农村土地流转业务管理及管理知识的培训讲义

1、农村土地流转业务管理及管理知识的培训讲义积极开展农村土地流转促进农业增效农民增收大力发展适度规模经营稳定农村土地承包关系前 言 以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制、符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石。允许开展农村土地承包经营权流转（以下简称“农村土地流转”），是党的十七届三中全会精神的重要内容，是转变农业经营方式、推进农村改革与发展的要求。 我们举办这次讲座就是要让大家充分了解国家的有关政策，了解农村土地流转的具体内容；也是为了使大家能够更多更好地参与农村土地流转，不断扩大生产经营规模，实现我市农业增效，带动农民增收，为推动我市农村经

2、济发展做出更大 的贡献！第一讲 农村土地流转概述什么是农村土地流转推进农村土地流转的重要意义 正确把握农村土地流转的基本原则 农村土地流转的主体农村土地流转有哪些形式农村土地流转市场发展模式一、什么是农村土地流转 农村土地流转(全称是农村土地承包经营权流转)就是指农民可以将自己承包的村（组）集体土地部分或全部以转包、出租、互换、转让、入股等方式转移给第三方经营, 原承包方或第三方向村（组）集体履行原承包合同的行为。通俗点讲，就是承包农户对自己家庭所承包的土地，如果自己不愿意直接经营，可以按自己的意愿与他人协商答成协议，将所承包的土地部分或全部再次转交给其他人耕种，自己可以从中取得一定的利益。二

3、、推进农村土地流转的重要意义 农村土地的流转是实现农业现代化的重要途径。通过土地流转有利于促进农业结构调整，实现农业的规模化、集约化经营和专业化生产；有利于土地、资金、技术、劳动力等生产要素的优化重组；有利于加快城乡一体化建设，推动城乡经济的协调发展，同时土地流转还为二、三产业的发展和农村劳动力转移提供了广阔的空间。一是有利于完善农民土地承包经营权能，发展好，实现好农民土地承包权益；二是有利于合理配置和充分利用土地资源，促进适度规模经营和现代农业发展；三是有利于解除农村劳动力非农就业的后顾之忧，促进农村劳动力转移；四是有利于提高农业效益，促进农民增收。三、正确把握农村土地流转的基本原则 坚持依

4、法、自愿、有偿的原则。依法是前提，自愿是核心，有偿是关健。 所谓依法，就是要要依据农村土地承包法和农业部农村土地承包经营权转管理办法等法律法规的规定。保持现有土地承包关系稳定并长久不变，始终坚持土地所有权性质不能变，土地的农业用途不能变，家庭承包经营制度不能变。要坚持规范的流转程序，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。 所谓自愿， 就是“农民自愿”，就是要尊重农民意愿，在双方自愿的基础上流转，确实保障农民长远利益。这是中央关于推进农村土地流转强调的基本精神。能否尊重农民的意愿，是能否顺利推进土地流转的关键。土地是农业中最基本的生产资料，是农民生产与生活赖以存在的基础，要充分尊重农民的选择，绝不

5、可以用强制的办法迫使农民离开土地。 所谓有偿，就是流转的收益归拥有承包经营权的农户，任何组织和个人不得截留。三、正确把握农村土地流转的基本原则 土地流转必须坚持“与农业劳动力转移进程相适应”的原则。 农业土地流转主要受两个方面因素制约，一是要有合理的农地流转制度，二是要有农业剩余劳动力转移的就业空间。在一定意义上说，即使具备了合理的农地流转的制度，但没有农业剩余劳动力转移的空间，也无法完成土地的流转；即使以强制方式实现了流转，也会以农民流离失所和社会动荡为代价。 农业土地流转的过程是一个实现农村人口城市化的过程，是一个农业比重不断减少、非农产业比重不断提高的过程。推进农村土地流转，必须以农村剩

6、余劳动力转移为前提。三、正确把握农村土地流转的基本原则 土地流转必须坚持“保护耕地”的原则。 推进土地流转的目的是要实现农业规模经营，提高农业效率，建设现代农业。因此，流转出的土地必须保证其农业用途不变。我国是世界上人均耕地资源最少的国家之一，伴随着工业化和城市化的进程，耕地数量不可逆转地要发生减少的趋势。如何控制我国耕地减少的趋势，是保证未来我国粮食安全的一个重要政策命题。提高农产品供给总量，一是要保证农产品生产所需要的生产要素的有效供给，二是要依靠农业科技进步。由于土地在农业生产中不可替代的特征，使农业耕地成为农业生产中最为稀缺的要素，保护农业耕地资源是保证农产品供给能力最基本的条件。因此

7、，必须保证在不改变耕地用途的前提下实现土地的流转。三、正确把握农村土地流转的基本原则要坚持从实际出发因地制宜的原则。 从实际出发，以工业化、城镇化发展水平和农村劳动力转移状况、农业产业发展规划为基础，与当地二、三产业发展水平相适应，兼顾基本农田保护、新农村建设总体规划，因地制宜、分类指导，积极稳妥地开展农村土地流转。既要不失时机积极引导，做好农村土地流转的指导和服务工作，又要坚决反对违背农民意愿，强迫农民流转土地。 四、农村土地流转的主体农村土地流转的主体有： 发包方，即村民委员会或村民组； 承包方，即从本村（组）承包土地的农户； 受让方，即农村土地流转的流入方，可以是农村专业大户、农业产业化

8、龙头企业、农民专业合作社、家庭农场等规模经营主体，也可以是其他有农业生产经营能力的组织和个人。 五、农村土地流转有哪些形式承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者入股的方式流转。承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。五、农村土地流转有哪些形式同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可

9、以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。 1、转包 转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。2、出租 出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。 3、转让 转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方

10、同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分 或全部灭失。4、互换 互换是指承包方之间为方便耕作或 者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。 5、入股 入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。 6、对未进行家庭承包的集体土地、水面等应如何流转 对未进行家庭承包的集体

11、土地、水面、“四荒”地、林地以及整治开发的农村闲置宅基地等，经村、组会议讨论研究，三分之二以上村民代表同意，按公开、公平、公正的原则，可以采取招标、拍卖、协商等方式进行发包，承包方依法取得土地承包经营权证、林权证后，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式规范流转。7、转包与出租的主要区别（1）承包方与受让方建立的关系表达不同，转包收取的是转包费，出租收取的是租金；（2）选择受让方的范围不同，转包是本集体经济组织的成员，而出租是本集体经济组织以外的单位和个人。8、转让与转包、出租的主要区别(1)转让时承包户须有稳定的非农职业和稳定的收入来源，而转包和出租没有此限制； (2)转让必须事先提出申

12、请并经发包方同意，而转包和出租原则上只须到发包方登记备案；（3）转让后新的承包方应当与发包方建立新的承包关系，原承包方与发包方的承包关系终止，而转包和出租继续保持原承包关系。六、农村土地流转市场发展模式交易平台推动：即政府投资建立农村土地承包经营权流转有形市场，通过建立流转信息收集、整理和发布体系，健全管理机制，规范市场交易程序，从而为农村土地流转供求双方搭建交易平台。财政扶持促动：即政府财政设立农村土地流转专项扶持资金，并配合各种政策鼓励农民成片流转土地，实现土地规模化经营。专业大户带动：即种粮能手、种养大户等专业能人利用自身的技术、资金等优势，对农村土地实现集中连片流转和开发，形成规模经营

13、。六、农村土地流转市场发展模式龙头企业拉动：即农业龙头企业为保证原料供应的数量和质量的稳定，从当地农村基础条件出发，以各种方式整合农村承包土地，实现土地流转和规模化经营。农民专业合作社发动：即以各种农民专业合作社为依托，通过对土地承包经营权进行评估，折合为股份，吸收农民以土地入股，实现统一规模经营，或直接向农户转包、租赁土地，实现规模经营。这几种模式往往可以结合在一起，共同推动流转，实现分散的家庭承包土地向规模化、统一化经营发展。第二讲 农村土地流转的法律法规和政策中华人民共和国农村土地承包法农业部农村土地承包经营权流转管理办法 (农业部令第47号)历年中央有关文件及十七届三中全会农业部关于做

14、好当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作的通知（农经发200810号）一、中华人民共和国农村土地承包法 农村土地承包法于2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，共有章、条，分为总则、家庭承包、其他方式的承包、争议的解决和法律责任、附则。这部法律自2003年3月1日起施行。该法第二章第五节专门就土地承包经营权的流转有下列规定： 第32条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 第33条 土地承包经营权流转应当遵循以下原则： （一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转； （二

15、）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途； 一、中华人民共和国农村土地承包法 （三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限； （四）受让方须有农业经营能力； （五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第34条 土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。 第35条 承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。 一、中华人民共和国农村土地承包法 第36条 土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由

16、当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。 第37条 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。第38条 土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。 第39条 承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。 承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。一、中华人民共和国农村

17、土地承包法 第40条 承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。 第41条 承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。 第42条 承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。 第43条 承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。 二、农村土地承包经营权流转管理办法农村土地承包经营权流转管理办法于于200

18、5年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过，农业部令第47号发布，自2005年3月1日起施行。这是一部专门针对农村土地流转出台的法规。共6章36条，分为总 则、流转当事人、流转方式 、流转合同、 流转管理、附 则。 这是我们从事土地流和从事指导、管理土地流转工作的最直接，最实用的一项法律依据三、历年中央有关文件及十七届三中全会 1984年中央1号文件首次提出允许农户经集体同意可以转包承包地给种田能手，但强调不准买卖、不准出租、不准转作宅基地或者非农用地。1993年中央11号文件提出允许农户在承包期内转让土地使用权，但须在坚持土地集体所有和不改变土地用途的前提下，且经发包方同意。1998年党的十

19、五届三中全会作出决定，提出“土地使用权的合理流转，要坚持自愿、有偿的原则依法进行”，同时强调“不得以任何理由强制农户转让”。2001年底中央发出18号文件，系统地提出了土地承包经营权流转政策，对流转进行了规范。三、历年中央有关文件及十七届三中全会 2002年颁布的农村土地承包法把土地承包经营权流转政策上升为法律。党的十七大提出“按照依法自愿有偿原则健全土地承包经营权流转市场，有条件的地方可以发展多种形式适度规模经营”，指明了土地承包经营权流转的方向。十七届三中全会提出： “加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、

20、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”2009年1号文件：建立健全土地承包经营权流转市场。土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。坚持依法自愿有偿原则,尊重农民的土地流转主体地位,任何组织和个人不得强迫流转,也不能妨碍自主流转。按照完善管理、加强服务的要求,规范土地承包经营权流转。鼓励有条件的地方发展流转服务组织,为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同

21、签订、纠纷调处等服务。2010年中央1号文件 加强土地承包经营权流转管理和服务，健全流转市场，在依法自愿有偿流转的基础上发展多种形式的适度规模经营。严格执行农村土地承包经营纠纷调解仲裁法，加快构建农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系。 四、关于做好当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作的通知这是农业部 200810号文件这是一个正确贯彻十七届三中全会精神，指导我们如何依法规范有序开展农村土地流转工作的指导性文件。该文件就做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作的重要性，把握总体要求和原则 ，全面落实好农民土地承包经营权 ，规范流转行为 ，解决好土地流转中的突出问题，实施土地流转的重点环节以及纠纷

22、调处机制的健全等方面提出了详细的要求。第三讲 农村土地流转的程序一般程序委托流转的程序办理土地流转的一般工作程序办理土地流转手续需提供的材料一、一般程序意向流转双方平等协商、洽谈承包方向发包方提出申请（书面）村、(乡)镇审核（包括对流转地块、流入方的经营能力、资信等情况审核）签订合同（统一文本合同）鉴证登记（包括经营权证需要变更登记的情况）合同履行二、委托流转的程序承包方向发包方提出流转申请村、(乡)镇进行审核委托人与被委托人签订委托流转协议被委托人与流转受让主体洽谈（洽谈的内容应符合签订的流转协议中规定的权限）签订流转合同（可以申请公证）合同鉴证、备案三、办理土地流转的一般工作程序提出申请（

23、流转意向双方均可申请）村、组审核（流转地块情况、受让主体情况）(乡)镇审核登记流转价格评估信息发布（供、需信息）组织协商、洽谈指导签订合同、鉴证承包合同或经营权证变更登记合同履行四、办理土地流转手续需提供的材料（一）流出方1、流转申请表2、申请人身份证明、户口本（原件、复印件）3、土地承包合同（原件、复印件）4、土地经营权证（原件、复印件）5、如委托流转的，受托人还应提交授权委托书6、其他应提供的材料（二）流入方1、申请表2、申请人身份证明（原件、复印件）3、申请人资信证明4、流入方是企业的还应提交 （1）企业营业执照复印件（核对原件） （2）企业组织机构代码证、税务登记证等复印件（核对原件）

24、 （3）企业法人证明复印件5、流转价款支付凭证6、其他应提供的材料第四讲 农村土地流转合同农业部农村土地承包经营权流转管理办法规定：承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式五份，流转双方各执一份，流转方村委会和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份、县土地流转部门备案一份。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。第四讲 农村土地流转合同农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：（一）双方当事人的姓名、住所

25、；（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转方式；（五）流转土地的用途；（六）双方当事人的权利和义务；（七）流转价款及支付方式；（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；（九）违约责任。农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。第五讲 农村土地流转纠纷解决协商和解调解仲裁诉讼一、协商和解是在没有第三方介入的情况下，由发生争议的土地承包、流转当事人以平等协商的方式，在自愿互谅的基础上，依据法律、法规规定和合同的约定，和平解决承包、流纠纷的一种方式，这是解决承包纠纷最基本、最有效的方法。二、调解是指在村民委员会、乡（镇）人民

26、政府的主持下，通过讲理劝说，分清是非，在互谅互让的基础上，土地承包、流转双方当事人就发生的纠纷自愿协商，达成协议，解决纠纷的活动。这也是解决土地承包合同纠纷的重要方式。三、仲裁是指土地承包、流转合同当事人双方发生纠纷后，通过调解，或不愿调解，调解未达成协议的，向农村土地承包纠纷仲裁委员申请仲裁，农村土地承包承包纠纷仲裁委员以中立的第三方身份就当事人之间发生的纠纷 进行审理并作出裁决的法律制度。四、诉讼当事人一方向人民法院起诉，人民法院通过诉讼程序解决纠纷，当事人不愿协商，或者通过协商、调解方式不能解决纠纷，也不愿进行仲裁时，可以直接向人民法院起诉。农村土地承包、流转发生争议或者纠纷，当事人应当

27、依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）调解。当事人不愿协商或者调解不成的可以向乡（镇）或县农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。 第六讲 推进农村土地流转应处理好几个关系 1、正确认识和处理好流转与坚持农村基本经营制 度的关系。 坚持农村基本经营制度是土地承包经营权流转的重要前提和制度保障。只有坚定不移地坚持农村基本经营制度，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，农民才有可能充分行使好土地承包经营权流转权利，从根本上消除流转的后顾之忧。同样，也只有依法自愿有偿地流转土地承包经营权，建立符合农民意愿、符合法律政策规定和适应农村生产力发展要求的土地承包经

28、营权流转制度，才能进一步巩固家庭承包经营的基础地位，进一步完善农村基本经营制度。要把二者很好地统一起来，在坚持农村基本经营制度的前提下开展农村土地承包经营权流转。第六讲 推进农村土地流转应处理好几个关系2、正确认识和处理好流转与发展现代农业的关系 土地承包经营权流转是发展规模经营和现代农业的一个途径，但绝不是唯一途径。在我国人多地少、农村人口占多数的基本国情下，将农户组织起来发展多种形式的联合与合作，特别是通过发展专业合作实现规模经营，更为现实。提高农业集约化水平和组织化程度，最重要的是家庭经营要向采用先进科技和生产手段的方向转变，统一经营要向发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变。发展规模经营是一个长期的过程，不能脱离实际盲目追求土地流转的速度和规模。第六讲 推进农村土地流