成都某商业写字楼市场调查报告_secret

1、产品研发中心营销策划部2010年4月21日目录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc244069345 阅读概要： PAGEREF _Toc244069345 h 3 HYPERLINK l _Toc244069346 一、 调研目的 PAGEREF _Toc244069346 h 4 HYPERLINK l _Toc244069347 二、 调研组织实施情况 PAGEREF _Toc244069347 h 4 HYPERLINK l _Toc244069348 调查范围 PAGEREF _Toc244069348 h 4 HYPERLINK l _Toc24406

2、9349 调查内容 PAGEREF _Toc244069349 h 4 HYPERLINK l _Toc244069350 调查样本 PAGEREF _Toc244069350 h 4 HYPERLINK l _Toc244069351 调查时间 PAGEREF _Toc244069351 h 5 HYPERLINK l _Toc244069352 三、 商业调研数据分析 PAGEREF _Toc244069352 h 5 HYPERLINK l _Toc244069353 四、 商业样本定量分析 PAGEREF _Toc244069353 h 6 HYPERLINK l _Toc244069

3、354 此次调查的商业样本的租金价格 PAGEREF _Toc244069354 h 8 HYPERLINK l _Toc244069355 此次调查的商业样本的面积区间 PAGEREF _Toc244069355 h 9 HYPERLINK l _Toc244069356 此次调查的商业样本的出租率 PAGEREF _Toc244069356 h 10 HYPERLINK l _Toc244069357 此次调查的商业样本的出售率 PAGEREF _Toc244069357 h 11 HYPERLINK l _Toc244069358 五、 写字楼调查分析 PAGEREF _Toc24406

4、9358 h 11 HYPERLINK l _Toc244069359 *写字楼典型个案 PAGEREF _Toc244069359 h 11 HYPERLINK l _Toc244069360 *写字楼价格及租金分析 PAGEREF _Toc244069360 h 14 HYPERLINK l _Toc244069361 六、 研究结论 PAGEREF _Toc244069361 h 15 HYPERLINK l _Toc244069362 七、*片区未来商业及写字楼发展趋势 PAGEREF _Toc244069362 h 16阅读概要：1、本区域商业租售情况区域商业业态主要以餐饮为主；区域

5、商业经营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在20700平方米之间；各片区商铺租金差异较大，南延线租金高于华阳片区；商铺的租金年涨幅率在8%-10%左右社区商铺平均销售价格为9675元/平米，租金均价42元/平米/月。商业类别销售均价（单位：元/平米）租金价格（均价）面积区间（平米）主题商业6150-850073-9330-3000商场1F:19000-26000 2F:6000-70001F:100-200(临街)；2F：30/社区商业967542.38（1F:57.5 /2F:41.9 / 3F：36）20-7002、本区域写字楼租售情况天府新城作为成都未来

6、经济中心、商务中心，根据市政规划，该区域在今年内有11个星级酒店项目动工。南延线区域项目土地性质均为科研用地、工业用地、商贸用地，即使用年限为50年。天府大道沿线配套相对成熟，平均销售价格为9236元，平均租金价格为68元。一、 调研目的了解*商业、写字楼租售情况及价格；了解各商业项目对投资者及商家的价值点；重点了解*片区商业和写字楼的价格及预期，为公司的商用物业定价提供参考。二、 调研组织实施情况调查范围*三环路向外至华阳片区调查内容内容包括*片区商铺和写字楼的租售情况及价格，重点调查对象为商铺。调查样本有效样本21个，其中商业样本16个，写字楼样本为5个。按类别写字楼主题商业商场专业市场底

7、商样本量55119按区域石羊场中和南延线新华阳老华阳样本量116(商业)+5(写字楼)53调查时间2010年3月12日2010年4月16日三、 商业调研数据分析此次调查的商业样本中主题商业样本5个；商场样本1个；市场样本1个；社区商业9个。此次调查的商业样本中现铺样本15个；期铺样本1个。其中只有麓镇有部分期铺。四、 商业样本定量分析此次调查的商业样本的价格商业类别项目售价主题商业*商汇锦源5300-9000南湖国际社区只租不售麓镇只租不售远大7000-8000商场缤纷广场1F:19000-26000 2F:6000-7000市场中和大市场只租不售社区商业天府长城外街18000元/m2；内街1

8、6000元/m2；2F售价7800元/m2南苑17000-21000左岸花都4700滨河花园只租不售鸿阁一号9000蓝岸只租不售南阳盛世15000*领域10000此次调查商业租售情况：从调查数据可看出，不分商业类别，其中只租不售的项目占到35.71%；如果从社区商业来看，只租不售的项目只占到25%。此次调查商业价格分析：商业类别销售均价（单位：元/平米）备注主题商业6150-8500由于样本有只租不售情况，因此只计算在售项目商场1F:19000-26000 2F:6000-7000此次调查只有1个商业样本，因此数据仅为参考社区商业14500由于鸿阁一号和左岸花都为已售完项目，因此未作为计算样本

9、此次调查的商业样本的租金价格商业类别项目租金主题商业*商汇锦源25-30会展内街80-90麓镇80-100远大60-90商场缤纷广场1F:100-200(临街)；2F：30市场中和大市场23-40社区商业南苑1F:80;2F:45;3F:35-40会展外街1F:75;2F:60-65;3F:55左岸花都1F:45;2F:36滨河花园18-28鸿阁一号40-50蓝岸1F:30;2F:20*领域商铺总价的6%为年租金此次调查商业租金分析商业类别租金价格（单位：元/平米/月）备注主题商业25-30；73-93在主题商业中，由于项目定位及位置，租金相差较大。商场1F:100-200(临街)；2F：30

10、此次调查只有1个商业样本，因此数据仅为参考。专业市场23-40专业市场中商铺的位置差异不太大，口岸稍好与稍差地方的租金差异大约在8-10左右。社区商业均价：42.38 （1F:57.5; 2F:41.9; 3F：36）社区商铺由于项目地理位置的不同因此租金价格相差较大。此次调查的商业样本的面积区间商业类别项目面积区间（平米）主题商业*商汇锦源30-1006会展内街150-270南湖国际社区600平米起麓镇30-3000市场中和大市场30-110社区商业天府长城78-1100左岸花都300鸿阁一号40-70蓝岸20-700南阳盛世30(标准商铺)*领域30-700此次调查商业面积分析商业类别面积

11、区间备注主题商业30-3000在主题商业中，面积区间跨度较大专业市场30-110由于专业市场的定位及业态要求，面积区间在150平米以内社区商业20-700由于天府长城的地理位置及商业定位不同，因此计算时除外此次调查的商业样本的出租率此次调查的商业样本的出售率*商汇锦源90%缤纷广场95%天府长城90%左岸花都100%鸿阁一号100%南阳盛世100%*领域85%从已调查结果看出，商铺的出售率都在85%以上，其中有43%的商业都已经售完。五、 写字楼调查分析*写字楼典型个案高新国际广场建筑面积80982.97平方米单层面积约3000m2公摊35% 高 度911层物管公司戴德梁行B栋 华昌物业DE栋

12、物管费14元车位机动车：300560元（地下）；100元/月（地面）电梯（三菱）四部客梯，一部货梯空调美国约克中央空调入驻率 0.7 租金6080元 售价 10180元/平米；现在5002700平方米商务空间带租约发售仅9100元/平方米特拉克斯开发商特拉克斯海外投资管理项目地址人民南路天府立交左侧建筑面积7.97万平方米开盘时间2008年5月电 梯18部OTIS高速电梯车 位350个楼高20层物管戴德梁行（15元/平米*月）层高2.8价格均价：10000元 8500元起租金80元/平米*月备注特有8000m2城市广场规划，南、北楼各自规划有A座6A甲级写字楼，B座甲级特拉克斯国际广场临近未来

13、地铁1号线出入口。写字楼300平米起卖，整层1060平米。拉德方斯开发商成都高新投资集团有限公司项目地址天府大道1480号建筑面积90361.00平方米物管16元/平米*月电 梯12部日本三菱国际品牌电梯，最高速度2.5米/秒车 位428个 200元/位.月楼高72米租金100元/平米.月价格均价：13000元备注目前成都市唯一建在地铁站上的站厦合一式顶级纯写字楼。正在建设的地铁一号线和通往双流国际机场的六号线在此中转。*科技广场开发商高新区教育科技产业园项目地址成都府城大道西段3号 建筑面积43万平方米电 梯3部奥蒂斯电梯 车 位一期有156个 二期有259楼高14层分隔面积102.00 1

14、941.00 平方米 均价6200元/平米租金40元/平米*月土地性质科研用地高新孵化园建筑面积22万平方米规模11栋入驻时间2005年物管公司锦江物业管理公司物管费5元+能耗费层高3.8米入驻企业微软、英特尔、国家863软件开发平台、联想、金山、游戏梦工厂等国内外著名IT企业,以软件开发、微电子研发、通信产业等高科技项目为主的企业租金50元/平米.月均价5380元/平方米（已售）*写字楼价格及租金分析南延线区域项目土地性质均为科研用地、工业用地、商贸用地，即使用年限为50年。天府大道沿线配套相对成熟，平均销售价格为9236元，平均租金价格为68元。六、 研究结论商业区域商业业态主要以餐饮为主

15、；区域商业经营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在20700平方米之间；各片区商铺租金差异较大，南延线租金高于华阳片区；商铺的租金年涨幅率在8%-10%左右社区商铺平均销售价格为9675元/平米，租金均价42元/平米/月。写字楼天府新城作为成都未来经济中心、商务中心，根据市政规划，该区域在今年内有11个星级酒店项目动工。南延线区域项目土地性质均为科研用地、工业用地、商贸用地，即使用年限为50年。天府大道沿线配套相对成熟，平均销售价格为9236元，平均租金价格为68元。七、*片区未来商业及写字楼发展趋势“整体求稳、孕育商机、市中心饱和、二环路沿线成熟、三环以外主题与运营展现”，将是成都下一轮商业地产发展的一大方向。另外，政府利好政策的推出、地铁的修建范围扩大以及成都房价的企稳回升等，这些利好消息无疑将会吸引更多的资本实力雄厚的企业比如，新加坡凯德置地、九龙仓、仁恒、和黄、力宝、香港太古、香港华人、香港瑞安、菲律宾SM集团、铁狮门、英国谢菲联等进入成都，这些企业先进的商业模式、管理理念等将影响*及整个成都的商业地产格局。未来商业形态将大力发展复合物业、城市综合体，全面带动*商圈升级。区域商业中心已成为区域商业网点规划的重点，目前综合型商业项目主要有，九龙仓天府时代广场和国际*项