房地产金融与投资分析（共40页）

1、房地产金融与投资分析周天建中国矿业大学土地资源管理系二一三年三月School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学Chp7 房地产投资概述7-1 房地产投资的概念与类型（掌握）7-2 房地产投资的特点和效应（掌握）7-3 房地

2、产投资分析的几个基本问题（理解）7-4 房地产投资的宏观调控（了解）School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学7-1 房地产投资的概念及类型一、房地产投资的概念1、投资的概念 投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。 理解（三个角度） 通俗角度投资就是用钱来获取更多的钱（钱生钱） 金融角度投资是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为

3、 经济角度投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或收益的行为School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学 投资的形式有多种多样，如股票投资、债券投资、银行储蓄、期货买卖和房地产投资等，而房地产投资是众多投资形式中较为重要的一种。7-1 房地产投资的概念及类型1、投资的概念投资具有四特性： 投资是一种经济行为（本质） 投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费、价值） 投资的目的是获取收益（动力） 投资具有风险性Schoo

4、l of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学2、房地产投资的含义 房地产投资是指人们为了达到预定的收益目标，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务以及消费中去的投资活动。 （1）房地产投资活动的成果是形成新的房地产或改造利用原有的房地产；它的经济实质是资金的增值，是投资者通过房地产投资活动实现的投资资金的增值。7-1 房地产投资的概念及类型 投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）A、获取房地产当期收益B、获取房地产未

5、来收益C、直接从事房地产开发经营活动D、间接参与房地产开发经营活动School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学 （2）房地产投资是地产投资和房产投资的总称。在房地产投资中，地产是第一性的，而房产是第二性的。这不仅是因为房产与地产连接在一起，房依地建，地也为房载，是房地不可分离性在物质形态上的反映；而且在法律上还可以同时获得房产的所有权及占用土地的使用权。在经济上，房价也是地价的折射反映。7-1 房地产投资的概念及类型2、房地产投

6、资的含义School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学3、房地产投资三要素 （1）时机（Occasion）第一节 房地产投资 由于房地产具有不可移动性、地区性的特点，一个地区节余的房屋并不能弥补另一地区房屋的短缺，这一现象常常给人以错觉。如果房屋拥有者因为本地区房屋的短缺而占有房屋待价而沽，那么，当房地产市场形势突然发生变化时，他就会措手不及而失去高价出手的时机。 时机的掌握存在于房地产开发利经营的各个阶段，例如，什么时候买入土地

7、，什么时候购入物业、投资于开发的哪一阶段等等。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学（2）地段（Location）第一节 房地产投资 1）房地产地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有有增值性，其很大程度上在于土地的增值。掌握好时机，以便宜的地价买下土地，却不能保证土地的增值潜力有多大。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段有着密切的联系。增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件，地价和投资

8、资金也许倒在其次。 2）房地产地段不仅指其所处的地理位置，同时还包括其社会位置，后者主要包括人口素质、教育水准、服务业水平、交通、通讯、生活设施等。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学第一节 房地产投资（3）质量（Quality） 有了良好的地段，就具备了良好的投资获利条件，但却并不一定带来优良的投资效果。优良的投资效果要通过房地产优良的质量来实现。地段只是诱人的手段，而房地产质量则是留人的手段。 一个设计陈旧、材料低劣

9、、施工粗糙的房屋自然不会让人青睐，地段再好也难圆好梦。只有设计新颖、结构严谨、材料优良、施工精细的房屋才能有效地实现地段的功能，为房地产投资者带来高额的投资利润。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学第一节 房地产投资 总结：无论是时机、地段还是质量都必须用动态的观点来看待。时机是在时间的运动中产生，地段的好坏也不是一成不变，质量的标准也不是越高越好。因此，在遇到具体的房地产投资问题时，要多加变通，灵活处理。School

10、of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、房地产投资的类型 1、按照房地产投资的对象划分1）土地开发投资 2）住宅（居住）房地产投资3 ）办公楼投资（写字楼，位置要求高）4 ）商业房地产投资（零售商业用房、出租公寓等，持有、出租或整体销售，收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资，对位置要求高）5 ）工业厂房及仓储性物业投资6）特殊房地产投资（高尔夫球场、 加油站、飞机场、车站、 桥梁、 码头、公路）7-1 房地产投资的概念及类型

11、School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、房地产投资的类型 1、按照房地产投资的对象划分7-1 房地产投资的概念及类型 下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。多项A、能为投资者带来经常性的收入现金流B、适合于长期投资C、适合于短期投资D、位置对其有着特殊的重要性 下列物业中，属于特殊物业的是（）。A、在建工程B、车站C、购物中心D、科技产业园区School of Environment Sciences & Spatia

12、l Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、房地产投资的类型 2、按照房地产投资的方式划分1）房地产直接投资房地产直接投资是指投资者将货币资金直接投入到房地产开发活动中，或者购买房地产进行租赁经营或转售。（房地产开发投资、房地产置业投资）7-1 房地产投资的概念及类型 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A、出售 B、抵押C、转让 D、经营School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学

13、院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、房地产投资的类型 2、按照房地产投资的方式划分2）房地产间接投资房地产间接投资是指投资者购买与房地产有关的各种证券的投资行为，投资者不直接参与房地产的开发经营活动。（房地产投资信托、住房抵押贷款证券、房地产企业股票或债券）7-1 房地产投资的概念及类型 房地产间接投资得形式主要有（）。A、投资房地产信托B、购买住房抵押支持证券C、购买房地产企业债券D、购买物业用于出租经营E、购买土地进行开发School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境

14、 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、房地产投资的类型 3、按照房地产投资者划分 1）股权投资者和债权投资者 对房地产拥有直接所有权的投资者称为股权投资者。 2）主动投资者和被动投资者 主动投资者对所投资的房地产享有直接产权并具有决策权。7-1 房地产投资的概念及类型School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、房地产投资的类型 3、按照房地产投资者划分7-

15、1 房地产投资的概念及类型股权债权主动直接开发房地产直接购置房地产并经营房地产在一级市场发放房地产开发贷款发放长期的住房抵押贷款在二级市场购买抵押贷款被动持有房地产公司的股份持有有限合伙人股份持有权益型REITs股份持有房地产抵押证券持有抵押型REITs股份School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、房地产投资的特点 1、房地产投资成本巨大，投资回收期长。 2、房地产投资的不确定因素多，投资风险很高。 3、房地产投资回报率高

16、，收益性好。 4、房地产投资需要具备专业知识。7-2 房地产投资的特点及效应School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、房地产投资的特点7-2 房地产投资的特点及效应 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A、不可移动性B、适应性C、弱流动性D、相互影响性School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院Chin

17、a University of Mining & Technology 中国矿业大学二、房地产投资的效应1）房地产投资推动了国民经济增长2）房地产投资增加了政府的财政收入3）房地产投资改善了城市建设和投资环境4）房地产投资提高了居民的居住水平，推动了居民的合理消费7-2 房地产投资的特点及效应1、房地产投资的宏观效应（国家层面）School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、房地产投资的效应 房地产投资的微观效应可以通过企业或个

18、人从房地产投资活动中所得到的利益加以反映。 房地产投资可增值、保值，充分发挥采取财务杠杆作用、可合理避税7-2 房地产投资的特点及效应2、房地产投资的微观效应（企业个人角度）School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、房地产投资价值 投资价值（investment value）指的是投资者对某项房地产投资预期的未来收益的价值。 投资价值不仅反映了投资者对某一物业未来产生利润的能力的一种假定，而且也反映了投资者对可能的持有期、

19、销售价格、税收结果、融资前景以及影响项目预期净利润的所有其它因素的判断。7-3 房地产投资的几个基本问题1、投资价值的涵义School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、房地产投资价值几个与投资价值有关的概念和术语 1）交易价格（transaction price）。交易价格是指实际交易过程中发生的历史价格。在正常的市场条件下，交易价格就是买卖双方议价的结果，因此，实际交易价格常常是人们预测未来交易价格的基础。 2）最可能销售价

20、格（most probable selling price）。最可能销售价格是对未来交易中成交价的一种可能性估计。它是指在现行的市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理的时间范围内，对该类物业未来交易价格所作的预测。7-3 房地产投资的几个基本问题1、投资价值的涵义School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学一、房地产投资价值几个与投资价值有关的概念和术语 3）市场价值（market value）。市场价值是评估人员常用的

21、术语。它是指在一个竞争开放市场中，具备公平销售所需要的条件时，某一物业的最可能价格。这里假定买卖双方均是谨慎的、理智的。 4）交易区间（transaction range）。在房地产交易中，卖方在出售物业时将为该物业的出售价格设置一个较低的价格下限，低于这一下限，业主将拒绝出售。而买方则将为此设置一个较高的价格上限，高于这一上限，买方会拒绝成交。实际成交价格总是落在这两个极限之间。7-3 房地产投资的几个基本问题1、投资价值的涵义School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Min

22、ing & Technology 中国矿业大学一、房地产投资价值 投资者如果购买了某一特定物业，实际上就是购买了该物业在持有期内的一系列现金流量的产出能力以及在持有期结束之后的预期市场价值。这两方面构成了预期收益的总量。收益总量、获得收益的时间以及获得收益的确定性决定了所有投资机会的相对价值。 投资价值可以通过物业的权益现值加上债务现值来估算（适用于收益性房地产投资）。现金流量分布与投资价值关系如下图所示：7-3 房地产投资的几个基本问题2、投资价值估测的一般方法School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China

23、University of Mining & Technology 中国矿业大学一、房地产投资价值7-3 房地产投资的几个基本问题2、投资价值估测的一般方法净经营收入向抵押贷款人支付的年贷款本息股本投资者税前现金流量税后现金流量所得税股本投资者未来税后现金流量的现值Pe抵押贷款的现值PdPvPdPeSchool of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、投资者的目标和风险 房地产投资者的投资目标可能各不相同，比如有的是为了获得稳定的收益

24、，有的是为了投机以获得高额的资本增值，有的是为了避税，也有的是为了保值。 尽管目的各自不同，但是所有的理性投资者都要为其所提供的资源和承担的风险去寻求相应的财务回报。7-3 房地产投资的几个基本问题School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学二、投资者的目标和风险 从投资者对风险的态度来看，有些人天生喜爱风险，有冒险精神，而有些人总是规避风险，以收益的安全性为首要，甚至不惜牺牲自己的预期收益。 大多数投资者介于这两者之间，他们愿

25、意承担最小的风险而接受相对稳定的低收益，不愿意为了获得某种可能性不大的高回报而承担大的风险。风险规避型投资者预期的风险回报关系如下图所示：7-3 房地产投资的几个基本问题风险规避型投资者预期的风险回报关系回报P3 P2P1 r1 r2 r3 r4 风险School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学7-3 房地产投资的几个基本问题对待风险的不同态度风险回报规避型折衷型喜好型School of Environment Sciences

26、 & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学7-3 房地产投资的几个基本问题School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、房地产投资分析的意义和基本内容 房地产投资分析就是研究房地产投资项目的可行性、对项目的收益和风险进行评价，为投资者的决策提供全面而详实的参考依据，使投资者在既定的资源条件和预期的收益目标下选择最佳的投

27、资方案的工作。 1）可以为房地产投资者确定投资方向提供论证 2）可以为投资者提供投资方案并预测投资收益 3）可以为房地产投资者描述风险及提供规避风险的方法7-3 房地产投资的几个基本问题1、房地产投资分析的意义School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、房地产投资分析的意义和基本内容1）在预先确定的地块上，研究开发类型2）预先确定了投资类型，寻找合适的地块或一组最合适的存量物业3）在资金确定的情况下寻找投资机会。4）需进行改

28、造的现有项目7-3 房地产投资的几个基本问题2、房地产投资分析类型School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学三、房地产投资分析的意义和基本内容1）市场研究2）财务评价3）风险评估7-3 房地产投资的几个基本问题3、房地产投资分析的基本内容School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technol

29、ogy 中国矿业大学四、房地产投资分析的方法1）宏观分析与微观分析相结合。2）定量分析与定性分析相结合。3）静态分析与动态分析相结合。7-3 房地产投资的几个基本问题3、房地产投资分析的基本内容School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学 房地产投资宏观调控的主要目标就是实现房地产市场总供给和总需求的平衡，提高资源配置的效率，保证房地产业的持续健康发展。 由于房地产市场的信息不完全，房地产投资时滞的存在，房地产市场易产生“市场失

30、灵”。 当出现了投资过热现象或投机过度问题时，政府必须采取一定的宏观调控手段来保证房地产市场运行效率，同时又要兼顾住房的社会保障性。7-4 房地产投资的宏观调控School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学 房地产投资过热往往是非理性的持续过度开发，引起的市场表现往往是市场上的新增供给增长的速度超过需求增长的速度。 “投资过热”现象的产生主要是因为两方面的原因： 一是开发商对市场预测发生偏差。当开发商对未来市场过分乐观时，就会产生

31、强大的投资出动，甚至其他行业的企业也会因为房地产投资的高额利润诱惑和市场预期进入房地产投资领域，从而时开发投资总量扩张。（市场预期过高） 二是开发商能够比较容易地获取开发资金或土地（易融资低）7-4 房地产投资的宏观调控School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学归纳小结 1 、房地产的投资的概念和类型。房地产投资是指人们为了达到预定的收益目标，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务以及消费中去的投资活动。按照房地产投资的对象可以将房地产投资划分为土地开发投资住宅房地产投资办公楼投资商业房地产投资工业厂房及仓储性物业投资。按照房地产投资的方式可以划分为房地产直接投资和房地产间接投资。按照投资者权利以及在房地产投资经营中的参与程度可以将房地产投资划分为股权投资和债权以及主动投资和被动投资。School of Environment Sciences & Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining & Technology 中国矿业大学归纳小结 2、房地产投资的特点和作用。由于房地产特有的资