广东某旅游度假村建设项目可行性报告_secret

1、目录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc233078324 第1章项目建设概论 PAGEREF _Toc233078324 h 3 HYPERLINK l _Toc233078325 1.1 项目名称 PAGEREF _Toc233078325 h 3 HYPERLINK l _Toc233078326 1.2 项目承办单位 PAGEREF _Toc233078326 h 3 HYPERLINK l _Toc233078327 1.3 承担编制项目申请报告的咨询单位及资质 PAGEREF _Toc233078327 h 3 HYPERLINK l _Toc2330

2、78328 1.4 项目拟建点 PAGEREF _Toc233078328 h 3 HYPERLINK l _Toc233078329 1.5 建设规模及投资 PAGEREF _Toc233078329 h 3 HYPERLINK l _Toc233078330 1.6 项目总投资 PAGEREF _Toc233078330 h 4 HYPERLINK l _Toc233078331 1.7 项目建设周期 PAGEREF _Toc233078331 h 4 HYPERLINK l _Toc233078332 1.8 报告编制依据 PAGEREF _Toc233078332 h 4 HYPERL

3、INK l _Toc233078333 第2章项目建设的必要性和可行性 PAGEREF _Toc233078333 h 6 HYPERLINK l _Toc233078334 2.1 项目建设的背景 PAGEREF _Toc233078334 h 6 HYPERLINK l _Toc233078335 2.2 项目建设的必要性 PAGEREF _Toc233078335 h 7 HYPERLINK l _Toc233078336 2.3 项目建设的可行性 PAGEREF _Toc233078336 h 10 HYPERLINK l _Toc233078337 2.4 可行性结论 PAGEREF

4、 _Toc233078337 h 11 HYPERLINK l _Toc233078338 第3章项目地理位置及建设条件 PAGEREF _Toc233078338 h 12 HYPERLINK l _Toc233078339 3.1 项目区位 PAGEREF _Toc233078339 h 12 HYPERLINK l _Toc233078340 3.2 自然条件 PAGEREF _Toc233078340 h 12 HYPERLINK l _Toc233078341 3.3 社会经济条件 PAGEREF _Toc233078341 h 13 HYPERLINK l _Toc23307834

5、2 3.4 市政设施条件 PAGEREF _Toc233078342 h 14 HYPERLINK l _Toc233078343 第4章度假村旅游资源总体评价 PAGEREF _Toc233078343 h 16 HYPERLINK l _Toc233078344 4.1 度假村风景资源与环境质量现状 PAGEREF _Toc233078344 h 16 HYPERLINK l _Toc233078345 4.2 风景资源质量等级评定 PAGEREF _Toc233078345 h 21 HYPERLINK l _Toc233078346 第5章市场分析与预测 PAGEREF _Toc233

6、078346 h 24 HYPERLINK l _Toc233078347 5.1 某某市旅游市场分析与预测 PAGEREF _Toc233078347 h 24 HYPERLINK l _Toc233078348 5.2 休闲度假市场前景评价与预测 PAGEREF _Toc233078348 h 26 HYPERLINK l _Toc233078349 5.3 项目建设客源市场分析预测 PAGEREF _Toc233078349 h 27 HYPERLINK l _Toc233078350 第6章项目建设规划与技术标准 PAGEREF _Toc233078350 h 32 HYPERLINK

7、 l _Toc233078351 6.1 项目规划依据与原则 PAGEREF _Toc233078351 h 32 HYPERLINK l _Toc233078352 6.2 度假村规模和建设内容 PAGEREF _Toc233078352 h 33 HYPERLINK l _Toc233078353 6.3 功能定位与功能分区 PAGEREF _Toc233078353 h 33 HYPERLINK l _Toc233078354 6.4 度假村的规划 PAGEREF _Toc233078354 h 34 HYPERLINK l _Toc233078355 第7章环境保护 PAGEREF _

8、Toc233078355 h 39 HYPERLINK l _Toc233078356 7.1 编制依据 PAGEREF _Toc233078356 h 39 HYPERLINK l _Toc233078357 7.2 项目建设的环境现状 PAGEREF _Toc233078357 h 39 HYPERLINK l _Toc233078358 7.3 项目对环境的影响 PAGEREF _Toc233078358 h 41 HYPERLINK l _Toc233078359 7.4 项目环保合理性分析 PAGEREF _Toc233078359 h 46 HYPERLINK l _Toc2330

9、78360 第8章项目运行方式 PAGEREF _Toc233078360 h 48 HYPERLINK l _Toc233078361 8.1 项目运作方式 PAGEREF _Toc233078361 h 48 HYPERLINK l _Toc233078362 8.2 人员管理与公司策略 PAGEREF _Toc233078362 h 49 HYPERLINK l _Toc233078363 第9章经济影响分析 PAGEREF _Toc233078363 h 51 HYPERLINK l _Toc233078364 9.1 项目实施计划 PAGEREF _Toc233078364 h 51

10、 HYPERLINK l _Toc233078365 9.2 项目投资估算 PAGEREF _Toc233078365 h 55 HYPERLINK l _Toc233078366 9.3 资金筹措与投资计划 PAGEREF _Toc233078366 h 58 HYPERLINK l _Toc233078367 9.4 收入费用估算 PAGEREF _Toc233078367 h 59 HYPERLINK l _Toc233078368 9.5 项目净收益估算 PAGEREF _Toc233078368 h 64 HYPERLINK l _Toc233078369 9.6 盈利能力分析 PA

11、GEREF _Toc233078369 h 65 HYPERLINK l _Toc233078370 9.7 不确定性分析 PAGEREF _Toc233078370 h 66 HYPERLINK l _Toc233078371 9.8 财务评价结论 PAGEREF _Toc233078371 h 67 HYPERLINK l _Toc233078372 第10章项目效益评价及建议 PAGEREF _Toc233078372 h 68 HYPERLINK l _Toc233078373 10.1 生态效益评价 PAGEREF _Toc233078373 h 68 HYPERLINK l _To

12、c233078374 10.2 社会效益评价 PAGEREF _Toc233078374 h 69 HYPERLINK l _Toc233078375 10.3 项目环境资源保护措施建议 PAGEREF _Toc233078375 h 70 HYPERLINK l _Toc233078376 10.4 结论 PAGEREF _Toc233078376 h 71项目建设概论1.1 项目名称某某某某生态旅游度假村建设项目。1.2 项目承办单位单位名称：地 址：法定代表人：1.3 承担编制项目申请报告的咨询单位及资质单位名称：资格证书：发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会法定代表人：1.4

13、项目拟建点拟建项目建设地点选定在某某省某某林场某某森林公园内，某某森林公园位于某某市某某县某某林场北片区桂林片区内。1.5 建设规模及投资某某某某生态旅游度假村占地面积492.0公顷，总投资23917.28万元，包括以下建设内容：1、某某湖水库（含水库建设巴里风情岛、某某湖码头等）40万m，造价1500万元；2、度假村建筑物（含四星级酒店、小洋房、办公楼等）总建筑面积19500，造价8500万元；3、原始生态林改造面积3000亩，造价3000万元；4、名贵树木种植面积200亩，购置名贵树木一批，造价4030万元；5、幼苗培植面积500亩，造价250万元；6、瀑布群建造，最高落差30米，共7个，

14、总造价1600万元；7、其他项目，包括苗圃管理中心1处，造价200万元；家禽购买220万元；道路及停车场造价1300万元；土地租用面积670亩，租金80万元；苗木补偿费73万元及安全事故押金10万元、绿化行道树1批500万元、预备费1073.15万元、建设期利息1381.13万元，共计5037.28万元。1.6 项目总投资 某某某某生态旅游度假村建设项目总投资23917.28万元，其中建设成本21463.00万元，预备费1073.15万元，建设期利息1381.13万元。详见表8-2。 1.7 项目建设周期 某某某某生态旅游度假村项目于2009年5月份以前已经基本完成部分前期筹备及园区规划等工作

15、。根据选址地形及项目自身特点考虑，剩余工程的建设期为3年（2009年5月至2011年12月），工程的详细进度计划见项目实施进度计划表8-1。1.8 报告编制依据 1、相关法律法规、规划 中华人民共和国环境保护法（1989 年 12 月）； 世界文化遗产保护管理办法 中华人民共和国文化部令（第 41 号）（2006 年 11 月）；某某市城市总体规划；某某市旅游景区规划建设管理若干规定；某某市人民政府某某市国民经济和社会发展第十一个五年计划；某某市城市总体规划（20012020）；2、相关环保、节能政策法规节约用电管理办法（国家经贸委 国家发展计划委 20001256 号）； 民用建筑节能管理规

16、定（建设部令第 143 号）； 中华人民共和国可再生能源法；“十一五”十大重点节能工程实施意见（国家发改委发改环资 20061457 号）； 某某市“十一五”时期建筑节能发展规划。 3、其它相关资料（1）与本项目有关的工程预算定额、材料价格文件以及其它资料。（2）关于印发经济评估方法的通知及附件(中国国际工程咨询公司：咨经199811号)；（3）项目申办单位提供的资料。项目建设的必要性和可行性2.1 项目建设的背景2.1.1景区概况 拟建项目建设选址位于某某县某某林场北片区某某森林公园内。某某森林公园总面积1962.5公顷，林业用地面积1715.7公顷，根据2003年省生态公益林界定，公园中林

17、业用地全部划为省级生态公益林。非林地面积14.8公顷。公园森林覆盖率87.4%。某某某某生态旅游度假村位于某某森林公园园区范围，位于园内北部,占地面积492.0公顷。某某某某生态旅游度假村的潭头水，常年流水不断，沟谷深幽，瀑布成群，水质清澈。某某沟谷两岸林木葱茏、绿树成荫、沟内藤蔓密布，森林气氛浓郁。2.1.2景区现状某某某某生态旅游度假村原属于某某森林公园旅游景点之一，某某森林公园于2004年开始建设，目前该项目基本完成该项目道路工程的2/3，并且已经完成水库建造和度假村基本配套设施如排水渠、供水、供电、园区规划。道路现状 水库现状某某湖水库面积较大，湖岸曲折，水体清澈碧绿，周边林木郁郁葱葱

18、。度假村内现有各种乡土苗木种植面积4000亩，小苗种植面积500亩，阴生植物种植面积10亩，盆景种植面积5亩。现有苗木 现有盆景2.2 项目建设的必要性1、项目建设是顺应某某市“十一五”时期旅游业发展规划的要求 “十一五”期间是某某市社会经济发展的重要战略机遇期。随着某某经济的快速发展，旅游发展环境日益优化，为某某市旅游业发展提供了坚实的基础和持续动力。 某某某某市十一五发展规划提出以旅游业为重点大力发展服务业的指导思想，进一步做强做大旅游产业，促进与带动整个服务业和国民经济的发展。面向珠三角和港澳市场，积极发展假日和休闲旅游。加强旅游配套服务体系建设，提高综合接待能力，形成“食、住、行、游、

19、购、娱”协调发展的新格局。同时，也提出了“山水某某、动感某某、文化某某”旅游业形象定位。 某某森林公园项目的建设将为珠三角和港澳市场提供一个集“食、住、行、游、购、娱”为一体的综合旅游场所，同时也丰富了某某旅游业的形象定位。故本项目作为某某森林公园项目的一部分，其建设符合某某关于旅游业发展的政策导向，符合某某旅游业发展规划。2、项目建设顺应某某市旅游产业的发展趋势的要求 旅游业是第三产业中的主导产业，是一个与经济发展和人民生活密切相关的行业。发展旅游业不仅有利于地方国民经济的可持续发展，也有利于对国民经济相关行业起到经济联动作用。近年来，随着我国经济和社会的发展，人们生活水平提高了，对生活质量

20、提出了更高的追求，促使旅游业更快的发展。健康旅游，品质休闲，是近年来新兴的旅游产业，是在一些大中城市郊区和旅游景区周边逐渐发展起来的以原生态、田园风光为依托，以展示原生态自然风情和休闲观光为特色，以提供休闲度假和餐饮娱乐为活动内容的特色旅游。随着社会经济发展和人们生活节奏的加快，现代旅游者已不再满足于普通的观光游，希望获得一种愉悦的经历，强调一种参与，一种体验。健康旅游，品质休闲为游客提供了这种机会，使游客有机会亲身感受到人与大自然的谐和、乡土文化、民俗文化，满足了旅游者的个性消费需求。从发展的角度看，旅游具有投资小、风险小、经营灵活等特点，有利于发展城市周边一日游、二日游，拥有巨大的市场潜力

21、和广阔的发展前景。本项目位于某某县境内，它建成后，在保护的前提之下合理、适当发展某某乡镇旅游产业，极大地丰富了旅游内容、提升旅游的内在品质，促进某某旅游的可持续发展。 3、项目的建设是促进山区经济发展的需要农业、农村和农民问题是全党工作的重中之重，也是“十一五”时期新农村建设发展规划重点解决的问题。具有多功能的都市型现代农业格局正在形成。围绕农民增收、农业增效和城市区域功能定位，实现了农业结构的战略性调整。农业向第二、三产业延伸，生态旅游、健康旅游、品质休闲、观光农业成为新的增长点。 某某市80%以上是山区，一直以来农民都靠种地为生，收入很少，生活水平长期处于低下状态。近年来，随着某某承接珠三

22、角产业转移速度的加快，某某旅游业也取得了飞速的发展，出现了万绿湖、野趣沟、镜花缘、南越王山等自然风景区，以及龟峰塔、苏家围、恐龙化石等文化旅游区。有效地带动了某某经济的发展和农民生活水平的提高。同时也提高了都市型现代农业的社会服务能力，适应了城市居民日益增强的崇尚健康、回归自然的理念和对农业的观赏、休闲、文化、景观等需求，适应农民延伸产业链条、增加致富门路的愿望，大力拓展农业的社会生活服务功能。优化了乡村旅游布局，近郊重点发展集生产、示范、观光休闲为一体的综合性园区；远郊发展一批合拍都市休闲时尚的游客度假、中高档“绿色氧吧”，以自然景点、景观、教育基地为主，以吃、住、行、游、娱、购、教为主要内

23、容，开展生态旅游、健康旅游、风景游、知识游等特色旅游项目，提升旅游业对区域经济发展的贡献率。本项目的建设为拓宽村镇就业渠道，增收致富创造了条件，直接影响的区域有临江镇、义容镇、古竹镇等几个镇，有利于提高该区域农民生活质量。同时，旅游业的发展对区域内的餐饮、交通运输、果品销售和加工等相关产业也具有较为显著的带动作用。所以说项目的建设是促进山区经济发展的需要。2.3 项目建设的可行性1、项目的建设符合某某市各项政策的要求旅游经济是某某市支柱产业之一，某某市“十一五规划”指出：“加快发展服务业，把发展以旅游服务业为龙头的现代服务业作为推动某某市经济增长方式转变的着力点，优化服务业结构，提升产业素质增

24、强吸纳就业能力，提高第三产业发展水平”。本项目属于生态环境综合开发利用。项目占用的土地现状以山林为主。项目经营过程中无污染性液态、气态和固体污染物排放，对某某水系及周边生态环境无任何影响，完全符合某某市环保政策要求。某某市经济的快速发展，必然带动旅游休闲观光、发展经济、生态度假疗养及相关产业的兴旺。某某某某生态旅游度假村项目建设，将有利于提高地方资源的综合利用效率，是利国利民的绿色健康事业。项目的实施还将带动劳动就业，促进地方生物科技类项目的招商引资，推动工业经济发展，因此项目的建设符合某某市产业政策的导向。2、项目建设符合优化资源配置的要求某某市位于某某省东北部、某某中上游。某某山清水秀、风

25、光旖旎，拥有一流水质、一流森林、一流空气，被誉为“珠三角的后花园”。全市常年气候温和宜人，生态环境保护良好，被列为某某省“环境保护教育基地”。2003年被评为“国家优秀旅游城市”之一。某某市具有稀有可贵的旅游资源。某某市现有较大规模的旅游项目较多，如万绿湖、桂山、野趣沟、苏家围等等。此类项目开发较早，现具有较高知名度，具有较高口碑。故某某市具有较强坚固的旅游基础。项目位于某某市某某县，它的建设有利于优化某某市地方资源配置。3、项目建设以建设单位丰富的开发经验为依托项目由某某某某园林绿化工程有限公司筹资建设。某某某某园林绿化工程有限公司成立于2003年，注册资金1000万元，是经市建设局审批的城

26、市园林三级资质企业。专业从事城市道路、公园、居住小区、酒店、小洋房、天台花园、厂房等园林景观设计，园林建筑、绿化工程施工，园林后期养护，高档盆景等业务。公司制度完善，并且拥有一批高素质的骨干和专业施工队伍，以及拥有苗木生产基地1000多亩，是某某市目前资金雄厚，具规模化的园林景观公司之一。开发商丰富的建设及营销经验为某某度假村的建设成功奠定基础。2.4 可行性结论随着某某市旅游业及整体经济的不断发展，作为新兴行业的旅游房地产业将有较大的发展空间。综上所述，项目的建成在政策上符合省委省政府及市委市政府提出的旅游旺市的发展思路；并且可以促进某某市经济稳定发展，维护社会稳定，创造社会和谐。从客观上，

27、项目的建设是可行的。从微观上，只要落实用地指标，项目合作各方是有能力完成该项目，从而实现项目效益的。项目地理位置及建设条件3.1 项目区位游度假村某某某某生态旅游度假村位于某某市某某森林公园内，总用地面积492.0公顷。某某森林公园位于某某市某某县某某林场北片区桂林片区内。西边临某某，西北靠临江镇，北面、东面为某某林场林地，南接古竹镇3.2 自然条件 1、地形地势及土壤项目所在地某某森林公园地属于低山丘陵，最高峰为濒临某某东侧的麻山嶂，海拔383.3m，山势自北向东倾斜，海拔多在100-383.3m之间。公园内山峦起伏、重重叠叠，远山近岭、层次分明。土壤为赤红壤，呈酸性，PH值一般在4.5-5

28、.5之间。2、气候公园地处低纬度地区，属于亚热带季风性气候。气候温和湿润，光照充足，雨量充沛，季风明显。年平均气温20.9-21.5，最热月七月份平均气温27.5-28.5，极端最高气温38，最低气温一月份平均温度11.5-12.5，极端最低气温0-4，霜期多在1-3月份，霜冻日一般7-10天；年日照时效1800-2100小时。年降雨量在1600-1900mm。公园相对湿度较大，年平均湿度为81%。本地区年蒸发量较大，平均为1532.6mm。3、水文公园园区范围属某某水系，境内雨水汇流成小河、溪水向西流入某某。某某为珠江东部支流，发源于江西省南部安远、寻乌两县间。南流入粤，经和平、龙川、某某流

29、入某某，从本县西部边境的临江、古竹两镇边沿流过，至古竹江口后为惠阳县境，再向西南流经虎门入海，全长523公里，本县境内流过长54公里。河床平均宽273米。平均流量每秒267立方米，平均流速每秒0.6米。平均水位31.85米，一般行驶100吨以下船只，枯水期行驶20吨船只，是县内主要水运航道，沿线有临江港和古竹港。4、动植物资源1）植物公园内植物资源丰富，据调查，共有各类植物500余种；林木主要为人工林和少量的次生天然林。人工林主要有湿地松、马尾松、桉树、杉木林、相思等；天然林主要是亚热带常绿阔叶林，常见的树种以壳斗科、樟科等为主；林下灌木、藤本较多，有岗松、桃金娘、锡叶藤、鸡矢藤等；草本以鹧鸪

30、草、芒萁、蕨类为多。2）动物园内动物资源主要有蛇类、野鸡、野兔，鸟类如猫头鹰、白鹭、鹧鸪、斑鸠、麻雀，还有鼠类、蝶类等。3.3 社会经济条件某某某某生态旅游度假村设在某某市某某县古竹镇某某森林公园内，该镇是1992年经省人民政府批准兴建的某某市经济开发试验区，重在发展化工业、建材、电子、轻工业、等工业。古竹镇历来是某某工业重镇，有粮厂、造纸厂等十余家骨干企业。古竹镇2008年工农业总产值13.11亿元，其中工业产值10.65亿元，农业总产值2.46亿元，财政收入1476.2万元，农民人均纯收入5355元，古竹镇根据资源优势，按照“某某重镇，工业新城”的发展模式，坚持“突出特色，强化功能，打造品

31、牌，壮大规模”的方针，制定优惠政策，营造宽松环境，增强服务机制，加大招商力度，全力营造一个集旅游、投资开发于一体的开放城镇。某某某某生态旅游度假村所在地某某森林林场原以木材生产为主，现逐步发展成为以保护、培育森林资源为重点，以环境建设和市场需求为导向，做到生态优先，社会、经济效益相兼顾，使林场森林资源建设步入良性循环，生态环境得到很好的改善。3.4 市政设施条件1、交通状况 = 1 * GB3 古竹镇交通状况古竹镇的交通十分便利，省道中（洞）石（坝）线穿境而过，古临线经临江至某某38公里。古竹镇至县城65公里，距惠州市区90公里、距广州市190公里，距深圳市165公里，至惠河高速公路6公里，连

32、接205国道、广梅汕铁路。水路沿某某上溯可通某某源城、龙川，下行可达惠州、广州。1992年11月4日动工建造长922米、宽10米的古竹某某大桥，与1995年1月通车；1998年投资5万元改造古竹港码头，可停泊200-300吨船舶；同年，投资40万元完成古竹圩至临江、至蓝田、至上洞出口路的柏油路面改造工程，2000年黄坳大桥建成，实现了村村通机动车辆。2004年掀起村道硬化的建设高潮，实现了村村通公路。 = 2 * GB3 项目所在地交通状况某某某某生态旅游度假村位于某某森林公园内，某某森林公园地处某某省东北部珠江支流某某河中游，水路交通方便。水路通某某、龙川、惠州、广州等地；陆路距广州198k

33、m，距深圳170km，距惠州93km，至某某市中心10km，公园距广梅汕铁路、惠河高速公路仅5公里。2、景区市政配套 给排水：各景区均集中供水，排水采用自然排放； 电：目前某某某某生态旅游度假村采用10kV供电电源； 通讯：各旅游点、居民点均有与国内联系的通讯设施； 通风：某某某某生态旅游度假村现状通风方式主要是采用自然通风，部分采用空调。度假村旅游资源总体评价4.1 度假村风景资源与环境质量现状某某某某生态旅游度假村风景资源类型主要以山、水、林等自然景观取胜，在林区内，蕴藏着多变的地形地貌、成群的瀑布、潺潺的溪流、季相丰富的森林景观，这些都可以吸引着人们前来进行游览、休憩、度假、登山、野营、

34、探险、科普等活动。一、风景资源的基本类型按照中国森林风景资源质量等级评定（GB/TI80051999）的标准，某某某某生态旅游度假村风景资源分为地文资源、水文资源、生物资源、人文资源和天象资源等五类。（一）地文资源 某某某某生态旅游度假村属于某某森林公园的一部分，某某森林公园位于某某东岸，为低山丘陵地形，海拔多在150300m之间，最高峰位麻山障，海拔为383.3m，本区域山地陡峭，山体起伏、连绵。等高而望，峰峰相连，极为壮观。其间的新坑水库，又如一片明镜镶于绿海之中，令人回味无穷。（二）水文资源1.溪流纵横某某湖作为某某森林的主要组成部分，其独特的地形、地貌形成了许多深谷、溪流，且有众多的瀑

35、布群。山坑溪流众多，常年流水潺潺。水体与周围的植被、山体相衬托，令人心旷神怡。2.水库新坑水库为于某某森林公园的东南部，水面面积达67.5公顷，水体长达4km。水库水资源充足，远离污染源，水位稳定，水质清澈，在阳光照射下波光粼粼，风光旖旎。某某湖水库距新坑水库仅4KM左右。（三）生物资源1.植物景观某某某某生态旅游度假村属南亚热带，地带性植被类型为南亚热带常绿阔叶林。但林场由于长期的经营活动，现有林木分以人工林为主，局部有天然次生林。树种只有松树、桉树、杉木、果树等，林木生长较好。2.野生动物资源某某某某生态旅游度假村面积较大，但由于人为活动较多，野生动物较为少见。据当地人介绍，度假村内动物有

36、猫头鹰、青蛙、麻雀、翠鸟、画眉、蝴蝶等。常见的飞鸟和彩蝶，种类繁多，颜色各异，形成一道不可多得的自然景观。活动能给度假村增添一种动态景观，漫步林中，可见彩蝶纷飞，向游人展示优美舞姿；百鸟争鸣，清新悦耳；水中鱼儿畅游，悠闲自得。（四）天象资源某某某某生态旅游度假村内有一般常见的气象景观如日月星辰、朝夕红霞景观，风雨阴晴、气候景象等，还具有较有特色的季节变化类、云雾景观类、自然声象类等。1.季节变化类：春季青芽抽穗，森林翠绿，万物复苏，春华烂漫，到处是一片欣欣向荣的景象，且空气负离子含量高，是游人春游的好时节；夏季山谷中清风徐徐，雨后雾霭弥漫，林静翠滴，繁花似锦，是避暑、休闲的号去处；秋季硕果累累

37、，秋高气爽，历来是旅游地好季节；冬无严寒，也适宜开展旅游活动。一年内关照充足，雨量充沛，对发展森林旅游十分有利。2.云雾景观类：雨过天晴之时，山水林泉隐入云雾之中，雾霭沉沉充满山间，云雾缭绕，群峰隐约，如入仙境。3.自然声象类：在公园内有丰富的自然声象类资源，当步入沟谷山间，瀑布声、溪流声、水声、鸟语、蝉鸣和蛙叫，此起彼伏，使游客聆听大自然的声象，感受回归自然的快乐。（五）人文资源公园内人文资源匮乏，有水库大坝，土特产如荔枝、龙眼。二、可借景观资源公园附近古竹镇有极富神话传说的越王石、北帝庙、潮沙洲等景区、景点及某某市的果中之王中华猕猴桃，素中之王九连山香菇，调味上平某某火蒜，水中人参新丰江桂

38、花鱼、庭院山珍三黄胡子鸡，东方圣水龙川矿泉水饮料。此外，某某县的板栗、绿茶，和平县的竹凉席、牛肉干，龙川县的柿饼、牛筋糕，某某县的辣椒酱、竹壳茶、铁锅、春甜桔，连平县的盆景、钙宝等等，皆饮誉海内外。三、环境质量（一）负离子浓度测定结果表明，某某森林公园空气负离子的含量是比较高的，平均负离子浓度为2284个/cm3,最高值位于某某沟瀑布下方，空气负离子浓度达5800个/cm3。公园内空气质量为A级，林内空气质量为最清洁，有利于开展旅游活动。详见附件1。（二）天然外照射辐射根据测定值计算表明，森林公园内环境辐射对人产生的年有效当量为211.5SV，远远低于国家放射卫生防护基本标准5000SV的水平

39、。公园内天然贯穿辐射剂量测定值均在放射卫生防护基本标准的允许范围内，符合森林公园建设的要求。具体情况详见附件2。（三）环境噪声测定结果表明，森林公园内噪声不高，平均值为36.7分贝，位于国家城市区域环境噪声标准中特殊住宅区区域标准，也低于森林公园40分贝的建设条件，符合森林公园开发建设要求。（四）生态环境综合现状公园内有大面积的森林，水资源丰富，有山有水，山水相依，具有良好的森林环境条件。空气负离子含量、天然外照射贯穿辐射剂量、环境噪声等测定结果表明，公园内大气质量优良，环境条件达到国家标准，适宜开展森林旅游活动。四、森林风景资源的优势和特点（一）旅游开发潜力大某某市城市开发已扩展到万绿湖、某

40、某河畔，项目作为某某森林公园的一部分，规模较大，环境容量、游客容量都较大，与市区相距不远，能分流市区游客，并和市区其他风景区形成旅游资源的优势互补，为某某市旅游发展提供了发展平台。（二）地理位置优越度假村位于某某东岸，水陆交通条件较好，有公路与国道相连，水上运输发达，可通某某、龙川、惠州、广州等地。某某段某某大桥的建成，大大缩短市区与公园的距离；电子开发区的开发投资，给公园度假村带来更多契机。度假村内部已有林区简易公路通往各景区、景点。（三）森林景观良好度假村地形复杂，形成了多种不同的森林景观，具有景观特色的有松树林、桉树林、杉木林、阔叶林及果树林；林下有灌木林、野花、野草等。这些不仅为人们休

41、闲活动提供了各种景观效果，也创造了良好的生态环境。（四）环境幽静、空气清新度假村内有山有水，绿树成荫。在连绵的山体中，绿波起伏，极为雄壮；山中的水库，更加一片明镜，微风吹过，碧波荡漾，山水相映，景色迷人；度假村内林分较好，森林覆盖率高，林木高大，形状各异；且蜂飞蝶舞、鸟语虫鸣、环境幽静、负离子含量高，是人们旅游度假的理想场所。（五）气候宜人度假村处于北回归线附近，属南亚热带季风气候。它四季分明，温和湿润，夏无酷暑，冬无严寒，无霜期长，日照充足。据气象部门统计，公园内年平均气温20.9，年平均湿度81%。气候凉爽宜人。（六）某某沟瀑布，特色突出某某沟内有七处落差均较大的瀑布，形成平均高差约为10

42、-30m的瀑布群，分布在同一沟内，为某某首现，是公园的一大特色资源。（七）林地集中，权属清楚某某森林公园范围内的山林均属林场所有，权属为国有，连片集中，没有山林纠纷，而且现有的经营管理制度较为健全，有利于度假村的建设和经营活动。（八）领导重视根据2002年全省森林公园建设与发展规划，某某森林公园被列为粤东片区重点建设项目摆上省林业建设工作日程。同时，公园的建设也是林场生态林建设的重点内容。因此，某某市、某某县政府及省林业局、林场的有关领导十分重视。这为某某某某生态旅游度假村建设提供了有力的支持和保障。4.2 风景资源质量等级评定4.2.1评定内容与原则1、评定内容根据某某某某生态旅游度假村风景

43、资源的特点，参照中国森林风景资源质量等级评定的标准，对某某湖度假风景质量、区域环境质量以及旅游开发利用条件等进行逐一打分，判定其资源和旅游价值、开发利用条件、市场吸引度等。2、评定原则1）以风景资源的详细调查为基础，按风景资源的特性进行分类、分级；2）用定性评价与定量评价相结合的方法，对度假村风景资源质量进行综合性评定；3）为反映度假村风景资源质量等级和生态状况，重点分析作为度假村主体的风景资源的所处区位和开发生态旅游的可行性。4.2.2度假村风景质量综合评定评定内容由三个方面组成，即风景资源质量评价（满分30分），区域环境质量评价（满分10分），旅游开发利用条件评价（满分10分）。按风景资源

44、质量评定分值划分为三级：一级为4050分，二级3039分，三级2029分。1、森林风景资源质量评价理想值计算按风景资源类型和评价因子进行打分，满分为30分。经过计算，最后得分为15.9分，见表41.某某森林公园风景资源质量评价理想值计算表表4-1 资源类型评价因子权数评分值资源基本质量资源质量地文资源X1典型度（5）20F22.013.4B15.9M自然度（5）3.0吸引度（4）2.0多样度（3）2.0科学度（3）1.0小 计10.0水文资源X2典型度（5）20F22.0自然度（5）5.0吸引度（5）3.0多样度（3）2.0科学度（3）2.0小 计14.0生物资源X3地带度（10）40F36.

45、0珍稀度（10）4.0多样度（8）4.0吸引度（6）3.0科学度（6）3.0小 计20.0人文资源X4珍稀度（4）15F41.0典型度（4）1.0多样度（3）1.0吸引度（2）0.5科学度（2）0.5小 计4.0天象资源X5多样度（1）5F50.5珍稀度（1）0.5典型度（1）0.5吸引度（1）0.5利用度（1）0.5小 计2.5资源组合 Z组合度1.1特色附加分 T（2）1.42、区域环境质量评价从某某某某生态旅游度假村的区域环境质量进行评价，满分为10分。通过计算，某某森林公园区域环境质量评价的最终得分为8.0分，见表4-2。某某某某生态旅游度假村的区域环境质量分值表4-2评价项目1234

46、5大气质量地面水质量土壤质量负离子含量空气细菌量满分值2.02.01.52.52.0评价分值2.02.01.51.01.5总分8.03、开发利用条件评价指标评分度假村开发利用条件的评价因子主要从区位、交通条件等方面进行综合打分满分为10分。通过计算，度假村旅游开发利用条件评价的最终得分为9.0分，见表43。某某某某生态旅游度假村旅游开发利用条件评价一览表表4-3 评价项目评价指标评价分值1公园面积规划面积大于500hm21.02旅游适宜期大于或等于240天/年1.53区位条件100公里内有著名的旅游区（点）1.54外部交通铁路50km内通铁路，在铁路干线上，中等或大站1.0公路有国道，省道，有

47、交通车可直达，容流量大1.0水路水路较方便，客运量大，在当地交通中占重要地位1.0航空100km内有白云国际机场（花都新机场）1.05内部交通区域内交通方式较为单一0.56基础设施条件水、电等基础设施缺乏0.57总分9.0（四）评价结果度假村内资源类型较丰富，环境质量优良，区位条件优越。根据资源类型、区域环境质量、开发利用条件等进行综合评定打分，度假村风景资源质量总分为32.9分，风景资源质量达到二级，其风景资源的价值和旅游价值较高，应加强保护，制定保护和发展的具体措施，保证其可持续发展的前提下进行科学、合理开发利用。市场分析与预测5.1 某某市旅游市场分析与预测5.1.1 某某市旅游资源分析

48、某某山清水秀，是座新兴的旅游城市。某某市以创建中国优秀旅游城市为动力，加大市政建设力度，抓好环境综合治理，提高城市景观水平，大早“青山绿湖碧水城”新形象。紧领市区的大桂山风景区，是北回归线上现存面积最大的常绿阔叶林，是某某绿色生态旅游的新品牌；市中心有亚洲第一高喷泉，喷射高度达169米；某某还曾是恐龙的故乡，市区已出土恐龙骨骼化石和大量的恐龙蛋化石。县区旅游胜地有岭南第一大湖万绿湖、有“粤东小桂林”之称的连平内莞山水、“地下龙宫”漳溪黄龙岩、新丰江国家森林公园等人文自然景观，有“粤东丹霞”之称的龙川霍山和枫树坝九龙湾水上漂流等旅游景观。5.1.2 旅游业迅速发展、成为地方经济支柱产业之一今年来

49、，某某以旅游业为龙头的第三产业发展迅速。积极打造万绿湖为代表的生态游和苏家围为代表的客家文化游两大品牌，大力开发以恐龙化石为代表的史迹文化游和以温泉为代表的休闲度假游，旅游产业逐渐壮大，旅游效益不断提高。2009年某某市政府工作报告指出2008年，某某市以旅游业为重点的第三产业发展加快。市政府与省旅游局签订了共建“某某省生态旅游示范区”合作协议，全力推动旅游业发展和转型升级。通过召开全市旅游景区景点建设现场会，成立市规划委员会旅游规划分会，制定出台系列管理规定等，进一步加强了旅游景区景点规划建设和管理。按五星级标准建设的万绿湖国际会议度假中心施工进展顺利，市区商业中心、恐龙文化公园、一批五星级

50、酒店及大型旅游项目招商步伐加快。加强旅游宣传促销，举办了第二届某某自驾旅游节暨第五届某某市客家文化旅游节系列活动，加强了粤赣闽三省十个客家地级市区域旅游合作。全年接待入市游客723.1万人次，旅游总收入31.02亿元，分别增长16.2%和15.1%。旅游业带动了酒店、餐饮、交通运输、物流、通讯和房地产等第三产业快速发展。特别是经过近年来的发展，某某市铁路、国道、高等级公路已形成网状交通，现代通讯方便快捷，旅游设施不断完善，形成了吃住行游购娱一系列完善的配套服务设施。2004-2008年某某市旅游人数统计表表5-1年度接待游客人数（万人）旅游总收入（亿元）2004318.8915.1020053

51、93.5218.272006500.422.302007630.0327.112008732.1031.205.1.3 拥有全省最好的自然生态环境某某市某某县空气环境质量保持在国家二级标准，某某干流某某段水质保持在国家地表水类标准。森林覆盖率大约72.5%，城镇人均公共绿地面积达6.3平方米，环境综合指标达80分。某某市区碧水环绕，空气清新，环境优美，是全国13个大气环境质量达国家一类标准的城市之一，也是某某省环境保护教育基地。本项目紧邻某某，区域内森林密布，空气中负离子含量高，是天然的“氧吧”，有高山、流水、瀑布等秀丽的山水景观，结合本项目的“天人合一”的理念，整个区域各项目连成一体，综合配

52、套，是理想的旅游休闲度假区。给人回归大自然的畅快、怡人、安逸之感，是真正的风水宝地。5.1.4 符合某某市产业发展导向某某市将发展以旅游业为龙头的现代服务业作为推动某某市经济增长方式转变的着力点，优化服务业结构，提升产业素质，增强吸纳就业能力，提高第三产业发展全体水平。在政策与措施上采取了一系列有利于产业发展和有利于投资者的举措。某某正以实施“绿色某某”战略为契机，努力构建环境友好型和资源节约型社会，全力打造“既要金山银山，又要绿水青山”的绿色某某，促进经济发展与人口、资源、环境可持续发展。5.2 休闲度假市场前景评价与预测总上所述，在某某地区发展休闲度假旅游产业有着良好的市场前景预期：珠三角

53、地区土地等资源日趋匮乏，产业大量向周边及其他省市转移。某某市抓住了这一历史机遇，以丰盛的资源、优良的生态环境和优惠的政策，吸引珠三角企业大量向某某投资，促进了某某经济快速增长；某某市是某某的旅游城市，景区众多，环境优美，旅游经济方兴未艾，特别是“假日”经济日趋火爆，旅游及相关产业市场需求潜力巨大；多条铁路、高速公路路经某某，惠河城际轻轨项目稳步推进，某某的区位优势进一步明显，成为珠三角对接长三角的“桥头堡”。某某真正是纳入了珠三角“1小时”经济圈，成为珠三角真正意义的“后花园”。政务、商务活动更加便捷，这必将带动会展经济，进而带动休闲度假旅游产业；某某市东源、某某、连平等县区旅游资源丰富，某某

54、、新丰江水系景色宜人，保留有大量原生态地貌，对都市人具有极大吸引力；本项目区处于原始次森林中，基本保留原生态地貌，环境优美，是发展绿色休闲度假旅游的绝佳区域；投资某某地区，综合成本低，本项目符合政府产业政策，当地政府支持力度大，并可享受政策扶持和优惠，对投资者十分有利。5.3 项目建设客源市场分析预测 5.3.1某某某某生态旅游度假村风景资源分析与评价 1、功能分区某某某某生态旅游度假村分为三大类功能区，分别是核心景区、一般观赏游览区和旅游服务区。核心景区：主要以自然景观为主，包括绿色长廊原始生态区、珍贵大树观赏区和某某沟瀑布探险区。该区域以保护风景及名贵树木资源为主，应严格按照规划景区容量控

55、制其游人数量及活动范围，禁止进行一切不必要的建设开发。 一般观赏游览区：主要包括某某湖休闲游览区。该区域在保护生态景观环境的前提下，可开展与自然景观欣赏、生态游览、休闲娱乐等有关的游览内容。 旅游服务区：旅游服务区指为风景游赏服务的游览设施集中建设区域。 2、某某某某生态旅游度假村风景资源评价： 某某某某生态旅游度假村属山岳型自然景观资源，文化内涵丰富；以保护自然生态系统和生物多样性为主要功能；具有自然景观游览、生态保护及科考科普功能综合价值。5.3.2项目建设客源市场分析预测 1、景区容量和游客规模计算 1）计算原则与要求环境容量是指在满足游客的最低游览要求和达到保护风景区的环境质量要求时风

56、景区所能容纳的游客量。其计算原则如下：A、忍耐度原则环境容量计算以保证不损害风景名胜，避免污染和保护环境质量为前提，环境容量应低于风景资源保存的“忍耐度”。B、快适性原则环境容量计算要保证旅游活动的“快适性”，使游客的游兴得到满足。C、安全性原则环境容量要保证游客有一个安全、舒适、卫生的游览环境。对借景及不可及景观资源不予计算。2）计算依据a计算考虑的主要因素各旅游线路的游路长度，各景点的特征以及游览方式，各景区、景点可游憩、活动的面积，游览平均逗留时间以及度假村的气候因子等。b计算指标全年适宜旅游天数为300天,全天开放时间为9小时，游客每天最舒适游览时间为7小时。本项目主要采用“游道法”和

57、“面积法”计算环境容量。3）环境容量和游客容量计算经计算，该公园环境容量为人，环境年容量万人次，年游客容量为万人次。某某某某生态旅游度假村环境容量计算表表5-2 公路和功能分区容量指标（m /人）环境日容量（人次/日）环境年容量（人次/年）日游客容量（人/日）年游客容量（万人/年）某某湖珍贵树木观赏区150450001003.00生态休闲长廊10300900001504.50某某湖休闲度假区100300001003.00某某沟瀑布探险区10m200600001003.00度假村管理服务区250750001003.00合计100030000055016.52、客源市场定位及游客规模预测1）客源市

58、场定位目标市场定位项目以某某市市场为主要客源地，以广州市及与某某市邻近各市的市场为依托，积极开拓珠江三角洲地区、港澳台地区及国内外的游客市场。项目一级客源市场为某某市及邻近县、乡镇；二级客源市场为广州市及与某某邻近的各市；机会市场是除以上各市场的其他地区。客源市场分析某某客源市场（一级客源市场）：主要是某某本市游客及邻近县、乡镇。这部分游客主要以观光、野营、探险、登高、娱乐、休闲健身、科普教育、会议等为旅游目的。具有明显的目的性，游客量大，停留1-2天，游客需求多，开发潜力大。广州市及与某某市邻近的各客源市场（二级客源市场）：这部分游客主要是来度假村休闲、度假、会议、野营、科教等为直接目的。游

59、客数量大，消费层次高，停留时间长。机会市场：除了上述两个市场外，还有一些游客，可能会因商务、会议、公务、探亲顺道到某某某某生态旅游度假村观光游览。近些年港澳台到某某省森林公园的游客逐渐增加，珠江三角洲及国内外游客出游率日益增多，随着森林公园的不断开发建设，将会吸引越来越多的包括珠三角洲、港澳台及国内外游客在内的各方游客来某某某某生态旅游度假村旅游。2）游客规模预测根据某某某某生态旅游度假村的环境质量、景观条件、客源市场及游客接待能力，确定本度假村2011年游客为1.25万人，到2014年达到15.6万人。即旅游规模小于度假村的合理游客容量，如若使两者大体平衡，应努力开发广州及珠三角洲地区的旅游

60、市场，同时也应加强度假村景点建设，不断提高度假村的吸引力。项目游客规模预测详见表5-3项目游客规模预测表5-3年度游客人数（万人）递增率（%）建设期2009年02010年0.52011年1.25150运营期2012年6.254002013年10.63702014年15.6247随着某某森林公园和某某某某生态旅游度假村项目建设的日益完善以及地区经济的发展，预测数不是绝对的，游客人数在很大程度上受经济、政治、旅游需求变化、相邻旅游景区经营情况和广告宣传等因素的影响。因而经营者应根据不同发展时期，不断地调整目标，改善服务条件，增加景观数量和质量，在不给环境造成过大压力的前提下吸引更多游客，使本度假村