广东惠州某开发地块项目可行性分析报告_secret

1、*地产*地块项目可行性分析报告 深圳*物业顾问有限公司 二零零七年七月三日目 录一、市场环境及项目背景4（一）城市宏观环境4（二）房地产市场状况14（三）项目开发背景28二、项目概况33（一）地块所处区域环境状况33（二）地块现状33（三）地块四至情况36（四）地块交通条件37（五）地块周边配套38（六）项目SWOT分析40三、项目整体定位42（一）项目档次定位42（二）项目产品类型42（三）价格定位43（四）项目客户定位44四、建设用地及总体规划意向45（一）项目地块规划控制指标45（二）项目总体规划意向45五、项目建成后的社会效果分析47（一）完善江北CBD城市配套功能，形成区域CLD47

2、（二）完善城市次中心教育、商务、商业等配套功能47（三）改善城市居住环境，为城市居民提供高品质生活48（四）提升片区景观价值，打造高尚居住片区48六、项目资源利用及生态环境分析48（一）市政公园（望江滨江公园）及水上运动基地建设49（二）两江四岸工程建设50七、项目投资分析及风险性控制50（一）项目开发建设进度安排50（二）项目投资估算及资金筹措52（三）楼盘销售及经营收入测定59（四）盈利能力分析及风险防范建议61八、项目可行性分析结论63（一）经济效益评估63（二）可行性分析结论63一、市场环境及项目背景（一）城市宏观环境1、惠州投资环境优势日益凸显广 州惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲

3、东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，素有“粤东门户”之称。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。惠州自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧及岛于一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6

4、处，拥有岭南第一山-罗浮山，北回归线上的绿洲-南昆山，东方夏威夷-巽寮湾，苎萝西子-惠州西湖，亦有全国唯一的海龟自然保护区等。早些年惠州已进入中国大中城市投资硬环境40优、综合实力50强的行列，良好的投资环境为广大投资者所认同。近两年来，惠州把营造良好的投资环境作为深化改革、扩大开放的战略举措，加大城市建设力度，不断完善城市功能，先后荣获中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市和国家环保模范城市称号，使惠州的环境优势更为凸现。2、城市交通四通八达惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临大亚湾，距深圳 70 公里，距东莞 76 公里，距香港 100 公里，距广州 120 公里，能直接、快

5、速接受港澳和珠三角核心城市经济发展的辐射。惠州珠江三角洲重要“门户”惠州主城区，是珠江三角洲外圈层重要的增长极，与深圳、东莞一起组成珠三角的东岸都市区，也是珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要门户。 对外交通系统 城际交通区域性干道系统轨道系统高速公路、快速路干线道路铁路城际轨道-内陆城市惠河、惠韶高速G324、石新线京九铁路-沿海城市深汕高速G324、S358沿海铁路-广州广惠高速G324文惠城际轨道-东莞莞惠高速、沙桥-陈江S357京九铁路-深圳深惠、沿海高速惠阳和大亚湾各一条沿海铁路深惠城际轨道打造一小时生活圈 构筑广深时空大格局 公路密如蛛网：惠深、深汕高速公路组成惠州市高速公路主

6、骨架，惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已经实现与珠三角城市生活圈的“零距离”。铁路贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁路直通江西、福建。空港可直达国内多个大城市：距市区 22 公里的惠州机场，可起降大型客货飞机，目前已开通北京、杭州、无锡、成都、苏州等多条国内航线。水路：沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州； 深水良港可直航世界各大港口：地处大亚湾的惠州港已对外籍船舶开放，巨轮可直达香港及世界各地；惠州港已经成为全国沿海主要枢纽港之一。惠州，已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运构

7、成的立体交通网络，并在未来几年打造京九、广梅汕铁路南端最便捷的出海通道，把惠州建设成连接香港、珠三角东部与粤东、江西、福建等省市的交通枢纽。3、惠州经济强势增长2006年，惠州GDP增长越过16%的大关，经济发展进入快车轨道，GDP、工业产值、商贸、财政收入以及居民存款等核心指标的增长居全省前列，呈现良好发展局面。同时，城市化进程加快，新农村建设取得扎实成效，“洼地效应”和后发优势凸显，国内外知名企业纷沓而至，抢滩布局。尤其可观的是，全市的人均GDP突破3000美元大关，取得历史性的跨越。初步统计，2006年惠州国民经济主要指标完成情况在全省的排位分别为：地区生产总值933.19亿元，居全省第

8、7位，增长16.3%，居全省第6位；规模以上工业增加值369.27亿元，居全省第8位，增长30.2%，居全省第4位；社会消费品零售总额297.22亿元，居全省第10位，增长18.2%，居全省第7位；地方财政一般预算收入44.44亿元，居全省第8位，增长28.0%，居全省第4位；城乡居民本外币储蓄存款年末余额629.71亿元，居全省第8位，比年初增长12.9%，居全省第5位；全社会固定资产投资307.67亿元，居全省6位，下降12.5%，居全省末位；外贸出口122.77亿美元，居全省第7位，增长15.2%，居全省第19位；实际利用外商直接投资10.45亿美元，居全省第5位，增长1.3%，居全省第

9、20位；城市居民人均可支配收入15991元，增长7.4%，低于全省平均水平（16015元，增长8.4）；农村居民人均纯收入5090元，增长8.3%，达到全省平均水平（5080元，增长8.3）。宏观经济强势增长2006年，全市地区生产总值（GDP）933.19亿元，增长高达16.3%，并创下1998年以来的增长新高。人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。其中，第一产业实现增加值78.88亿元，增长3.0%；第二产业实现增加值546.13亿元，增长20.3%；第三产业实现增加值308.19亿元，增长13.0%。三次产业对GDP增长的贡献率分别为：1.7%、71

10、.4%、26.9%，其中工业的贡献率为71.4%，比上年提高10.3个百分点。三次产业结构调整（）为：8.5：58.5：33.0。全年宏观经济运行的总体态势为：农业基本稳定，第三产业平稳增长，工业的贡献显著增强。4、惠州人口现状从居民收入、GDP与财政收入增长来看，2004-2006年，城市居民人均可支配收入增幅分别为：9.1、7.7、7.4，GDP增幅分别为：15.1%、15.8%和16.3%，几乎是同期城镇居民收入增长速度的两倍；地方财政预算收入增幅分别为：19.3%、20.6%及28%，分别是同期城市居民收入增长速度的：2.1倍、2.7倍及3.8倍。显示，城市居民人均收入增长多年来滞后于

11、经济增长。2006年，城市居民人均可支配收入15991元，增长7.4；农村居民人均纯收入5090元，增长8.3%，增幅创下“十五”以来的新高。目前，工薪收入占到城市居民收入的83.6%，是居民家庭收入的主要来源。2006年，惠州城市居民人均工薪收入仅增长4.9%，不仅低于同期人均可支配收入7.4%的增幅，也低于全省城镇居民人均工薪收入增长6.2%的平均水平（全省城镇居民人均可支配收入增长8.4%，工薪收入占比81.4%）。因此，工薪收入增长迟缓在很大程度上制约了居民收入的提高。近年来惠州人口增长不大，但随着中海石化城的建设，2005年开始有了较大幅度的提升，总人口增长26%，城区人口增长78%

12、。2006年，惠州总人口已经达到373万，城市人口规划到2010年将达到400490万，2020年达到510650万。市域城市化水平，2005年达到63%左右，2010年达到74%左右，2020年达到83%左右。城区人口的快速增长表明惠州的人口结构正在不断完善，人口素质逐渐提高。城市化进程的提速预示着房地产行业的巨大商机。5、城市总体规划布局5.1 惠州市区域功能定位惠州中部都市区东岸都市区西岸都市区珠三角东部次中心城市及地区性中心城市在全国的整体发展格局中，珠江三角洲将承担着引领华南、辐射大西南、联系东南亚的重要职能。在城镇空间发展战略的引导下，珠江三角洲城镇群将形成以全方位的发展轴带为主线

13、，以多层次的中心城市和集群化的产业聚集区为节点，不同类型、不同规模的城镇地区和产业地区向“点轴”聚集，三大都市区呈“扇面”拓展的一体化、网络型、开放式的空间发展格局。在此趋势下，惠州作为珠江三角洲外圈层重要的增长极，与深圳、东莞一起组成珠三角的东岸都市区，成为了珠江三角洲向内陆地区传递辐射带动力的重要“门户”。惠州在产业发展上，将保持加工制造业的优势，并大力培育临港基础产业，积极发展以电子信息为主的高新技术产业，重点发展以金融、商贸、会展和旅游为主的第三产业，全面提高生态环境质量和资源利用效率，成为具有国际影响力的现代制造基地和生产服务中心。5.2 惠州市城市总体规划布局5.2.1 规划布局惠

14、州市的市区范围包括惠城区、惠阳区和大亚湾经济技术开发区，总面积为2672.3平方公里。按照惠州市规划区范围（市区范围）内城市建成区的空间形态、城镇分布和地区发展水平的差异性，以及自然空间要素分割所形成的“多中心”聚集发展的空间形态，在规划区范围内，用市区概念难以解释清晰规划区内的城市（镇）的发展特征。为明晰概念，从市域角度识别，本次总体规划将整个规划区范围界定为“都市区”；将都市区范围内集中成片的三个规划建成区（惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾）称为“中心城区”。 基于现状已经形成惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾三个集中发展的城市地区特征，新的规划将以三个集中发展的城市地区为核心，划分为四个次区域

15、，分别是惠城次区域、陈江-仲恺次区域、惠阳-大亚湾次区域和北部山区次区域。5.2.2 组团功能定位在新的规划中，惠州的主导产业将是： 机电电子（器）、石油化工、钢铁冶金产业城市，并形成了3 大功能产业中心：惠城区以商贸、电子电器、纺织服装为主；大亚湾以石油化工为主；惠东以钢铁冶金为主。 最大的石化产品加工中心拥有一次性投资最大的项目壳牌石化，可以延伸产业链，带动 200 个行业发展，吸引上游产业的行业 50 个以上，因而，又是一个创业中心。到2010年，初步将惠州建成珠三角东部现代化经济强市、广东省现代石化数码产业名城；规划范围是城市总体规划确定的惠城、惠阳大亚湾、仲恺陈江3大组团的核心区，规

16、划面积约1800平方公里。城市空间发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实施“一城三片”功能互动一体化的实质性空间整合。惠阳-大亚湾组团仲恺-陈江组团惠城组团在这“一城三片”主题框架结构下，预计到2010年，初步建设成现代石化数码产业名城。其三大组团总体规划面积达1800平方公里。城市空间的发展方向是重点建设大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实现功能互动区一体化的实质性空间整合。其三大组团功能定为分别为：惠城组团地区性主中心，作为珠三角地区的增长级和门户，其将成为以高新技术、教育产业和体育产业以及城市中心

17、区为重点职能的城市地区。惠阳大亚湾组团地区性副中心，加强产业优化，完善服务功能，与地区性主中心共同带动本地区社会经济发展。陈江-仲恺组团加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器聚集区，重点加强产业升级和空间整合。5.2.3 未来年重点发展个地区 未来5年惠州市的建设重点，主要是基础设施、公共服务、社会管理以及重大基础产业等领域，具体落实“重化工业、电子信息技术创新、能源保障、综合交通、公共服务、生态环保、水利基础设施和安全保障”等8大工程建设任务。 在该规划中，重点发展的地区有个： 大亚湾石化工业区发展定位为世界级石化工业区，广东省石化基地。是惠州市重化工新兴产业发展区，全市工业最具潜力的增长点，

18、重点发展年产80万吨乙烯和中国海油1200万吨炼油项目、惠菱化成MMA项目、100万吨芳烃项目及其中下游项目。 惠州港区近期重点加快东马港、荃湾港、碧甲港3大港区建设，全面提升码头和航道等级，近期惠州港吞吐能力达7000万吨以上。大亚湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。近期重点发展汽车零部件、新东风客车生产和电子加工制造产业等。 仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品、通信设备、汽车电子产品、计算机及网络产品、新型元器件、汽车零配件、生物制药和现代物流业等。建设重点工程技术研究中心、重点实验室等科研机构，大力提高自主创新能力，成为国家电子信息产业基地、高新技术产品出口基

19、地。 数码工业园该区为城市战略性地区，在发展该区高新技术产业的同时，应严格控制地区投资质量和项目等级，确立高端城市建设标准的发展思路。 两江四岸绿化建设区利用东江水利枢纽工程的建设，深入挖掘两江四岸历史文化精髓，对岸线进行综合整治，将该区建成风景优美、充满活力并具有浓郁历史文化气息的新兴旅游区。 （二）房地产市场状况1、总体发展概况2006年，惠州全社会固定资产投资完成307.67亿元，继续保持在300亿元以上的规模。三大类投资分流向看：工业131.18亿元，占比51.1%；第三产业124.85亿元，占比48.6%。房地产开发投资67.92亿元，占第三产业投资比重54.4%，比上年提高7.8个

20、百分点。房地产业进一步占据第三产业发展的主导地位，也标志着城市现代化进程的显著加快。2006年，惠州的房地产业进一步掀起发展的新热潮，房地产开发投资67.92亿元，增长54.7%；商品房销售面积突破200万，达226.76万，增长51.8%；商品房销售额66.71亿元，增长75.7%，这三项指标的增幅高居珠三角各市的首位。全年商品房销售均价为2942元/，比上年的均价2542元提高400元，增长15.7%。年末，全市商品房空置面积69.25万，下降20.9%。2006年，全市商品房在建面积725.34万。其中，惠城区481.68万，占比66.4%；惠阳区突破100万，达139.03万，占比19

21、.2%。各县（区）在建的商品房面积增长分别为：惠城区42.4%、惠阳区62.4%、大亚湾区7.4%、惠东县81.5%、博罗县81.5%、龙门县62.4%。以上显示，惠城区仍然是全市房地产开发的核心区，但3个县域的房地产业发展显著加快，龙门县尤为迅猛。惠阳区和大亚湾区的楼盘以优越的区位优势，相对低廉的价格，受到深圳置业者的青睐，从3月份以来，各销售楼盘均不同程度地热销，“工作在龙岗，居住在淡澳”的大势渐显。深圳消费群体强大的购买能力，使淡澳地区的房地产开发规模迅速扩大。2006年，全市商品房4个季度的销售量分别为：32万、47万、61万、88万，显示下半年的商品房销售量大幅增加，主导因素就是半岛

22、一号、润园、合生国际新城、东方威尼斯、奥林匹克花园等一批面积数十万的高端楼盘密集推出，这些临江、临湖、依山而建的优质楼盘，更主要是体现了房地产企业抢占稀缺资源的战略布局，同时也受到市内外许多买家的追捧。从这些大盘的相继入市，可以预测到惠州大盘时代的到来。2、2006年数据与历年数据对比分析2.1 房地产投资占固定资产比例分析2001年2002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资（亿元）83.88104.7187.9246.2351.69307.67投资增长速度24.8%79.5%31.0%42.8%-12.5%房地产开发投资（亿元）10.6515.8823.2231.643.

23、7967.92房地产开发投资速度49.1%46.2%36.1%38.6%55.1%房地产开发占固定资产比例12.7%15.16%12.36%12%12.45%22.08%由图表分析：从2001年到2005年固定资产的投资额每年都以24%以上的速度增长，2003年的增长速度高达79.5%，发展势头十分强劲，而2006年主要是受上年壳牌项目投资基数的影响，全年的固定资产投资下降12.5%，其中工业投资下降37.4%。若剔除壳牌因素，则全市投资和工业投资分别增长：25.6%、28.2%；从2001年到2006年房地产开发投资都处在一个上升趋势，保持在36%以上的增长，2006年的增长速度高达55.1

24、%，说明惠州房地产的发展还处于一个复苏期，市场将会持续这一良好势头；历年房地产开发的比例占固定资产投资的比例保持在12%以上，2006年房地产的比例更高达22.08%，这一方面是受固定资产的投资额下降的影响从而提升了开发的比例，另一方面也说明房地产开发势头的强劲，房地产开发始终占据这固定资产投资的重要地位。2.2 2006年施工面积分析由图表分析：2006年，全市商品房施工面积为725.34万m2。其中，惠城区481.68万m2,占比66.4%；惠阳区突破100万m2,达139.03万m2,占比19.2%。各县（区）在建的商品房面积增长分别为：惠城区42.4%、惠阳区62.4%、大亚湾区7.4

25、%、惠东县81.5%、博罗县81.5%、龙门县62.4%；从施工面积集中的区域来看，惠城区与惠阳区共占总施工面积的85.6%，说明2006年主要的房地产开发集中在惠城区与惠阳区，以惠城区居多，主要是由于这两个区有较完善的配套，相对于的大亚湾新区而言有相对的优势；从在建商品房面积的增长来看，惠东、博罗、龙门、惠阳增长较快，大亚湾发展速度较慢，主要是由于惠东、博罗、龙门、惠阳在人口、配套、交通上占据一定优势，而目前又是房地产的复苏时期，较大亚湾新区而言较有优势，但随着万科、珠江投资、合生创展等品牌开发的进驻，大亚湾的后期发展也不可小视；惠阳区在施工面积及增长速度上都处于领先地位，主要是惠阳区以淡水

26、镇为主进行了大量的投资开发，2006年在淡水镇的市政广场附近就投资开发了半岛一号、锦江国际、尚城世家、丽江花园、广场明珠、都市广场、隆基天地广场等楼盘，在秋长镇同时推出了占地33万平米的别墅大盘东方新城，从而增加了惠阳区的总体施工面积。2.3 房地产施工、销售、竣工面积比较分析（万）2001年2002年2003年2004年2005年2006年施工面积201211271.84385484.43725.34速度5.0%28.8%41.6%25.8%49.7%销售面积5256.3673.73101.13136.76226.62速度8.4%30.8%37.2%35.2%65.7%竣工面积73.787.

27、2788.9686.73125.63速度18.4%1.9%-2.5%44.9%由图表分析：从2001年到2006年房地产施工面积、销售面积、竣工面积总体上都处于上升阶段，从2003年开始施工面积以高于25%的速度增长，销售面积以高于30%的速度增长，主要原因是由于受90年代地产泡沫的影响，后阶段房地产有一段停滞期甚至是后退期，从2003年惠州房地产开始复苏；从竣工面积来看，其增长速度极不稳定，甚至出现了负增长，2006年上半年竣工面积就去年同期相比减少了4.81%，仅为41.54万平米，由于下半年属于地产行业的“金秋银十”，下半的竣工面积会有所增加，说明竣工面积与销售面积、施工面积不成比例，显

28、示出惠州发展的不稳定性；通过施工、销售与竣工面积的计算，可以得出从2001年至2006年上半年总的施工面积为1975.54万，总的销售面积为517万，总的竣工面积为507.83万，总销售面积与竣工面积相当，并没有达到惠州市从2001年到2003年的施工总量，而总销售面积占总施工面积的26.17%，总竣工面积占总施工面积的25.7%，说明市场还有1467.71万的潜在供应量，而这潜在的供应量一部分成为烂尾楼，一部分是以土地的形式囤积，后一部分将会严重影响到惠州2006年以后市场，将极大增加后期的供应量，使市场的竞争更加激烈化。2.4 住房需求、供应、空置比较分析名称2001年2002年2003年

29、2004年2005年2006年供应（万）5887.27103.9586.73133.79销售（万）5256.3673.73101.13136.76226.62空置（万）4847.4769.8477.0587.5369.25由图表分析：这个表格主要反映的市场上商品房的供求关系，通过它可以看出市场商品房的消化情况；从供应量和消化量的比较可得，2001年到2003年市场是供过与求，以2004年为转折点，04年到06年的房屋为供不应求，市场消化了大量的商品房，这与深圳人来惠置业也有一定关系，由于深圳房价较高，相当于惠州的3倍，提高了深圳人在深的投资门槛，使得大量的深圳人到惠州来寻找投资机会，其中以惠阳

30、及大亚湾地区居多，占60%左右；房地产的空置面积在2001年到2005年都在处于上升阶段，到2006有所下降，而从历年的全市空置率来看，2005年商品房的空置率为27%，2006年为18.7%，下降了8.3%，说明2006年房地产市场十分火爆，市场的刚性需求比较旺盛；从另一方面来看，“空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区”这一“国际通行惯例”，2005年惠州房地产处于商品房严重积压区，2006年处于空置危险区，市场还有大量的存量，以每套平均120计算，2006年还剩5770套商品房没有销售，这将直接进入2007年市场，增

31、加07年的供应量，由于2006年的施工面积为725.34万平米，大部分将在明年以商品房的形式进入市场，会增加市场的消化难度，有使空置率进一步上升的趋势。2.5 2006年惠州市1-12月数据分析2.5.1 2006年1-12月房产信息指数统计分析2006年1-12月房产信息指数统计表商品房预售购房交易月份宗数面积万每宗面积金额万元预售均价宗数面积万每宗面积金额万元交易均价1月128615.34119.28 422922757 86413.51156.37 196401454 2月107812.89119.57 338752628 7118.83124.19 154961755 3月167921

32、.12125.79 530742513 6879.24134.50 162371757 4月158119.72124.73 551052794 145015.6107.59 287001840 5月217728.85132.52 786802727 137719137.98 334001758 6月128719.41150.82 483742492 127316.47129.38 282531715 7月108513.49124.33 344852556 168622.33132.44 428001917 8月123314.74119.55 442413001 131016122.14 323

33、632023 9月129213.54104.80 409933028 140515.8112.46 328902082 10月129614.64112.96 517623536 174419.31110.72 387002004 11月198520.21101.81 755533738 166825.53153.06 406001590 12月221832.54146.71 1093773361 229926.59115.66 561002110 合计18197226.62124.47 6678112942 16474208.2126.39 3851791850 由图表分析：2006年惠州市总

34、预售18197套商品房，每月预售1516套，全年中以5月、11月、12月销售套数分别为2177套、1985套、2218套，占全年预售套数的35.1%，主要是由于51及101为房地产销售的黄金期，开发商在这一时期集中放量，供给与需求的双向作用，使得预售套数急剧上升；在预售的商品房中，每套的平均面积为124.47，说明市场上成交的房屋以居家为主，三房及四房是2006年市场的主力户型，开发商主要供应的户型以大户型为主；2.5.2 惠州市2006年1-12月与2007年1季度均价变化分析 由图表分析：2006年惠州市整体均价走势来看，从8月份开始惠州的整体均价突破了3000元/，后两个月持续上升，在1

35、1月份达到了2006年全年的最高值3738元/，但由于上半年均价都停留在3000以下，最终2006年整体的均价停留在2942元/；2006年下半年总体均价只所以走高的原因是：惠州的大盘（奥林匹克花园、合生国际新城、东方威尼斯、润园、湖畔新城等）相继在10-12月期间开盘，在市场推出大量的别墅物业，从而拉高了市场均价；07年1月惠城市场均价达3716元/，2月份成交均价突破3800元/，一季度均价达到4010元/，可以预见2007年市场住宅价格将持续走高；目前这些大盘只停留在一、二期开发上，07年将有较多高档的产品推出，预计2007年市场的均价还有进一步走高的趋势，拉高市场均价。2.5.3 惠州

36、房地产市场价格分析1）2006年惠州各区价格情况由图表分析：2006年各区整体均价为上表内各对应数据，以惠城区和大亚湾区居高销售均价；惠城区属老城区，是经济较为发达的片区，人口众多，06年又有较多大盘入市，从而拉升房价；大亚湾区有中海壳牌、惠州港等大型项目的进入，使大亚湾具有较大的投资潜力。2）惠州近几年房价走势由图表分析：从惠州房协提供的相关数据来看，近几年惠州房价走势略有起伏，2002住宅均价2394元/平方米，比2001的2486元/平方米下降了3.7%，2003年均价1965元/平方米，比2002年下降18，2004年均价2424元/平方米，比2003年上涨23.36%，2005年均价

37、2614元/平方米，比2004年上涨7.8，到2006年，商品房均价达到2942元/平方米，同比增长12.5%。2004年之后房价基本上呈现上涨趋势。这种变化在2006年将有较大的变化，主要是2006年惠州一大批中高端项目问世，别墅、Townhouse占了相当大的比例，像合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、丽日百合、荷兰水乡、帝景湾、棕榈岛等，这些项目大部分突破4000元/平方米，棕榈岛甚至达到12000元/平方米。高端项目的推出必然会整体带动惠州房价，2006年是惠州楼市变动较大的一年，带动惠州房价一路攀升。3）惠州市价格分布状况由图表分析：惠州市均价在2000元/以下占15%，2600-30

38、00元/占30%，3000-4000元/占30%，4000-5000元/的占15%，5000元/以上的占10%;2006年市场主要的价格区间以2600-4000元/为主，占60%，说明市场的供应还是以中档楼盘为主，而2000元/以下的主要是经济实用房；在2006年是高档楼盘涌现的一年，4000-10000元/的价格占25%，其中东方新城独立别墅均价10000元/、双拼别墅均价6500元/，润园的独立别墅均价也过万元，合生国际新城的联排均价6800元/，奥林匹克花园别墅为6500元/，棕榈岛的公寓均价13000元/，这些大盘的出现增加的惠州高档楼盘的供应量，拉高了整体价格。2.6 历年户型情况分

39、析惠州规划范围预售登记备案的商品房套型结构表2002年2003年2004年2005年2006上半年总套数8935104151429619003909090平方米以下24852713437675412965所占比例(%)27.82630.639.632.690平方米以上645077029920114626125所占比例(%)72.27469.460.467.490-144平方米44135374837795404699所占比例(%)49.451.658.650.252.8由图表分析：以上是关于住房套型结构比例分布的统计，从近5年商品住宅预售登记备案的情况分析看，套型建筑面积90平方米以下的占30%

40、左右，套型建筑面积90平方米以上的占70%左右。其中：套型建筑面积为90-144平方米占50%左右，144平米上的占20%；说明近几年还是以消化的主要的为90平米以上的户型，主要集中在90-144平米的小三房和大三房，而90平米以下的户型数量较少，这一方面由于前期无9070的限制，近年市场上供应的户型主要为大面积户型，占据市场的70%以上，小户型的供应量较小，另一方面惠州本地人主要以居家为主，较青睐于大面积的三房、四房，双方原因促使了大面积户型的热销；从市场需求看：2006年6月，惠州市社会经济调查队对惠州规划范围2157户居民住房需求进行了抽样调查。根据调查统计，79.8%的居民购房用于自用

41、，13.6%的居民购房用于投资出租，其他目的占6.6%。在住房套型建筑面积的选择方面，90平方米以下需求占27.3%，90-144平方米的套型需求量占60.2%，144平方米以上占12.5%。选三房和四房的分别占58.1%和18.3%。从以上数据显示，“十一五”期间我市居民对商品住房需求量以三房二厅、套型建筑面积90-144平方米的住房为主。这种住房需求倾向不符合国家正在倡导的建立节约型社会的政策，应加大力度进行引导；随着9070政策的出台，市场上小户型将会增加，从而小户型的竞争较会加剧，而大户型的供给会急剧减少，同时由于前期已经消化部分大户型客户，需求也会减少，最终供给与需求的变化将直接反映

42、在市场的价格之上。3、城市片区竞争格局金山湖片区教育板块东平片区人居板块江北片区CBD水口片区CLD惠南片区商住板块本案东平片区占据新开河和东江天然水景资源优势，为惠州新世纪居住文明的现代化生态型的居住区人居板块。东平片区地理位置优越，兼有江北及老城区的优势，生活配套较完善，且生活环境较好。片区人口比较多，有很大的购房需求，同时其优势还体现在附近有很多企事业单位，不仅有购房需求，也有购房实力。本片开发的楼盘规模一般比较大，早期主要由东湖花园和长湖苑两大楼盘鼎力撑起。近期开发的楼盘档次以中高档为主，如荷兰水乡、东方威尼斯等。普通住宅楼盘均价多在3500元平方米左右，高档楼盘价格在4500元/平米

43、以上。江北片区占据地段优势，定位为惠州未来的CBD，集办公、商业、金融、居住、休闲以及娱乐为一体。该片区规划为未来的城市中心区，定位为惠州城市的CBD，集办公、商业、金融、居住、休闲、娱乐、科研于一体。新规划区居住办公氛围浓厚，环境优越，住宅项目档次较高，总体质量居惠州楼市前列，但目前人气及商业配套尚还不足。价格在3500元平方米以上，合生帝景湾由于推出的是带精装修的豪宅，均价已在6800元平方米以上，带动了区域价格上升。水口片区作为惠州市区的东大门，水口正在打造惠州市区东部区域性城市中心，成为魅力新水口，与江北未来CBD相呼应，将成为惠州未来的CLD。区域内已有蓝波湾和合生国际新城高档大社区

44、，并将陆续推出大型居住社区，水口高档居住社区日益形成，并在不久的将来形成惠州“中央居住区”CLD。随着南旋皇冠五星级国际假日酒店项目正式启动，富士康集团的迁入将改变水口片区人口结构，进一步提升水口的区位优势、生活质量和竞争力。惠南片区同样占据地段优势，为惠州城市成熟区，定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园商住板块。主要包括麦地、演达一路两侧、河南岸，规划以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的商住板块。生活配套成熟、商业气氛较浓，未来发展潜力较大。目前此片区开发楼盘数量较多，但楼盘规模及档次要低于江北及东平片区，多为高层及小高层，户型偏小，主要针对大众消费群体，高档楼盘数量较

45、少。除个别中高档楼盘之外，普通住宅价格一般在25004000元平方米之间。金山湖片区在地段及配套等资源不足的情况下，项目更多的是凭借自身的营造来提升项目的档次，这其中最典型的楼盘代表就是金山龙庭，打造成环境绝佳的高档产品。金山湖位于惠城区的南面，政府规划三大风景湖区之一，衔接惠城与惠阳、大亚湾的重要发展枢纽，规划向南发展城市新中心区，具有较大的发展潜力。本片房地产市场目前处于刚刚起步的阶段。此前开发的楼盘多以别墅等高档房产为主，未来依托其惠州三大风景湖区之一及政府打造教育走廊规划的优势，成为豪宅开发热点区域，但目前受交通、市政相关配套不够完善的制约较大。（三）项目开发背景1、城市化进程与片区前

46、景预测惠州城区扩张速度较为迅速。根据惠州统计公报，2005年，惠州建成区面积104平方公里，2006年惠州建成区面积已经超过130平方公里；惠州在以25平方公里/年的速度扩展城区。1.1 惠州城市人口增长规划时间点2005年2010年2020年总人口数350-410万400-490万510-650万1.2 市域城市化水平时间点2005年2010年2020年城市化率6374831.3 人均居住面积2006-2010年，应保证住房供给平均每年满足约2.7万个新增家庭的需要，2010年以后应保证每年平均提供约3万套住房。2010年规划近期人均居住面积达到35平方米，2020年远期人均居住面积达到38

47、-40平方米。由此带来的巨大住宅面积需求是支撑惠州地产发展的强劲动力。2、江北片区规划本案江北南区江北西区江北东区江北片区独具规划和区位优势，江北片区分为三个区，即江北南区，江北东区和江北西区。南区是指三环路以南的江北区域，为江北中心区CBD，根据惠州市江北中心区详细规划规划范围，江北南区位于惠城区的几何中心位置，成为城市新区集行政、文化、体育、金融、商业以及居住为一体的CBD中心区。江北中心区规划总面积达233.5公顷，新增居住区占地面积为17万平方米，规划中规定本地块建筑限高为60-70米，如此，江北中心区形成“一轴十区”的布局，十区指由不同功能组成的十个区，以惠州市人民政府所在地为起点的

48、景观轴线，即市政府行政中心区，市民乐园区，文化娱乐区，体育运动区、科技展示区、生态休闲区、商业服务区、综合发展区、商务办公区以及居住区等十个不同的功能区。本项目处于江北南区的最北端，三环内的未来城市繁华区域，属于江北南区CBD中心区内。经过中信东江大桥即可到达水口，可以承接水口新中心区的发展辐射，项目左右逢源，具有较好的发展机遇和优势。3、片区前景预测江北核心CBD发展外拓的第一站，三环以内未来城区繁华地带，集合住宅.社区商业街。购物中心.酒店.公寓等的城市综合体社区。地块周边大量住宅用地出让，未来几年将使三环路南北形成CBD北端的CLD（中央居住区域）。CBD的拉动将给CLD的发展注入强劲动

49、力。“北区CLD”呼之欲出。项目发展方向：江北核心CBD发展外拓的第一站，项目发展成为三环以内未来城区繁华地带，集合大型住宅社区、社区商业街、购物中心、酒店、公寓等的城市综合体社区。城市功能定位：为惠州城市化进程提供满足需求日益增长的品质社区住宅居住空间，以及为城市提供因此要求而衍生的对城市商业配套设施、教育设施、休闲娱乐设施需要的建筑空间。市场环境及项目背景小结：（一）宏观市场惠州市地理区位优越，素为“粤东门户”；全市生产总值933亿元，位居全省第七位，人均GDP突破3000美元大关；城市人口规模不大，地广人稀，但近两年，惠州人口增长迅速；城市规划定位为珠三角东部次中心城市及地区性中心城市。

50、（二）房地产市场状况2006年，房地产开发投资67.92亿元，商品房销售面积突破200万，房地产业进一步占据第三产业发展的主导地位；惠州房价在2003年跌入谷底之后基本上呈现稳定上涨趋势，而水口片区房价较低于其他片区；深圳房价相当于惠州的3倍，大量深圳人到惠州来寻找投资置业机会；但片区土地供应量大，未来竞争激烈，且竞争带有不确定性。（三）项目开发背景惠州城区扩张速度较为迅速，每年以25平方公里的速度向外扩张；江北南区位于惠城几何中心位置，成为城市新区集行政、文化、体育、金融、商业以及居住为一体的CBD中心区；本项目为江北核心CBD发展外拓的第一站，项目发展成为三环以内未来城区繁华地带，集合大型

51、住宅社区、社区商业街、购物中心、酒店、公寓等的城市综合体社区。二、项目概况（一）地块所处区域环境状况东江中信大桥本案望江滨江公园（规划中）惠州大道市民乐园体育公园项目所处地块不远的未来周边将具有无比优越的自然景观和人文景观。按照惠州市城市总体规划及惠州市区两江四岸景观及旅游线路规划定位，东江、西枝江为滨江文化休闲主轴，是集生态、景观、文化、娱乐为一体的重要绿色发展轴，将给本项目带来巨大发展前景。随着望江公园、望江滨江公园、水上运动基地以及东江的逐渐建成和完善，该地段的自然景观和人文景观将成为本项目未来最具发展优势和核心竞争力，该区域也将成为生态商住新区，人居环境将得到进一步的改善和提升。（二）

52、地块现状项目地块总用地面积312146平方米，容积率为2.5。项目地块分三部分，分别为地块JBN25-2、JBN25-5以及JBN25-7，各自独立，其中JBN25-2和JBN25-7两部分地块的形状均呈方正的四方形，而地块JBN25-5倒立的梯形状；JBN25-2和JBN25-5两地块之间被规划市政道路隔开，而JBN25-5和JBN25-7之间是一条防汛水渠，宽度大约为3米。地块内部防汛水渠项目地块形状基本方正，有利于充分利用地块面积进行规划布局。地块地势高低起伏，但高差不大，为早期存在的水塘，杂草丛生。在项目动工时需进行场地平整。 项目地块现状（洼地、水塘） 望江公园崭露头角 地块北面三环

53、路 地块东面先科路（三）地块四至项目地块东邻67250平方米的望江公园（规划中），占地约35万平方米的望江滨江公园。东面经中信东江大桥与水口开发区相连。 中信东江大桥 东江一角西面为大量新开发住宅和商业用地，如江北24号地，即与本项目地块相邻；南临商业金融中心和行政办公中心区；北面隔三环路为金泽物流和农产品配送中心两大物流园区；项目地块东北角为潮发建材中心。潮发建材中心（四）地块交通条件1、主要城市干道：1.1 东面：先科路(8车道)蓝色路线表示1.2 南面：云山路（快速路）黑色路线表示1.3 西面：惠州大道(8车道)粉红路线表示1.4 北面：三环路(8车道)橙色路线表示2、交通达到方式2.1

54、 车行到达方式一市中心到达方式：惠州大道云山路先科路项目地块。此为最便捷和最为临近市区的车行方式。该方式将成为后期客户市区到达项目的首选方式。2.2 车行到达方式二惠州大道北三环地块。此为客户次选到达方式。2.3 公共交通到达方式本项目周边尚未开通公交车站，项目周边最近的公交车站距离地块大约2公里，为云山东路附近公交站，于该站乘以下各路公交车可抵达市区。公交线路停靠站点4路红花湖、上排、大岭路、八中、汽车站、丽都宾馆、公共汽车总公司、中国银行、军分区、花边岭、人人乐、东鑫大厦、东湖西路、东平市场、东平乡、东平、东江大桥、东化厂、自来水公司、云山、松子岭、三新工业区10A路汽车站、中心医院、银湖

55、大厦、丽日广场、平湖门、渡口所、邮电局、惠州大桥北、体育中心、行政中心、云山、松子岭、天怡广场、望江、新寮工业区、虾村小学、岗头圩、水苑工业区、汝湖26A路车管所、信华、平南路口、仲恺广场、松山路口、惠环镇政府、海关、党校、啤酒厂、亚美厂、汽车站、中心医院、公共汽车总公司、国商大厦、人人乐、东鑫大厦、东湖西路、东平乡、东化厂、自来水公司、松子岭、金世界花园3、地块周边道路： （以JBN25-7号地块为例）1.1 东面：紧邻城区重要干道：60米宽8车道的先科路。1.2 南面：紧邻规划中的市政道路，路宽36米。1.3 西面：紧邻规划中的市政道路，路宽42米。1.4 北面：紧邻地块北面紧临60米宽8

56、车道的三环路。（五）地块周边配套目前，项目周边配套设施比较欠缺，距离项目1000米以内有望江公园（规划中）、金泽物流与农产品配送中心、惠州市妇幼保健院江北分院、惠城职校、惠州财经学校以及惠台学校，其他配套设施均在2000米以外。 妇幼保健院江北分院 惠台学校1、周边长途公共交通设施项目地块四周均为市政道路，交通网路发达，距离本项目15分钟车程有惠州火车站江北站和江北汽车客运站，直达省内外各地。 惠州江北火车站 惠州江北汽车客运站2、周边生活、休闲等配套设施万家福购物广场 云山购物广场距离本项目2000米范围之外有各种生活、休闲以及娱乐配套设施，如占地60万平方米的惠州市体育公园、市民乐园、云山

57、购物广场、万家福购物广场、玫瑰园大酒店、各金融设施网点、惠州邮电大楼和移动通讯大楼营业厅、涛景高尔夫球场以及惠州市最大、图书收藏量最多的慈云图书馆等。（六）项目SWOT分析1、项目优势（Strengthens）分析1.1 规模优势：占地近400亩， 60万平方米大社区，具备规模开发优势。1.2 区位优势：连接江北CBD中心区与水口片区，属于CBD中心扩张第一站；1.3 景观优势：邻近望江公园.望江滨江公园.水上运动基地；1.4 地块优势：地块方正.平整.周边环境较好.郊区大盘开发的优良地块；1.5 路网优势：周边路网发达，车行可以较方便的到达社区。2、项目劣势（Weaknesses）分析2.1

58、 处于北区待发展地段，在惠州市民心目中处于偏僻地段；2.2 区域人气不够旺盛，生活配套.市政设施缺乏，距离商业中心距离较远；2.3 地块南面电子工厂（万和昌电子有限公司），建筑陈旧，稍有影响形象；2.4 北临三环路，东临先科路，皆为快速干道对本项目稍有小量噪音影响；2.5 地块由三块单独的地块组成，内部穿插一道水渠，对项目的整体规划布局不利。3、项目机会点（Opportunities）分析3.1 江北CBD中心区的建设，使得区域不断升温，房价不断攀升超过老城区；3.2 地块为江北外拓发展的第一站，前景看好，具有很大的发展机遇；3.3中信大桥与东江大桥的建成，将水口镇、老城区和江北中心区更加紧密

59、连接起来，水口镇及老城区的部分购房消费者向江北这一生态居住片区集中；3.4 东江夜游码头及两江四岸绿化，公园建设的推进，生态居住优势日趋凸显；3.5市场开发水平不高，惠城区近郊缺乏品质规模大盘，市场缺乏真正将品质演绎到极致的项目，这给品质大盘的开发带来机会。4、项目威胁点（Threatens）分析4.1 国家近年频繁出台的各项房地产政策，一定程度上制约了房地产市场；4.2 南部新城以及水口等片区住宅的开发，分流江北的置业群体； 4.3 江北片区近年来土地供应将持续放量，近郊楼盘将不断涌现，竞争将加大；4.4 少量经济适用房的开发，廉价价格及产品形象将给项目销售带来一定威胁。5、项目SWOT分析

60、对策5.1发挥优势：5.1.1 强化项目所处CBD中心区的区位优势及项目发展前景；5.1.2 突出项目景观资源优势（望江滨江公园以及两江四岸绿化建设）；5.1.3 发挥大盘运作的营销张力，借助城市运营的城建运营大概念，建立大盘形象；5.1.4 通过创新突破，打造片区乃至整个惠州品质标杆，塑造独特个性。5.2规避劣势5.2.1 科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；5.2.2 先进超前产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质；5.2.3 通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活不便的劣势；5.2.4 积极参与周边城市市政建设，完善市政设施如：公园建设.公交系统设站