房地产企业营改增工作推进要点及风险防范

1、营改增工作推进要点及风险防范前言：“十二五”全面完成营改增改革目标财政部正在会同相关部门抓紧研究和论证试点方案，按程序报经国务院批准后适时付诸实施，力争“十二五”期间全面完成营改增的改革目标。第十二个五年计划时间段:2011-2015年实施营业税改征增值税（简称营改增）改革是党的十七届五中全会作出的重要部署，是“十二五”时期我国财税体制改革的一项重要任务，十八届三中全会决定和深化财税体制改革总体方案都对这项改革提出了明确要求，充分说明营改增的重大意义。尚未改革的行业包括建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，据统计，上述行业涉及800余万户企业，年营业税税额约1.6万亿元，占全国税收收入比重约1

2、5%。2涉及行业的阻力建筑业阻力：1、占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税票3、总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗房地产业阻力：1、土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票2、选择集中回笼资金维持高周转，还是选择进销税金匹配牺牲资金成本谨慎应对“营改增”“营改增”不仅是对财税体制的变革，更是对所涉及行业经营模式的考验！公司应从全局把控，协调各个部门同心协力，打好这场营改增的应对之战！ 一、集团整体推进思路 二、不能按节点推进的风险 三、土地增值税清算项目在营改增推进中的风险 四、针对上述风险的补救措施 五、税改后工作推进中

3、的重点风险 六、应对税改后重点风险的措施目录营改增前营改增后一、集团整体推进思路1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目2、2015年7月1日前已启动但在2015年7月1日后方完成开发销售的项目（跨期项目）3、2015年7月1日后启动的储备项目1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目支出部分为避免营改增后，施工单位转嫁税负、开发商成本受损，对已付款未开票部分应尽快催收发票；已开发完毕未结算合同应尽快结算并催开发票。举例：假设已付款未开票金额100万。税改前施工方开票，承担税金100*3%=3万元，我公司税前可抵扣成本100万。 1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目支出部分 1、如果施

4、工方在税改后才开具发票，含税价100万，则我公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元，较之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。 1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目支出部分 2、如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，则施工方税改后开票总额为100*1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。为避免我公司受成本受损、施工方转移税负的影响，此项工作务必在2015年6月30日之前完成。1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目销售部分为避免多缴纳销项税金，对已收款未开票部分应尽快开票已签约应收未到期部分，结合

5、公司贴息政策，鼓励客户提前还款，并及时开具发票举例：假设已收款未开票金额为100万。税改前开票，承担税金100*5.6%=5.6万1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目已收款未开票部分 1、如果我公司在税改后按照含税价100万开具发票，确认收入部分为100/1.11=90.09，收入下降9.91%，税后收入下降4.57% 2、如果按照不含税价100万开具发票，承担的税金为100*0.11=11万为避免我公司收入受损、多承担增值税金的影响，此项工作务必在2015年6月30日之前完成。1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目销售部分措施细节细节一：税改前客户已汇款必须及时对账，保证按营业税纳

6、税细节二：已收款开票但已批退款的，务必在税改前退款并开红字发票细节三：已收款开票，在税改后退款的，需扣除已缴纳的营业税（原因在于税改后各项目转为增值税纳税系统，原营业税纳税系统停用。即使开具营业税红字发票亦无从冲减，损失税金）1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目贴息政策解释前提：必须保证售出的单位或提前回笼的楼款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（预计营改增时点）成功收款开票才可执行。措施：针对已签约未到期楼款（2015年7月1日以后才到期的楼款），建议采用金融贴息等手段引导客户提前回笼资金。如客户将以上未到期楼款提前于2015年6月30日前缴纳并开票，根据相应时间段获得一次性返还

7、利息。1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目销售贴息政策解释返还利息视同现金折扣，按财务费用入账。应收取利息发票，可由项目人员集中到税局代开。税金由客户承担，从返还利息中直接扣掉开具发票需提供的资料以及税金起征点具体情况，由各项目向当地主管税局咨询2、跨期项目支出部分为避免税负转嫁，与乙方谈判不加价而取得专票。付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取得专票。2、跨期项目销售部分收入提价以转嫁税负。不能提价项目争取快卖快收快结算。3、2015年7月1日后启动的储备项目筛选供应商，选择具有一般纳税人资格的供应商以取得专票。付款收票进项应与收款开票销项匹配，避免税金浪费。支出部分

8、3、2015年7月1日后启动的储备项目收入提价以转嫁税负。销售部分二、不能按节点推进的风险1、乙方可能提价，将税负转嫁给开发商2、已完成销售的项目，如果工程结算拖延至税改后，将导致大量的进项税额无法抵扣，形成浪费3、已收款未及时开票的项目，收入承担的税金将会由5.6%提升至11%，增加税负4、土增税、企业所得税税前抵扣成本缩水，增值额上升，应交税金同步上升三、土增税清算在营改增中的风险1、目前安徽达到清算条件的项目有五个，任务重，压力大！ 2、以上待清算项目销售已满足清算条件，对应的工程结算开票工作需在预计的营改增时点前完成。要求更高、时间更紧！如果在营改增后才取得成本发票，可抵扣开发成本将面

9、临缩水，项目承担的土地增值税会增高三、土增税清算在营改增中的风险假设：清算项目已销售完毕，土地及拆迁补偿、开发间接费无进项；利息支出已按开发成本5%计提；收入已开具营业税发票；营业税金及附加已缴纳；开发成本其余部分在税改后结算取票比例为30%。三、土增税清算在营改增中的风险例一： 营业税口径 营改增口径三、土增税清算在营改增中的风险例二： 营业税口径 营改增口径三、土增税清算在营改增中的风险例三： 营业税口径 营改增口径三、土增税清算在营改增中的风险测算结果三个例子中应纳土地增值税分别上浮16.40%、24.03%、21.06%,增长率加权平均数为19.48%。意味着土地增值税会多交20%左右

10、。如将工程在税改后结算取票比例降为20%，土地增值税分别上浮10.93%、16.02%、14.04%,增长率加权平均数为12.99%。意味着土地增值税会多交13%左右。四、针对上述风险的补救措施1、土地增值税待清算项目加紧成本发票的催开工作，务必在预计营改增推进时点前完成。要求项目根据具体情况，排出土增税清算工作节点，严格执行并定期反馈。2、如果税局规定，由某期项目取得的进项税只能用于抵扣该项目的销项税额，应与税局沟通，该项目土地增值税在清算过程中收取的专票不做进项抵扣，开发成本仍按含税金额处理3、与业主协商，税改后开票尽量提价4、跨期项目，付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后

11、以取得专票。五、税改后工作推进中的重点风险1、施工方资格风险2、销项、进项时间节点不匹配风险3、三流不一致风险1、施工方资格风险项目施工方非增值税一般纳税人，无法取得与合同业务匹配的进项税额。例如：某工程由小规模纳税人施工，含税合同价为100万。本应取得进项税额为100/1.11*0.11=9.91万的建筑业专票。因其为小规模纳税人，只能按照3%税率代开，只能取得进项税额100/1.03*0.03=2.92万元。2、销项进项时间节点不匹配风险前期集中销售，缴纳大量销项税金，后期收取成本费用发票，形成大量进项留抵。3、三流不一致风险三流：资金流、发票流、业务流。即银行收付凭证、交易合同和发票上的

12、收款人、付款人和金额必须一致。务必杜绝委托支付现象！国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知（国税发【1995】192号）第一条第(三)项规定：纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。六、应对税改后重点风险的措施1、避免进项销项不匹配，规划工程付款和销售节点，避免集中销售在前，集中结算在后，建议改集中开盘为分批分步骤销售，同时在建安合同中提前开票节点，推动施工方尽早开票，避免在取得较少进项税额的情况下，产生大量销项税额。六、应对税改后重点风险的措施2、降低销项税为避免无谓多缴税款，

13、销售合同中不得使用“无偿”、“赠送”字眼。合同中包含的家具家电等应分开列明金额，避免在混合销售中不能划分各自收入，导致适用高税率纳税。举例：房产公司销售一套总额100万的商品房，包含1万元的家具礼包。分三种情况解读。六、应对税改后重点风险的措施例一：购房合同明确无偿赠送价值1万元的家具礼包。合同标明房款100万。 家具礼包视同销售，总增值税销项为：100 x11%+1x17%=11.17 增值税暂行条例实施细则规定，以下8种行为视同销售： 将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。六、应对税改后重点风险的措施例二：购房合同只明确销售一套总额为100万的商品房，包含家具。没有分别列明房屋与家具的

14、价格。 总增值税销项为：100 x17%=17中华人民共和国增值税暂行条例第三条，纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。六、应对税改后重点风险的措施例三：购房合同明确销售一套总额为99万的商品房和1万元的家具。分别列明房屋与家具的价格，总价100万元。 总增值税销项为：99x11%+1x17%=11.06三者分别纳税11.17万、17万、11.06万，第三种情况交税最少。六、应对税改后重点风险的措施3、提升进项税1）与乙方合同中有高税率业务的分开签订。如门窗工程，可分别列明门窗金额与安装金额，就门窗部分可取得17%进项税票。2）合同中有低税率业务的混合签订。如建筑合同包含材料运费，不可将运费部分单独列明，以避免取得6%的进项税票。3）税改之后，可加大甲供材的采购比例，以