房地产评估（53页）

1、1第一章 绪论1、房地产的评估的对象 2、房地产价格3、房地产评估的特点 4、房地产评估的必要性2第一节 房地产评估的对象1.1 土地的内涵与特点 房地产评估的对象是房屋和土地的价值。 1、其中：土地的内涵 土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与 人类在其上的经济活动共同组成的综合体。 2、土地的特征 根据土地的自然属性，土地具有以下特征：（1）土地资源的有限性（2）土地资源的不可替代性3第一节 房地产评估的对象1.1 土地的内涵与特点。 （3）土地使用的可持续性（4）土地自然性状的地域差异性。 根据土地的经济属性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多样性（2）土地区位的可变性（3）土

2、地使用潜力的有限性。4第一节 房地产评估的对象1.1 土地的内涵与特点 3、影响土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。（3）科学技术。（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。5第一节 房地产评估的对象1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分 1、建筑物的定义 建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。 其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。 构筑物是房屋以外的工程建筑，

3、人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。 6第一节 房地产评估的对象1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分 2、房屋的分类 按使用功能进行分类：（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。（3）工业建筑。按结构划分：（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物（2）钢筋混凝土结构（3）砖混结构（4）砖木结构（5）其他结构 7第一节 房地产评估的对象1.3 房地产的定义以及特性 1、房地产的定义房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。（2

4、）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价值。 8第一节 房地产评估的对象1.3 房地产的定义以及特性 2、房地产的特性（1）位置的固定性（2）长期使用性我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地70年，工业用地50年，商业用地40年。（3）大量投资性（4）保值与增值性（5）投资的风险性 9第二节 房地产价格2.1 房地产价格概念 1、房地产价格概念及决定因素 房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易

5、的货币表现。 决定房地产价格的三种因素：（1）房地产使用价值的大小（2）房地产的供应数量（3）对房地产的有效需求 10第二节 房地产价格2.1 房地产价格概念 2、房地产价格的特征 房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性。（1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格。（2）价格构成的双重性（3）可用租金的形式表示（4）没有统一的市场，价格的个别性强（5）受折旧的影响小，增值性强 11第二节 房地产价格2.2 房地产价格的种类 1、市场价、评估价 2、房地产总价、土地价格、建筑物价格 3、生地价、熟地价 4、抵押价格、租赁价格 5、单位价格、楼面地

6、价其中:单位价格=房地产总价/土地面积 楼面地价=土地总价/建筑总面积 12第三节 房地产评估的特点 房地产评估的特点 1、科学性 2、实践性 3、公正性其中:科学性和实践性是正确判断房地产价格的基础， 公正性是房地产评估的灵魂。 13第四节 房地产评估的必要性 4、1房地产评估是发展市场经济的需要 在新形势下，无论土地的出让、转让，房屋的买卖、租赁，都涉及到房地产客观的市场价值，目前 我国的房地产市场刚刚起步，还很不完善，交易者难以掌握真实的市场信息，必须借助房地产估价师的科学判断，提供评估对象的市场价格，才能达到预期的目标。 由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产评估尤为重要。14第

7、四节 房地产评估的必要性 4、2房地产估价的现实意义 房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义：（1）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。（2）为各类房地产交易服务。（3）满足房地产税收的需要（4）为征地拆迁补偿费提供依据（5）对城市旧房拆迁补偿的评估（6）处理房地产纠纷的作用（7）企业合资、重组和股份制的需要15对房地产相关用词的补充说明 为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下： 1“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。 2“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也

8、包含地上建筑物的价格。 3“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。 4“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。 16 房地产概念的总结房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物房地产概念的总结17第二章 房地产评估的理论基础1、地租理论2、区位理论18第一节 地租理论1.1 地租的内涵 1、地租的概念 地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。因此，土地所有权和使用权的分离，是地租产生的前提。 2、地租理论的发展过程 （1）资产阶级古典经济学家的地租地价理论农业地租是为

9、了使用土地而付给地主的部分，是劳动产品扣除生产投入、维持劳动者生活必需和当地农业资本的普通利润后的余额。（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩余价值的一部分。19第一节 地租理论1.2 级差地租和绝对地租 地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。形成原因：（1）土地自然条件的差别（2）土地的有限性20第一节 地租理论1.2 级差地租和绝对地租1、级差地租分类：按形成基础的不同分成两种形式：级差地租和级差地租。 级差地租是指在肥沃程度和位置较好的土地上创造的超额利润转化成的地租。

10、级差地租是在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。 两者的区别：级差地租的产生条件是土地的肥沃程度和位置差别；级差地租的产生条件是对同一块土地连续追加投资而产生的不同的劳动生产率。21第一节 地租理论1.2 级差地租和绝对地租2、绝对地租定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。形成的根本原因：土地所有权的垄断形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机构成22第一节 地租理论1.3 垄断地租定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得产品的生产

11、者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄断价格。23第一节 地租理论1.4 城市地租1、马克思建筑地段地租定义：建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为了获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。特点：（1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的，土地只作为生产条件参加生产过程；（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性影响；（3）在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。24第一节 地租理论1.4 城市地租2、西方新古典主义地租理论代表理论：阿隆索的地租模型（1）模型假设条件：A、一个平坦的、没有任何地理差异的平原，土地

12、质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易。B、买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大程度地得以满足。C、有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利。25第一节 地租理论1.4 城市地租（2）阿隆索公式： Y=PzZ+P(t)q+K(t) 式中：Y收入； Pz其他商品的单位价格； Z其他商品的数量； P(t)距市中心t处的地价； q土地数量； K(t)距t处的交通费用； t距市中心距离。26第一节 地租理论1.4 城市地租（3）分析在对公式进行分析后，阿兰索指出，在开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭来说，区位平衡的取得取决于土地

13、数量q、其他商品的数量Z和距中心距离t之间比例的确定，即通过变化三者的比例关系，使其满意程度最大。最终家庭会选择一个满意程度最高而又与地价曲线相吻合的区位。27第一节 地租理论1.5 地租理论的应用1、地租理论是地价评估的基础；2、级差地租理论是级差收益测算的依据；3、地租理论是收取土地使用税、费得理论依据；4、可通过地租理论分析推导出地价分布。28第二节 区位理论1.1 区位理论概述1、区位的有关概念（1）区位：区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间上有机结合的综合表现。除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关等)

14、的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。 （2）自然地理区位；（3）经济地理区位；（4）交通地理区位。29第二节 区位理论1.1 区位理论概述2、区位理论的发展过程（1）成本学派-杜能及其农业区位论、韦勃及其工业区位论 理论核心：根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。（2）市场学派-克里斯塔勒及其中心地理论和廖氏的经济景观理论核心：以市场-价格分析为主。（3）行为学派：考虑与分析人的主观因素，从而确定工厂区位的学派。30第二节 区位理论1.2 农业区位理论-成本学派1、农业区位理论的主要内容（1）假设条件（2）结论 R+T=V-C=K(纯收入+生产成本运输费用） =市场售价-生产

15、成本 产品的纯收入仅与和城市的距离相关，该纯收入称为区位地租。31第二节 区位理论1.2 农业区位理论2、杜能环的内容1）第一区：自由农作区2）第二区：林业区3）第三、四、五区:作物轮作区4）第六区：放牧区32第二节 区位理论1.2 农业区位理论3、杜能农业区位论的主要贡献1）提出在假设自然条件相同时，导致农业生产空间差异的主要因素是产地与市场间的距离。2）杜能理论的核心是农业区位地租。推广到城市用地，区位地租存在着从市中心向外递减，构成同心圆分布的规律，为级差地租和城市土地利用模式提供了依据，从而促进城乡土地的合理利用。33第二节 区位理论1.3 工业业区位理论-成本学派1、工业区位理论的基

16、本内容1）假设条件。2）区位因素分类。3）运输费用对工业区位的影响4）劳动成本对工业区位的影响5）集聚因素对工业区位的影响2、韦勃区位理论的贡献34第二节 区位理论1.4 中心地理论-市场学派1、中心地理论的主要内容1）假设条件a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制；b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场；c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用，自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务；d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相同，即交通费用与距离成正比。35第二节 区位理论1.4 中心地理论-市场学派1、中心地理论

17、的主要内容2）主要内容a.相关概念 中心地： 中心性： 中心地职能： 需求门槛： 服务半径和商品销售范围：36第二节 区位理论1.4 中心地理论-市场学派1、中心地理论的主要内容2）主要内容a.六边形市场区-形成过程b.市场等级序列-特点中心地商品和服务的需求门槛、利润和服务范围，与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平、商业与服务的种类密切相关。c.市场网络基本类型：市场原则、交通原则以及行政原 则37第二节 区位理论1.5 区位理论的应用1.区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素，这是因为区位的优劣是衡量地租、地价高低的尺度；2.宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异；3.区位论是城镇

18、土地分等定级工作的依据；4.区位论是市场比较法的理论依据；5.城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型，完善了地租与区位理论。38第三章 房地产价格影响因素与评 估原则1、一般因素2、城市区域因素3、个别因素4、房地产评估原则39第一节 一般因素1.1 一般因素1.定义：影响一定区域范围内所有房地产价格的共同因素。2.分类1）经济因素2）社会因素3）行政因素4）心理因素40第一节 一般因素1.1 一般因素-经济因素1.经济发展状况 国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对房地产价格产生影响。2.财政与金融状况 存款利率、贷款利率、物价指数、税率、贷款比例和

19、还原利率等财政金融因素对房屋土地价格的高低有着密切的关系。3. 产业结构进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重超过第二产业，地价会相应上升。41第一节 一般因素1.1 一般因素-社会因素1、人口人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。2、家庭规模家庭人口数的变化影响住房数量的变化。3、治安状况4、社会福利42第一节 一般因素1.1 一般因素-行政因素1、土地使用制度与住房制度、地价政策2、城市规划和土地利用总体规划3、税收制度、投资倾斜、优惠政策4、行政隶属关系变更 行政隶属变更，一是级别上升，二是级别虽然不变，但管辖权由原地区划归另一地区。（如原广东省的宝安县划为深圳特区的宝安区）5、交通管制43第二节 城市区域因素1.2 城市区域因素1、定义城市区域因素是指城市内不同区段，因用地结构、城市设施投入、自然条件和环境条件等方面的差异，形成不同类型的均质区域，并且这些因素对该区域内的土地的价格产生不同程度的影响。2、分类1）商服繁华度2）交通便捷性3）城市设施完备度：基础设施和生活服务设施4）自然条件和环境质量44第三节 个别因素1.3 土地的个别因素土地的个别因素区位：位置适中、商业集中、通达度好、城市设施齐备面积、宽度、深度：适宜形状：规则地质、地形：承载力、土地高低起伏状况容积率：大小用途：商业用地、住宅用地