在广州购房。根据我们抽样调查数据显示，47%的受访者居住在自有住房内，53%的受访者目前处于租房状态。目前国家大力倡导发展租赁住房，解决大城市住房突出问题。但受访者在面对是否可接受长期租房生活时，不出意外的绝大多数人群认为不可接受，占比超过 46%。不过在年轻群体中

6、，长期租房的接受度相对较高，其中 30 岁以下受访者中 40%认为可以接受。数据来源：贝壳研究院广州分院整理数据来源：贝壳研究院广州分院整理在自有住房受访者中，有明确换房意愿的仅占比 26%，其中购房 5-10 年的人群换房意愿最强。在自有住房受访者中，有明确换房意愿的（计划 3 年内换房、下同）仅占比 26%，更多的人群没有明确换房时间或没有换房意愿。而受其购房时间的不同，其换房意愿也有较大差异，其中购房 5 年内的有明确换房意愿的占比仅 20%，购房 5-10 年的有明确换房意愿的占比 33%，购房 10 年以上的有明确换房意愿的占比 23%。对于换房原因，绝大多数受访者表示是出于居住空间

7、的改善，占比 58%，其次为子女教育问题，占比 35%。数据来源：贝壳研究院广州分院整理3、 居住空间偏好居住体验升级，品质空间被高度关注随着社会发展，人们生活品质明显提升，在居住领域，对生活的体验也显得更加重要。调查数据显示，改善型购房中，受访者最关注的空间为“安静没有噪音的卧室”，占比 34%。其次，“能用于种植、休息的阳台”、“温馨有设计感的厨房”、能和朋友聚会的大客厅”、“专门的衣帽间”也受到一定程度的欢迎，在受访者中占比分别达到了 17%、13%、 11%和 6%。数据来源：贝壳研究院广州分院整理第二章 居住竞争篇贝壳研究院基于 2020 年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部

8、分更新，设置居住负担、楼盘楼盘品质、生活便利、人居环境四个一级指标，以及房价收入比、房租收入比、楼龄、容积率、公园、地铁、空气质量、高峰拥堵等二十九个维度的二级指标。同时将城市范围扩充到 35 城，其中包括 4 个一线城市，15 个新一线城市及 16 个二线城市，测算出了 2021 年度城市居住竞争力指数。2021年城市居住竞争力指标体系一级二级指标说明居住负担（权重0.1）房价收入比纳入统计维度包括房价收入比及房租收入比，建立指标模型计算得出，指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比）房租收入比楼盘品质（权重0.4）楼龄纳入统计维度包括小区平均楼龄、容积率、物业水

9、平及绿化率，通过建立指标模型衡量楼盘的居住品质容积率物业水平绿化率生活便利（权重0.4）公园纳入统计维度包括公园、地铁站、公交站、医院、诊所、药店、学校、便利店等20个，通过熵权法赋予权重，建立指标模型得出便利性指数；地铁公交站医院诊所药店幼儿园小学中学图书馆中餐厅影院便利店超市洗浴按摩(由房屋中介机构替换）购物中心快捷酒店（由百货商场替换）银行咖啡厅(由加油加气站替换）酒吧(由宠物服务替换）人居环境（权重0.1）绿地率纳入统计维度包括城市绿地率、空气质量及高峰拥堵数据，指标权重分别为0.2、0.3及0.5，建立指标模型得出空气质量高峰拥堵广州非常宜居，在居住竞争力排名中位居第二，居住便利是其

10、优势，相比其他一些城市居住压力也更小根据模型测算，广州居住竞争力指数位 84.48，排名 35 个城市第二位，仅次于深圳，表现优于北京、上海。在居住负担、楼盘品质、生活便利、人居环境四个维度上，表现均衡，其中居住便利指标表现较好，而居住负担方面表现压力较大，不过仍好于其他一线城市。根据模型测算，综合考虑公园、地铁、公交、医院等 20 项生活配套设施的完善程度，计算得出广州居住便利指数为 49.61，排在 35 个城市的第 5 位，仅次于深圳、上海、成都、北京。而楼盘品质维度，综合考虑楼龄、容积率、物业水平、绿化率四个维度计算得出广州楼盘品质指数得分为 20.46，排在 35 个城市的第 20

11、位。而人居环境维度，综合考虑绿地率、空气质量、高峰拥堵三个维度计算得出广州人居环境指数得分位 0.49，排在 35 个城市的 23 位。而居住分担维度，综合考虑租房、购房压力，根据指标模型，统计得出广州综合居住负担指数为 71.7，排在 114 个有数据城市的第 7 位（反向指标、数值越大居住压力越大），低于北、上、深以及三亚、厦门、杭州。（该部分后续详细展开分析）此外，从城市群来看，粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高，为 78.0。大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在广州、深圳的拉动下，在楼盘品质、居住便利等维度表现突出。35城居住竞争力评价城市楼盘品质居住便利居住负担人居环

12、境居住竞争力指数深圳市32.6551.350.900.4699.50广州市20.4649.610.400.4984.48杭州市25.2749.520.490.5883.45成都市18.8549.880.270.4980.35北京市26.2149.840.800.4479.82上海市19.8250.120.770.4578.17苏州市23.2249.220.270.6976.53武汉市18.8648.950.320.6075.74长沙市24.1348.300.090.4874.59福州市28.1647.980.350.5874.26厦门市23.0248.570.580.5773.15重庆市19.

13、2548.800.280.2273.01南京市19.8348.830.340.5672.95郑州市23.0247.760.230.7472.47珠海市19.8448.830.380.5672.26佛山市26.2347.610.210.6471.38烟台市20.6348.260.140.7371.04宁波市26.7147.230.230.7169.54大连市21.7748.170.320.5767.50南宁市17.8948.320.270.5766.53西安市17.9048.520.300.4865.24青岛市22.7447.820.270.4764.68合肥市20.0347.440.280.6

14、864.09太原市25.5546.180.250.8563.59济南市20.8047.330.280.6463.56天津市18.6447.840.380.5863.20南昌市14.1647.690.160.6962.71东莞市28.5646.640.310.5662.45无锡市19.8346.450.180.7759.34石家庄市18.3746.430.250.7556.37昆明市19.8447.330.260.3554.64哈尔滨市18.2847.160.190.4254.21沈阳市19.8246.470.170.5553.57长春市19.8147.170.330.3853.02贵阳市19.

15、8347.270.200.1850.10数据来源：贝壳研究院广州分院整理1、 居住负担广州居住负担压力靠前，但仍是一线城市最低。综合考虑租房、购房压力，根据指标模 型，统计得出广州综合居住负担指数为 71.7，排在 114 个有数据城市的第 7 位，低于北、上、深以及三亚、厦门、杭州。从分项指标来看，广州在购房上压力更加凸显，横向城市排名第 7，而租房负担指数横向城市排名第 20 名，压力相对较轻。近几年广州房价整体呈现上升趋势，尤其在 2020 年下半年之后，呈现明显上涨。但租赁市场租金走势整体平稳，上升幅度远不如房价水平。注：居住负担综合指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比+1/3*

16、标准化房租收入比），数值越大负担越大，压力越大；租赁负担：广州租房压力相对较小，好于北上深及部分二线城市，排名 20 位。根据广州第七次人口普查数据，广州近十年年均净流入人口近 60 万。大量外来人口面临的第一个问题即是租房，那广州的租金水平相对收入而言如何？和其他城市对比又是否让百姓难以承受呢？经过测算，我们发现广州房租收入比指数（房租收入比=套均租金/家庭月平均收入）为 20.7，排在 114 个有数据城市的第 20 位，低于北、上、深以及三亚、杭州、长春、厦门、重庆等二线城市。四成租客租金占收入比例在 11%-20%之间，租金压力相对温和而根据我们的调研发现，绝大多数受访者租金占其收入的

17、比例在 11%-20%之间，占比 39%，其次租金占收入比例在 21%- 30%的人群占比 25%。而高租金比例人群（即租金占其收入比例超过 31%）占比仅 22%，与武汉、长沙、成都、杭州等二线城市水平持平。房东涨价成为租客最大的焦虑及痛点虽然广州有相对亲和的租金水平，但并不意味着租客就不存在焦虑，根据调研数据显示，有 52%的租客其焦虑点为“租房时房东涨价”，另有 44%的租客焦虑“买不起自己的房”。同时在被问及租房最大痛点时，有 57%的租客表示为“房东涨价”，其次才是“室友不和睦”（占比 18%）、“家电老化”（占比 16%）等问题。数据来源：贝壳研究院广州分院整理购房负担：广州购房压

18、力更大，但在一线城市较为亲和。广州常住人口超过 1800 万，对于生活在广州的百姓来说，在广州购房压力如何呢？经过测算，我们发现广州房价收入比指数（房价收入比=成交套均总价/（家庭人均可支配收入*户均人口数）为 14.6，排在 114 个有数据城市的第 7 位，排名明显高于房租收入排名，但仍低于北、上、深以及厦门、三亚、杭州。租客“上车”心理价位多集中在 200 万以内。租客为城市最典型的刚需购房客户，其 “上车”门槛一定程度反映了城市购房压力。根据调研发现，绝大多数的受访者对首套房的心理价位在 200 万以内，占比接近七成。而根据其不同的月收入水平，其购房心理价位也存在一定差异，如月收入 2

19、 万以内的受访者购房心理价位主要在 200 万以内，而月收入在 2.1-5 万的受访者，其购房心理价位主要在 301-500 万。改善型客户换房心理价位仅呈现稳步阶梯式上升，并未与现有房产形成明显跨越式价 差。近年人们的生活水平持续提高，但房价也呈现持续上行态势。换房压力使得换房心理价位仅呈现稳步阶梯式上升，换房心理价位并没有和现有房产呈现明显的跨越式价差。即现有房产买入价在 100 万以下，其换房心里价位也主要在 100 万以下或 101-200 万之间两个价位段，以此类推。数据来源：贝壳研究院广州分院整理租房受访者购房心理价位情况租客月收入情况1万元以下1.1-2万2.1万-5万5万以上总

20、计购房心理价位100万及以下17%43%3%0%31%101万-200万44%39%17%50%38%201万-300万18%13%19%0%15%301万-400万10%2%28%0%7%401万-500万2%1%22%0%3%501万-600万5%1%3%25%2%601万-700万2%0%3%0%1%701万-800万1%0%3%0%1%801万-900万1%0%3%0%1%901万-1000万1%1%0%25%1%总计100%100%100%100%100%自有住房受访者换房心理价位情况现有房屋购房价格100万及以下101万-200万201万-300万301万-400万401万-500

21、万501万-600万601万-700万801万-900万总计换房心理价位100万及以下31%1%0%3%0%0%0%0%6%101万-200万50%44%0%7%0%0%0%0%24%201万-300万14%36%34%7%15%0%0%0%23%301万-400万3%7%43%13%7%0%0%0%13%401万-500万3%1%14%30%33%0%100%0%12%501万-600万0%4%6%13%26%15%0%0%8%601万-700万0%0%3%3%4%23%0%0%3%701万-800万0%6%0%20%11%54%0%0%9%801万-900万0%0%0%3%0%0%0%0%0%901万-1000万0%0%0%0%4%8%0%0%1%总计100%100%100%100%100%100%100%0%100%数据来源：贝壳研究院广州分院整理1、 移民指数第三章 移民城市篇如何定义