房屋结构维修与管理

1、房屋结构维修与管理一、 房屋维修的概念（一） 房屋维修的含义狭义的房屋维修： 仅指物业管理公司对房屋的养护和维修广义的房屋维修：养护、维修、改建。具体地说，房屋维修包括： 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。 房屋陈旧、破损的原因： 1自然因素 风吹、雨打、日晒等 2使用因素 使用磨损、腐蚀等 3生物因素 霉菌、白蚁等 4地理因素 地基承载力不均、碱化作用等 5灾害因素 洪水、火灾、地震、滑坡、飓风 、爆炸等 （二）房屋维修的特点： 受原有条件的限制大量、经常性项目多，涉及面广，零星分散 技术要求高具有生产

2、和服务双重性 二、 房屋维修管理的概念与特点房屋维修管理： 指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定，对其经营管理的房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。(一)房屋维修管理的概念 房屋维修管理的目的与任务： 保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 保障使用者的安全、改善住用条件 (一)房屋维修管理的概念 （二）房屋维修管理的特点 1复杂性 2计划性 3技术性（三）房屋维修管理的意义1利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益

3、。3利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。 5搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。 （四）房屋修缮管理的原则1.计划、经济、适用的原则计划原则，就是根据实际情况，制定合理的房屋修缮计划；经济原则，就是在房屋修缮过程中，节约与合理地使用财、物，尽量做到少花钱、多修房；适用原则，就是指从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行养护维修，以适应住户在使用功能和质量上的需要。2.维护房屋不受损坏的原则 此即“应修尽修，全面保养”的原则。3.区别对待的原则 区别对待是指对不同建筑结构、不同

4、等级标准的房屋采取不同的修缮标准。4.为住户服务的原则 树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，切实做到为住户服务。 第二节 房屋维修管理的内容一、房屋维修管理的工作内容二、房屋的日常养护三 房屋修缮工程一、房屋维修管理的工作内容三方面工作：房屋完损等级评定 房屋安全检查 危房鉴定及排险（一）房屋安全与质量管理1房屋完损等级评定 以建设部1985 颁房屋完损等级评定标准为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。 任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、养、修房依据。2房屋安全检查目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固、排除险情

5、的措施。分类： 按时间间隔：定期检查、不定期检查 按任务与内容：日常性检查、随时抽查、 重点检查、普查 3危房鉴定及排险解危主要工作： （1）制定危房鉴定标准 三种情况：整幢危房 局部危房 危险点 （2）建立危房鉴定机构，组织鉴定 （3）确定解危办法 4种办法：观察使用法 、处理使用法 停止使用法 、 整体拆除法 （二） 房屋维修的技术管理房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。三个基本环节：1科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确定经济合理的修缮费用标准；2监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求，确保施工质量与安全生产；3建立房屋的技术档案，贯

6、彻技术责任制，打下好的技术管理基础。（三）房屋维修的施工管理 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。 专业外包型房屋维修的施工管理工作包括： 做好维修工程的招标 维修工程的设计和技术交底 承包合同签订 施工质量监管、工程竣工验收 价款的结算 维修技术资料的整理、建档等 自行维修施工管理的基本内容：落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计；做好维修工程开工前的准备工作 ；制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施；大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接；加强对房屋维

7、修现场的平面管理，合理利用空间。 （四）房屋维修行政管理房屋修缮的一般责任：所有人承担租赁私房的修缮责任：依约承担人为损毁房屋的修缮责任：行为人承担房管部门有权采取修缮强制措施（五）房屋维修的费用管理 房屋的维修费用主要指房屋保养维修过程中，所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。房屋的日常养护费用由管理费支出，而房屋的维修费则用于各种维修项目。二、房屋的日常养护（一）房屋日常养护的含义房屋养护是保养维护房屋建筑的意思。房屋养护工作包含的内容有房屋零星损坏日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，这是物业管理公司对房屋业主和使用人最直接、最经常的服务工作。房屋养护同房屋修缮一

8、样，都是为了房屋能正常使用，但两者之间又有区别。修缮工程是在相隔一定时期后，按需开工进行一次性的大、中修。房屋养护则是经常性的零星修理，及时地为广大住户提供的服务项目，以及采取各项必要的预防保养措施，维护保养好房屋。（二）房屋日常养护的类型和内容 房屋日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护。1.房屋小修养护的内容（1）瓦屋面清扫补漏及局部换瓦，屋脊、泛水的整修；拆换及新做少量天窗；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；普通水泥地的修补及局部新做；天棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补；雨水井的清理；井盖、井圈的修配；化粪池的清理；明沟、散水的养护和清理等。（2）木门窗维修及少量新做；装配五金；木屋架加固；

9、木楼梯、木栏杆的维修及局部新做；细木装修的加固及局部拆换等。（3）水管的防冻保暖；给水管道的少量拆换；排污、废水管道的维修、保养、疏通；便器、脸盆、浴缸的修补拆换；水嘴、阀门、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；屋顶压力水箱的修理、清污等。（4）灯口、电线、开关的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的安装、修理；电表与电分表的新装及拆换等。（5）修缮后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆；楼地板、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆等。（6）钢门窗整修，白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；白铁、玻璃钢躺立沟、天、斜沟的整修、加固及少量拆换。2.房屋计划养护的内容 计划养护

10、主要属于房屋保养性质，定期对房屋进行检修保养。计划养护任务应安排在报修任务不多的淡季。若报修任务多时，应先安排报修任务，再做计划养护工作。3.房屋季节性养护的内容 这是指由于季节性气候原因而对房屋进行预防保养工作。其内容有防台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。（三）房屋日常养护的一般程序 1.项目收集。日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。 走访查房是管理人员定期对辖区内住户进行走访，并在走访中查看房屋，主动收集住户对房屋修缮的具体要求，发现住户尚未提出或忽略掉的房屋险情及公用部位的损坏。物业管理公司接受住户报修的途径主要有以下几种：（1）设置报修箱

11、。在辖区的主要通道处设置信箱，供住户随时投放有关的报修单和预约上门维修的信函。物业管理公司的有关部门要定期开箱收集。（2）建立接待值班制度。物业管理公司要配备一名专（兼）职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单，处理回报单上下两联组成的接待登记表。（3）组织咨询活动。一般利用节、假日时间，物业管理公司在辖区内摆摊设点，征求住户各方面的意见。2.任务落实。 管理人员根据房屋养护的计划表和随时发生的急修项目，开列小修养护单。维护人员凭养护单领取材料，根据养护单开列的工程地点、项目内容进行施工。管理人员应每天到施工现场，检查当天任务完成情况，安排次日工作。（一）房屋完损

12、等级评定与要求1 房屋完损等级评定房屋完损等级：房屋的完好与损坏程度评定依据：1985部颁房屋完损等级评定标准评定要素：房屋的结构、设备、装修 房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、屋面等；房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等；房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等。 三、房屋修缮工程房屋完损等级一般分为五类： 完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。 完好房 指房屋的结构、装修和设备各部分均完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。基本完好房 指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有轻微损坏，但还稳定。屋面或

13、板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可恢复使用功能的房屋。一般损坏房 指房屋结构有一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水、电管线，电器等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大修，更换部件的房屋。 严重损坏房 指年久失修的房屋，房屋的部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏水，设备陈旧不齐，管道严重堵塞，水、电、照明的管线，电器等残缺及严重损坏，已无法使用，需要进行大修或改造的房屋。危险房屋 指承重物件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，

14、随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。 2 完损等级评定的要求1）要求对整幢房屋进行综合评定。2）要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础、承重构件，以及屋面中最低的完损标准来评定。4）要求严格掌握完好房标准和危房标准。5）要求对重要房屋评定等级严格复核测试。6）对正在施工的房屋要求做施工前房屋评定。3 完损等级评定的基本做法房屋完损等级评定可分为定期和不定期两类。定期评定：一般是每隔13年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。基本做法：首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人

15、员等）；其次是实施查勘；最后是统计汇总。不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。常见几种情况：（1）根据气候特征抽查评定；（2）房屋经过中修、大修、翻修和综合 维修竣工验收后重新评定完损等级；（3）接管新建房屋后，要进行完损等级评定。（二）房屋维修工程的分类 按房屋损坏程度，维修工程性质，房屋维修工程可分为： 小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程 综合维修工程 1 小修工程 （1）小修工程概念 小修工程亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程。 费用：综合平均费用占房屋现时总造价的

16、1%以下 特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、 持续反复性强、服务性强。适用对象：完好、基本完好房。 2 中修工程（1）中修工程概念 中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下。特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期性强。适用对象：一般损坏房屋。维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求。（2）中修工程的项目（1）屋顶瓦屋面局部拆换，平屋面局部修补或部分重做面层等；（2）墙体局部拆砌，或墙体多处小面积挖补、补强等；（

17、3）拆换或改作个别承重木梁、木柱等；（4）部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面等；（5）整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯等的维修、粉刷修补，油漆保养，设备管线的维修及零配件的更换；（6）单项目的维修，如下水道重做。3 大修工程（1）大修工程概念 大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程。费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用条件相结

18、合进行。要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准。适用对象：严重损坏房（2）大修工程范围（1）主体结构的大部严重损坏，局部有倒塌的危险，不修不能继续使用的房屋；（2）整幢房屋的公用生活设备（包括上、下水、电照、通风、采暖）必须进行拆换、改装、新装的房屋；（3）因改善居住条件，需局部改建的房屋；（4）需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。4 翻修工程（更新改造工程）（1）翻修工程概念 翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。 特点：规模大、投资大、工期长。 费用：应低于同类结构房屋的新建造价。 要求：翻修后必须达到完好房的标准。 适

19、用对象：危险房（2）翻修工程项目 （1）主体结构全部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；（2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；（3）主体结构、围护结构简陋、无修理价值的房屋；（4）地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水又无法排出的地区的房屋；（5）国家基本建设规划范围内需要拆除恢复的房屋。5 综合维修工程（1）综合维修工程概念 综合维修工程指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。 费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上 特点：规模较大

20、、项目齐全、工期长、花费大 要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。（2）综合性维修工程的项目 （l）成片多幢的房屋或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏，需进行有计划维修的房屋；（2）为改变片（幢）面貌而被列入有计划维修的房屋。案例1 维修费该由谁承担？ 2003年，林先生在郑州市某小区购买了一套商品房，刚入住的时候没什么问题，但半年后，房子开始出现暖气不热、排水不畅等问题。林先生随即与开发商联系，但开发商称已交房，不承担维修责任。 分析 建设部2000年颁布的房屋建筑工程质量保修办法对各种情况的保修期作了明确规定。 关于屋面防水工程。在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。电气系统、给排水管道、设备安装最低保修期限为2年。供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期（供冷期）。其他土建工程一般包括地面、楼面工程、门窗工程等。如室内地面空鼓、开裂，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落，厕所、厨房地面泛水、积水，阳台积水、漏水等应属建筑工程的质量保修范围，由其责任人负责修复。如果消费者所购商品房在法律规定期限内出现上述问题，即可请求房地产开发企业承担相应的法律责任。案例2业主客户对再收户内维修费不理解怎么办？ 昌宁大厦入伙，管理处考虑到业主乔迁初期开支较多，主动优惠，对户内维修采取了