旧金山,独占先“机”美,请自带光环

1、旧金山，独占先“机”的美，请自带光环-旅游管理旧金山，独占先“机”的美，请自带光环策划丨本刊 文丨匡磊 图丨匡磊 团子傅晨在美投资的卓越首选旧金山与纽约被中国人视为在美投资的卓越首选。今年，受到旧金山地 稀影响，拿到新房开发的建造商少之又少，尽管如此，旧金山的每平方英尺住宅均价仍比纽约低，最高值在1900美元一平方英尺，纽约的造“涨”架势已高过 旧金山。旧金山的部分黄金地区的房价前景无限， 还有待投资者去发掘更多的升 值潜力。因为IT工程师、创业者及风险资本的集中，旧金山正在取代纽约的华 尔街成为最吸引野心勃勃的求职者的地区。从分析新住宅的预计回报率、租金率、高入住率、预计租金增长率等方 面，

2、旧金山已超越纽约。在诸多原因里，有三点最为突出：其一，旧金山的预计 回报率在2.5%到3.5%，相比于纽约的最高值多出0.5%。不难看出旧金山投资 回报率最高，加上转手撬动二手房的楼花兑现率与房屋需求量总是求大于供的关 系，所以保值性而言位居第一。旧金山更没有某些纽约黄金地段的合作公寓那样 名不正言不顺，名义上是“业主”实际只拥有永久专属租约，而且购买门槛甚高，有些不允许出租，调查买家身份等。其二，旧金山房租租金中位数是3460美元; 其次是纽约的3100美元。旧金山的索玛（又称：市场街南区，South of Market : 简称SoMa ）和俄罗斯山（RussianHill ）这两区的房租

3、中位数是该城市最高的， 分别为3600美元与3599美元。其三，高入住率与预计租金增长率远胜过于纽 约。它们分别是97%和6.4%，纽约的租金增长率呈现疲软，因为人口迁徙等原 因，有望租金增长率只达3.8%。（以上数据披露自仲量联行今年发布）没有哪个行业像科技行业这样，制造出如此之多的喧嚣和希望。今年最 新显示，旧金山大都市地区的薪水中值为81700美元，各大科技巨头及众多的创业公司为德才兼备的tech geeks提供大量的高薪工作岗位。旧金山商会会长 兼首席执行长官Bob Linscheid 透露，2001年以来，旧金山的工作岗位增加到 了 76000个。绝大部分来自高科技与医疗保健行业。因

4、为生活成本和交通便利 等问题远不及与旧金山市区那样的方便， 所以至此看来该地人口的流动量将呈上 升趋势。硅谷和旧金山两区没有像纽约那样流失人才，反而从纽约迁徙到加州的移民数量达到了自2006年以来的最高水平。（以上数据来自福布斯）回顾下当今上海房价，以当下最热门亦饱受争议的闸北区为例，闸北地 标一一彭浦新村可是著名的黑暗料理一条街的代名词。以前并没有受到很多人 的青睐，而现在的闸北摇身一变为静安区，最近出版的闸北报显示确认闸北、 静安两区将实施合并，闸北的房价就出现了很多“跳价”上涨的情况。再合并后 新闸北地区的新开楼盘价已上调至7-8万元每平米，原本该地区的均价仅有4.5-5万元，以90平米

5、的公寓为例租金回报在每月人民币 8000元左右。恰恰 令人惊叹的是这相同均价完全可以堪比在旧金山的城中盛事地带MissionBay，但是它以相同的面积出租到市场上的租金则为每月4500美元左右。这块“热土”为何如此抢手根据加州经纪人协会2015年8月15日的调查报告显示，在8月份， 旧金山房屋中位数约为124.2万美元，较去年同期增长 26.9%，然而成交房屋 量却比去年同期减少11.4%。待售房销售周期指数是1.8，代表从卖家挂牌到房 子卖出只需要1.8个月，是加州平均待售房销售周期指数的一半。 显示了旧金山 供远跟不上求的房屋短缺现象。 一般民众追捧独栋别墅，然而在8月里，新建独 栋别墅的

6、申请表却一个都没有，显示了新建房屋也远远追不上建的现况。 渐渐地， 买房新军一一高科技新贵们将眼光投到时尚独特生活风格的公寓，即我们所称 的Condo，无论从购房与租赁市场看来，这些高新一族都是主要消费群。很多人疑问为何旧金山房屋买卖这么紧张？这与旧金山地理位置优越、 气候四季温和、经济蓬勃发达、多元文化丰富、人文历史悠久有着莫大渊源。加 州是全美人民，乃至全球移民心中绝佳的居住地， 而旧金山又是加州城市中最热 门的。纵观全球条件相仿的大都市，如英国伦敦、法国巴黎、日本东京、中国香 港等等，旧金山的经济实力有过之而无不及， 但地产房价却没有那么高。过去金 融海啸期间，市政府重心倾向刺激经济，鼓

7、励高新科技公司从旧金山湾区南端的 硅谷搬到旧金山，许多高科技新贵也为了追求旧金山特有的多元文化而纷纷搬到 旧金山居住，形成旧金山特有的公司大巴每天早晚穿梭繁华闹市接送员工上下班 的现象。许多大企业也喜欢大城市，比如 Pinterest、Zynga、Yelp、Square、 Salesforce等，都将公司总部设在了靠近硅谷的旧金山。 在城市中办公还有更好 的生活优势，不同于之前的那一辈人，现在的年轻科技工作者大都不想买房子买 车，他们喜欢住在市中心，这样交通、娱乐都很便利。有一位高科技企业创业者 曾经这么说：“为了缓解工作的压力，我们来到了市区，这对我们的开发人员有 好处，这里有很多酒吧和餐馆

8、。”如今技术进步了，大部分科技企业不再需要工厂，而且随着云端技术的普及，大量的新型创业企业涌现，他们不需要大型办 公地点，团队人数也不多。另外，大部分消费者都在城市，当有问题需要解决的 时候，城市内的售后人员甚至可以登门提供解决方案。与此同时，高科技产品和 产业与之前相比所涉及到的学科更多，成功的企业一般都专注多个技术和多个领 域。价格比拼旧金山市分布的区域不同，所处的房价也有区别。以价格区间划分，按照70万-100万美元价格锁定搜索为多帕奇区（Dogpatch ）、教会区（Mission ）， 皆是工业区的前身，随着发展打造成另一片天地，酒吧潮区、自制红酒工作坊、 工艺品、独特家具等应有尽有

9、。特别是Missi on很多小巷涂鸦全美闻名，炫酷酒吧生生不息。其中，该区的 SOMA是当之无愧的“吸金王”，是全旧金山租 金最贵的潮街地带之一，名媛名流的最爱地。接着是100万-140万美元区域，分别是卡斯楚区（Castro ）、诺埃谷 Noe Valley，这两个区都是高收入族群消费地 ，很多人都是单身贵族， 喜欢张 扬的生活方式。然而，拥有维多利亚式样的大型住宅在 Noe Valley古街上繁衍 传承，居民以年轻人居多。最后，以140万美元以上的房价重磅出场，富人区是太平洋高地（Pacific Heights、与诺布山（Nob Hill ），这些资深老牌地段， 能够饱览到旧金山的全 景，

10、更是许多到访旧金山的游客们必到的景点之一。推荐新项目Lumina SF旧金山很多新建公寓楼宇以前是商业或工业用地，多数在繁闹的市区，这就造就了高昂的租金，入住的绝大多数是年轻的高科技新贵和精英分子。 在租 金高昂的市场街以南地区，有的高科技新贵的平均年收入达 14万美元，这些人 能负担得起高昂的租金，于是该区新建公寓的销售量节节攀升，就不足为奇了。如果你还不足以相信这里的“美好”，那领略下中国万科参与开发的新项目，便能知道这股“热气”早已经吸引了建筑商龙头越洋发展。Lumina位于Mission Bay 附近的South Beach，是一个拥有656个单位的高级公寓大楼。 两栋主楼分别为42层

11、与37层高，设施齐全，吃喝玩乐应有尽有。高层单位饱 览旧金山无敌湾景。其中有套房、一房、两房及三房单位供选择。价格由110万-370万美元不等，按单位景观与大小区分，其顶层豪华单位开价4900万美元，是尊贵身份的象征。Missi on Bay邻近旧金山巨人棒球队球场 ATT Park，Mission Bay过去是荒废的工 业区，居民闻之却步的治安黑点。如今却是景观迷人，单身贵族及专业白领们炙 手可热的居住热点地带。旧金山许多区域都雾重，唯独这东北端气候温暖怡人， 特别适合白领们在忙碌的一天后，沿着海滨小道跑步放松，将一整天的忙碌抛到 脑后，沉浸在美景之中。随着 Mission Bay的不断开发

12、，注重绿化新能源的公 寓小区如雨后春笋般的不断涌现。NBA金州勇士主场场球的迁至，将会把该区 的热度继续加温。另外，多家大型公司、医院纷纷在此开设办公大楼。街上更是 不缺特色美食、酒吧、真正居住、娱乐、商业、工作集一体。这能不成为高新单 身族的宠儿吗？The San Fran cisco ShipyardThe San Fran cisco Shipyard 推出一批一室、两室和三室精选住宅， 其中包括公寓和联排别墅。作为基本入门款，现在售价为57万美元，它的性价比在旧金山市可谓是无人能敌。其设计融入了旧金山久负盛名的传统手工技艺。 楼层的平面布置宽敞，面积从大约600平方英尺到1500平方英

13、尺不等，以开阔 及现代化的布局、优质的表面材料及绿色环保设计著称。新建社区的居民将享受优美的海湾风光，充裕的绿色空间，舒适的步行街道，以及丰富多彩的零售、餐 馆等多元化的选择。未来还将投放开展公交线、接驳bus、渡轮站、公园、私人游艇码头、购物中心等配套设施，如果按现在的金钱值来预计，未来租金相当于 现在市中心或者ATT park的租金，每月4000美元毫无压力。旧金山猎人角区以前是小山丘组成的潮滩湿地。在 1940年，美国海军购买了部分物业 发展旧金山海军造船厂，造船行业蓝领工作者的邻居看到大量涌入，其中许多非裔美国人参加进了大迁徙。这种迁移到第二次世界大战后大幅增加，在 1940年 和19

14、50年之间，人口数量迅速增加了四倍达到51000人。在2000年，有几个重建项目渐渐移入大众视线。MUNI T 三街轻轨项目建成，取代了一些新 站，私人开发商Lennar的公司出资2亿美元，在前猎人点海军造船厂之上建造 该项目，同时被规划的还有新建的体育场。2016年夏季奥运会在旧金山的投标， 更将扩展奥运村。旧金山城市全搜罗文化娱乐旧金山书籍中心旧金山书籍中心建立于1 9 9 6年，是一个非盈利性组织。该组织的理 念为了解与书籍相关的艺术工艺的地方。通过工作室、展览和对外活动，提高大家对传统书籍艺术的认识，并探索书籍存在的形式。笛洋美术馆笛洋美术馆位于旧金山金门公园内，整个环境幽静美丽，别具

15、设计感的建筑隐藏在茂密的杉树林中，显得极富艺术气息。艺术馆面积很大，装修精致, 这里经常会举办美术界最流行的展览旧金山LGBT中心旧金山的LGBT中心每周六天开放，会举办一些和 LGBT等多样化的相 关社交活动、论坛和其他组织，中心本身也是一座奇特的建筑，由屋顶的太阳能 电池供电。后现代艺术画廊后现代艺术画廊(Aftermodern fine artgallery )定 期推出各种艺术展，探索当代城市体验，研究新兴艺术家和中生代艺术家发展前 景。旧金山现代艺术博物馆博物馆建于 1935年，旧址在市政中心的退伍军 人大楼(Veterans Building)，是美国西岸第一座专门收藏现代艺术的博

16、物馆， 1995年搬到苏玛区一栋由瑞士名建筑师马里奥波塔(Mario Botta)所设计的现 代化建筑。知名景点金门公园：沿着城市的西部边缘，绵延而生的葱郁仙境就是著名的金门公园(Golden Gate Park )。这颗19世纪末的“宝石”拥有超过1017英亩(远 大于纽约中央公园New York s Central Park )风景如画的公共空间，是所有 摄影师的宠儿。艺术宫：原是为了 1915年巴拿马太平洋世界博览会(Panama-Pacific Exposition )所建，是旧金山最受欢迎的摄影地标之一。其中最受欢迎的地点是 建筑倒映在池塘的水泽上，成为一副构图精巧的画面。马赛克彩绘

17、石阶：在 Grand View公园西面，Moraga街与16大道路口，有一条美丽壮观的楼梯，它就是 16大道马赛克彩绘石阶(16th Avenue s Mosaic Steps ）。在这条石阶上悉心装饰着包含自然景观、宇宙天体等各种图案。爬上这条缤纷的石阶，就能尽赏整个旧金山的美景，品味最美夕阳。坦克山：虽然坦克山（Tank Hill ）并没有像旧金山其他地标如双子峰那 样著名，却拥有着相似的迷人风景。你可以往北欣赏金融区（Financial District ） 的美景，接着朝西面远眺，一览卡斯楚区（Castro ）、教会区（Mission ）与多帕奇区（Dogpatch ）的美景。双子峰：

18、坐落在旧金山城市地理位置的中心，海拔高达925英尺（282米），坐拥让人惊艳的360度城市全景，一览海湾与大洋的美景。购物指南SUNSET SUPERMARKET:以专销中国食品为主的超市。上至U山西的老 成醋，下到王致和的臭豆腐，作料、小吃都很齐全。除经营生猛海鲜，新鲜蔬果， 各种肉食之外，还有其他亚洲国家，如日本、韩国、越南、缅甸的特色食品，尤 其蔬菜的价格比较便宜。大华新美华：品种和样式类似 SUNSET，但品种更全，商店的面积也大一些，价格适中。店内还有中药材专柜，宁夏枸杞、东北人参等一应俱全。大华 99 位于 250 Skyline Plaza Daly City, CA 94015; Richmond 区，新美华超级市场位于 547 ClementSt, CA 94118。SAFEWAYALBERTSONS :以销售美国食物为主。商店在每个星期都会有优惠。饼干、面包、牛奶、饮料、肉在打折时很便宜，要想享受这个优惠，你 需办个会员卡（填一些个人资料就可以），不收费。COSTC