房地产报建基础知识汇编（报建规划、建筑术语）

1、报建知识总汇一、 报建规划基本概念1. 功能规划:对某些领域（如运输、住房和水质）的需要或活动定出目标，政策和工作程序的规划，通常由政府制定。2. 住房建设规划:住房建设规划指制定出若干年内分年度建造住房的规划，包括居住区和住房建造数量以及居住水平等多项指标。3. 实体规划:为开发或者改造一个地区而预先做出的设计，把现在一切自然和人为的物质条件纳入规划，加以全面考虑，包括基础设施、房屋建筑、最佳开发战略等。4. 竖向规划:对建设场地，按其自然状况、工程特点和使用要求所作的规划。包括场地与道路标高的设计，建筑物室内、外地坪的高差等，以便在尽少改变原有地形及自然景色的情况下满足日后居住者的要求，并

2、为良好的排水条件和坚固耐久的建筑物提供基础。5. 建设场地规划:为某一地块的建设所准备的设计和平面布置图、说明书及工程细节，包括对设施的位置、标高、排水、市政设施、道路、人行道、停车场、绿化等细节的考虑。6. 商业网点:商业网点指中国城市中商业与服务机构的网络。一般按等级（例如市区和小区级）设置，即在全市或一定地域范围内布点，以发挥最大的经济效益，并确定每个点的作用与经营范围，以及点与点之间的分工合作关系。商业网点的规划总体规划的一部分，其经营服务内容有副食蔬菜店、零售商店、药店、邮局、储蓄所等。7. 城市改造:利用来自公、私财源的资金，以不同的方法，对旧城进行改造，尤其是实体方面，包括建造新

3、的建筑物、将旧建筑修复利用或改作他用、邻里保护、历史性保护及改进基础设施等。8. 区位理论:试图解释决定经济活动分布状况的动力和因素的一种经济理论，尤其是关于公司企业、农业、市镇及市镇内居民的空间分布形态等。中心地带理论和同心区理论是区位理论的一部分。9. 城市规模:通常指城市的人口数量，有时以城市用地面积为辅助标志。在中国，人口超过100万的为特大城市（常为省或自治区的重要城市或首府）；人口在50万-100万的为大城市；人口在20万-50万的为中等城市；人口在20万以下的为小城市。10. 天际线:由许多高大的建筑在天际形成的轮廓。天际线是现代化大城市的一个特色，如纽约。11. 空间布局:为提

4、供满足人们居住和娱乐要求的空间而对建筑物内部的面积使用所做的设计工作。12. 临街面:一块土地或房产临街的一面。13. 绿带:绿带指围绕城市，由园林和农田等组成的带状地区。一般由官方机构规定，用以限制城市的扩展，防止人口稠密的建成区之间连成一片。14. 居民点:人类按照生产和生活需要而形成的集聚定居地点。按性质和人口规模，居民点分为城市和乡村两大类。15. 城市化:人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程，又称城镇化、都市化。16. 城市群:一定地域内城市分布较为密集的地区。17. 卫星城(卫星城镇):在大城市市区外围兴建的、与

5、市区既有一定距离又相互密切联系的城市。18. 开发区:由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区统称。二、 报建项目规划常用术语及指标1. 城市性质：城市在一定地区、国家乃至更大范围内的政治、经济与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。在城市总体规划中，城市的性质决定着城市规划的某些重要特征，如城市规模、城市用地的安排、市政公用设施的标志等。此外，城市性质也决定着城市规划方案所采取的技术经济措施和技术经济指标。明确城市性质，便把城市规划的一半原则与一个城市的具体特点结合起来，使规划方案比较切合实际。国家有关国土和城市发展的战略方针、国民经济和社会发展长远规划、区域

6、规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设方针等，是确定城市性质的主要因素。城市的产业结构对于确定城市性质也具有重要作用。例如，重庆的城市性质是中国重要的工业城市、长江上游的经济中心、水陆交通枢纽和对外贸易港口。城市性质是随着国家政治、社会、经济的发展和城市本身的种种条件而变化的，规划中所确定的城市性质，一般是指这个城市在规划期内的性质。2. 用地性质:规划用地的使用功能。3. 宗地图:土地使用合同附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。4. 证书附图:即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部

7、分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在地情况。5. 地籍:记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等土地状况的簿册。6. 用地面积:规划地块划定的面积7. 用地红线:城市规划主管部门批准的建设用地范围的界线8. 三通一平:指路通、水通、电通和场地平整9. 七通一平:指路通、上下水通、电通、通信通、煤气通、热力通和场地平整。10. 容积率:反映和衡量用地是哟被个强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。11. 建筑控制高度:又称建筑限高，是指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一

8、般地区，其建筑高度，平顶房屋聚氨酯控制高度按女儿墙高度计算，坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。12. 建筑密度一定地块内所有建筑的基底总面积与地块面积的比率（%），即:建筑密度=建筑基底总面积建筑用地面积。13. 道路红线：城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线，任何建筑物（包括台阶、雨罩）不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。14. 建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。15. 交通出入口方位：规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方位和位置。16. 外立面色彩控制：建筑立

9、面的形势、色彩主要在建筑设计方案阶段予以控制。规模较大的地块或重要地段重要建筑设计方案一般由三家以上建筑设计院（一般为国内甲级设计院或国外设计公司）参与设计竞标，由市建委立面设计。对于重要地段重要建筑有时会组织两轮以上的专家论证。建筑规模在一万平方米以上的建筑设计方案由市建委组织各职能部门对方案会审并批复，其中包括对建筑立面进行控制或提出改进意见和建议。对于小型建设项目由市规划局在方案或施工图阶段审查把关，主要强调与周边环境的协调。17. 建筑间距：两栋建筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约

10、用地等要求综合考虑确定。住宅的布置常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。18. 日照分析：具有相关资质的专业技术部门利用计算机，采用分析软件，在指定日期进行模拟计算某一层建筑、高层建筑群对其北侧某一规划或保留地块的建筑、建筑部分层次的日照影响情况或日照时数情况。日照分析适用于拟建高层建筑。多层建筑不作日照分析，根据技术管理规定要求按日照间距控制。根据国家有关规范，应满足受遮挡居住建筑的居室在大寒日的有效日照不低于两小时。居室是指卧室、起居室（也称厅）。敬老院、老人公寓等特定的为老年人服务的设施，其居住空间不应低于东至日三小时的日照标准。中小学教学楼的教学用房不低于东至日两小时。医院病房楼

11、的病房部分应满足冬至日不低于两小时的日照标准。满足以上日照要求时，即为日照不受影响。19. 人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。20. 城市紫线：国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。根据城市紫线管理办法第十三条的规定，在城市紫线范围被禁止进行下列活动：a、违反保护规划的大面积拆除、开发；b、对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的改建；c、损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；d、修复破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；e、

12、占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；f、其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。21. 城市黄线：对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地控制线。根据城市黄线挂历办法第十三条规定，在城市黄线范围内禁止进行下列活动:a、违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；b、违反国家有关技术标准和规范进行建设；c、未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；d、其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。22. 城市绿线：指城市各类绿地范围的控制线。23. 城市蓝线：城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿

13、地等城市地表水体保护和控制的地域界限。根据城市蓝线管理办法第十条规定，在城市蓝线内禁止进行下列活动:a、违反城市蓝线保护和建设要求的建设活动；b、擅自填埋、占用城市蓝线内水域；c、影响水系安全的爆破、采石、取土；d、擅自建设各类排污设施；e、其他对城市水系保护构成破坏的活动24. 城市绿带：建设单位在河流、道路两侧征用建设用地时，应按规划要求同时代征相关绿带，并无偿交给市园林文物局统一组织安排绿化，而且这些绿带用地一般不能计入建设项目的绿地率指标。根据以上规定，沿城市河道、城市道路的绿地属城市绿地，由城市绿化管理部门负责管理和维护，不属于相邻居住小区所有。小区居民可以使用，同时城市其他地区的居

14、民也有权使用。25. 一书两证：指建设项目选择意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证26. 规划七线：即对红线、绿线、蓝线、紫线、黑线、橙线盒黄线的统称。其中：“红线”主要针对道路控制（前面已经列出）；“绿线”是规划城市公共绿地、公园、单位绿地和环城绿地等（前面已经列出）；“蓝线”规定城市水面，主要包括河流、湖泊及护堤（前面意见列出）；“紫线”规定历史文化街区（前面已经列出）；“黑线”规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网；“橙线”轨道交通管理；“黄线”地下文物管理。三、 重要建筑术语：1. 净高:是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净

15、高=层高-楼板厚度。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，厨房、卫生间室内净高不应低于2.20米。2. 建筑间距系数：遮挡眼光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。3. 进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。根据有关规定，住宅的进深常采用下列参数：3.0米、3.3米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、5.8米、6.0米。4. 基础：建筑物地面以下的承重部分（柔性基础、刚性基础）5. 非承重墙：不支撑着上部分楼层重量的墙体只起到把一个房间和另外一个房间隔开的作用，在

16、工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没有打的影响。6. 檐墙：与屋檐平行的两侧外墙。7. 过梁：门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过墙、钢筋过梁）8. 勒脚：屋外地面以上的一小段房屋外墙。这个部位的墙体经常遭受雨水的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冬融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。9. 墙裙：位于市内墙或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料贴纸或油漆等材料做成，借以保护墙面，并起装饰作用，一般高1-1.8米。10. 沉降缝：同一建筑高低相差悬殊，上层荷载步均匀或建在不同地基土壤上时，为避免不均匀的沉降使墙体或其他结构部分开裂而设置的建筑构造缝。11

17、. 中线：墙中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。12. 现浇板：在施工现场直接用水泥浇筑的板楼。13. 剪力墙：承受房屋重力的墙，不可任意敲打，若要敲打需申请。14. 建筑面积:建筑面积亦称建筑展开面积，是指具有上盖、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑外墙外围所围成空间的水平面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。15. 套内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积16. 结构面积：指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积

18、）等所占面积的总和。17. 竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。竣工的房屋建筑应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。竣工面积有时与预售面积不一致，原因可能有变更了设计、施工误差或错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围有改变、测量误差等。18. 辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室等。19. 共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。20. 公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、

19、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。21. 使用面积：“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。22. 居住面积:住宅的居住面积是指住宅各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)，一般作为衡量居住水平的面积指标。23. 计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，做出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室、客厅、卫生间、厨房、过道、楼梯、阳台（闭合式按一半计算）、壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。24. 销售面积:销售面积是指商品房按“

20、套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。25. 使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中国直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观的反映住宅的使用状况。四、 重要施工图术语1. 图纸原理：建筑图式用正投影原理绘制出来的。用立面图及屋顶平面图表示建筑的外部，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示细部做法。2. 比例尺：比例“1：100”表示图纸上的一个单位长度相当于实际上的一百个单位长度，即图纸上的1厘米相当于实际上的1米。建筑物是庞大复杂的形体，施工图一般采用缩小的比例尺绘制，但对局部节点通常用较大比例尺将其内部构

21、造详细绘制出来。3. 尺寸与单位：施工图中均标注有尺寸，一般应在图形的下方和左方标注相互平行的三道尺寸。最外面的一道尺寸是外包尺寸，表示建筑物的总长和总宽；中间一道尺寸是轴线之间的距离，是房间的“开间”和“进深”尺寸；最里面一道尺寸是门窗洞口的宽度和洞间墙的尺寸。尺寸标注包括尺寸界线、尺寸线、尺寸起止符号和尺寸数字。图样上的尺寸均以尺寸数字为准，不得从图上直接量取。尺寸单位除标高及总平面以米(m)为单位外，其他均以毫米（mm）为单位。为了图面清晰，尺寸数字后一般不写单位。4. 定位轴线：定位轴线是指确定各主要承重构件相对位置的基准线。在施工图中通常将建筑物的基础、墙体、柱、梁和屋架等主要品承重构件的轴线绘出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸。定位轴线在施工图中是用细点线绘制，在其端部用细实线，有圆圈，圆圈内的数字或字母为定位轴的编号。横向编号是用阿拉伯数字从左至右顺序辨析，竖向编号是用大写字母（但l、o、