房地产估价5_secret

1、房地产估价模拟题一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）1. 按房地产的( B )来分, 房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。 A收益性； B. 用途; C. 市场性; D. 地段. 2. 决定某一房地产价格水平高低的, 主要是( D )的供求状况. A. 本地区的房地产; B. 全国房地产; C. 全国本类房地产; D. 本地区本类房地产. 3. 比较法的理论依据是( B ). A. 适合原理; B. 替代原理; C. 最高最佳使用原则; D. 均衡原理. 4. 基本完好房的成新度一般为(D) 五至六成新; B. 七至八成新; C. 六至八成新; D. 六至七

2、成新. 5. 现房房地产与期货房地产估价的不同点是(D) . 估价时点不同; B. 交易日期不同; C. 估价目的不同; D. 估价对象的状况不同. 6. 用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取( A )净收益作为估价依据. A. 类似房地产的客观;B.似房地产的实际; C. 类似房地产的最同; D. 类似房地产的最低. 7、路线价法实质上是一种（C ）。 A长期趋势法 B成本法 C市场法 D收益法 8. 标准深度是道路对地价影响的转折点, 由此接近道路的方向, 地价逐渐升高; 由此远离道路的方向, 地价( A ). A. 逐渐降低; B. 逐渐升高; C. 可视为基本

3、不变; D. 为零. 9. 运用市场比较法评估地价时, 用来比较的可比实例与估价对象土地应具有相同的( ). A. 利用方向; B. 具体利用方式; C. 利用结构; D. 利用价值. 10. 用成本法求得的价格, 通常称为( B ). A. 成本价格; B. 积算价格; C. 购买价格; D. 收益价格. 11. 房地产估价中的折旧, 是指房地产由于其实体、功能或经济等方面的原因使房地产（ C ）的数据。 A. 价值增加; B. 价格增加; C. 价值减少; D. 价格减少. 12. 由于建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价称为( D ). A. 有形损耗; B. 无形损耗; C. 功能折

4、旧; D. 经济折旧. 13. 房地产交易中的替代原理, 导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间, 其价格应当(D) A. 完全相同; B. 剧烈变动; C. 差距加大; D. 应当相近. 14. 由于房地产具有( C ), 导致了房地产市场成为不完全市场. A. 多样性; B. 生产性; C. 不可移动性; D. 数量有限性. 15.在评估投资价值时, 折现率是( D ). A. 投资者要求的满意收益率; B. 收益法中的资本化率; C. 社会一般收益率; D. 投资者要求的最低收益率. 16. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为( C ). A. 生地价; B. 熟地价; C. 毛地价

5、; D. 拆迁补偿安置价. 17. 市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正. A. 交易实例; B. 可比实例; C. 估价对象; D. 标准化实例. 18. 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时, 采用( A )为好. A. 重建成本; B. 重置成本; C. 完全成本; D. 重新建造成本. 19. 特殊工业厂房适宜采用的估价方法是( A ). A. 成本法; B. 假设开发法; C. 收益法; D. 比较法. 20. 一厂房建成八年后被改建为超级市场, 并补办了土地使用权出让手续, 土地使用权出让年限为40年, 建筑物经济寿命为50年, 则该建筑物折旧的经济寿命

6、应为( A )年. A. 40; B. 42; C. 48; D. 50年. 二、论述题（共2题，每题10分，共20分）1、房地产估价的特性有哪些?答：科学性、艺术性、客观性、综合性。2、如何选择待估土地的最佳开发利用方式?答：选择最佳的开发利用方式，要在合法的基础上，根据最有效使用和最合理开发的原则，在政府规划限制的许可范围内，规划处待估土地的最佳开发模式和方案。这包括对建筑物的用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑样式等的确定。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）（一）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收

7、取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?答：1、不能直接将其选作可比实例。因为：（1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；（2）商场与临街商铺的规模不相当；（3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；（4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；（5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；（6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；（7）商场剩

8、余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。2、潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。3、（1）确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（2）因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。（3）测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。（4）确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定（二）有一宗待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的块宗地，具体情况见表，该城市地价指数见表，另

9、据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时的地价增加，超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为时的地价增加，对交易情况的、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地价格的修正幅度。根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。表1表2容积率地价指数表解：（1）建立容积率地价指数表，见上表（2）案例修正计算：A：680112/110100/101105/115100/100100/101=620B：610

10、112/110100/100105/115100/100100/99=627C：700112/107100/105105/120100/100100/98=623D：680112/108100/100105/100100/99100/99=755E：750112/107100/99105/128100/100100/102=638F：700112/112100/100105/115100/101100/100=633（3）平价结果 案例D的值为异常值，应予剔除，其他结果较为接近，取平均值作为评价结果。待估宗地G的价格为：（620+627+622+638+633）/5=628（元/平方米）（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1.这样的做法有哪些错误?2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收