房地产估价2_secret

1、房地产估价模拟题一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）1在现金流量法中，净现值大于零，表示投资项目的资金产出( A )项目的资金投入。 A大于 B等于 C小于 D以上均不是 2重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用及税金和应得的利润之和，建筑物采用工料测量法求取重新购建价格，其缺点是( D )。 A难以操作 B成本高 C不准确 D需有其他专家参与 3求取建筑物折旧的年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上，年限法中最主要的是( A )。 A直线法 B折旧基数法 C折线法 D残值法 4用成本

2、法评估旧建筑物价格时，折旧注重的是建筑物价值的( B )。 A补偿 B减损 C回收 D分摊 5有两宗房地产，A房地产使用年限为50年，单价100元m；B房地产使用年限为90年，单价110元m，资本化率都为4。现比较A、B两宗房地产单价高低，则( A )。 AA房地产价格高于B房地产价格 BA房地产价格低于B房地产价格 CA房地产价格等于B房地产价格 D不能确定 6一般而言，获取净收益的可靠性越低，选用的资本化率应( B )。 A越低 B越高 c不变 D越可靠 7成本法是以房地产各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，其基本公式中积算价格等于( C )。 A可比实例价格房地产状况修正额 B

3、重置价格+折旧 C重新购建价格折旧 D重建价格+折旧 8某宗房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的5和6，交易中卖方实际得到160万元，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 ( D )万元。 A178 B193 C181 D168 9经过房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象的房地产状况下的价格，( D )实际上是房地产市场状况修正。 A交易价格修 B房产状况修正 C交易情况修正 D交易日期修正 10土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率三者之间的关系一般为( B )。 A土地资本化率建筑物资本化率综合资本化率 B土地资本化率

4、综合资本化率建筑物资本化率 c建筑物资本化率土地资本化率综合资本化率 D综合资本化率土地资本化率建筑物资本化率11建筑物由于正常使用的磨损属于( C )。 A使用折旧 B经济折旧 C物质折旧 D功能折旧 12需要进行投资利息估算的估价方法是( D )。 A收益法 B现金流量法 C传统方法 D成本法13收益法是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，收益法中运营费用率是( A )。 A运营费用与总收益之比 B运营费用与有效毛收入之比 C运营费用与毛收入之比 D运营费用与净收益之比 14某建筑物经实地勘察，预计其剩余经济寿

5、命为20年，无残值，该类建筑物的经济寿命为50年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为( C )。 A20 B30 C40 D50 15有一空置多年的办公楼，目前不但没收益而且需缴纳房产税费，那么该房产的收益价格估算可以采用( B )。 A市场比较法 B类似写字楼的客观收益 C成本法 D无法估算 16某房地产抵押贷款占六成，抵押贷款的年利率为6，购买者自有资本要求年收益率为8，则该类房地产的资本化率为( A )。 A68 B72 C78 D85 17房地产投资风险和收益之间的关系是( C )。 A风险大则收益小 B风险小则收益小 C风险大则收益大 D风险小则收益大 18在房地产开发中，开发成本

6、的提高( D )房地产的价格。 A势必降低 B势必提高 C不一定降低 D不一定提高 19从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，运用收益法评估房地产价格，首先要求取的是( C )。 A总收入 B运营费用 C潜在毛收入 D有效毛收入 20比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，其理论依据是经济学中的(B )原理。 A供求关系 B替代 C正态分布 D价格比较 二、论述题（共2题，每题10分，共20分）1、房地产行业具有哪些特征?答：1、行业渗透兼容性 2、交易形式多样性 3、价格形式复杂性 4、融资配合密切性5、中介服务普遍性6、法律法规严格性2、简述投机

7、对房地产价格的影响。答：1、为屯聚奇货，大量采购，造成供不应求的假象，引起房地产价格上涨。 2、当有利可图时，大量抛售，造成供过于求的假象，引起房地产价格的下跌。 3、房地产价格低落时，投机者由于期待日后房地产价格上涨而购置房地产，造成房地产需求增加；而当房地产价格上涨时投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而引起稳定房产价格的作用。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分） (一)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：物业名称 A

8、 B C建筑面积/m2 65 48 50 成交单价/(元/m2) 15500 14500 15000成交日期 2007年9月 2007年8月 2007年10月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分)解析：1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。建设工程教育网信息2.应考虑的因素包括：土地使用年限（或房地产受益年

9、限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。答题要点：1、选用成本法、收益法和比较法中任两种的（2分）（答一种方法给1分）2、将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值（2分）3、收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估（2分）4、答：选用成本法时

10、，地价构成中不含土地使用权出让金答：或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金答：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值（3分）5、收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计（1分）（三）某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金

11、一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每平方米建筑面积20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。答案要点：(1)选定方法 收益法(2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000(3)计算总费用 年管理费=486,000*3.5%=17,010 年维修费=2500*900*1.5%=33,750 年税金 =20*900=18,000 年保险费=2500*900*0.2%=4500年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260(4)计算房地产的纯收益房地产纯收益=486,000-73,260=412,740(5)计算房屋纯收益房屋现值=房屋重置价格-贬值额 =2500*900-(2500*900/48)*4 =2,062,500房屋的纯收益=房屋现值*房屋资本化率 =2,