房地产物业管理（共26）

1、物业管理 一、物业的含义 “物业”一词译自英语ropert或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 物业管理的基本概念物业管理条例规定：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理

2、，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业管理的原则1. 产权与经营管理相分离2. 属地管理为主，专业管理为依托物业所在地人民政府房地产管理部门是当地物业管理企业的主管部门，住宅小区的物业隶属于当地房地产管理部门管辖，小区内的专业管理物业管理企业还可以聘请专业化公司进行。3. 有偿服务、有偿使用、合理分担4. 管理和服务相结合的原则：寓管理于服务之中，在服务中实现管理 物业管理的内容物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面。一、经营主要是指依据经济规律、市场规则，进行商业策划，制定并实施销售方案或者是评估预测租金，制定出租方案，以便使物业保值、增值。二、 管理物业主要是指及时掌握房地

3、产的变动和使用情况，使房屋得以及时修缮，保持其使用功能，将房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，并及时变更有关记录。此外，管理工作还包括物业管企业内部的管理，如：财务、人事、工作安排、调度等以保障经营、服务的正常运行。三、服务业主是指准确，及时地满足业主和承租人的要求，如清洁、保安、绿化及其他约定的服务。物业管理的这三个方面是相辅相成的，寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。业主委员会 业主委员会是代表机构 业主委员会是物业管理区域内业主的代表机构，是代表该区域全体业主对物业实施自治管理的组织。 业主委员会成员的资格 业主委员会委员应当由业主担任。除此之

4、外，业主委员会成员还须符合下列条件：能遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；能履行业主委员会成员职责；品行端正无劣迹；热心公益事业 业主委员会组织 业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期二至三年，可连选连任。一般来说，一个物业管理区域成立一个业主委员会。 业主委员会的职责 (1)召开业主(代表)大会，报告物业管理的实施情况； (2)选聘或者解聘物业管理公司；与物业管理公司订立、变更或者解除物业管理服务合同； (3)负责本物业管理区域维修基金的筹集、使用和管理； (4)审定物业管理公司提

5、出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； (5)听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动； (6)监督公共建筑、公共设施的合理使用； (7)业主(代表)大会赋予的其他职责 物业管理十大新概念零干扰服务汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口，楼道门也应声而开，路口电子屏滚动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息。抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。1999年出现在蠊田城市花园的“零干把服务”是物业管理服务的一种新突破。 氛围管理 在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中

6、生活的人们。由中海物业首先实践的“氛围管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化鬼力。个性化服务在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边物业管理服务能达到多么好的程度。 “管理报告”制 我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？1999年3月万科物业推出的”管理报告“制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好。 产学联手 1999年11月下旬，一群学生走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则下次进了深圳职业技术学院建工系的考场

7、。学生们将在金地熟悉物业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上新的管理岗位。 1拖N管理 中海物业在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N”管理架构弥补了过去“小而全”的不足。“1拖N”即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一高度、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“4统4分”的管理运作，“1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。 一卡制 客户在社区内发生的所有费用

8、，包括水、电、有线电视、电话、物业管理费、特别服务费及维修费用等，都可以通过一张卡全部解决，特别是，这张卡还可以帮助客户解决党政军银行贷款或收取租金的功能。个别社区甚至解决了一卡进出所有户门及社区门的问题。所谓智能化社区，应该有这样一些理念。 噪音等约束性管理 社区安静是每一个住户的理想，但外部交通及社会噪音，内部住户的噪音永远都是每一个住户的难题。特别是内部社区的噪音管理。如对某些住户的洫声、音响声、装修声、电视声、吵闹声及各类游戏声。物业管理是不是应该有一个公平的管理公约，对其中个别住户的违规行为进行处理以还社区一个安静环境。 会所安排 特色会所是许多新社区成功的新招，但会所经营往往是物业

9、管理公司的难点之一，能把社区住户吸引到会所里来，视会所为第二客厅，同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动，应该是新型物业管理公司追求的一个方向为什么要推行物业管理？物业管理存在的意义，并不仅在于简单维持社区秩序，保障住户基本的居住条件，而是在于营造一种居住氛围，协调好社区内各方面的关系，让住户既感觉到居家的便利，又有一个良好的居住环境。 物业管理在我国是一个新兴行业，尚属起步发展阶段，其最主要的功效，体现在物业的保值、增值上。物业管理的水平在很大程度上决定了物业的价值。通过专业化物业管理机构的运作和专业人员的努力，使物业保持干净整洁，设施、设备得到良好的维修和养护并保持正常运营状态

10、，为业主和住户提供安全舒适的居住环境，保障物业有较高的投资回报率。这样，物业才可以实现保值、增值；反之，就会贬值。 未来的房地产市场，供求关系将会发生较大的变化，特别是随着住房商品化的发展，个人将成为市场购买力的主体，对房屋的要求也 将越来越高。发展商之间的竞争不再是简单的价格竞争、广告竞争，而是较高层次的竞争-高水平、专业化的管理和服务的竞争。对于日益成熟的消费者来说，物业管理将成为人们购房时考虑的最重要的因素之一。 推行物业管理，有利于提高房地产的整体管理水平，实现房地产业持续发展和增长方式的转变。大力推行物业管理，对盘活房地产存量。启动房地产市场，进而促进房地产业的发展由粗放型向集约型转变，由主要注重量的增长向质的提高转变，实现可持续增长，都有十分积极的意义。推行物业管理已经成为培育住房消费热点