如何建立规范化设计管理体系课件

1、如何建立规范化设计管理体系 设计是房地产企业的核心之一，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，设计管理能力显得尤为重要。房地产设计管理的战略与策略 1、房地产设计管理的范畴与定义 定义：在房地产开发项目的前期策划和设计过程中，引入成熟的项目管理方法，对项目策划和设计过程进行科学决策、资源优化及质量和成本控制。 范畴：一般来说，设计管理的职责范围包括设计单位的选定、对设计进度进行跟踪管理、设计图纸的审查、严格控制设计变更，从而实现对地产开发项目三大目标（投资、进度和质量）的控制。2、设计管理的战略与策略战略-规划中国古代常称战略为谋、韬略、方略等，比喻决定全局的策略。 策略-措施可

2、以实现目标的方案集合。战略和策略的构成要素主要有：战略目标 战略行动所要达到的预期结果 战略方针 指导全局的方针 战略力量 战略的物质基础和支柱 战略措施 切实可行的方法和步骤 Gemdale Corporation 3、战略地图 某地产公司2007-2011战略重心快速滚动开发战略重心从各环节缩短项目开发周期，特别是拿地后到开盘预售的周期，加快资金回笼和周转速度，以提高总资产周转率，促进最终战略目标实现。一城多项目运作在已进入城市和市场扎根挖洞，做大做强，使具规模经济，扩大市场影响力，提高运营管理效率，降低营业管理费用率，以提高人均效能和销售净利率，促进最终战略目标实现。战略目标建立区域产品

3、和工作价值标准，包括专业标准、专业协作标准、流程标准，打造支撑“有效率、有质量地持续快速增长”的公司三年战略目标的技术管理平台和团队。设计管理部2007-2010三年发展规划战略方针深圳公司作为区域化总部，设计管理部的工作职责也将走向区域化管理之路。根据集团战略目标，实现开发效率提升计划将是设计专业走向区域化管理的必由之路。设计管理部2007-2010三年发展规划战略措施一、内部组织与管控改进二、产品开发研究并应用三、外部资源整合战略规划Gemdale Corporation设计管理部2007-2010三年发展规划一、内部组织与管控改进1、组织架构优化2、流程标准化3、业务流程管理评估4、人力

4、资源专业梯队建设战略执行路径二、产品开发研究并应用1、区域公司到城市公司的技术标准的制定和固化2、标准化技术成果的固化及应用3、以能实际推动项目进展为目标的产品标准化研究战略执行路径三、外部资源整合1、区域公司战略采购2、设计、材料供应商整合3、积极拓展新的优秀供应商资源4、尝试建立长期合作、协同发展的供应商产业链战略执行路径设计管理的关键控制点 Gemdale Corporation一、设计管理的两个层面策略：实践： 项目设计中的管理（设计中的管理） 置设计于企业整体策略之中（管理中的设计） Gemdale Corporation二、策略设计管理配合企业战略的计划制定设计管理体系建设对设计实

5、践的支持 监控 评估资源的平衡与整合提高综合效益 。 112Gemdale Corporation三、实践设计管理 业务流程的改进 组织架构及管理分工 团队组织 多个目标之间的权衡与取舍 。 Gemdale Corporation四、项目设计管理者发现与策划能力 控制设计进度与质量能力 撰写设计专案能力 设计表达能力 设计资源整合能力 准确的用人能力 敏锐的设计前瞻能力 优秀的个人修养 。Gemdale Corporation五、设计管理的关键控制点价值链前端（产品定位和概念设计）价值链中端（实施方案设计）价值链后端（设计变更率、招标延误率）Gemdale Corporation四个关键环节设

6、计任务书设计过程控制设计成果评审设计变更控制 标准化设计管理体系的建立 体系建立的组成要素与核心内容一、明确设计管理职责二、流程管理三、计划管理四、规范化的文件、技术及产品标准五、设计管理过程中的成本管理一、明确设计管理职责1、设计管理部的管理职责 2、设计管理部组织与架构上的优化3、各职能部门在项目开发管理中的协作职责Gemdale Corporation项目制设计管理设计部的项目架构将建筑师下到项目上，由项目公司/部门统一管理职能制设计管理将建筑师统一在设计管理部，由职能部门进行统一管理，并设立设计总监管理岗位2、组织与架构优化某地产设计管理部2009年组织架构3、各职能部门在项目开发管理

7、中的协作职责3、各职能部门在项目开发管理中的职责市场营销部营销设计配合过程中，主动与设计进行互动沟通。设计管理部营销输入条件变更频率、调整幅度合理、有效。设计管理部与设计工作的搭接程序合理，并能及时有效确定相关事项。设计管理部高效处理销售类投诉。品牌客服部销售数据录入准确、更新及时。财务管理部主动沟通交房、装修标准、景观展示区等目标成本偏差，并予以高效处理。成本管理部新项目拓展时，按要求提供市场信息，有效沟通项目定位结果。项目开发部3、各职能部门在项目开发管理中的职责设计管理部重大设计变更及时知会营销、成本、开发、工程和客服等。相关部门用设计语言优化营销有效的输入条件过程中，保持与营销的有效沟

8、通。市场营销部施工图纸及其它成本相关文件能够满足合理的工程计量、成本测算和招标要求。成本管理部成本控制能够满足各阶段的成本测算要求。成本管理部各阶段设计图纸在满足公司利益要求的前提下符合报建规范，积极配合报建的政府沟通工作。项目开发部设计缺陷落实情况反馈及投诉处理配合。品牌客服部二、流程管理1、流程优化的目标1）无论是专业流程还是管理流程，我们始终应该关注的是优化流程带来的管理效率和效益。2）流程执行度是关键。2、流程优化的原则：突出主线流程强调配合服务理清专业职责明确阶段成果例如：设计管理阶段 主线流程：方案设计扩初设计施工图设计 主线部门：设计部 配合部门：集团、营销、成本、工程、开发、物

9、业 主线输入：设计任务书以及阶段性成果的集团、营销、 成本、工程、报建、物业等方面的意见 主线输出：实施方案设计（方案设计、扩初设计、部 品材料清单）成果、施工图最终成果 3、设计管理业务流程优化的关注点识别设计管理流程中的关键流程节点作为优化的突破点概念规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、销售示范区设计关键流程：对流程价值产生重要影响的流程。关键流程识别方法：目标分析法产品质量及时交付方案设计销售管理关键成功因素KSF设计关键流程KP概念规划设计扩初设计施工图设计销售示范区设计设计质量4、流程中需要关注上下游之间的协作标准：设计与营销设计与成本设计与工程设计与开发报建三、计划管理（略）

10、四、规范化的文件、技术及产品标准1、设计文件的管理及模板建立2、各阶段设计文件深度标准3、各阶段设计文件评审标准2、各阶段设计文件深度标准设计指引设计合同统一技术标准概念规划、实施方案、施工图设计深度新技术应用交楼标准3、各阶段设计文件评审标准概念、方案设计评审表施工图审查细则设计缺陷反馈五、设计管理过程中的成本管理1、建立成本管理理念及管理节点 2、设计过程中的成本管理监控3、客户价值工程1、建立成本管理理念及管理节点成本管理理念是什么？成本管理节点如何划分？ 戴尔直销（降低营销成本）西南航空减掉不必要的服务（减法价值工程）沃尔玛缩短供应链（减少供应商成本）丰田拧干毛巾的最后一滴水 利润=价

11、格-成本 （成本反逼法、精益化成本控制）宜家先设计产品价格（成本反逼法）帕尔迪细分客户，指导产品设计。从成本投入的匹配度着手，反对设计师过分追求完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但没有价值的设计环节。（成本差异化战略）大和房屋工业化生产，作业成本控制方法、精益成本控制理念富力占领产业链是控制成本最好的方法 其他行业、其他公司的成本管理理念可供选择的成本竞争理念：1、成本领先：企业通过有效途径降低成本，使企业的全部成本低于竞争对手的成本，甚至是在同行业中最低的成本，从而获取竞争优势的一种战略 2、差异化竞争：是指为使企业产品与竞争对手产品有明显的区别，形成与众不同的

12、特点而采取的一种战略。这种战略的核心是取得某种对顾客有价值的独特性 3、集中化竞争：指企业或事业部的经营活动集中于某一特定的购买者集团、产品线的某一部分或某一地域市场上的一种战略。 成本理念依附于经营理念毋庸置疑企业的成本管理理念离不开企业的愿景和企业的战略目标在规划指标方面对造价敏感度高的方面还包括：销面比例中不可销售部分：架空层面积比例；地下室的面积比例、层数、高度等；建筑层高与总高度；转换层的设置与否与高度等；物业配比形式等3、客户价值工程 价值工程是20世纪40年代发展起来的一种科学管理技术。简要地说，价值工程就是通过有组织的功能分析，以最低的成本获得必要的功能，使产品的价值得到提高的活动。价值工程涉及了价值、功能和成本三个因素，这里说的价值是功能与成本的关系，是从消费者的角度来考虑某种产品的适用价值。用数学公式可以表示为：价值（Value）功能（Function）/ 成本（Cost）通常提高产品价值的途径有以下五种：1.1 功能不变，成本降低；1.2 成本不变，提高功能；1.3 功能提高，成本降低；1.