[标杆]高层别墅项目开盘报告(开盘策略)

1、东江xx城开盘报告项目信息开盘现场开盘策略开盘总结项目信息 基本资料楼盘名称xx.东江xx城容积率2.0总占地55万总建面92.5万开发商xx集团物业类型高层+别墅总户数5681楼盘区域河源市东环路（胜利大桥南行1公里处）产品主力户型155-590售价联排别墅约7415元/，双拼别墅约8311元/，钻石墅（毛坯）14758元/，洋房约4300元/。项目信息 推售产品推售产品别墅钻石墅15套300套634套双拼250套联排35套洋房二房54套246套三房106套四房86套本次开盘推出凤翔苑1、2、3、4栋高层洋房及别墅共546套，其中别墅以双拼为主，洋房以三房为主。钻石墅中包括一套装修标准约85

2、00元/的豪装别墅。洋房基本售罄，别墅销售七成左右。1234别墅别墅东江xx城一期规划图别墅户型配比洋房户型配比项目信息 推出产品的户型配比本次推出别墅300套，其中双拼别墅有250套，占推出别墅总数的80%。东江xx城首推4栋洋房共246套，户型有二、三、四房。户型分布叫平均，三房居多占43%户型展示 J171型洋房1、2栋动区静区项目1、2栋相对称，皆为2梯2户。层高22层，从第二层起为住宅，户型均为167的四房两厅；1、2栋楼型皆为板式结构，并且均为南北朝向，通风采光俱佳。但实用率只有82%左右显得偏低；整体户型较为方正，动静分区，空间布局合理。并设有一处多功能用房可灵活使用。167四房

3、两厅户型展示 J175型洋房3、4栋项目3、4栋为2梯3户，层高30层，第二层起为住宅。户型包括86的二房及136、113的三房；户型皆为南北朝向，采光良好；户型布局比1、2栋稍差，三种户型中尚有不足之处，A户型客厅面积稍有浪费、B、C户型主卧没有独立卫生间。A户型136三房次卧书房主卧主卧次卧主卧次卧次卧B户型86二房C户型113三房户型展示 钻石墅G65型G65型一层二层三层合计间隔建筑面积（）304.91185.03150.066407房3厅水池影视房次主卧卧室主卧卧室长者房钻石墅为一起产品中建面最大的别墅，一楼设有配套泳池，二楼有专门影视房，样板房里的影视放中一直播放电影，达到良好展示

4、效果。书房厨房户型展示 双拼美墅G147型G147型一层二层三层合计间隔建筑面积（）98.0297.8064.32260.145房2厅G147户型二、三楼户型方正实用，并无过多奢侈享受性质的空间。总体给人感觉比较居家实用。车道卧室主人房主人房多功能房卧室客厅餐厅水池厨房户型展示 双拼美墅G117型G117型一层二层三层合计间隔建筑面积（）75.3275.7964.48215.594房2厅G117户型在双拼别墅中面积最小，与G147户型同属于居家实用型。一层泳池及成熟的园林打造使其不失别墅的高贵与档次。客厅餐厅入口车道水池主卧室卧室次卧室卧室厨房户型展示 双拼美墅G88型G88型负一层一层二层三

5、层合计间隔建筑面积（）82.1881.0274.7866.65304.634房2厅G88户型虽然只有四房，但是带有地下室是它的一大亮点。二、三、层的布局依然紧凑实用，与其他双拼别墅大同小异。客厅餐厅入口车道水池主卧室卧室次主卧卧室娱乐室储藏厨房户型展示 双拼美墅G87型G87型负一层一层二层三层合计间隔建筑面积（）94.2198.3588.9168.45349.925房2厅G87户型在双拼中面积最大，拥有钻石墅所没有的地下室。地下一层为影视厅、健身房及多功能室。一楼没有水池改为活动室。客厅餐厅入口车道主卧室卧室卧室影视厅卧室厨房多功能室健身房多功能室户型展示 联排美墅N102型项目联排别墅分布

6、在项目最北边地块的南侧及西侧外围。一楼并无花园，主卧约16.8、卧室约9.9比其他别墅的卧室都小。N102型首层二层三层合计间隔建筑面积（）70.2860.0239.28169.583房2厅客厅餐厅主卧卧室卧室产品总结 别墅 洋房 别墅有联排、双拼、钻石墅面积170至640。因为推出产品体量较大，所以大幅度的面积区间可以获得更多客户的认可。在以后的开发当中，可以针对各种产品的销售情况，适当调整产品类型；本次开盘推出的大部分别墅以注重居住功能，使用价值为主。在别墅产品打造上减少奢侈享受性质的空间，以项目整体园林及配套来提升项目档次及附加值。洋房皆为板式楼型，实用率略低但是舒适度更高。并且二、三、

7、四房都有，产品线丰富，可以满足不同需求的客户；1、2栋洋房比3、4栋空间布局更加合理、舒适度更高，而且拥有更好的园林景观。以1、2栋明星产品带动3、4栋廋狗产品，优劣产品相组合，达到更好的销售效果；产品总结营销节点活动时间2010.3.92011.3.292011.4.302011.5.242011.6.10-7.12011.7.72011.8.272011.9.102011.10.1活动内容举行盛大奠基仪式翔丰酒店举办xx东江xx城咨询会xx翔丰国际酒店外展中心正式对外开放河源媒体赴增城xx采风文化广场举办“xx之夜”露天电影月活动别墅意向登记客户参观xx的经典项目广州xxxx城xx东江xx

8、城营销中心对外开放xx样板房开放暨明星见面会xx开盘营销主题开工典礼、东方国际酒店举行答谢午宴为河源打造高品质大型常住型楼盘突出“五星级居住幸福”项目主要负责人出席媒体沟通见面会观影，上演“幸福生活”参观xx目前最高端的美墅钻石墅示范区展示营销中心、楼盘模型展示样板房、园林景观xx盛世开盘，开盘活动总结开启xx进军河源第一站形成入市态势，准备加入市场竞争宣扬项目文化理念，火爆蓄客树立业界口碑，展现品牌影响力持续营销动作，保持在市场上不断有反响增强客户信心，利用现场体验的感受，展现开发品牌释放一期产品信息，吸引市场极高关注获得客户认可，释放认筹信息，引起市场关注全盘推出，在10.1与众楼盘争锋项

9、目信息开盘现场开盘策略开盘总结开盘现场 项目包装 沿路导视 沿路以路旗及地标引导客 户，保证客户顺利来到项 目现场。制服诱惑 从保安、礼仪小姐及工作 人员都保证统一、正规的 服装，给客户以仪式感。 开盘当天来访车辆开盘当天来访车辆包括摩 托车约400辆。东环路上 两侧停满了来访车辆，另 准备的一个约200多停车 位的停车场也几乎停满。来访车辆中车牌以本地客 户为主，其次广州、深圳 客户较多。珠三角地区客 户为边缘客户。开盘现场 车辆观察 样板房照常开放 双拼别墅样板房导视牌外立面楼顶花园温馨提示卧室小品样板房照常开放 钻石墅样板房导视牌外立面卧室换鞋套处影响厅书房在选房现场外依然有活动供客户欣

10、赏，吸引人气。完成电子网球、儿童篮球、愤怒小鸟等儿童游戏后可获得精美礼品一份。只有小孩能够获 奖，大人只能参与。开盘现场 开盘活动 健身房内有跑步机、健身房单车等健身器材，自己插电源可正常使用。虽然没有人打球，但空调已打开。表明乒乓球室正常开放。开盘当天xx东江xx城将其配套设施免费开放给客户使用，使客户切身感受到项目的优质配套服务，提升客户的寇培，增加购房者购房信心。开盘现场 客户体验 项目信息开盘现场开盘策略开盘总结轮候一区轮候二区新客户认筹客户营销中心隔板购房路线开盘策略 选房路线签到区xx商业广场商业楼新客户当天也可认筹开盘策略 开盘现场平面图签到区水果区轮候一区电子屏幕茶水区进入选房

11、区验筹区轮候二区流动厕所流动厕所选房区入口开盘策略 开盘流程凭认筹单电子签到按认筹时间顺序叫号进场选房筹号显示在LED屏幕上严格把关客户选房秩序签到只需用机器刷一下认筹单，大大节约开盘整体时间。 便于维护现场秩序。有2位主持人在轮候2区内场叫号，按认筹时间先后顺序进入 轮候2区。LED屏幕上显示最新选房号和最新销控单位。客户凭认筹单在验筹区验筹后进入选房区。开盘策略 细节部分在选房速度过快时由主持人现场穿插有奖问答。只有主动回答的客户才有机会参与抽奖环节。充分的调动了客户积极性，使现场气氛轻松活跃。在开盘当天到场客户过多而开盘现场无法提供充足的卫生间时，在适当地方放置几个流动厕所。表现出对客户

12、的体贴关心，减少客户购房时焦虑。当开盘所需场地太大而已有建筑过于分散时，利用高大盆景及铁丝网有效的将不同功能的区域分隔。可以保证分隔效果又不会使现场显得过于生硬。开盘策略 价格策略钻石墅房号装修标准面积总价（元）均价（元/）006豪装552.561570568828423.5003毛坯6401276368819943.26008毛坯552.561085668819647.98002毛坯640937598814649.98004毛坯640879088813735.76006毛坯640880798813762.48008毛坯640861868813466.7010毛坯640913168814268

13、.26012毛坯640897598814024.98014毛坯640860468813444.83016毛坯640846868813232.33018毛坯640896068814001.08020毛坯640900798814074.98022毛坯640885868813841.7024毛坯640971699915182.81开盘当天将别墅、洋房价格表公开发放给到选房客户，可以让客户事先选好自己可以接受的房号。减少选房时间。这也需要开发商对认筹客户的诚意度有足够的信心。钻石墅均价幅度较大，毛坯价格1323219943元/.开盘策略 价格策略一栋二栋房号均价房号均价房号均价房号均价201 4034

14、 201 4078 202 4060 301 4038 302 4157 301 4073 302 4079 401 4057 402 4177 401 4092 402 4098 501 4077 502 4197 501 4111 502 4117 601 4096 602 4217 601 4130 602 4136 701 4115 702 4237 701 4149 702 4155 801 4134 802 4256 801 4168 802 4174 901 4153 902 4276 901 4187 902 4193 1001 4172 1002 4296 1001 4206

15、 1002 4212 1101 4192 1102 4316 1101 4225 1102 4231 1201 4211 1202 4335 1201 4244 1202 4250 1301 4230 1302 4355 1301 4263 1302 4269 1401 4249 1402 4375 1401 4282 1402 4288 1501 4269 1502 4395 1501 4301 1502 4307 1601 4288 1602 4414 1601 4320 1602 4326 1701 4307 1702 4434 1701 4339 1702 4345 1801 4327

16、 1802 4454 1801 4358 1802 4364 1901 4346 1902 4474 1901 4377 1902 4383 2001 4365 2002 4521 2001 4396 2002 4402 2101 4838 2102 4952 2101 4835 2102 4869 2层与3层没有层差价格。从3层起，随着层数的拔高视野越来越开阔，景观也月来越好，每层价格上升约为20元/。1、2、3、4栋顶层皆为复式结构。产品由普通单层户型转为式结构时价格有明显提升。差价达到432元/到849元/。其中外围产品提升尤为明显。开盘策略 价格策略三栋四栋房号均价房号均价房号均价房号

17、均价房号均价房号均价203 3949 201 3975 202 4001 203 3991 301 4251 302 4029 303 3999 301 4025 302 4022 303 4056 401 4152 402 4082 403 3987 401 4013 402 4075 403 3964 501 4172 502 4068 503 4006 501 4033 502 4060 503 3980 601 4191 602 4087 603 4025 601 4052 602 4080 603 3999 701 4216 702 4106 703 4044 701 4071 70

18、2 4098 703 4018 801 4231 802 4125 803 4062 801 4090 802 4118 803 4037 901 4251 902 4144 903 4081 901 4109 902 4137 903 4056 1001 4271 1002 4164 1003 4101 1001 4129 1002 4156 1003 4075 1101 4290 1102 4183 1103 4119 1101 4147 1102 4175 1103 4094 1201 4310 1202 4202 1203 4139 1201 4167 1202 4195 1203 4

19、113 1301 4330 1302 4221 1303 4157 1301 4186 1302 4214 1303 4131 1401 4350 1402 4241 1403 4176 1401 4205 1402 4233 1403 4150 1501 4370 1502 4260 1503 4195 1501 4224 1502 4253 1503 4169 1601 4390 1602 4279 1603 4214 1601 4243 1602 4271 1603 4188 1701 4410 1702 4299 1703 4234 1701 4262 1702 4291 1703 4

20、207 1801 4429 1802 4317 1803 4252 1801 4282 1802 4310 1803 4226 1901 4449 1902 4337 1903 4271 1901 4300 1902 4329 1903 4245 2001 4469 2002 4356 2003 4290 2001 4320 2002 4349 2003 4264 2101 4488 2102 4375 2103 4309 2101 4339 2102 4368 2103 4283 2201 4508 2202 4395 2203 4328 2201 4358 2202 4387 2203 4

21、301 2301 4528 2302 4413 2303 4347 2301 4377 2302 4406 2303 4320 2401 4548 2402 4433 2403 4464 2401 4396 2402 4426 2403 4340 2501 4567 2502 4452 2503 4385 2501 4416 2502 4444 2503 4358 2601 4587 2602 4471 2603 4404 2601 4434 2602 4464 2603 4377 2701 4607 2702 4491 2703 4423 2701 4454 2702 4483 2703 4396 2801 4615 2802 4477 2803 4442 2801 4473 2802 4627 2803 4415 2901 5464 2902 5050 2903 4939 2901 4972 2902 5042 2903 5213 开盘策略 价格策略2栋3栋4栋020102010102030102031栋一栋二栋三栋四栋1、2栋位置比3、4栋更靠近中心广场，起价略高。由于3、4栋层数更高，后面高层均价提升拔高整栋楼层均价。1、3栋靠西边户型景观最好，也不会受到街道上噪音 的影响，所以均价最贵。户型由西至动视野越