上海房地产市场报告2021年第二季度

1、上海房地产市场报告二零二一年第二季度科技行业升温为写字楼与商务园区市场带来强大驱动力；大宗交易市场活跃度恢复，机构投资者增持意愿增强社零总额进出口总额+17.6%(2021年1-3月，同比变化)+35.2%(2021年1-5月，同比变化)+19.9%(2021年1-5月，同比变化)数据来源: 世邦魏理仕研究部, 上海统计局, 2021年5月季度回顾写字楼环比同比租金-0.1-1.9空置率-1.4百分点-2.1百分点零售环比同比租金0.6-0.2空置率-0.1百分点-1.3百分点物流环比同比租金0.21.7空置率0.7百分点1.7百分点商务园区环比同比租金0.60.9空置率-0.1百分点-1.8

2、百分点投资*环比同比交易额200215注：写字楼租金为报价，按建筑面积计算，不含物管费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心首层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度写字楼市场主力需求持续推升，上半年净吸纳量已逾去年全年水平。以内资 为首的升级扩张需求助推热点新兴商圈范围明显拓宽，季内搬迁扩租需求占比近六成。零售市场三个

3、新增供应入市，租赁需求活跃，推升季内净吸纳量录得高值，空置率进一步下降，平均租金于疫情后首次录得正增长。餐饮与服饰仍为主力需求，潮玩及健身品类细分趋势明显。物流市场净吸纳量较上一季度反弹，而平均租金略有上涨。在此期间， 3PL 和快递公司的扩张势头强劲。国内经济复苏和政府的双循环战略将继续刺激对物流空间的强劲需求。商务园区市场市场动能增强，去化量达疫情后最高水平，市场空置率持续下行。逾六成租赁需求来源于TMT行业。成熟板块租金上涨动能增强，带动全市平均租金持续上涨。投资市场第二季度，上海录得15笔大宗交易，交易总额达344.6亿元， 环比增长两倍。投资意愿增强。资产交易类型广泛，零售、酒 店与

4、物流仓储以及数据中心的成交比例也较去年同期明显回升。写字楼市场净吸纳量338,598 平方米空置率-1.4 百分点季度环比平均租金-0.1 季度环比优质供应加码，TMT为首升级扩张需求助推新兴商务区加速成熟2021年第二季度上海录得写字楼新增16.5万平米，新项目分别为世博后滩超高层SK大厦和宝龙旭辉广场。优质供应和合理租金水平驱动写字楼需求继续走高，净吸纳量环比上升35.5%。空置率明显环比下降1.4百分点至17.8%，新兴商务区中前滩、五角场、徐汇滨江、世博后滩皆为本季度活跃的目的地。行业需求方面，内资企业占比进一步占提升，以TMT包括互联网科技、新媒体、电商等升级扩张为主导；其次，部分外

5、资主力需求核 心区位逆势发展，其中开放政策落实下外资 金融业整合升级需求渐增，同时境外旅游消 费回流，致使外资消费品类如快消、奢侈品 亦呈扩租趋势。从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比近六成。供应充沛的前滩、徐汇滨江与租金激励增多的淮海中路及世纪大道则是当季兼具区位和品质提升的目的地，不乏来自于商务园区及其他次级楼宇的选址案例。租金表现图表 1: 上海写字楼市场供需指标70 24602050万平方米401630122081004Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21(10) 0新增供应净吸纳量空置率（右轴）数据来源：世邦魏

6、理仕研究部，2021年第二季度图表 2 : 上海写字楼市场租金指数250200指数(Q1 2003 = 100)15010050Q2 05Q2 06Q2 07Q2 08Q2 09Q2 10Q2 11Q2 12Q2 13Q2 14Q2 15Q2 16Q2 17Q2 18Q2 19Q2 20Q2 210上，多极发展格局带来入驻率攀升的热门地 租金指数甲级租金指数点实现不同程度的租金上扬，如前滩，外滩，五角场。全市整体水平环比微幅下调0.1%。随着业主定制装修和轻资产运营的普及化，定制装修服务成为吸引新租户的新方式，因为它可以降低装修费用的初始投资，并缩短从签订合同到正式入住之间的准备时间, 而租金

7、可在毛胚交付上实现每天每平方米0.5-2元不同程度上浮。未来写字楼供需两端将协同发力未来六个月，预计有 平方米的新增供应将继续为租户提供众多优质选择，包括热点区域预租亮眼的地标性项目，随着 号线年底开通带动写字楼板块间通达性再升级，全年净吸纳量有望实现近年新高，租金将从热点滨江及核心区位提升为伊始，逐步延展企稳。数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表 3 : 上海主要写字楼子市场空置率和租金子市场空置率（环比变化）平均租金报价（环比变化）核心商务区12.8（-0.5百分点）372.7元/平方米/月（-0.3 ）核心拓展区18.8（-1.4百分点）255.3元/平方米/月（0.0 ）

8、新兴商务区21.9（-2.7百分点）198.7元/平方米/月（0.0 ）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度.零售物业市场净吸纳量227,183 平方米空置率-0.1 百分点 季度环比平均租金+0.6% 季度环比租赁需求活跃，带动全市租金涨幅回正图表4：上海零售物业市场租金指数2021年第二季度，上海零售市场共录得三个新项目在非核心商圈开业，分别是金桥啦啦宝都、漕河泾印象城以及位于黄浦滨江的博荟广场，共计约23.2万平方米。得益于充足的筹备期以及优质运营商操盘，部分项目开业率较高，带动季内净吸纳量达227,183平方米，空置率进一步下降至6.9%。租赁活动全市范围活跃，核心商圈愈发有

9、限的可租空间激发租金持续上扬，带动全市购物中心首层平均租金于疫情后首次录得正增长，环比300指数 (Q1 2003 = 100)200100Q2 05Q2 06Q2 07Q2 08Q2 09Q2 10Q2 11Q2 12Q2 13Q2 14Q2 15Q2 16Q2 17Q2 18Q2 19Q2 20Q2 210购物中心首层租金指数上涨0.6%，报每天每平方米34.9元。纵观品牌拓店动向，餐饮业态为季内租赁需求的首要来源，资本助推下的咖啡茶饮品类扩张最为积极，咖啡品牌MANNER COFFEE与M STAND 竞相布局各类成熟板块，奶茶品牌乐乐茶与奈雪的茶亦在次级商圈选址活跃。服饰方面，设计师品

10、牌持续看好核心商圈， GGDB与ACNE STUDIO分别在芮欧百货与环贸广场开业；配饰品牌APEDE MOD、 BAO BAO ISSEY MIYAKE及REDLINE于季内开出首店。此外，圈层消费时代下，更迭加速的潮玩品牌纷纷进驻上海市场以期抢占市场份额，如52TOYS聚焦核心商圈，TOP TOY则选址非核心商圈，X11亦于淮海商圈开出旗舰店；健身业态呈现细分化趋势，各类小而美的以单车、舞蹈、瑜伽为主题的新品牌全市多点开花，为购物中心贡献稳定客流。充足供应将为各类品牌落地提供多元选择未来6个月，市场有望迎来逾80万平方米的新增供应，而位于南京西路的改造项目也将于年底重新开业，定位各异的新增

11、供应将为品牌方提供充沛的选址范围，供需两端的同步回暖有望拉动租金水平持续上涨。数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表5：主要品牌开业情况项目名称区域租户业态芮欧百货南京西路GGDB服饰环贸IAPM广场淮海Apede Mod配饰博荟广场浦西其他Redline配饰国金中心陆家嘴Helena Rubinstein美妆护肤华狮广场淮海X11生活方式数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度物流市场净吸纳量133,343 平方米空置率+0.7 百分点 季度环比平均租金+0.2% 季度环比热门区域一库难求，各板块租金持续上涨2021年第二季度上海物流市场仅录得一个新增供应，新宜金山朱泾项目

12、，体量近19.5万平方米且预租情况良好。在需求保持坚挺的大环境下，全市平均租金报价环比增长0.2%，其中新增项目位于金山朱泾子市场，距离松江较近，因此带动金山板块租金上浮。就供给端而言，部分仓储项目因城市发展需要而拆迁、动迁、造成某些子市场一库难求的局面：如浦东空港区域，因建设上海东站的需要，一些本地物流园区（贵贵物流园）被拆除，从而短期期推升该区域租金上浮。又如大虹桥青浦板块因普洛斯虹桥西物流园将被拆除，租户不得不重新寻找合适的园区，因此，市场租赁活动在供应匮乏态势下反而使得租赁交易更为活跃。需求端依旧火爆，3PL与寄递企业大举扩张二季度净吸纳量超 万平方米，其中多数子市场已达满租水平如嘉定

13、，闵行，浦东空港等板块。就需求端而言， 与寄递企业扩张最为明显，季内顺丰速运在金山板块租赁超 万平方米，德邦也在该板块成交 万平方米，其中火爆的 购物狂欢节功不可没。下半年将陆续有多个项目入市，多个子市场均有分布如金山，青浦，奉贤，松江等，预期短期内的集中供应将局部推升各别子市场的空置率，而整体租金走势保持平稳。在国内经济稳步增长以及 双循环 新发展格局背景的影响下，核心节点城市的消费增长将持续带动对高标仓库的需求，尤其是持续增长的电商消费将为物流仓储及城市配送带来新的挑战与发展机遇。图表6: 上海物流市场供需指标60 2050 40 302010016万平方米1284Q2 16Q4 16Q2

14、 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21(10) 0新增供应净吸纳量空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表7: 上海物流设施市场租金指数指数 Q1 20009 = 100175 150 125 100 75 Q2 09Q2 10Q2 11Q2 12Q2 13Q2 14Q2 15Q2 16Q2 17Q2 18Q2 19Q2 20Q2 2150 租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度商务园区市场净吸纳量287,155 平方米空置率-0.1 百分点季度环比平均租金+0.6% 季度环比市场动能持续增强 去化量达疫情

15、后最高水平2021年第二季度，上海商务园区写字楼市场迎来六个新增供应入市，分别位于张江、金桥及市北板块，共计约32.8万平方米。充沛供应为各类租赁活动提供多重选择，带动市场愈发活跃，净吸纳量录得约28.7万平方米，达到疫情后最高值，市场空置率持续下行0.1个百分点至16.8%。行业需求方面，来自TMT行业的租赁需求占比逾60%，其中，电商相关企业选址议价空间尚存的临空与市北板块完成升级置换，游戏公司依然选择行业聚集属性较强的漕河泾进行搬迁扩租，通讯、互联网类租户亦录得少量成交；生物医药位列第二，占比20%，得益于其完整的产业链布局与完善的政策导向，张江仍是具有研发需求医药企业择址的首选板块；新

16、能源汽车相关行业延续活跃扩张态势于漕河泾板块设立新点，推动消费品制造业成交占比达9%。对比各子市场表现，张江与漕河泾仍为去化强劲板块，而临空、金桥等板块则考虑通过引入联合办公提供多元服务来吸引租户缓解去化压力。供需双方预期向好，市场以板块内升级扩租为主要成交类型。成熟板块租金上涨动能增强，带动全市平均租金报价环比上涨0.6%。未来新增供应有望发板块内部升级需求未来六个月，上海商务园区市场仍将有近40万平方米的新增供应，包括位于张江、漕河泾的高品质项目，而临空板块也将迎来近五年内的首个新项目交付。新增供应有望进一步激发板块内部的升级需求，灵活的租赁策略与差异化的物业类型将成为业主方有力的竞争手段

17、。图表8：上海商务园区市场供需指标60 245020万平方米401630122010804Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21(10) 0新增供应净吸纳量空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表9：上海商务园区市场租金指数200指数 (Q1 2007 = 100)15010050Q2 07Q2 08Q2 09Q2 10Q2 11Q2 12Q2 13Q2 14Q2 15Q2 16Q2 17Q2 18Q2 19Q2 20Q2 210租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表10：上海主

18、要商务园区子市场空置率和租金子市场空置率（环比变化）平均租金报价（环比变化）漕河泾4.9（-2.9百分点）158.2元/平方米/月（+0.9 ）张江11.8（-1.9百分点）147.7元/平方米/月（+0.6 ）金桥32.1（+5.3百分点）130.7元/平方米/月（持平）临空23.2（-1.6百分点）134.6元/平方米/月（-0.2 ）市北20.1（+0.7百分点）135.8元/平方米/月（-0.2 ）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度投资市场成交总额200% 季度环比成交笔数15 笔机构投资者活跃度恢复、自用买家增多第二季度，上海大宗交易成交总额达亿元，环比增长两倍。从成交笔数指标来看市场活跃度，录得笔大宗交易，上半年全市累计录得笔，投资意愿增强。从成交物业类型来看，城市综合体与写字楼等相关物业占据主导地位，占比分别为与。同时资产交易类型也更为广泛，零售、酒店与物流仓储以及数据中心的成交比例也较去年同期明显回升，标志着后疫时代新一轮房地产周期或正拉开帷幕，投资者在继续寻求稳健成长型资产的同时，正通过另类资产投资来优化房地产资产组合。图表11:上海商业地产大宗投资交易总额1H2120202019201820172016