房地产工程管理法务案例库_secret

1、 案例一房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房案情介绍：张先生买了城北拱墅区的房子，现场验房时发现多处渗水和漏雨（顶楼），还有开裂，张先生拒绝领房，开发商3日内紧急修复完毕，请张先生再次验房，张先生认为该质量问题已构成退房条件，要求开发商承担逾期交房的违约责任。法律分析：一、哪些质量问题买受人可拒绝领房，出卖人承担逾期交房的责任？法律上并没有作明确的列举行规定，一般来讲，要从合同约定和法律规定两个方面来考量，看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形。约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒绝收房，首先要依据商品房买卖合同中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付

2、的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋。若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题，未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋。法定情形一：房屋主体结构质量不合的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。主体结构不合同的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，住宅工程质量分户验收内容及要求对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家强制性标准的规定，除此以外的

3、质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情况。上述法定和约定的情形，买受人有理由拒绝领房。因出卖人履行修缮义务导致预期交房的，出卖人应承担逾期交房的违约责任。二、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立，出卖人仅承担维修义务？ 除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民

4、事责任。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合同期限对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。根据上述分析，本案中张先生买入的房屋出现渗水、漏雨、开裂等质量问题，因存在顶楼漏雨的情形，因此应属于业主可拒绝领房。法务建议和意见为避免争议，在商品房买卖合同中应作出明确约定。出卖人因质量问题承担保修责任的条款设定：出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的强制性标准，买受人在接收房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修

5、复期间，不能视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人英应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。因质量问题买受人有理由退房的条款设计：买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争议时，以市级以上质量监督管理本门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出卖人根据本合同约定承担保修责任；如确系重大质量问题且不具备入住条件，买受人要求退房的，出卖人须在买受人出面提出退房要求后5天内将买受人已付款退还买受人并支付利息，利息按银行同期存款利率计算。买受人要求换房且出卖

6、人同意换房的，差价按新、旧合同总价多退少补。买受人选择不退房且且出卖人可以修复的，双方另行约定保修期限，出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，在修复期间，出卖人按照合同中预期交房的相关约定承担赔偿责任。实践中，发生这方面的争议后，开发商要做好以下几方面的工作：1、与客户妥善沟通最大焦点往往在房屋质量瑕疵是否属于法定的“因房屋质量严重影响正常居住使用”有权退房的情形。出卖人可以援引住宅工程质量分户验收内容及要求以及相关法律法规（详见“法律法规的依据指引”）与客户解释并作妥善沟通。同时承诺对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，将承担修理、更换、重做、减少价款等

7、违约责任，对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的，将承担赔偿责任。2、抓紧履行保修义务。3、事先约定申请鉴定的机构、程序、费用承担方式。4、维修完成后，及时以书面形式通知买受人验房。买受人拒绝领房的，应告知买受人无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担。买受人仍然恶意回避，可采用公告送达的方式通知领房。法律法规的依据指引：1、浙江省实施办法（2001年1月1日）第二十八条 房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综

8、合验收）合格的商品房交付使用的；2、城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日国务院颁布）第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新审核。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。3、中华人民共和国建筑法（1997年11月1日）第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。4、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4

9、月28日）第十一条 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险字书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。第十二条 房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。5、中华人民共和国合同法（1999年3月15日）第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人

10、一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6、商品房销售管理办法（2010年4月4日建设部发布）第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。7、住宅工程质量分户验收内容及要求（该部分内容未输入

11、）案例二哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任案情介绍：2000年初，某房地产开发公司预售楼盘热销，根据商品房买卖合同，该公司应于2002年6月将办理房地产权属证书所必要之商品房销售专用发票交付给买受人。房屋交付时，其中的41户业主因物业维修基金的交付和开发商发生争议，该公司因买受人为付清物业维修基金为由拒绝向买受人开具专用发票。直至2007年41位业主才办理完房屋产权登记。此时，该公司已进入清算程序，41为业主提起仲裁，要求该公司逾期提供办理商品房权属证书所需资料导致预期办证承担赔偿责任。最终达成谅解协议，赔款总额巨大。法律分析：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房

12、屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，买受人可以要求退房，或请求出卖人支付违约金而继续履行合同。出卖人逾期提供办理商品房权属证书所需要资料导致预期办证的原因主要有以下几种情形：（1）商品房交付后抵押权未能及时撤销；（2）工程款未结清，施工单位不肯提供相关资料，无法申请竣工验收备案，导致初始登记未完成；（3）竣工验收未完成；（4）超容积率指标，规划验收未通过，土地出让金未补缴，行政处罚未处理完毕；（5）买受人未交纳物业维修基金或房款余额，商品房买卖合同中并未对此作出相关约定，开发商不开具专用发票等。

13、对于因出卖人的原因导致的迟延办理房产证的，可作如下处理：因为出卖人原因导致预期办证纠纷的，出卖人应按照合同条款的约定承诺承担赔偿责任；如果没有约定或约定不明确的，参照银行贷款利率，出卖人应偿付合同约定交付产权证之次日起至限期办证之日起的利息；如果，开发商在限期内仍未办妥证照的，自限期之日起至实际办妥证照之日应偿付购房人已交房款案上述利率计算的双倍利息。因出卖人开发、销售手续不合法引起产权证办理纠纷，应确认合同是否有效。若合同无效，买受人可以请求解除合同；若在案件审理期间依法补办手续取得合法资格的，可令出卖人限期办妥房屋权属登记。根据上述分析，本案中，商品房买卖合同对买受人不交纳物业维修基金的违

14、约责任未作约定，开发商没有理由据此不开具专业发票，此属于出卖人的原因，在商品房交付使用后约定限期内，没有将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应承担逾期办证的违约责任。法务建议和意见：为避免争议，商品房买卖合同补充协议中应作出明确约定，如果要求买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件材料和费用。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝办理权证提供给买搜人，其后果由买受人承担。出卖人应特别注意上述未及时提供办理商品房权属证书所需要资料导致预期办证

15、的几种情形，在前期工作中做好预防措施。例如，为避免影响领取竣工验收备案表，需要在签署施工合同时，就对工程款的结算、施工单位向有关政府部门提供有关资料的条件和时间约定在先。买受人以按揭贷款方式购房的，由于出卖人为买受人的贷款提供了连带责任保证担保，应及时督促买受人按照约定的时间，根据产权登记机关规定的标准支付办理产权转移登记相关的税费并提供相关资料，与出卖人、按揭银行共同在约定期限内办理产权转移登记以相应的抵押登记。法律法规的依据指引：（1）中华人民共和国城市房地产管理办法（2007年8月30日）第六十一条 以出让或者划拨方式取得取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部分申请登记，经

16、县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向相同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。（2）中华人民共和国合同法（1999年3月15日）第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生

17、效的，依照规定。第一百三五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。（3）城市房地产转让管理规定（2001年8月15日）第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：房地产转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；房地产转让当

18、事人按照规定缴纳有关税费；房地产管理部门办理房屋权属登记手续，合法房地产权属证书。（4）商品房销售管理办法（2001年6月1日 建设部发布）第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政管理部门。房地产企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第三十六条 未取得营业执照、擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照城市房地产开发经营管理条例的规定处罚。（

19、5）城市商品房预售管理办法（2004年7月20日 建设部修正）第二十条 预售的商品房交付使用之日起90内，成勾人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。（6）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4月28日）第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房

20、屋所有权登记的期限；商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。第十九条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经验管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。案例三业主为对开发商的书面通知提出异议，构成对通知内容的“默认”吗？案件介绍：A项目公司开发建设一处位于市中心高档精装修住

21、宅项目。A项目公司在与客户签订的商品房买卖合同中，约定厨房底面铺设高档大理石。但在材料采购及施工过程中，A项目公司发现，厨房底面若铺设大理石，在今后的使用中容易造成油烟、污垢等附着在大理石表面，不但不易清洁，而且容易变色。为此，A项目公司决定厨房底面改为铺设高档瓷砖。另外，A项目公司在原有户型的基础上，对部分主卧户型进行了设计优化，将原主卧的窗户设计变更成飘窗，有效增加了主卧的可利用空间，但对主卧额采光及日照有一定的影响。A项目公司就上述两项变更事项分别向购房业主发出了通知书，并均在通知书中告知：“若您对上述变更有异议的，您有权在收到本通知后15日内提出，若您未对收到本通知后15日内提出异议的

22、，视为您同意接受上述的变更。”法律分析商品房买卖合同中的条款、附件以及附图均为商品房买卖合同的有效组成部分，一经双方签署，即对双方都具有约束力。案例中A项目公司对厨房地面铺设材料的变更属于对商品房买卖合同附件三：装饰、设备标准的变更；对主卧窗户的设计变更因涉及到户型变更属于对商品房买卖合同附件一：房屋平面图的变更。一般情况下，若要变更合同的，需要双方当事人协商一致方能变更。那么，A项目公司通过单方书面通知的形式，能实现“业主在收到该通知后15日内，若未提出异议，视同接受变更”的法律效力吗？这需要区别对待。一、关于厨房地面由高档大理石变更为高档瓷砖通知书的法律效力商品房买卖合同附件三：装饰、设备

23、标准中明确约定厨房地面采用大理石铺设，在未征得买受人同意的情况下，出卖人务无权单方变更装饰、设备标准，因此A项目公司在向业主发出通知后，即使业主没有提出异议，也不能视为已经接受了该项变更。A项目公司仍应按商品房买卖合同附件三：装饰、设备约定的标准交付商品房。若A公司单方变更装饰、设备标准，则需向买受人承担违约责任。根据商品房买卖合同第十三条第二款的约定，按商品房的实际装饰、设备标准与合同约定装饰、设备的实际差价予以赔偿。二、关于主卧设计变更通知书的法律效力商品房买卖合同第十条对规划、设计变更作了明确约定：出卖人在设计变更后10日内应当书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退

24、房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。基于商品房买卖合同对设计变更的特别约定，A项目公司在向业主发出通知后，只要业主没有提出异议的，就视为已经接受了该设计变更。法务意见和建议有案例可见，对于不同性质不同内容的变更事项，在A项目公司单方发出通知书后，会产生不一样的法律后果。导致这样截然不同的法律后果的原因，在于合同双方是否事先对“无异议即视为认可”进行了约定。现行使用的商品房买卖合同仅仅在“规划、设计变更”上明确约定了，买受人在收到出卖人书面通知后，会产生“无异议即视为认可”的法律后果。除“规划、设计变更”外，出卖人、买受人可以对其他情形也作相应的约定，但该

25、约定的内同应当遵守公平、合理的原则，同时出卖人应事先向买受人作必要的提醒.案例四开发商有权送露台吗？案情介绍：A项目公司在销售一沿街商住楼时，考虑到该商住楼屋顶有面积约400平方米的露台，就以明显高于市场价的价格将顶楼住宅销售给业主张先生，并在与业主张先生签署的商品房买卖合同补充协议中约定，屋顶露台的使用权归业主张先生所有。房屋交付后，楼下商铺业主认为屋顶露台属于全体业主共有，要求在屋顶露台上搭设太阳能热水器、空调室外机、以及晾晒衣物，遭到了业主张先生的拒绝，双方发生了争议。法律分析：商品房的屋面是商品房不可分割的组成部分，属于建筑物共用部分。根据物权法第七十条规定：业主对建筑物的住宅、经营性

26、用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，商品房的屋面所有权及使用权均归该栋楼房屋的全体业主共有。若要将屋面的使用权归某一业主专用，则需要证得每一位享有屋面共有权业主的同意及授权。由此可见，A项目公司既无权向某一业主赠送屋顶露台，也无权处分屋顶露台的使用权，其与业主张先生所签署的补充协议由于无法得到其他业主的追认，事实上属于无效合同。A项目公司需要向业主张先生承担赔偿责任。法务建议和意见为了避免上述现象，同时又能以较高价格销售该套顶层住宅，作为开发商，需要在商品房销售时，就要求每一位业主享有屋面共有权的业主同意将该幢楼宇的屋面的使用归某位（或数位）业主专

27、用。在实际操作中，应当在商品房买卖合同中约定：“该商品房所在楼宇的 屋面使用权归该幢楼宇买受人共有。如该楼宇屋面已经设计为屋顶花园或露台的，则该屋顶花园或露台专用权归设计上与之相通的商品房买受人所有，个买受人对此专用权的约定均无异议，并对各买受人具有合同约束力。” 另外，开发商应与享有屋面专用权的业主就其使用该屋面的具体事宜进行补充约定，业主在使用该屋面时须符合法律、法规及管理规约、物业服务公司制定的有关规定等，并承担维护、管理、修缮等义务及费用。案例五我的房子要和样板房一样案情介绍：A开发商在其开发的精装修楼盘开盘前，推出了书套样板房及景观样板区。客户李先生在参观了样板房后，对该楼盘产生了浓

28、厚的兴趣，当天即购买了与样板房户型完全一致的商品房一套。一年后，该楼盘正式交付。客户李先生发现其购买的房屋与样板房相比明显“缩水”，尽管橱柜、洁具的品牌都一样，但使用的型号不同，样板房使用的是该品牌的高端产品，而交付的房屋使用的是该品牌的入门产品；另外，样板房里漂亮的窗帘、灯饰、地毯等，交付的房屋里都没有。为此，该客户认为开发商并为告知样板房与交付房屋的装饰、设备标准是不同的，遂已交付的房屋与样板房不符为由，要求按照样板房的标注交付房屋；A开发商认为i，样板房主要在于展示房屋的空间、布局、功能等，交付的房屋肯定会与样板房有所差异，具体装饰、设备标准应该以实际交付为准。双方陷入争执。法律分析：在

29、精装修楼盘的销售过程中，样板先行是非常普遍的。为了能够吸引潜在的意向客户，开发商总是在样板房的设计、施工、陈设等方面不遗余力，努力营造精品样板效果（其质量、设备、装修标准明显高于交付房屋的标准）。因此，商品房的质量、设备、装修会有“展示标准”及“交付标准”，通常开发商会按“展示标准”销售，按“交付标准”交付。根据搜房销售管理办法第三十一条的规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，为作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”由此可见，A开发商并未对样板房与实际交付商品房的质量、设备及装修标准作区别说明，因此，其实际交付的房屋应

30、当与样板房一致。法务建议和意见：一方面，开发商应当在样板房展示时告知消费者，该样板房是“展示标准”还是“交付标准”，并在样板房入口告示栏中，用文明确予以提醒。若是“交付标准”的，还需要对具体的装饰、设备标准（包括颜色、型号、规格、功率、产地等做出说明，对于今后交付房屋中没有的陈设、装饰、电器等，要用固定的文字予以提醒。另一方面，要在商品房买卖合同中作相关约定，例如“样板房质量、设备、装修仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，本商品房的质量、设备、装修具体以实际交付实样为准。”案例六广告天马行空 交房苦不堪言案情介绍：某房产公司在推广期开发的楼盘时，对该楼盘所在的区位优势作了重点宣传，并以该

31、楼盘为中心分别200米、500米、1公里的生活半径内的配套设施做了具体罗列，包括规划中的沃尔玛超市、市民广场、水岸公园、五星级酒店等等。在该楼盘交付时，该房产公司曾经宣传过沃尔玛超市、市民广场、水岸公园、五星级酒店等因规划变更、招商引资等各种原因均不再建设实施。不少业主认为，他们购买该楼盘重要原因之一就是因为周边便利的配套，其所购商品房的房价中已经包含了周边规划所带来的未来预期，现大量配套均不再建设实施，要求房产公司承担赔偿责任。法律分析关于房产公司对商品房开发规划范围外周边今后的规划做作的宣传，要不要承担责任？需要作深入的法律分析，要看该宣传是否是虚假宣传？是否属于要约？如果属于要约，没有将

32、该内容写进商品房买卖合同，房产公司能否免责？如果属于要约邀请，房产公司是否可以不承担责任？要回答上述问题，首先要明白什么是“要约”，什么是“要约邀请”，两者的区别在法律上如何界定？根据合同法第十四条和第十五条的规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示”，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示”，一般来讲，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、商业广告等为要约邀请，但法律也明确规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，也就是说，商业广告的内容也并非全部都是要约邀请，不可以天马行空地任意发挥。在明确了法律规定的“要约”和“要约邀请”的概念后，再来看本案中销售广告中对该楼盘规划区域外1公里

33、、3公里生活半径的配套说明究竟是“要约”还是“要约邀请”。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条的规定，房产公司在商品房的销售广告和宣传资料中就“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中该广告内容虽然“具体确定”，且对合同订立和价格确定有重大影响，但由于不在房产公司开发规划范围内，所以该广告内容应该属于“要约邀请”，二部是“要约”。如果广告中部分内容符合法律规定的“要约”的条件，那么该部分“说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，

34、应当承担违约责任。”如果广告中的部分内容不符合法律规定的“要约”条件，仅系“要约邀请”（如本案广告中的争议内容），其宣传内容不具有合同约束力，但是这并不意味着，本案中的房产公司可以对商品房开发规划范围外的相关规划配套随心所欲地进行宣传而不用承担任何责任。根据反不正当竞争法第九条关于虚假宣传的法律规定及相关司法解释，民法通则第58条第3款项因欺诈而引起的民事行为无效及相关司法解释及合同法第五十四条关于因欺诈而签订的合同可以撤销等规定，如果房产公司在广告要约邀请中故意提供虚假情况，作引人误解的虚假宣传，一方面客户可以撤销已签订的商品房买卖合同，并有权要求房产公司承担赔偿损害的责任，另一方面房产公司

35、可能还要承担虚假宣传产生的行政处罚责任。由上可见，商业广告一般在法律上属于要约邀请，允许广告主、广告经营者作适度的美化和夸张，但是广告内容并不是可以随意发挥的，因为部分“具体确定”的内容，如果符合最高院司法解释的第三条的规定要求，那么在法律性质上就不仅仅属于“要约邀请”，二变成“要约”了，比如24小时恒温游泳池、中央花园、楼间距、绿地率以及配套设施的品牌等。违反了广告中属于“要约”的内容，房产公司应该承担相应的违约责任。对于广告内容中的要约邀请，虽然不具有合同约束力，但是也不允许房产公司在宣传时故意提供虚假情况，作引人误解的虚假宣传，否则，同样要承担相关的法律责任。法务意见和建议为避免因虚假宣

36、传产生的法律风险，建议房产公司宣传、沙盘展示或样板房展示时，应在显著位置清晰提示，本宣传资料（或楼书、广告、图列、沙盘或样板房等）仅供参考，不作为实际支付标准，最终以政府有关部门的批准文件和双方签订的商品房买卖合同未准，同时在商品房买卖合同的补充协议中明确约定，本（补充）协议的约定内容系双方最终意思表示，此前出卖人提供的宣传资料（包括楼书、广告、沙盘、样板房等）中部分与本协议不一致之处，双方同意将其视为对相关内容的变更，以本协议的约定为准。 另外，针对本案所涉规划区外的配套设施广告宣传，还要注意以下问题：在宣传时，房产公司应作必要的审查，了解该配套或设施是否已经列入政府规划，是否已经处于建设施

37、工过程中等。对于尚未列入政府规划的，不予宣传。在宣传时，房产公司应核对该规划的出处，并注明信息来源。房产公司在商品房买卖合同、楼书及宣传资料中进行风险提示，明确指出这些规划不在房产公司商品开发规划范围内，具体有政府部门或其他单位予以实施，不属于房产公司承诺的内容，且可能存在不确定性，如实际实施的内容与宣传资料不一致的，以实际实施的内容为准。案例七近在咫尺的楼上楼下 旷日持久的维修尴尬案情介绍张某购买了某房产公司开发的精装修楼盘706室，入住不久发现其阳台吊顶不时有水渗漏，于是提出要求尽快维修，房产公司现场核查后，初步确认渗水系由于楼上806室业主的阳台防水密封不牢造成的，并同意对保修期内出现的

38、质量瑕疵免费维修。经多次联系806室业主，在长达一年半的时间里，该业主均一种种理由拒绝配合维修。现706室业主因商品房有质量问题向法院起诉要求房产公司及时履行维修义务、赔偿相应损失，于是房产公司向806室业主发律师函，要求其配合维修，否则也将向人民法院起诉，要求赔偿。法律分析本案涉及两个不同的法律关系，一个是房产公司与楼下706业主间因房屋质量问题引起的商品房买卖合同关系；另一个是楼下706业主与楼上806业主间因房屋修缮引起的相邻权关系。在商品房买卖合同关系中，对交付房屋存在的质量瑕疵，房产公司依照合同约定应在保修期内承担免费维修的义务。根据合同相对性的原则，该法律关系只约束签订合同的双方当

39、事人。本案如果706业主以房屋质量问题对房地产公司提出诉讼或仲裁，法院或仲裁机关在审理此类案件时，一般不会依职权或依房地产的申请806业主作为共同被告或是共同申请人，而是依据合同和相关法律法规直接判令或裁决房产公司在一定时间内完成房屋的修缮。由于在处理这种法律关系中，法院和仲裁机关的审理不涉及楼上的806业主，所以即使判决或裁决生效，楼下的业主赢得官司，仍无法根本解决其房屋的漏水维修问题。在案件执行过程中，房产公司很容易陷入非常被动的局面。在相邻权的纠纷中，根据物权法第八十八条的规定，“不动产权利人因建造、修缮建筑物铺设电线、电缆、水管、暖气、燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑

40、物的权利人应当提供必要的便利”，楼上的806室业主为相邻方修缮建筑物提供必要的便利是其法定义务，一般的业主临时管理规定中也有类似的规定，法院根据此审理或判决，有助于根本上解决706业主的渗水维修问题。法务建议和意见：房屋交付后发现质量瑕疵，房地产公司同意维修，但是由于相邻方拒绝配合，使得维修时间无限期拖延，这种情况并不少见。解决这个问题，首先应该在商品房买卖合同补充协议中增加相应条款，明确约定房产公司在修缮相邻不动产时，商品房买受人有配后义务。在无明确的法定配合义务时，约定的配合义务在合同双方当事人之间产生拘束力，如果诉讼或仲裁也容易获得法院或仲裁机关的支持。如果在商品房买卖合同中并没有约定相

41、邻业主的配合义务，发生此类纠纷时首先要与有配合义务一方的业主协商，尽量争取获得其书面或是口头同意相邻方利用其房屋，同时分别以房产公司和相邻受损方的名义向配合义务方发出书面通知，明确要求其在合理期限内履行配合义务。如果相邻方在收到通知后经多次协商仍拒绝配合，在不得不需要通过诉讼途径解决纠纷时，建议最好由受损业主以相邻权纠纷起诉配合义务方业主，尽量不要提起商品房买卖合同纠纷告房地产公司履行保修义务，以提高诉讼效率，加快维修进度，进而避免受损方的损失进一步扩大。案例八开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗？ 案情介绍一精装修小户型楼盘按照购房合同约定原在2007年12月底交付。然而房子一直未交付，业主们

42、在焦急的等待中度过了4个月，今年的5月1日，业主们接到开发商的收房通知，但业主到达现场后发现开发商未取得竣工验收备案表，直到5月15日，开发商才拿到竣工验收备案表。至此，在计算开发商逾期交房日期上业主与其发生争议，业主认为，取得竣工验收备案表是交房的必备条件，逾期交房日期应算至5月15日；开发商则认为其已在4月30日通过竣工验收，通过竣工验收的房子就可以交付，逾期交房日期应算至4月30日。法律分析一、哪些竣工条件是法定的交房前强制性必备条件。根据建筑法、城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条例等法律法规的强制性规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用。那么，建筑工程经什么样的验收合格

43、才可交付业主使用，验收合格是否需要经过工程质量监督、规划、消防、环保等部门的专项验收。根据国务院于1998年颁布的城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日30日内，对涉及公共安全的内容、组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。2000年，国务院和建设部分别下发了建设工程质量管理条例和房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法。建设工程质量管理条例第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工

44、程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件；（5）有施工单位签署工程保修书。第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，在建设工程质量管理条例实施后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制度转为备案制度。工程竣工验收由建设单位组织

45、，联合施工、设计、监理和勘察单位进行，并由房地产开发主管部门组织。且从竣工验收应当具备的条件看，并非需要规划、公安消防、环保等部门的认可文件或准许使用文件，规划等文件在竣工验收合格后报备案时需具备，竣工验收合格最终形成的书面文件为建设工程竣工验收报告（实际操作为五方主体分别制作的工程竣工验收报告）。因此，根据行政法规规定，商品房经开发商组织的竣工验收合格后，就可交付使用。但2000年6月建设部颁布房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定则规定，工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施；工程进行竣工验收的条件包括规划、消防、环保等部门的认可文件。根据该规定，建筑工程在交付业主使用前，还必须

46、具备下述竣工条件：工程竣工经规划、公安消防、环保等验收合格和认可。不过，该规定属于部门规章，法律效力层次低于建设工程质量管理条例。二、竣工验收备案是政府对工程的一种监督手段，竣工验收备案表不是开发商向业主交房的法定必备条件。根据建设部（2008）78号令房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起15天内，向工程所在地建设行政主管部门备案，在提交的备案文件符合规定要求的情况下，备案部门应予备案并发放房屋建筑工程竣工验收备案表。所以竣工验收备案只是政府对工程进行监督的一种行政手段，竣工验收备案表并不是工程交付业主使用前必备的文件。通过上面的分析

47、，可见，在本文开头所提案例中，业主对交房的法定条件存在误解，开发商的意见是正确的。当然，如果开发商与业主在购房合同中特别约定将取得竣工验收备案表作为房屋交付的条件，则开发商必须在交房时向业主出具次文件，否则即构成逾期交房。法务建议和意见一、在综合验收合格取消后，选择商品房验收合格作为交付条件容易引起争议。在现行的商品房买卖合同示范文本第8条所例举的5种交付条件即分别为：商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期验收合格、商品房取得商品房住宅交付使用批准文件以及自行约定的条件中，如果选择“商品房经验收合格”作为交付使用的条件，则因为有关法律对验收合格的规定不尽一致，从上述分析可以看出，

48、在实践中容易引起争议，对开发商将不会产生不利的后果。二、开发商在商品房买卖合同中设定交房条件时应考虑与后续手续办证时点的衔接。我们建议开发商选择“商品房经规划验收合格”作为交房条件，理由是：商品房工程经质量验收通过，尚不能保证商品房能够通过其他专项验收。只有符合规划要求或是建设的违法性已经得到纠正和解决的商品房才能他通过规划验收。所以，规划验收合格的商品房在后续办证阶段不会存在实质性障碍，以“商品房经规划验收合格”作为交付条件有利于保障开发商在交房后及时办妥商品房的初始登记并在合同约定期限内履行提供办证资料的责任和义务。；三、交付时间的确定，不仅要充分考虑到工程何时才能完工，还要考虑到何时能够

49、通过政府部门的专项验收，而且还要考虑商品房还是毛坯房还是精装修，另外还要考虑到利用项目土地使用权或在建工程抵押贷款何时才能归还，和抵押权何时能够撤销等因素。案例九业主断购，开发商怎么办？案情介绍经济危机来袭，购房者资产大幅缩水，归还银行按揭贷款的实力减弱，“断供”现象频发。由于开发商在业主购房过程中为其提供了阶段性连带责任保证，该保证责任通常在开发商与业主办完房屋产权登记手续后才能解除，所以购房者断供后，只要房屋产权未转移登记至业主名下，银行均会转而要求开发商承担保证责任，此时业主所有未还款项均要由开发商来支付，开发商承担保证责任后又不一定能从业主处取得追偿款（因为业主本身就没钱），所以开发商

50、在业主断供事件中承担很大的风险。如果随着经济危机的深入，断供从个别事件转变为群发事件，开发商的损失就更大了。法律分析在商品房买卖与商品房按揭贷款关系中，开发商、购房者、银行三者之间存在如下关系：购房者在商品房预售阶段与开发商签订商品房买卖合同，随后与开发商指定的银行签订商品房按揭贷款协议，开发商同时与银行签订保证合同，为购房者的按揭贷款提供阶段性的连带责任保证，该保证责任在业主取得所购商品房的房地产权证且银行取得房屋抵押的他项权证之后解除或终止。在开发商为业主提供担保的同时，并没有业主或第三方为开发商提供反担保。所以，开发商如果要避免或降低自己承担保证责任所产生的损失，就必须事先在商品房买卖合

51、同中设定特别条款。目前现行的商品房买卖合同中针对业主断供设定一个条款，就是一旦银行因业主断供而要求开发商承担保证责任，开发商就有权解除商品房买卖合同、收回商品房，并从房款中优先抵扣业主应付的违约金及开发商因此遭受的损失（包括因承担保证责任而产生的损失），再将余款退还给业主。但实际操作中这一条款的履行遇到阻碍，由于业主在断供的同时对外也是负债累累，大批债主通过法院对其所购的商品房实施了预查封，虽然开发商解除了商品房买卖合同，但该单方解除合同的通知是否足以确认开发商对该商品房的所有权并进而阻止商品房被其他债主强制执行尚待审判实践的检验，所以，在当前形势下，有必要充实、修改商品房买卖合同中的断供条款

52、，以保障开发商的合法权益。法务建议和意见一、尽快办理完毕商品房的产权转移登记手续，以尽早解除开发商的保证责任。如果商品房产权转移登记到了业主名下，该商品房的不动产抵押登记就可以办理，开发商承担保证责任的期限也就满了，这时发生业主断供的情形，开发商就可以不承担保证责任。为此，有必要在商品房买卖合同中约定：1、开发商交付商品房之前或是交付商品房的同时，购房者必须提供完备的办证资料并支付相关税费，否则开发商有权拒绝交付房屋并不承担延期交房的责任，购房者应承担延期收房的风险；2、购房者应在开发商通知向购房者以及其委托的办证机构提供办证权属登记的资料的日期后的指定期限内完成所购商品房的产权转移登记及相应

53、的不动产抵押登记，如果因购房者不再规定期限内办妥前述手续导致开发商保证责任不能按时解除的，购房者要承担违约责任，如果开发商因此而承担保证责任的，则开发商也要按合同约定追究购房者责任。二、通过合同约定赋予开发商可以视情形选择解除合同或继续履行合同的权利。由于现在的商品房销售形势不够乐观，所以，在业主断供的情况下，开发商并不是当然地要解除合同，而是要区分业主的实际情况及其偿债能力区别对待。所以，在商品房买卖合同中，就业主断供的情形，应约定给予开发商选择权，开发商可以在合同约定的一个较长的时间内行驶解除权，也可以选择继续履行合同（在此情况下开发商仍有权视业主履行情况而选择解除合同还是继续履行），但两

54、种选择项下都要对业主设定惩罚性违约金，在开发商选择解除合同的情况下，还应明确需退还给业主的房款与业主应支付的违约金、损害赔偿金自动抵消。三、根据最高人民法院的相关司法解释，购房者未付清房款但已实际占有的商品房，其被法院强制执行时，开发商有从商品房变价款中优先受偿剩余房款的权利。基于这个规定，同时考虑到开发商未业主承担担保责任后对业主所享有的追偿权不具备优先受偿的性质，所以开发商应在商品房买卖合同中约定，在业主断供的情况下，若银行要求开发商承担担保责任的，开发商既可以选择承担担保责任，也可以选择拿业主支付的房款来归还业主所欠的按揭款，从而构成业主未付清房价款的情形。在此情况下，即使业主所购商品房

55、被其债主查封并进而强制执行、变价出售，作为开发商而言，根据前述司法解释，仍可以从该商品房的变价款中优先受偿业主没有付清的房款，因而可以将开发商在此过程中可能遭受的损失降到最小程度。案例十甲方指定分包工程发生安全事故，发包人应当承担责任吗？案情介绍：某房地产开发商公司A投资建造啊一幢写字楼，经招投标，某建筑公司B中标。招标文件中列明，玻璃幕墙工程为分包项目。A与B签订建设工程施工合同后，在履行过程中，A又另行通过招标方式选定幕墙专业建筑公司C，并与C签订玻璃幕墙工程施工合同。玻璃幕墙工程在施工过程中，发生安全事故，造成一名建筑工人死亡。对此安全事故，除分包单位C之外，A或B哪一方也应承担责任？法

56、律分析：根据建筑法第四十五条的规定：“施工现场安全由建筑施工企业负责。实施施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。”以及建设工程安全生产管理条例第二十四条规定：“总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中应当明确各自在安全生产方面的权利、义务。总承包单位和分包单位对分包工程的安全生产承担连带责任。分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理，分包单位不服从管理导致生产安全事故的，由分包单位承担主要责任。”以上案例中，如果该玻璃幕墙工程由总承包单位B选定分包单位C，并与C签订分包合同，根据相关法律规定，所发生的安全事故责任全部由B与

57、C承担，与发包单位A无关。但事实上，分包单位由A选定，分包工程的施工合同也由A与C签订，总承包单位B并未参与，因此要求总承包单位B承担安全事故责任显然缺乏法律依据，应当由A与C共同承担相应的责任。实践中，开发公司作为发包人，往往在招投标确定总包单位后，由于专业技术原因、公用事业性行业垄断经营原因、或考虑节省工程成本费用等原因，会将部分分部分项工程从总承包工程范围内划出，另行确定施工单位，并由发包人直接与分项工程施工单位签订施工合同（或称分包合同）、结算工程价款。这样的做法存在很大的问题，对总承包施工合同的履行、工程的顺利推进都会形成隐患，具体有如下几个方面：1、会增加发包人在分包工程施工过程中

58、的安全事故责任（如案例）2、因分包工程影响到整体工程的进度，无法要求总承包单位承担工期延误责任；3、分包工程往往先于整体工程竣工验收，如与分包单位单独结算工程价款，会造成分包工程价款结算、支付时间提前，对发包人资金压力增大；4、如总承包单位不配合，则可直接拒绝发包人此种操作方式，或者在发包人确定分包单位后，总承包单位组织分包单位进场施工、或拒接提供总包管理配合服务，由此必然会拖延工期。法务建议和意见：1、关于选定甲方指定分包工程施工单位的权限：仅在招标文件中明确分包工程，是指发包人允许投标方在中标后可将该部分项目分包，而不是发包人有权另行选定分包单位。在总包施工合同履行过程中，发包人直接选定分

59、包单位不符合关于分包的法律规定，也没有任何依据。因此，建议在总包建设工程施工合同或其补充协议中，对于甲方指定分包工程，必须明确约定由总承包单位授权给发包人，由发包人代为选定分包工程的施工单位，以此作为甲方指定分包的合同依据。并且在总包合同签订后，由总承包单位就发包人代其选定分包单位出具相应的委托书。2、关于甲方指定分包工程施工合同的形式：为避免增加发包人对分包工程的安全事故责任，分包合同必须符合相应的法律法规，即分包合同的主体为总承包单位和分包单位。具体可有两种操作方式，一是由发包人作为委托代理人代总承包单位与分包单位签署分包合同（分包合同签署后抄送总承包单位）；二是在发包人选定分包单位后，总

60、承包单位根据发包人提供的合同文本与分包单位签订分包合同。3、关于甲方指定分包工程价款结算：一般来说，甲方指定分包工程价款都是由发包人直接支付给分包单位并进行工程价款结算，此种操作模式也与分包工程的法律规定、合同约定不符。因此，必须在总包合同或其补充协议中，由总承包单位授权或认可，由发包人与分包单位单独结算甲方指定分包工程价款，分包工程价款也由发包人直接支付给分包单位，分包工程不进入承包人工程的结算。如考虑到资金的压力，避免甲方指定分包工程价款结算时间提前，也可以约定甲方指定分包工程价款由发包人支付给总承包单位，再由总承包单位按分包合同约定的进度支付给分包单位，分包工程价款仅是总包工程进度款的一