房地产司法评价报告

1、重庆同诚2017估字第0911号房地产司法评估报告估价报告编号 ：重庆同诚2017 估字第 0911 号估价项目名称： 重庆市黔江区城东办事处官坝小区黔龙阳光花园龙华府邸 A 栋总层数 4 房号 1 等的三处住宅房地产市场价值评估估价委托人： 重庆市黔江区人民法院房地产估价机构： 重庆同诚房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价师： 甘光辉（注册号： 5019980089 ）贾 娟（注册号： 5020090033 ）估价报告出具日期：二。一七年七月十九日致估价委托人函重庆市黔江区人民法院：受贵方委托，本公司委派估价师于2017年7月7日（价值时点）对朱继科 所有的分别坐落于重庆市黔江区城东办事

2、处官坝小区黔龙阳光花园龙华府邸A栋总层数4房号1和重庆市黔江区城南办事处黑山居委三组1幢总层数5层负1、1-1、2-1、3-1、4-1的两处住宅房地产以及马向东所有的位于重庆市黔江区联 合镇文汇路的住宅房地产（包括建筑物及其分摊土地、室内装修，建筑面积合计为1653.22平方米，土地使用权面积合计为526.47平方米，详见估价对象一览 表）进行了现场实地查勘，收集了有关资料，并对其市场价值进行了评估，估价目的是为估价委托人司法执行提供价格参考。估价对象一览表估价对 象产权证编号权利人坐落证载房 屋用途土地使用权类型土地使用 权面积（m2）建筑面积（itf ）1302房地证2013 字第0041

3、8号朱继科黔江区城东办事处 官坝小区黔龙阳光 花园龙华府邸A栋总层数4房号1成套住 宅出让183.58296.712302房地证2011字第004901 号朱继科黔江区城南办事处 黑山居委三组1幢总 层数5层负1、1-1、2-1 、 3-1 、 4-1住宅划拨140.77733.683黔房权证302字第100104号；黔 国用（1999 ）字第0172号马向东黔江区联合镇文汇 路住宅转让202.12622.83合计526.471653.22本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用比较法，并 结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析， 综合确定估价对象房地产在 2017年7月

4、7日的市场价值为：总价：617.46万元（人民币大写：陆佰壹拾柒万肆仟陆佰元整），详见 估价结果一览表。重庆同诚房地产土地资产评估有限公司重庆同诚2017估字第0911号估价结果一览表估价对 象权利人坐落证载房 屋用途土地使用权 面积（花）建筑面积（m2）建面单价 （元 / itf ）总价（力兀）1朱继科黔江区城东办事处 官坝小区黔龙阳光 花园龙华府邸A栋总层数4房号1成套住 宅183.58296.716600195.832朱继科黔江区城南办事处 黑山居委三组1幢总 层数5层负1、1-1、2-1 、 3-1 、 4-1住宅140.77733.683200234.783马向东黔江区联合镇文汇 路

5、住宅202.12622.833000186.85合计526.471653.22-617.46特别提示：1、本估价结论包含建筑物及其分摊土地的价值，以及室内装修价值。2、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起一年。重庆同诚房地产土地资产评估有限公司法定代表人：二。一七年七月十九日 TOC o 1-5 h z 估价师声明1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 估价假设和限制条件2 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 估价结果报告4一、估价委托人4二、房地产估价机构4三、估价目的4四、检案摘要4五、估价对象

6、4六、价值时点8七、价值类型8八、估价原则8九、估价依据9十、估价方法1.1十一、估价结果 1.2.十二、注册房地产估价师 .12.十三、实地查勘期.1.3.十四、估价作业期13.附件1.4重庆同诚房地产土地资产评估有限公司重庆同诚2017估字第0911号第 页共14页估 价 师 声 明1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业 分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委

7、托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没 有偏见。4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准GB/T50291 2015房地产估价规范、GB/T50899-2013房地产估价基本术语标准进行估价工作，撰写估 价报告。5、估价委托人应当向鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料 的真实性、合法性负责。6、司法鉴定人按照法律、法规和规章规定的方式、方法和步骤，遵守和采用相关 技术标准和技术规范进行鉴定。7、司法鉴定实行鉴定人负责制度。 司法鉴定人依法独立、客观、公正地进行鉴定， 不受任何个人和组织的非法干预。8、使用本鉴定报告应当保持其完整性和

8、严肃性。估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设：1、估价委托人提供了估价对象的房地产权证、房屋所有权证、国有土地使 用证复印件，注册房地产估价师对其记载的权属、 面积、用途等资料进行了审慎检查， 但未向政府有关部门予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情 况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。2、估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注， 在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象不存在安全隐患。3、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4、本估价结论是以估价对象合法享有

9、水、电、通讯、道路等公共配套设施使用的 权益为前提。（二）未定事项假设：估价委托人提供的房地产权证、房屋所有权证、国有土地使用证未记载房 屋建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查， 估价对象1房屋建成年份约为2006年，估价对象2、3房屋建成年份约为2002年， 本次估价房屋建成年份以实际调查为准。（三）背离事实假设：1、估价对象存在抵押情况，本次评估为司法评估，未考虑房地产已存在抵押情况 对其价值的影响。2、估价对象2存在租赁情况，但估价委托人未能提供租赁合同，本次评估未能考 虑租约对其价值的影响。（四）不相一致假设：实地查勘时，估价对象2、3的门牌坐落地址

10、与其证载地址不一致，本次估价对象2、3均以申请执行人富登小额贷款（重庆）有限公司黔江分公司职工李杨及被执行人 朱继科共同指认为准，若与实际不一致，本次估价报告无效。（五）依据不足假设：实地查勘时，估价委托人仅提供了估价对象房地产权证、房屋所有权证、土 地使用权证复印件，未能提供上述证书的原件，估价人员无法核对其原件，据估价委 托人提供的房地产抵押他项权证证号：302房地证（押）2013字第01329号、 302房地证（押）2013字第00636号,估价对象均已设定抵押权，抵押权人为富登 小额贷款（重庆）有限公司黔江分公司，本次估价我们是假设上述房地产权证、房屋所有权证、土地使用权证原件与其复印

11、件（除他项权利事项外）记载事项一致为 重要前提进行的。二、估价报告使用限制条件1、本估价结论作为估价对象房地产的市场价格，仅限于为估价委托人进行司法执 行提供价格参考，不得用于其它目的，若改变目的，应根据相应目的另行评估。凡因估 价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价师不承担相应的责任。2、本估价报告对估价对象价值的把握，仅相对于价值时点的假设条件、市场状况 而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力 等因素对估价对象价值的影响。3、本估价结论包含建筑物及其分摊土地的价值，以及室内装修价值。4、本估价报告的使用者是估价委托人。5、本估价报告使用期

12、限自估价报告出具之日起一年。超过使用期限，本估价结论 失效；在使用期限内，估价对象状况或房地产市场状况发生变化， 对估价结果产生明显 影响时，本估价结论应作相应调整或重新估价。6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所导致的损失， 估价机构和估价师不承担相应的责任。估价结果报告案卷号：（2017 ）渝0114法委评字第59号一、估价委托人单位名称：重庆市黔江区人民法院 二、房地产估价机构单位名称：重庆同诚房地产土地资产评估有限公司地址：重庆北部新区星光大道62号（海王星科技大厦 D区9楼3号）法定代表人：甘光辉资质等级：房地产一级资质证书：渝房评准字（2016）第1-003号

13、公司网址：三、估价目的确定估价对象的市场价值，为估价委托人司法执行提供价格参考。 四、检案摘要重庆市黔江区人民法院受理富登小额贷款（重庆）有限公司黔江分公司与朱继科、 马向东、重庆市黔江区济科医药有限责任公司、贺红英借款合同纠纷一案，需对被执 行人朱继科所有的位于重庆市黔江区城南办事处黑山居委三组1幢总层数5层负1、1-1、2-1、3-1、4-1的房产（房地产权证号：302房地证2011字第004901号）以 及位于重庆市黔江区城东办事处官坝小区黔龙阳光花园龙华府邸A栋总层数4房号1的房产（房地产权证号：302房地证2013字第00418号），对马向东所有的位于重 庆市黔江区联合镇文汇路的房产

14、（房屋所有权证号：黔房权证302字第100104号，国有国有土地使用证号：黔国用（1999 ）字第0172号）进行司法评估。重庆同诚房 地产土地资产评估有限公司受重庆市黔江区人民法院委托，对该房地产进行评估。 五、估价对象（一）估价范围根据估价委托人提供的重庆市黔江区人民法院司法评估委托书（2017 ）渝0114 法委评字第59号记载，本次估价对象为房地产，包括建筑物及其分摊土地，以及室内 装修。（二）估价对象基本状况估价对象的基本状况详见下表：估价对象基本状况表估价对 象产权证编号权利人坐落证载房 屋用途土地使用权类型土地使用 权面积(m2)建筑面积(itf )1302房地证2013 字第0

15、0418号朱继科黔江区城东办事处官 坝小区黔龙阳光花园 龙华府邸A栋总层数4房号1成套 住宅出让183.58296.712302房地证2011 字第004901号朱继科黔江区城南办事处黑山居委三组1幢总层数 5 层负 1、1-1、2-1、3-1 、 4-1住宅划拨140.77733.683黔房权证302字第100104号；黔国用(1999 )字第0172 号马向东黔江区联合镇文汇路住宅转让202.12622.83合计526.471653.22(三)土地基本状况估价对象1-3所在土地地质状况未见异常，其余基本状况详见下表:估价对象土地基本状况表估价对 象坐落证载土地 用途土地使用权 回土地级别土

16、地形状土地使用权 终止日期土地使用 权面积 (Itf)土地四至土地开发 程度1黔江区城东 办事处官坝 小区黔龙阳 光花园龙华府邸A栋总层 数4房号1城镇住宅 用地出让黔江住宅4级不规则多 边形2052 年 12 月31日183.58东、南、 西、北均 至小区其 他项目用地红线外 “六通”， 红线内 “六通一平，2黔江区城南 办事处黑山居委三组1幢 总层数5层负1 、 1-1 、 2-1 、3-1 、 4-1住宅划拨黔江住宅4级矩形-140.77乐至小巷 道，南至 通道，西 至人行 道，北至 空地3黔江区联合 镇文汇路住宅用地转让黔江住宅2级梯形-202.12乐至空 地，南至 巷道，西重庆同诚房

17、地产土地资产评估有限公司至人行石 梯，北至 其他私房上表所述的红线外“六通”（即通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路 卜红线 内“六通一平”（即通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路及场地平整）。（五）建筑物基本状况估价对象1位于黔江区城东办事处官坝小区黔龙阳光花园龙华府邸A栋总层数4房号1,所在建筑物结构为钢筋混凝土结构，共 4层（估价对象位于第1-4层），建成 年代为2006年，无电梯，有专业物业管理，水、电、气、通讯、闭路、宽带等设施齐 全，工程质量较好，维护保养状况较好，约八五成新。建筑面积为296.71平方米，套内建筑面积未记载，其户型为六室二厅一厨四卫带1车位（其中第1层为车库、

18、杂物问、卫生问；第2层为客厅、餐厅、厨房；第 3层为四个卧室，二个卫生间；第 4层 为二个卧室，一个卫生间）。各个房间能正常采光。装修情况：入户为防盗门，室内为 套装木门，客厅、餐厅地面铺地砖，卧室地面铺木地板，餐厅、客厅内墙刷涂料，卧室 内墙墙面贴墙纸，大棚均吊顶，窗户为铝合金玻璃窗；厨房和卫生间均为地面铺地砖， 墙面满贴墙砖，顶棚为铝扣板吊顶。估价对象2位于黔江区城南办事处黑山居委三组 1幢总层数5层负1、1-1、2-1、 3-1、4-1 ,所在建筑物结构为砖混结构，共 5层（估价对象位于第1-5层），建成年代 约为2002年，无电梯，无专业物业管理，水、电、气、通讯、闭路、宽带等设施齐全

19、， 工程质量一般，维护保养状况一般，约七成新。建筑面积为733.68平方米，套内建筑面积未记载，房屋证载用途为住宅，第负 1层为三间房屋（目前作为仓库使用），第1 层为三间房屋（目前作为商业门面使用），第2-4层均为住宅，每层分为两户，户型均 为二室一厅一厨一卫的住宅用房，各个房间均能正常采光。装修情况：室内楼地面为地 砖，内墙面及顶棚刷涂料；厨房、卫生间地面为地砖；内墙面贴墙砖及顶棚刷涂料；商 业部分入户为卷帘门，住宅部分入户门为防盗门，其余门均为木门；铝合金玻璃窗。估价对象3位于黔江区联合镇文汇路，所在建筑物结构为砖混结构，共 5层（估 价对象位于第1-5层），建成年代约为2002年，无电

20、梯，无专业物业管理，水、电、 气、通讯、闭路、宽带等设施齐全，工程质量一般，维护保养状况一般，约七成新。建 筑面积为622.83平方米，套内建筑面积未记载，房屋证载用途为住宅，第 1层为住宅 使用，户型为一室一厅一厨一卫，第 2、4、5层为住宅使用，每层为两户，户型分别 为一室一厅一厨一卫和二室二厅一厨一卫，第3层为两间商业用房使用和一户住宅，住宅户型为二室一厅一厨一卫，各个房间均能正常采光。装修情况：室内楼地面为地砖、 重庆同诚2017估字第0911号第6页共14页 水磨石，内墙面及顶棚刷涂料；厨房、卫生间地面为地砖；内墙面贴墙砖及顶棚刷涂料； 入户门为防盗门，其余门部分为防盗门、部分为木门

21、；铝合金玻璃窗。（六）权益状况1、房地产权属登记状况根据估价委托人提供的房地产权证、房屋所有权证、国有土地使用证记载：估价对象1权利人为朱继科，房屋用途为成套住宅，土地使用权类型为出让，土 地用途为城镇住宅用地，土地使用权终止日期为 2052年12月31日。估价对象2权利人为朱继科，房屋用途为住宅，土地使用权类型为划拨，土地用 途为住宅，土地使用权终止日期未记载。估价对象3权利人为马向东，房屋用途为住宅，土地使用权类型为转让，土地用 途为住宅，土地使用权终止日期未记载。2、其他权益状况截至价值时点，估价对象1存在抵押、查封、租赁，但不存在共有、地役权、拖 欠税费等限制权利情况，权属清晰；估价对

22、象 2、3存在抵押、查封，但不存在租赁、 共有、地役权、拖欠税费等限制权利情况，权属清晰。（五）区位状况1、位置条件估价对象1位于黔江区城东办事处官坝小区黔龙阳光花园龙华府邸 A栋总层数4 房号1, 土地级别为黔江住宅4级，临官坝路，距黔江商业中心约 1.3公里，距黔江区 中医院约1公里，位置条件一般。估价对象2位于黔江区城南办事处黑山居委三组 1幢总层数5层负1、1-1、2-1、 3-1、4-1 , 土地级别为黔江住宅4级，临市政支路，距黔江商业中心约 1.6公里，距 黔江县中医院约1.2公里，位置条件一般。估价对象3位于黔江区联合镇文汇路，土地级别为黔江住宅2级，临市政支路，距黔江商业中心

23、约1里，距黔江区中医院约1.5公里，位置条件一般。2、交通状况估价对象1区域内路网较密集，估价对象临官坝路，行车出入较便捷。估价对象 自带停车库，停车便捷程度较好。估价对象距小桥公交车站约300米，有104、105、204、304路等多路公交汽车通过，交通便捷程度较好。综上所述，估价对象1所在区域整体交通条件较好。估价对象2区域内路网密集程度一般，估价对象临市政支路，行车出入便捷度一 般。距上河居小区公交车站约 600米，有101、102等多路公交汽车通过，交通便捷 重庆同诚2017估字第0911号第7页共14页重庆同诚房地产土地资产评估有限公司重庆同诚2017估字第0911号第 页共14页程

24、度一般。综上所述，估价对象 2所在区域整体交通条件一般。估价对象3区域内路网较密集，估价对象临市政支路，行车出入便捷度一般。距 天龙大酒店公交车站约300米，有102、103等多路公交汽车通过，交通便捷程度一 般。综上所述，估价对象3所在区域整体交通条件一般。3、外部配套设施状况基础设施状况：区域内道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、通信、有 线电视等基础设施状况完善；公共服务设施：附近有黔江区中医院、紫鑫影城、渝都百货商场、农村商业银行、 农业银行等公共服务设施。4、环境条件估价对象1所在区域土地利用类型多为住宅用地、商业用地，周边噪声污染轻微， 绿化率较高，卫生环境较好，人文环境较

25、好，景观较好。估价对象2、3区域土地利用类型多为私人住宅用地，周边噪声污染轻微，绿化率 一般，卫生环境一般，人文环境一般，景观一般。5、商业繁华程度估价对象1位于黔江区城东办事处官坝小区黔龙阳光花园龙华府邸A栋总层数4房号1 ,附近有龙锦郦城、锦绣苑等住宅小区及配套商业和武陵山家具市场、黔江东站 等，周边人流量较大，车流量较大，商业繁华程度较好。估价对象2位于黔江区城南办事处黑山居委三组 1幢总层数5层负1、1-1、2-1、 3-1、4-1 ,附近有多为私人修建的独立栋房，周边人流量一般，车流量一般，商业繁 华程度一般。估价对象3位于黔江区联合镇文汇路，附近有多为私人修建的独立栋房，周边人 流

26、量一般，车流量一般，商业繁华程度一般。6、楼幢、楼层、朝向估价对象1位于黔江区城东办事处官坝小区黔龙阳光花园龙华府邸A栋，该幢建筑物共4层，估价对象位于第1-4层，朝东。估价对象2位于黔江区城南办事处黑山居委三组 1幢，该幢建筑物共5层，估价 对象位于第负1-4层，朝南。估价对象3位于黔江区联合镇文汇路，该幢建筑物共 5层，估价对象位于第1-5 层，朝东。六、价值时点二。一七年七月七日。以实地查勘期作为价值时点。本次估价的实地查勘期为二。一七年七月七日。七、价值类型本次估价的价值类型为市场价值。市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方， 以公平交易方式在价值时点

27、自愿进行交易的金额。八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的，具体遵循了如下估价原则：（一）独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均 是公平合理的价值或价格的原则。（二）合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。（三）价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。（四）替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范 围内的原则。（五）最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。九、估价依

28、据（一）法律、法规和政策1、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）；2、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；3、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）；4、中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）；5、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号）6、司法鉴定程序通则（司法部令第132号）；7、司法部关于印发司法鉴定文书规范和司法鉴定协议书（示范文本）的通知（司发通200771号）；8、重庆市司法鉴定条例（2007年11月23日重庆市第二届人大常委会第 34 次会议通过）；9、重庆市司法局关于转发司法部 司法鉴定

29、文书规范和司法鉴定协议书（示 范文本）的通知（渝司办2007159号）；10、重庆市司法局关于规范司法鉴定工作有关问题的通知（渝司办2007161号）；11、重庆市黔江区人民政府关于公布黔江区国有建设用地使用权土地级别和基准地价的通知（黔江府发201625号）；12、重庆市高级人民法院印发 的通知（渝高法发20121号）；13、重庆市高级人民法院印发 的通知（渝高法发2013285号）。14、关于推进司法鉴定工作的若干意见（渝司法2015175号）。（二）估价标准1、中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015房地产估价规范（自2015年 12月1日施行）；2、中华人民共和国国家标准

30、GB/T50899-2013房地产估价基本术语标准；3、本公司制定的房地产、土地估价操作规范。（三）估价委托人提供的资料1、重庆市黔江区人民法院司法评估委托书（2017）渝0114法委评字第59号；2、房地产权证、房屋所有权证、国有土地使用证；3、估价委托人提供的与本次估价相关的其他资料。（四）估价机构掌握的资料1、重庆市2016年统计年鉴；2、重庆市城乡总体规划（2007-2020 年）；3、本估价机构掌握的技术指标、相关参数、市场信息等资料。（五）估价师实地调查资料1、估价对象查勘记录，现状及周边环境照片；2、估价对象所在区域类似房地产询价资料。十、估价方法1、估价方法选取通过对估价对象所

31、在区域房地产市场的调查，由于近期估价对象所在区域内存在 较多与估价对象类似的房地产成交案例，市场交易很活跃，容易收集到足够多的成交 案例，可以通过对类似房地产成交案例的分析比较，估算出估价对象的客观合理价 格，因此，估价师决定采用比较法进行估价。2、估价方法定义比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差 异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。3、计算公式求取可比实例比较价值可比实例比较价值=可比实例成交价格X交易情况修正系数X市场状况调整系数X 区位状况调整系数X实物状况调整系数X权益状况调整系数式中：可比实例正常价格修正系数交易情况修正系数=

32、可比实例实际成交价格修正系数估价对象价值时点价格指数市场状况调整系数=可比实例成交日期价格指数估价对象区位状况调整系数区位状况调整系数=可比实例区位状况调整系数估价对象实物状况调整系数实物状况调整系数=可比实例实物状况调整系数估价对象权益状况调整系数权益状况调整系数=可比实例权益状况调整系数求取估价对象比较价值nP=PDiWDi式中：PDi第i个可比实例的比较价值,i=1,2, ,nn一选取的可比实例的个数WDi第i个可比实例的权重系数，WD1+ W D2+ W Dn=1（注：该公式是以n个可比实例的比较价值的算术平均数作为估价结果）十一、估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用比较法，并结合估 价经验与对影响房地产市场价格因素的分析， 综合确定估价对象房地产在2017年7月 7日的市场价值为：总价：617.46万元（人民币大写：陆佰壹拾柒万肆仟陆佰元整），详见估价结 果一览表。估价结果一览表估价对 象权利人坐落证载房 屋用途土地使用权向 积（itf ）建筑面积（叫建面单价 （元 / itf）总价（万元）1朱继科黔江区城东办事处官坝小 区黔龙阳光花园龙华府邸A栋总层数4房号1成套住 宅183.58296.716600195.832朱继科黔江区城南办事处黑山居 委三组1幢总层数5层负1、1-