梦幻水城建设项目可行性研究报告

1、梦幻水城建设项目可行性研究报告梦幻水城建设项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）目 录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章 总论6（一）项目提要 6（二）建设单位概况 6（三）建设项目概况 10（四）报告编制依据及主要内容 11（某某）项目主要技术经济指标 12 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二章 项目建设背景和必要性 14（一）项目建设背景 14（二）项目建设必要性 18 HYPERLINK l bookmark8 o Curr

2、ent Document 第三章 项目所处行业市场分析 21（一）项目所处行业介绍 21（二）温泉资源分布情况 21（三）温泉旅游开发现状 2222（四）温泉旅游行业市场规模 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章 市场情况分析及营销计划 24（一）项目所在地区域市场分析 24（二）项目营销计划 26 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第某某章 项目选址及建设条件分析 30（一）项目选址 30（二）建设条件分析 30 HYPERLINK l bookmark14 o

3、 Current Document 第六章项目建设方案 34（一）总体规划 34（二）设计要点 35（三）设计策略 36（四）建筑设计 38（某某）结构方案设计 39（六）公用工程及辅助设施 40 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第七章 节能降耗 44（一）项目所用能源品种的合理性 44（二）项目主要能耗状况和能耗指标分析 44（二）米用节能措施 45 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第八章 环境保护、职业安全及消防 47（一）环境保护 47（二）消防及安全设计 51 HYPERLINK l

4、 bookmark20 o Current Document 第九章组织结构、劳动定员和人员培训 53（一）组织架构 53（二）项目劳动定员 54（三）人员培训计划 54 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第十章 项目建设进度及招标 56（一）项目实施进度安排 56（二）项目实施组织管理 57（三）项目招标管理 57 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第十一章投资估算与资金筹措 61（一）投资估算依据 61（二）项目总投资估算 61（三）资金筹措 65（四）项目资金使用计划 65 HYPERLI

5、NK l bookmark26 o Current Document 第十二章 项目经济效益分析 66（一）财务效益与费用估算 66（二）项目财务效益分析 69（三）评价结论 72第一章总论（一）项目提要项目名称：某某温泉度假区梦幻水城建设项目建设单位：某某有限公司项目负责人及职务：罗某某项目建设地点：某某镇某某温泉度假区项目建设性质：扩建投资规模：项目总投资 16805.30万元建设期：2年（二）建设单位概况公司简介某某有限公司为某某市某某温泉旅游投资集团股份有 限公司（以下简称“某某温泉”或“公司”）全资子公司，成立于2005年1月。某某市某某温泉旅游投资集团股份有限 公司前身为某某市某某

6、投资有限公司，成立于2006年12月，注册资本16,167万元人民币，法定代表人罗某某，经营范 围：旅游项目投资；酒店管理服务、策划；劳务派遣；会议 服务；商品批发、零售（以上不含许可经营项目）。某某温泉是国内最大、最具规模的专业从事温泉旅游综 合体开发建设、运营管理及品牌技术输出的复合型旅游产业 集团之一。目前公司旗下温泉旅游项目已近20个，遍布全国十几个省市，初步形成了全国性的温泉度假网络。在近十 年的发展历程中，公司始终秉承打造中国真山水温泉”的产品理念，坚持 亲近自然、享受自然、保护自然”的开发宗旨， 推崇 愉悦身心、温泉养生”的时尚生活方式，选择最佳景观、 最纯净环境、最丰厚人文底蕴

7、、最有益健康温泉的所在，精 心建造风格多样、功能齐备的旅游胜地，突出温泉养生服务， 兼顾高星级情调客房、绿色健康餐饮、商务会议接待、拓展 训练基地等项目，打造了众多深受广大消费者喜爱的温泉度 假及温泉养生项目。公司的主营业务主要为投资开发和经营管理高级温泉旅游综合体，报告期内未发生变化。主营业务及主要产品公司是专业从事温泉旅游综合体开发、经营和品牌输出 的旅游连锁产业集团。公司以温泉资源为载体，开创性的将 连锁经营模式引入旅游产业中，将运营管理的标准化与区域 的差异化相结合，形成各具特色的温泉旅游、度假综合体。 公司投资开发和经营管理的温泉旅游综合体主要包括室内 外生态温泉、水上乐园和游泳馆、

8、高级度假酒店、高端温泉 养生会所、绿色餐饮、商务会议中心、天淳SPA休闲娱乐、拓展培训等。公司旗下某某温泉”品牌从某某温泉度假区起始发展至 今已遍布全国10多个省市，客源覆盖达到二十几个省、直 辖市和自治区，其中自营管理度假区 5家、品牌输出管理12 家，在行业中处于领先地位。同时，公司的高端温泉旅游产 品 某某荟”是某某温泉独有的、借助公司全国性温泉度假网 络打造高端休闲服务机构，是体现尊贵身份、享受私家温泉 养生、追求时尚生活方式的平台，通过这个机构和平台可以 实现全新的候鸟式度假生活。公司依托长期服务于温泉旅游领域的经验，在大力发展 自有温泉资源基础上，通过品牌管理输出，使公司迅速成为

9、业内最具实力、覆盖面最广的温泉旅游综合服务企业。（1）温泉度假综合体开发、经营公司目前自主开发、经营管理的温泉度假区有：某某省 某某温泉度假区、某某区、山东江北水城某某温泉度假区、 威海某某温泉度假区、营口熊岳某某温泉度假区。公司自营的温泉旅游综合情况介绍项目简介某某省某某温泉度假区某某温泉度假区位于某某秀峰南侧星子县温泉 镇，已列为某某山南八景之一。某某省省唯一一 家通过IS09001、9004环境质量双认证景区、国 家AAAA级景区。占地面积32亩，拥有全国罕见 的富氡温泉，被誉为“江南第一美泉”。某某区某某温泉度假区位于国家森林公园、国家级AAAA景区某某景区，占地538亩，拥有世界稀有

10、的可 饮用型富硒温泉，是某某市首家中国“金叶级” 绿色旅游酒店。山东江北水城某某温泉度假区山东江北水城温泉度假区位于聊城马颊河林场， 占地537亩，被称为“江北水城生态园林温泉”。 温泉水中富含硅酸、钠及48种对人体有益的微量 元素，具有保健功效。威海某某温泉度假区威海某某温泉度假区位于威海文登市张家产镇， 因“始皇遇仙于鼋山温泉”而出名，是文登市第 一个国家级4A级旅游景区。温泉水质属于氯化钠 性热矿泉，富含偏硅酸、碘、锶等多种有益人体 健康的矿物质元素。营口熊岳某某温泉度假区营口熊岳某某温泉度假区位于东北千年古镇熊岳 镇，占地86亩，北靠以母爱而扬名的望儿山。温 泉水质被鉴定为“高温医疗矿

11、泉水”。泉水以“三 高”闻名，被誉为“东北第一泉”。（2）品牌输出管理公司凭借自身的技术实力和专业机构，以及多年策划建设和管理温泉旅游综合体的丰富的实战经验，凭借“某某温泉”的品牌知名度和成熟规范的管理模式，向客户提供全方 位的项目策划、筹建顾问、技术支持和项目管理服务。 目前， 公司已签约品牌输出共有 12家，分别是哈尔滨太平湖（某 某）温泉酒店项目、沈阳格林康泉府（某某）温泉酒店、旅 顺温泉度假酒店、天津光合谷（某某）温泉度假区、山东临 朐揽翠湖（某某）温泉度假村、定陶牡丹源（某某）温泉度 假项目、东营花溪（某某）温泉度假区、河南新乡元润（某 某）温泉大酒店、太湖阳光雷迪森酒店（某某温泉中

12、心） 某某省资溪法水（某某）温泉度假区、厦门杏博湾（某某） 温泉度假区、湖南夜郎王（某某）温泉度假区。财务状况公司近三年主要财务状况（单位：元）项目2015 年2014 年2013 年总资产812,657,458.85911,795,064.42985,326,284.78总负债331,753,757.01691,712,051.11791,295,269.08销售收入339,629,944.38309,490,293.62192,099,419.18净利润58,786,972.8134,878,917.768,104,130.85数据来源：公司审计报告（三）建设项目概况项目主要建设内容本项目

13、建设地址位于某某镇某某温泉度假区。某某省某某温泉度假区位于国家森林公园、国家“4A”级旅游景区某某风景名胜区内，是按某某星级标准建造的集 温泉养生、度假娱乐于一体的大型露天温泉度假区。度假区 内温泉为拥有800多年历史的温汤地热温泉，从地下 470米 深处的花岗岩中涌出，日出水量7,000吨，水质优良，水温常年保持在68C-72 C,无色无味，具有低矿化度、低纳、 富硒、偏硅酸含量高等特点，为国内外罕见富硒温泉，经国 家鉴定检测和中国医防科学院试验分析，该泉出水量大、属 高温度优质矿泉，口感纯正，可饮可浴，修身强体。温泉还 含有近20种对人体十分有益的微量元素，具有显著的防癌抑瘤保健作用本项目

14、依托某某优质的温汤地热温泉水资源，在某某温泉度假区扩建大型温泉乐园（即梦幻水城）以及配套综合娱 乐服务中心。梦幻水城以温泉嬉水为主题，建筑面积为5000平方米，内设15个温泉暖身池、3个落水池、1个海浪池、 1条环流河，保健按摩、绿色餐饮和商业售卖等场地。梦幻 水城的扩建在丰富现有旅游产品的同时扩大了项目知名度。综合娱乐服务中心主要以建餐厅为主，建筑面积为26000平方米。项目总投资及资金筹措（1）项目总投资本项目总投资为16805.30万元，其中固定资产费用10355.90万元，无形资产费用为5550.00万元，预备费为517.80万元，铺底流动资金 381.60万元。（2）项目资金筹措项目

15、总投资中的11,255.3万元（土地使用权 5,550万元已通过公司自有资金购买）拟全部通过某某市某某温泉旅游投资集团股份有限公司股票公开发行上市募集资金增资 方式筹集。（四）报告编制依据及主要内容报告编制依据（1）?产业结构调整指导目录（2015本）？（2） ?投资项目可行性研究指南（试用版）？（计办投资,2002? 15 号？（3） ?建设项目经济评价方法与参数？（第三版）（4）某某有限公司提供的有关资料。可行性研究主要内容按照行业对可行性研究报告的深度和本项目特性，可研报告主要分析：项目背景、建设必要性、建设内容、产业政策相符性、市场需求、工程方案、节能、环保和安全分析、 投资估算和财务

16、效益分析等。（某某）项目主要技术经济指标建设项目主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1产品方案1.1梦幻水城娱乐区平方米5,000施工面积1.2综合娱乐服务中心平方米26000建筑面积2新增设备台（套）8娱乐设备3总用地面积平方米898434年综合能耗（折标煤）t-ce/a212.92按当量值计算5劳动定员人1176项目总投资万元16,805.36.1建设投资万元16,423.76.2铺底流动资金万元381.67年营业收入万元4,989.6正常运营年无税价8利润总额万元1,907.2正常年9所得税万元476.80正常年数据，按25%征收10项目税后投资内部收益率%13.7311项目税后

17、投资财务净现值万元8197.6Ic=8%12项目税后投资回收期年9.01含建设期2年第二章项目建设背景和必要性（一）项目建设背景1.旅游业是国民经济战略性支柱产业2013年，？国务院关于加快发展旅游业的意见？指出： 旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会 多，综合效益好。提出要把旅游业培育成国民经济的战略性 支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。？意见？明确了旅游产业在国民经济中的战略性地位。在此政策的引领 下，各项政策及规划纷纷出台，如？国务院关于推进海南国 际旅游岛建设发展的若干意见？、？中国旅游业“十二某某”发展规划纲要？、西藏自治区旅游发展总体规划？等等。各 省市将旅游

18、业列为重点发展的产业。旅游业是“无烟产业”和“永远的朝阳产业”。近几年，旅游业持续快速增长，对经济的拉动作用也逐渐明显。2014年,我国旅游业明显复苏，全年保持较快增长。国内旅游市 场平稳较快增长，入境旅游市场实现恢复增长，出境旅游市 场继续加速增长。全年共接待入境游客1.34亿人次，实现国际旅游（外汇）收入 458.14亿美元，分别比上年增长 5.8% 和15.5%;国内旅游人数 21.03亿人次，收入12579.77亿元 人民币，分别比上年增长10.6%和23.5%;中国公民出境人数达到5738.65万人次，比上年增长 20.4%;旅游业总收入 1.57万亿元人民币，比上年增长21.7%。

19、2.旅游休闲度假市场快速增长旅游消费属于可选消费，只有当人均GDP达到一定水平时，其对收入的消费弹性才会明显增加。我国经济的持续发 展为国内旅游市场的快速增长奠定了经济基础。2014年我国的经济总量超过日本成为世界第二大经济体体。与我国大陆 相邻的韩国、日本和台湾等国家和地区旅游业的发展经验表 明，当一个国家或地区的人均GDP达到3,000美元以后，旅游业的发展将步入快速发展通道。2012年我国人均GDP已达到3,000美元，我国经济社会发展进入了旅游消费需求快速 增长的阶段。从国际旅游行业的发展历程来看，旅游行业一般要经历“观光游-休闲游-度假游”三个发展阶段。当人均GDP达到1,000美元

20、时，观光游剧增；当人均GDP达到2,000美元时， 休闲游将获得快速发展；当人均GDP达到3,000美元时，旅游需求出现爆发性需求，旅游形态以度假游为主时期。2012年，我国人均GDP已超过3,000美元，由于我国旅游行业发 展的滞后和地区经济发展的不平衡，导致我国目前的旅游业 态正从走马观花式的观光旅游转向休闲、放松和娱乐为主的 休闲度假旅游转变。人均GDF和旅游形态和出行方式的关系人均GDP主要旅游形态备注1,000美元观光旅游团队2,000美元休闲旅游散客、家庭自助式、自驾游比例增加3,000美兀度假旅游散客、家庭自助式、自驾游比例增加5,000美兀成熟的度假经济时期休闲需求与消费能力日

21、期增强并多元化我国居民可支配收入增加，消费结构升级根据国家统计局最新统计数据，我国城镇居民的人均可支配收入由 2006年的11,759.5 元增加到2015年的21,810 元，年增长率为 13.1%，农村居民人均纯收入由 2006年的 3,587.0 元增至2015年的6,977元，年均增长率为 14.2%。随着居民可支配收入的增加及生活水平提高，消费结构也发生了深刻的变化。我国居民消费结构变化体现在：首先，居民消费心理已经由基本生活性消费需求转变到舒适健康 享受性消费需求，这种消费心理直接表现在对生活质量提高 的要求上，成为中国消费增长的内生动力；其次，消费支出 结构变化，食品等社会必需品

22、所占的比重越来越低，而一些 健康、教育、娱乐的支出越来越高，将有力促进我国长远可 持续消费能力的形成。2006年我国居民旅游总花费6,229.7亿元，人均花费446.9元。2015年居民旅游总花费达19,305.4 亿元，人均花费升至 731.0元。区位优势决定了巨大的市场潜力（1）某某市位于某某省省西北部，某某一某某连线的中点，到某某昌北机场和某某黄花机场都只有约2个小时的车程，某某机场正在筹建中；国内主要铁路干线 浙赣电气化铁路与京九铁路穿境而过；320、105国道贯穿某某全境， 沪昆高速横贯东西向，武吉高速也正在建设中；到沿海主要 港口上海、广州、厦门、宁波、深圳都有高速公路联结。海、

23、陆、空便捷，极大缩小了主要客源地与旅游目的地之间的时 间距离，景区可达性和旅游者的空间流动在范围和频率上都 有大幅提咼。（2）某某市总人口为 540万人，人口密度为每平方公 里273人左右，全市覆盖面积为1.87万平方公里。按某某市2014年国民经济和社会发展统计公报显示，2014年，全市实现生产总值 870亿元，同比增长14.1%;财政总收入达 107.9亿元，同比增长33.9%;其中地方财政收入 66.3亿元， 同比增长39.1%。GDP大幅增长，按户籍人口计算人均GDP达到15,593元，按年平均汇率（1美元=6.7695元人民币） 折算为2,303美元。全市接待游客突破800万人次，增

24、长24.5%，旅游总收入突破 60亿元，增长28.5%，其中某某温 泉风景名胜区接待游客突破100万人次，增长33%国家与当地政府的旅游支持政策扶持?国务院关于进一步加快旅游业发展的通知 ？中指出全 国各省、自治区、直辖市人民政府要进一步提高对发展旅游 业的重要性认识，加强对旅游业的组织领导，抓紧制定完善 促进旅游业发展的有关法律、法规，加强旅游业队伍建设， 提升旅游业服务质量和水平。必须树立大旅游观念，通过深 化对旅游业的改革、加大对旅游业的扶持力度、着力改善旅 游交通配套条件，进一步培育旅游市场需求，保证旅游业的 快速发展。某某市政府关于进一步加快旅游产业发展中指出，全市 各级各部门必须进

25、一步统一思想，提高认识，加大旅游工作 力度，切实把旅游产业作为全市经济社会实现赶超发展的重 点产业来培育，大力发展旅游交通，拓宽旅游开发筹资渠道， 大力培育旅游市场，完善旅游宣传工作机制，加大旅游营销 力度，办好节庆活动，加速培养高素质的旅游从业人员队伍， 加大政府引导性资金投入，鼓励打造旅游品牌，加大旅游用 地扶持政策力度，全面推进以某某温泉风景名胜区建设为龙 头的旅游升温战。（二）项目建设必要性项目建设是公司执行区域化战略布局的重要举措创新是企业发展的根本，依托地区资源优势和服务创新 对企业发展起到重要的作用。在温泉旅游行业，有“水量决 定规模、水温决定成本、水质决定品质、气候决定差异”的

26、 特点，不同地区的温泉产品特点不同，地方人口、经济消费 情况和背景文化也存在差异。公司依托某某景区丰富的温泉 旅游资源优势，结合区域市场消费情况和市场竞争情况，通 过对地方文化的深入挖掘，整合各项旅游资源延长温泉旅游 产业链，开发具有企业特色、地方特色的个性化温泉产品， 以创新的个性化差异化服务，以点到面扩散，打造某某集团 的温泉旅游网络，不断满足市场对温泉旅游产业的需求。根据不同区域的地理、经济、文化、习俗等不同特点， 公司在长期的温泉休闲度假产品的策划、运营和营销中积累 了丰富的经验。本项目的建设是公司的温泉网络进行区域性 布局、通过差异化运作优化业务体系的内在要求。通过分析 南北方温泉运

27、作模式的不同，根据某某省当地的气候条件进 行以温泉资源为核心的各种休闲产品的设计与集成，是公司 打造专业温泉旅游品牌的必要条件。项目建设有利于延生公司旅游产品产业链、形成产品 淡旺季互补优势基于温泉资源的特殊性，我国温泉旅游市场的季节性消 费特征明显，10月、11月、12月和1月是温泉旅游的旺季， 温泉旅游接待人次数大增；而6月、7月的接待人次数呈现低谷，是温泉旅游的淡季；其他月份是温泉旅游的平季。可 见游客出游时间多选择在秋冬季节，春夏出游比例较低，具 有明显的季节性特征。随着温泉旅游市场竞争加剧，温泉旅游企业需不断地丰 富温泉旅游产品来满足人们对温泉旅游消费形式多样化和 个性化的追求。同时

28、，由于温泉旅游消费淡旺季明显的特征， 适当补充夏季产品，扩建水上娱乐项目可充分利用温泉夏季 闲臵资源，形成优势互补，还可提高景区吸引力，延长游客 停留时间，以此带动客房会议餐饮销售，从而在一定程度上 平滑公司季节性营业收入，促进公司温泉旅游产品的健康、 稳定发展，形成公司多元化温泉旅游产品之间的互补及互相 促进的优势。项目建设将完善景区配套设施、丰富服务项目目前某某省省内大多数温泉度假景区都是单一的温泉沐浴模式，游客往往只是体验温泉沐浴和温泉spa而不能体验更多的以温泉为载体的娱乐项目。随着游客消费层次的 提高，个人及家庭游客的高端旅游需求越来越高，人们对温 泉旅游消费的要求也会随之增加，而梦

29、幻水城的扩建将带给 游客关于温泉休闲娱乐的全新体验，游客在玩耍游乐戏水项 目的同时，还能浸泡温泉。项目建设完成之后，将大幅度延 伸游客在某某景区的停留时间，提升游客的旅游、休闲经验，提高某某景区的整体知名度和消费层次，满足省内及周边覆 盖地区日益增长的中高端旅游市场需求。第三章项目所处行业市场分析（一）项目所处行业介绍公司所处的温泉旅游行业，是旅游行业的新兴朝阳产业，进入二十一世纪以来，温泉旅游产业的投资以平均每年10%的速度增加，呈持续健康发展趋势。随着国民经济水平 的提升，国内居民消费能力的提高，人们对温泉度假旅游需 求的攀升造就了多个区域性的新兴温泉消费市场，随之引发 了这些地区发展温泉

30、旅游产业的迫切需求，在这样的背景条 件下，中国旅游协会温泉旅游分会于2013年6月正式成立。（二）温泉资源分布情况温泉是指水温超过 20 C的泉水，是一种宝贵的自然资 源，富含多种有益于人体健康的元素，主要侧重于养生保健、休闲娱乐功能。我国位于欧亚大陆东部，处于环太平洋地震 带，是火山爆发、地热和地热活动区域，国内温泉资源十分 丰富，且类型齐全，分布广泛。我国温泉主要分布在西南地区、东南沿海地区（包括台 湾地区）和胶辽半岛，成明显的地带性分布，其中云南省位 居全国首位，共计有温泉 931处，其次为西藏自治区和四川 省。目前全国已开发的地热温泉景区有200个左右，成规模的超过100个，其中已经发

31、展成为高等级景区（即达到4A级景区及以上标准）的，大约有30个左右。（三）温泉旅游开发现状华南地区较成熟在近十年的发展中，华南地区是我国温泉开发规模最 大、客源市场最为成熟的地区，其中广东省的温泉开发尤为 瞩目，以某某市海泉湾和某某市御温泉为代表，引领了中国 21世纪头十年的发展先潮， 对国内其他地区的温泉发展起到 了重要的示范作用。长三角、京津、中部和西南地区开发力度大长江中下游天然出露的温泉数量不多，近几年，随着长 三角地区经济发展的提速，消费者对温泉旅游需求的上升， 长三角、京津、中部和西南地区的温泉开发力度也随之扩大， 一些坐拥较好区位条件的温泉度假区，通过对温泉产品文化 的深度挖掘，

32、逐步形成具有区域代表性文化特色的温泉产 品。西北、东北地区处于开发初期我国西北和东北地区的温泉开发总体上较滞后于南方 地区，处于产品开发初期，但近几年条件成熟的一些地区开 始出现大规模的开发意向，尤其在东北地区，居于自身优越 温泉资源自然条件的基础和政府大力度的政策支持，对温泉 的开发力度逐步加大，温泉产业发展开始迅速起步。（四）温泉旅游行业市场规模随着国民经济水平的提高，中国温泉旅游产业蓬勃发展，我国温泉旅游需求总量增长显著，2013年国内温泉旅游人数为69.8百万人次，温泉旅游收入达373.74亿，同比2012 年分别增长11.1%和16.4%。根据2014年111月数据，预 计全年温泉旅

33、游人数 78.91百万人次，同比增长 13%温泉 旅游收入422.05亿元，同比增长13%温泉旅游需求旺盛， 增长趋势显著，市场前景广阔。2012-2014年温泉旅游需求统计年份人数（百万人次）收入（亿元）绝对值增长绝对值增长2012 年62.836.3%321.1012.6%2013 年69.8011.1%373.7416.4%2014 年78.9113%422.0513%数据来源：中国旅游协会温泉旅游分会？中国温泉旅游产业发展报告（2015)?某某温泉度假温泉度假区梦幻水城项目第四章市场情况分析及营销计划（一）项目所在地区域市场分析1 .地方扶持政策某某市某某为国家级风景名胜区，为改善某某

34、温泉风景名胜区的旅游基础设施条件，政府将投资3,100万元，新建9.7公里旅游公路和 9公里游步道，同时还将新建 2,000平 方米游客服务设施和 4,000平方米停车场。2.基础设施情况某某风景区位于某某市某某区，某某区为某某市委、政府所在地，是全市政治、经济、文化、信息中心。某某区基 础设施齐全，古为“赣湘孔道”，是赣西重要的商品集散地。 浙赣铁路、320国道横贯而过，全区公路总里程3,204公里， 电讯较为发达，程控电话容量达3万门，城乡全部实现电话程控；水电充裕，自来水日供水量达7万吨；电力已加入华中大电网，且有装机能力为8,700千瓦的水电站，能够满足生产、生活需要；省级医药工业园已

35、初具规模，现有21家科研机构，承担了 9个国家级科研项目，是某某省省第一个“全国科技工作先进市”，拥有专业技术人员1,000余人。区内设施齐全，信息网络快捷、灵敏、为经济发展提供了良 好平台。近年来，依托地处某某中心城区的优势，以全国第某某 届农运会成功召开为契机，某某区将旅游业列为四大产业之 一重点培植。某某风景区已批准为国家重点风景名胜区；全 年接待游客45万人次，增长14.8%，拉动消费2.3亿元。3.项目所在地温泉旅游市场规模项目所处地某某市位于某某省省西北部，东与某某市接 壤；南与吉安市、新余市为邻；西与湖南省和本省萍乡市毗 连，总面积约1.87万平方公里，其中某某区居袁河上游， 全

36、区面积2,532平方公里，总人口约 100万人。按温泉旅游项目的客源辐射范围分类，拟建项目地的基 本客源市场为1小时车程范围内的某某市；核心客源市场为 1-2小时车程范围内，主要目标城市包括萍乡市、新余市、 某某市、湖南湘潭市和湖南株洲市等；机会客源市场为2-3小时车程范围内，主要目标城市包括吉安市、湖南某某市、 湖南衡阳市、湖南娄底市和湖南邵阳市等。根据中国旅游协会温泉旅游分会统计的2012年各地区旅游总收入和温泉旅游总收入、旅游接待人次和旅游温泉接 待总人次的比例关系（某某省省温泉旅游人数和温泉收入的 占比为2.32%，湖南省温泉旅游人数和温泉收入的占比为 3.87%）,计算出项目地温泉旅

37、游接待总人数约为331.08万人次、2013年为405.43万人次、2014年506.48万人次； 温泉旅游总收入 2012年为22.86亿元、2013年为28.74亿 元、2014年为36.46亿元。项目所处地理位臵的优势决定了项目建设所覆盖的温 泉旅游客源市场较为可观。一方面可以支撑项目的未来经 营，一方面还具有较大扩展性，随着某某省、湖南等省市的 经济发展以及人们对于休闲度假旅游的认识进一步加强，本 项目的本地市场、核心客源市场、机会客源市场都将有较大 幅度的增长。并且随着交通方式的改变，人们的活动半径也 将逐渐扩展，预计未来几年本项目所覆盖的温泉旅游群体将 超过800万人次。（二）项目

38、营销计划集团总部统筹策划及制定下属企业的营销推广策略。项 目在筹建后期，公司就把本项目的营销推广纳入公司的营销 体系，依托并强化公司现有的营销渠道和平台，通过多种途 径进行本项目的营销推广，主要包括：（1）传统广告、软文宣传整合公司线上、线下广告资源，通过高炮广告（高速公 路或国道两侧）、车身广告（各度假区内的穿梭巴士、客源 潜力大的城市旅游巴士、公交等）、电视广告（CCTV2、报纸杂志广告（选择性挑选适合各区域市场的报纸及杂志）等 媒介进行立体式宣传，加大宣传力度，系统化的在全国树立“中国真山水温泉”的形象，提升公司的品牌知名度和忠诚 度，扩大品牌影响力，从而为本项目的顺利运营奠定良好的市场

39、形势。（2）公益活动类宣传公司不但注重直面效果的广告，更加重视公益性的广 告。通过在项目地周边积极举办或者参与各类公益活动，体 现公司的社会责任感和社会影响力，从而提高公司的整体形 象，增强公司项目在当地的知名度。（3）旅行社营销旅行社是公司业务推广的主要渠道之一。公司历史经验 表明旅行社的大力推广可以大大提高客流量，公司注重与旅 行社建立战略层面的合作。项目建成后，公司将充分利用现 有的旅行社营销网络，集团总部负责旅行社业务的整体营 销，分公司设立专门的市场部门，通过广告、电话、社区营 销、网站营销、旅游区内摆放相关宣传册等方式进行市场推 广。在潜力客户群体聚集区域设立办事处，向当地旅行社进

40、 行推广，并给予一些主推社阶梯奖励，及平日的促销活动， 激励旅行社带来更多的大众旅游客源。（4）网络营销网络营销可以提高信息传播速度、扩大传播范围、突破 时间和地域限制等特点，增强营销推广信息的传播效果。公 司一方面将通过公司官网进行大力宣传，为本项目设立专门 的网站，通过文字、图片、视频等多种方式形象生动的对本 项目进行立体的介绍，并在线上建立在线咨询等互动专区， 加强与客户的交流。另一方面，通过官网的中央预定系统， 实现游客对度假酒店的预订，尽可能为客户预订提供方便。 再次，通过大型的网络代理机构，如携程、艺龙、号码百事 通114、12580等，为一些无法了解到本项目特点和信息的 客源以及

41、无协议自由行、自驾游的客源搭建一个推广的平台 及营销渠道。此外，公司还将通过在国内大型旅游网站、旅 游论坛举办诸如有奖评选等多种活动来推广本项目，让游客 全方面、多角度来了解本项目。（5）展会营销由集团总部牵头，在国内知名的旅游交易会、旅游博览 会等展会参展，集中宣传公司品牌和下属各旅游地，同时提 供了和旅行社、会议会展公司交流的平台，为本项目的营销 提供了很好的推广渠道。（6）考察、体验营销公司将定期的邀请媒体组织， 旅行社组织，局委办领导， 会议会展公司到项目实地体验、考察，这对于加大公司的知 名度和提高本项目的推广效果具有重要意义。（7）会议旅游营销加大会议市场推广力度，不断向项目地周边

42、市场的会议 会展公司和旅行社会奖部推广，定期拜访长三角地区知名的 会议会展公司，加大本项目在区域会议市场的知名度。（8）优惠策略选择性的开展淡季促销、假期及特殊节日优惠推广、产 品套餐组合、火车专列、团购优惠等活动，吸引大量的消费 者。（9）销售拜访根据目标客户的不同，实施上门拜访、电话拜访、闪电 式拜访、外地拜访等措施，及时向客户介绍公司的最新动向、 本项目的变化、最新推广及现行政策，洞察客户需求，引导 客户消费。（10）“某某荟”温泉度假俱乐部销售利用覆盖全国的温泉养生度假区、休闲、高尔夫、景区、购物、餐饮等方位的网络，为喜欢养生旅游的人士，提供各 种度假套餐、定制旅程，满足各类旅游休闲度

43、假需求。第某某章项目选址及建设条件分析（一）项目选址土地权属及占地面积项目建设地址位于某某镇某某温泉度假区。项目用地性质为国家级风景名胜区，不涉及拆迁。总规划用地面积89843 平方米。地理位置某某市位于某某省省西北部，自汉代开始建县，迄今有2,200多年的历史。由于生态环境优越，被选定为全国第一 批生态试点城市之一，东与某某市、抚州市接壤；南与吉安 市、新余市为邻；西与湖南省和本省萍乡市毗连；北与九江 市交界，总面积约 1.87万平方公里，其中某某区居袁河上 游，扼赣湘咽喉，素有“赣西重镇”之称。（二）建设条件分析1.交通条件某某市交通便利，境内京九铁路纵贯南北，浙赣复线横卧东西；以赣粤、沪

44、瑞、大广高速公路和320、105国道为主骨架的公路网络基本形成；袁河、锦河直入赣江，水路航 程千余公里。自然条件地形、地貌某某区属低山丘陵地形，南、西、北三面群山环抱，峰峦层叠，地势较高；中部和东部广布丘陵，地势较低。某某 位于区境南部，由西南到东南，峰回嶂叠，绵延数十公里， 是某某与安福的天然分界线，境内有海拔1,000米以上的山峰12座，主峰太平山海拔1,736米，风光秀丽，森林茂密， 亚热带树种齐全，是某某省著名的旅游胜地。气象、气候某某市属中亚热带季风气候区，气候温和，雨量充沛， 常年平均气温17.3 C,无霜期为 269天，平均年降水量为 1,624.9mm，日照时数1,737.1小

45、时，适合常年开展旅游。冬季最冷月1月平均气温5.4 C,南部高于北部；夏季 最热月7月平均气温28.3 C,东部高于西部；春秋季各县(市、 区)气温差异较夏季小，比冬季大。水文、水系某某市内水资源十分丰富，多年平均水资源总量达1,821.51亿立方米。全市森林覆盖率达 52.3%,活立木蓄积量3, 500万立方 米,是某某省省重点林区之一，已探明水力资源60万千瓦，可供开发的有 38万千瓦。地下热水、矿水分布密集，其中 某某区温汤温泉水温达 62 C，流量为10升/秒，闻名遐迩。旅游环境2014年，在市委、市政府的领导下，某某市的旅游工作 取得了新的进步，旅游产业快速发展，旅游品牌建设成效显

46、著，某某县、某某县和某某区被授予旅游发展工作综合先进 县（市、区），某某温泉风景名胜区、某某某某温泉度假 区、某某县三爪仑国家示范森林公园、某某县天柱峰国家森 林公园、某某市酌江风景区、某某市閤皂山景区、某某县竹山洞风景区、某某区白马农庄、某某市贾家古村和某某县北 河园被评为十佳旅游景区。2014年某某市旅游产业发展势头强劲，全市全年共接待 游客将近800万人次，实现旅游总收入 52.4亿元。经济环境2015年，某某经济实力再上新台阶，全市实现生产总值突破千亿大关，达到1077.98亿元，同比增长12.8%。其中： 第一产业实现增加值 185亿元，增长4.2%,第二产业实现增 加值637.8亿

47、元，增长16.4%,第三产业实现增加值 255.19 亿元，增长11%三次产业对经济增长的贡献率分别为6.34%、72.8%和 20.87%。三次产业比重由上年的18.96 : 56.57 : 24.47调整到17.16 : 59.17 : 23.67。非公有制实现增加值 648.34 亿元，增长14.6%，占生产总值的比重为60.1%。按抽样调查人口计算的人均 GDP达到19769.33元，按年平均汇率（1 美元=6.4588元人民币）折算为 3060.84美元。财政增收形势喜人。全年实现财政总收入149.14亿元，增长38.2%，其中，地方财政收入 92.3亿元，增长39.3%， 全市财政

48、总收入占 GDP勺比重为13.84%,比上年提高1.43个 百分点。税收收入占财政总收入的比重为88.7%，高出全省平均水平5.5个百分点。第六章项目建设方案（一）总体规划规划理念拟扩建项目梦幻水城娱乐区及配套综合娱乐服务中心将以温泉为载体，在温泉休闲养生的同时增加娱乐性质，以“娱乐+温泉”水城的组合模式，合理布局各个娱乐项目场 所，让游客在沐浴温泉的同时享受更多娱乐项目带来的欢 乐。规划构思（1）用地规划扩建用地分为梦幻水城娱乐区板块和综合娱乐服务中 心板块两个区域，布臵休闲露天区和绿化景观带。（2）功能分区梦幻水城娱乐区板块主要包括超级大喇叭、漂流河、合家欢滑道、超级巨兽 碗、离心滑道、造

49、浪池、喷射滑道、海盗船、垂直极限滑道、 夏威夷海浪和宝贝水城。综合娱乐服务中心板块主要包括前台接待、沐浴更衣、餐饮、保健、娱乐、商 业等功能，包含后勤设备保障系统。（3）绿化景观规划在规划设计过程中，力求营造绿色景区，自然景观是一 项重要资源，在美化整体环境和绿化空气的同时还能起到遮 阴效果以及隔离娱乐区域和综合娱乐服务中心区域的噪音。（二）设计要点综合娱乐服务中心板块综合娱乐服务中心主要为梦幻水城配套服务中心，设计 体现差异化，体现温泉的主题。梦幻水城娱乐区板块（1）超级大喇叭-荣获国际旅游行业金票奖、最佳新 项目滑道，新奇快感，四叶草型浮圈可容纳四人，从六层多 楼高的平台出发，像被龙卷风滑

50、倒一摔吸进去一个巨大的喇 叭当中快速滑行，适合热情澎湃喜欢体验新奇的游客。（2）漂流河-蜿蜒环绕整个水上乐园，游客乘坐浮圈 沿途观赏水景观。（3）合家欢滑道-巨大的浮圈经历三段跌荡下滑的惊 险过程，带来刺激体验。（4）超级巨兽碗-荣获全球最佳新水上游乐设备奖 项，首先在紫水晶通道俯冲穿越，当来到巨碗之中感觉平稳 时，突然出现一个巨大黑洞猛吸进去，然后穿越黑洞回到现实，带来无以拟比的玩水快感。（5） 离心滑道-特别设计的双人浮圈，通过 110米管 道旋转加速，感受离心力的同时经过曲形管道，再冲入水池。（6）造浪池-从涓涓细浪到拍岸巨浪的 9种海浪带来 全海域舒适感。（7）喷射滑道-又称“水上过山

51、车”，荣获国际旅游 行业金票奖最佳水上项目，利用高科技电磁喷射水柱推动，浮圈在滑道内急速前进，带来刺激的滑行体验。（8）海盗船-船上装有射水装臵，让游客仿佛臵身于 中世纪，扮演海盗角色。（9） 垂直极限滑道-下滑速度达到将近 40公里的绿 色滑道、强大离心冲击力的蓝色旋转滑道和垂直度最高的黄 色滑道，让游客体验水花四溅的感觉。（10）夏威夷海浪-让游客摇身一变，成为冲浪高手。（11）宝贝水城-由水城、水迷宫、亲子滑道及嬉水 区组成，有色彩缤纷的卡通人物、七彩水果、美丽花朵、精 灵海鱼组成的四个特效水玩主题区。（三）设计策略生态园林生态植物是景观的主要构成，项目启动之前，收集奇树、怪石等景观物种

52、，在各景观主轴终止和设臵。生态园林景观由各景观贯穿整个园区，以四季灌木、花卉、草地合理搭配组成，以山石、矮墙为硬景观；以植物、水系为软景观。园区注意植物颜色的搭配，考虑四季不同时间的色彩和 效果，适量使用暖色，以加强四季景观的色彩。注意植物的易养护性，慎重选择移植植物，选择易养护 的植物做主题大面积使用，防止维护成本增高。植物选用黄杨、矮棕、棕榈、罗汉松、紫叶李、女贞、 龙血树、鱼尾葵、散尾葵、龟背竹、八角金盘等。在平地通道两侧做一些小品建筑，用抽象的形式演绎生 态及自然的概念，做足景观文章，使之成为园区的文化亮点。设计相应数量的园林灯光，包括向上照明灯、木质或石 质的灯笼等。步行道旁设计一些

53、实用性较强的座椅和棚架，观赏性较强的断墙、水车和石头造景等小品组合。环保设计人流量大、流动频繁的特点对环保提出了很高的要求。（1）垃圾分类处理站利用城市的垃圾处理技术快速而有效地控制垃圾污染， 同时要更有利于垃圾的收集及处理。垃圾池的通道远离营业 区，应设臵在隐蔽区域。（2）污水处理温泉戏水区域和综合娱乐服务中心人流量大，污水的产 生量就大。污水处理主要考虑在餐厅厨房的污水与废水排出 管道口设臵隔油池；温泉废水的排放，应咨询当地环保部门 是否需要设臵污水处理站，需要设污水处理站时，污水的处 理程度和方法应根据现行的国家和地方的应根据现行的国 家和地方的有关排放标准。专业灯光设计总体来讲，灯光不

54、易过多过强，应以柔和为主，刚柔相 济，用光线的强弱和变化引导游人的视觉感官。不同区域不 同功能的灯光要根据建筑及整体环境进行不同设计。（1）梦幻水城娱乐区景观照明梦幻水城娱乐区的景观灯的主要作用是衬托景观的主 题以及延长嬉水区夜晚营业时间，设计中要注意灯光的强度 和颜色。（2）综合娱乐服务中心室内（公共区域）灯光要求不同区域要营造不同环境气氛，如大堂灯光要明亮且有 层次，既有大面积光线，又有点式光源，既需要显示富丽高 贵的气氛，还需表现出引导客人动线的功能；走道灯管要柔 和，给人以舒适的感觉；餐厅、咖啡厅、更衣室等室内通过 组合灯光营造安静、浪漫、热烈等主题效果。（四）建筑设计设计依据（1）项

55、目工程设计招标文件(2)项目实施地块现状图国家现行产业规划设计和国家有关标准、规范：?中华人民共和国城乡规划法？( 2012)?民用建筑设计通则？( GB50352-2005)?建筑设计防火规范？( GB50016-2006)(GB50011 -2014)(GBJ50010-2014)(GB50003-2015)本着安全、美观、经济的原则，?建筑结构可靠度设计统一标准？( GB50068-2001) ?建筑抗震设计规范？?混凝土结构设计规范？?砌体结构设计规范？设计方案在满足设计依据条件下，力求功能、环境与建筑形式的三位一体，经济效益和社会效 益二者兼顾，建筑风格融合当地文化。总平面布置整个地

56、块北面为温泉度假区的主出入口，出入口两侧为 综合娱乐服务中心，总建筑面积为26000平方米，内设前台接待、沐浴更衣、餐饮、保健、娱乐、商业和后勤保障用房 等；综合娱乐服务中心的南面和西南面为梦幻水城水上乐 园，梦幻水城自北向西南依次布臵梦坠月牙水世界、月牙 迷途、月牙水幻境、月牙银镜传说、月牙大水战和月湾奇境 探险6大主题区。(某某)结构方案设计设计依据?建筑结构荷载规范？( GB50009-2001) (2006年版)?建筑抗震设计规范？( GB50011-2014)?建筑地基基础设计规范？( GB50007-2015)?建筑地基基础技术规范？( DB21/907-2005)?钢结构设计规范

57、？( GB50017-2003)?门式刚架轻型房屋钢结构技术规程？( CECS102:2002)建筑及其它相关公用工程专业要求结构选型根据建筑高度和建筑对空间、平面的使用要求，以及规 范规定的各结构类型的适用范围，本着安全、经济、方便施 工的原则进行选型。不要同强度的钢材连接时，采用与低强度钢材相适应的 焊接材料。(六)公用工程及辅助设施给排水工程(1 )设计依据?室外给水设计规范？( GB50013-2006)?室外排水设计规范？( GB50014-2006)( 2015版)?建筑给水排水设计规范？( GB50015-2003) (2013年版)?污水综合排放标准？( GB8978-1996

58、)?生活饮用水卫生标准？( GB5749-2006)(2)设计方案雨水、污水排水管网采取雨污合流制。雨水、污水排水管网的拐点应以绝对坐标标注，并注明 材质、管径、长度、坡向及坡度。温泉废水的排放，应咨询当地环保部门是否需要设臵污 水处理站，需要设污水处理站时，污水的处理程度和方法应 根据现行的国家和地方的有关排放标准、排入地表水域功能 和保护目标确定，经处理后再接入城市污水排水管网。温泉度假区的温泉建筑与综合娱乐服务中心建筑的各 雨污排水干管分区汇总后分别通向城市污水排水管网的下 水检查井。雨水排量按当地最大降雨量计算确定。电器工程(1 )设计依据? 10KV及以下变电所设计规范？( GB50

59、053-94)?通用用电设备配电设计规范？( GB50055-93)?供配电系统设计规范？( GB50052-95)?低压配电设计规范？( GB50054-2015)?民用建筑电气设计规范？( JGJ16-2012)?火灾自动报警系统设计规范？( GB50116-2012)(2)设计方案提供10KV双电源(一备一用)至地块。综合娱乐服务中心一层设臵一座10KV开闭所，变、配电房分别设臵在地下一层。电房供电负荷范围应符合相关规 范及政府主管部门的要求。采用高压联络柜作为主备电源的切换，备用电源供电范 围包括：消防水泵、消防电梯、消防排烟风机、消防补水机 等消防用电设备。通信、计算机机房、变电所、

60、公共照明、 温泉供、排水设备用电。用电容量：公共建筑有空调时按 100W/M计算容量，无 空调时按50W/M考虑，温泉工艺设备部分按 350KW预留用电 容量，考虑室外道路与景观照明用。低压配电房的布臵应尽量缩短高、低电缆的铺设长度， 同时应考虑其负荷半径范围。暖通与空调(1 )设计依据?采暖通风与空气调节设计规范？( GB50019-2003)?公共建筑节能设计标准？( DBJ14-2006)?采暖通风与空气调节设计规范？( GB50019-2003)?建设设计防火规范？( GB50016-2006)设计方案中央空调系统的冷源设备采用两台离心式冷水机组(一 用一备)。夏季制冷时，冷水机组冷却