昭通项目发展战略及规划建议初稿2013125

1、秋城会客厅，城南新中心中茂集团昭通迎宾路项目(xingm)发展战略及规划建议初稿共八十九页报告(bogo)目录物业规划(guhu)初步建议区域背景概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面项目概况共八十九页物业规划初步(chb)建议1区域(qy)背景概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面区域背景概述项目概况经济情况城市概况产业支撑居民收入城市人口城市规划交通规划共八十九页城市(chngsh)概况 昭通市位于(wiy)云南省东北部、金沙江下游，与四川、贵州接壤，国土面积 2.3 万平方公里。2001 年撤地设市，辖 1 区 10 县、143 个乡镇（办事处） 。2010 年 末总人口 574

2、 万人，其中有苗、彝、回等 27 个少数民族 58.24 万人。 昭通市于 2001 年 8 月撤地设市，辖 1 区(昭阳区)10 县(巧家县、鲁甸县、 永善县、大关县、彝良县、威信县、镇雄县、盐津县、绥江县、水富县)、143 个乡镇（办事处） 。2005 年，昭阳区进行了乡镇撤并，将原来的东城、南城、西 城、北城四个城区街道办事处、凤凰、旧圃两个镇和土城、蒙泉、太平三个乡撤 销，新成立太平、龙泉、凤凰三个城区街道办事处和旧圃镇，并于 2005 年 12 月 25 日正式挂牌。至此，昭阳区由原来的 25 个乡镇办事处变为现在的 20 个乡 镇办事处。 昭通属于云南连接四川、贵州的桥头堡城市，承

3、载重要交通节点责任，辖1区10县。共八十九页 2006年到2012年，昭通市生产总值稳步(wnb)上升，增幅均大于两位数，09年以后迅速增长，表现出良好的经济环境。经济(jngj)情况共八十九页经济(jngj)情况 2012年昭通实现总产值555.60亿元，同比增长16.1。在毗邻州市经济对比中，GDP处于(chy)最低水平，但增长率跃居首位，同时增速分别高于全省、全国水平8.3和3.1个百分点。 昭通市整体经济较为落后，基础较为薄弱；但增速快，提升空间巨大。 整体表现为经济发展较为滞后，经济基础薄弱；但由于增速明显，经济提升空间巨大，城市改变也将进入飞速阶段。成为房地产发展的高风险、高回报阶

4、段。共八十九页产业(chny)支撑从2006年到2012年，昭通GDP不断(bdun)刷新，三大产业均保持稳定上升。2012年全市实现生产总值555.6亿元，比上年增长16.1%，增速分别快于全国、全省8.3个和3.1个百分点，列全省第二位，创近20年来昭通GDP增长的最好水平，也是“十二五”以来的最好水平。 2012年昭通全市实现农林牧渔业总产值176.8亿元，增长7.5%，实现增加值113.4亿元，增长7.3%，高于全国、全省2.8个和0.6个百分点，列全省第一位。全市完成工业增加值206.1亿元，比上年增长23.2%，其中，规模以上工业增加值增长26.9%，高于全国、全省16.9个和11

5、.3个百分点，列全省第一位。全市规模固定资产投资完成421.8亿元，比上年增长35%，跃上400亿元新台阶，增速超过全国、全省14.4个和7.7个百分点，列全省第五位，呈现出平稳较快增长的态势，对经济增长的拉动作用凸显。 昭通各产业增速稳点，对经济增长的拉升作用明显，但产业结构比为20.40:48.71:30.89,第三产业比重较小，有待提升。共八十九页居民收入 社会消费品总额(zng )增长20% 地区(dq)生产总值增长16.1% 城镇居居民人均收入增加16.5 昭通城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额增速双双高于GDP的增长，城市经济活动表现活跃。整体消费水平略微偏低，但增速明显，

6、3-5年内可进入三线城市行列。共八十九页城市(chngsh)人口 从 2005 年到 2010 年，昭通市的人口数量由 507.5 万人增加到 574 万人，平均每年增加14 万人左右(zuyu)；2010年昭通城市化率仅仅18%。至规划近期2015年，市域常住人口达到527万人，城镇化水平达到35%；至规划远期2030年，市域常住人口达到615万人，城镇化水平达到55%。 截止2012年末常住人口529.6万人，比上年末增加3.75万人。城镇化率25.04%，比上年提高2.44个百分点。 与2015年规划指标还存在一定差距，城市化进度相对较慢。昭通市城市化率偏低，造成市场活跃度暂时不够，但依

7、靠庞大的人口基数，随着城市化率的不断提高，市场活跃度将快速攀升。共八十九页城市规划(chn sh u hu)昭通市城市(chngsh)总体规划昭通市城市总体规划（20112030）于2011年底编制完成，2011年12月23日经昭通市第二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议审议同意，云南省人民政府于2012年4月6日以云政复201216号文批准实施。市域城乡发展总体目标：全面贯彻科学发展观，落实”桥头堡”战略，把昭通建设成为“中国西部重要的能源产业基地、新型载能产业基地、生物产业基地、产业转移承接基地，长江上游生态屏障和中国内地通往东南亚南亚以及云南通往长江经济带和中国内地的双向大走廊”。市

8、域统筹规划 人口与城镇化水平：至规划近期2015年，市域常住人口达到527万人，城镇化水平达到35%；至规划远期2030年，市域常住人口达到615万人，城镇化水平达到55%。 市域空间结构：昭通市域规划形成“一主、二副、七点，一轴两带”的市域城镇体系空间结构。 “一主”是按昭鲁一体化发展打造昭通中心城市； “两副”是建设镇雄和水富两大市域副中心城市； “七点”是以绥江、盐津、永善、巧家、大关、威信、彝良构成的七各县域中心城市； “一轴”是以南北大通道为依托的中部城镇发展轴； “两带”是西部沿金沙江城镇带、东部沿巧家-昭阳-彝良-镇雄-威信一线的资源富集城镇带。昭通将建设成为南北大通道的综合枢纽

9、，云南省重要的工业基地，集商贸集散、生态旅游为一体的现代城市。并且深入推进昭鲁一体化，加快城市化进程，加快城市发展。共八十九页交通(jiotng)规划昭麻交通(jiotng)规划 昭麻高速于2012年8月3日正式开工建设，计划于2015年12月完工。届时可彻底解决出滇、入渝、进川交通瓶颈的困扰。实现昆明到成都、重庆全程高速的目标，促进全省经济快速高效发展，推动城市化进程。信息来源于昭通政府网昭麻公路的建设将彻底解决云南与成都、重庆的连通性问题，全面实现昭通交通枢纽价值，直接拉动昭通经济发展。共八十九页城市宏观(hnggun)背景小结 昭通市位于(wiy)云、贵、川重要交通节点处，承担出滇、入渝

10、、进川重要交通 职责。 昭通市整体经济落后，经济基础薄弱；但近年来经济保持稳点快速增长，发展空间巨大。昭通市三大产业增长均占据省内前三位置，发展前景良好。 城市规划建设及交通规划建设都将积极推进城市高速发展，但近两年改观不会很大。 昭通市城市化率较低，加大各类投资风险；但昭通拥有庞大的人口基数，依托高速发展的经济情况，高风险的同时会实现高收益。共八十九页物业(w y)规划初步建议2区域背景(bijng)概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面项目概况项目概况属性界定项目概况共八十九页项目(xingm)情况区位： 项目位于昭通市昭阳去城南迎宾大道。 距离市政府6公里(n l)距离。 距离昭阳区

11、成熟商圈5公里。交通： 处于城市重要交通节点位置。 紧靠G040（昆石高速），向北直达四川宜宾，往南衔接渝昆高速，向东直达鲁甸镇。项目处于昭通市城南、鲁甸北部位置，属于市内重要交通节点位置，地块面貌利于开发建设。往宜宾往渝昆高速往鲁甸县本案核心商圈地块： 地块方正无畸形，内部有5米天然下层，有利于项目建设。共八十九页宏观(hnggun)条件下对项目启示：云、贵、川重要(zhngyo)交通节点，属于云南桥头堡；市域交通枢纽地段。昭鲁一体化建设规划下的区域中心。借助于昭通桥头堡区位，助力城市担当交通枢纽功能，建设接驳四川东南部、贵州西北部客运交通中心。在昭鲁一体化建设过程中，努力争当昭鲁一体新中心

12、。顺势造势抢占时机共八十九页属性界定：昭鲁一体化发展战略(zhnl)下的城市交通枢纽中心、新商业中心、未来城市新形象。共八十九页物业规划初步(chb)建议3区域背景(bijng)概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面市场扫描项目概况保障房分析昭阳区现状概述房地产现状简析昭阳区商圈简析共八十九页昭阳区整体(zhngt)情况具备快速发展基础，城市(chngsh)消费力基底厚，但目前消费活跃度不够高。 昭阳区2012年地区生产总值170.44亿，处于昭通所有市县首位。 昭阳区2012年城镇居民人均可支配收入16538元，处于昭通所有市县第四位。 昭阳区2012年社会消费品零售总额61.38亿，处

13、于昭通所有市县第六位。昭阳区GDP远高于市其他县，具备快速发展基础。城镇人均收入在由于人口基数大，处于第四位，城市消费基底厚。人口数量庞大，GDP居于首位但社消处于第六位，反应目前城市商业活跃度不高。共八十九页房地产投资(tu z)情况从统计(tngj)情况看来，昭阳区房地产市场受外界因素影响较小，还处于发展初期阶段。 昭阳区房地产投资连年增长，其中10年因政府调控增长减慢。但10年末市场回暖后，区域投资迅速回升，涨幅近达到43.9%，投资金额达到36.11亿元。标志着昭通市房地产市场即将正式开始发展。截止2012年市场总供应10304009，年去化约1000000。共八十九页城市(chngs

14、h)保障性住房建设2012昭阳区（昭鲁快道）项目公租房7000套实际(shj)占地234亩总建筑买家577163.16住宅面积380170.14项目北侧和西侧506.5亩为商业开发用地2012昭鲁政府保障性住房项目2012昭阳区（工业园区）项目公租房3000套占地75.40亩总建筑面积196393.21住宅126142.59商业30264.972012鲁甸县保障房项目公租房5000套总建筑面积152408.61住宅123922.82占地178.7亩2013昭阳区保障房项目公租房12000套1000套位于昭鲁快道10500套金鹰大道、彩云路交叉处占地459亩总建筑面积745344.5住宅5796

15、00商业87000共八十九页城市保障性住房(zhfng)分析总供应面积住宅供应面积商业供应面积1671309.481209835.55117264.97 2012年昭鲁保障性住房面积总共1671309.48，其中住宅供应面积1209835.55，商业(shngy)供应面积117264.97，总共37000套。 2012年成都可投入保障性住房11084套，总建筑面积914000。昭鲁保障性住房供应较高于成都 昭鲁保障性住房面积约为商品房 供应面积的1/10昭鲁土地市场尚未进入紧张阶段，暂时处于房地产发展初期。保障性住房供应与商品房供应比较大，保障房的供应将对商品房市场造成一定影响。共八十九页区域

16、(qy)商品房供应现状楼盘地址： 昭阳区昭阳区迎宾大道与鲁甸路交汇处（南通道） 开发商： 昭通大德(d d)房地产开发有限公司 建筑形态： 公寓 普通住宅 其它 商住两用 复式 装修情况： 毛坯 精装修 占地面积： 56191.22 平米 建筑面积： 359243.86 平米 容积率： 4.99 土地年限 70年5证已取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建筑密度：34.58御峰云府绿化率： 40% 规划户数： 1870户 预计开盘时间： 暂无 预计交房时间： 2015年 售楼处地址： 昭阳区迎宾大道与鲁甸路交汇处（南通道） 售楼处电话：车位数： 246

17、7 个总栋数：14栋 项目特征：二环枢纽，昆明进出昭通疏散交汇点美式建筑风格皇家物管，昭通首席全天候服务优惠措施： 交5万5个点 交10万10个点。共八十九页区域商品房供应(gngyng)现状楼盘地址： 昭阳区昭阳区珠海大道(d do)和南通道交汇处 开发商： 昭通市远大房地产开发经营有限公司 建筑形态： 普通住宅 商住两用 写字楼 装修情况： 毛坯 占地面积： 38686 平米 建筑面积： 147101.76 平米 容积率： 3.0 远大广场绿化率： 40% 规划户数： 815户 开盘时间： 2011年10月 交房时间： 2013年09月 售楼处地址： 昭通市昭阳区环城北路47号 售楼处电话

18、：40年商业产权项目特征:现房，即买即住紧邻二环路，交通便利整个项目均为商业用地，40年产权，住宅均价2800元/，商业一拖二，临街均价9000元/，内街均价6800元/。共八十九页区域商品房供应(gngyng)现状开发企业：昭通西苑房地产开发有限公司项目地址：北部新区交房时间2014年6月 土地年限70年5证均已取得 物业类型(lixng) 商住总用地 90.3亩 总建筑面积 294062.77容积率4.35 建筑密度 35% 绿化率 35%总栋数22 车位 1900 总户数1972紫光小区1期项目特征：新老城区中心位置170亩庭院水景园林优惠措施 交3万优惠3个

19、点 交6万优惠6个点 每日享受30元累计；均价2790元/共八十九页区域(qy)商品房供应现状楼盘地址(dzh)： 昭阳区永丰镇（昭鲁快速路旁） 开发商： 昭通合富锦绣房地产开发有限公司 建筑形态： 公寓 普通住宅 别墅 商住两用 复式 装修情况： 毛坯 占地面积： 380000 平米 建筑面积： 420000 平米 容积率： 1.1 绿化率： 39% 规划户数： 2600户 预计开盘时间： 2012年06月 预计交房时间： 2013年12月 售楼处电话： 08702869788云瑶水乡项目特征： 打造旅游产业商业特色汇聚荷塘风景区、永丰水乡、永丰水库综合开发、江西坡城镇上山四个项目，形成大的

20、旅游度假物业永丰镇良好的生态资源住宅均价2600元/平方米共八十九页区域商品房供应(gngyng)现状楼盘地址： 昭阳区昭通市昭阳区望海公园西侧 开发商： 陆良金泰房地产开发有限责任公司 建筑形态： 普通住宅 装修情况： 毛坯(mop) 占地面积： 20000 平米 建筑面积： 100000 平米 容积率： 5.0绿化率： 42%规划户数： 800户 售楼处电话：2237799 车位数： 800 个 南辰上邸项目特征：东街望海公园，南临凤凰山森林公园6000内庭花园一梯两户，通风采光好共八十九页区域(qy)商品房供应现状开发商：云南工投昭阳产业投资(tu z)开发有

21、限公司项目地址：北部新区土地年限:70年 售楼电话：0871 31575555证已取得土地证 总占地面积：113653.5 总建筑面积：250451.8容积率：1.98 建筑密度：35% 绿化率：35%总栋数：46 车位数：1347 总户数：1517户建筑类型：高层、小高层、多层、别墅、商业 昭阳国际.北辰项目特征：退台式花园洋房，电梯入户地中海园林风格大面积花园、露台作为赠送面积，得房率高1.98低容积率共八十九页区域商品房供应(gngyng)现状开发商：昭通锦海房地产开发有限公司项目(xingm)地址：北部新区 交房时间：现房土地年限：40年物业管理：昭通市偌烽物业管理有限公司5证均已取得

22、总用地面积：26680 总建筑面积：42000容积率：1.5 建筑密度：39% 总栋数：1期6栋 车位数：290 总户数：308建筑类型：多层、商业优惠活动：交5万冲抵10万房款锦海建材家居城项目特征：传统专业市场格局租售结合，买即返租意向合作商家众多共八十九页区域(qy)商品房供应现状开发商：昭通浩发房地产开发经营有限公司项目地址：老城区 售楼电话均已取得总用地面积：113.72亩 总建筑面积：285974.37容积率：3.77 建筑密度：26.7% 绿化率：41.29%总栋数：16 车位数：1436 总栋数：1792建筑类型：高层 本项目特征昭通中心城市、森林

23、(snln)温泉、休闲、娱乐、低密度温泉.泰鹤城项目特征：位于老城区，交通便捷教育资源众多，城市生活配套资源丰富绿化率高，推广力度较大共八十九页区域(qy)商品房供应现状开发商：昭通荣泰房地产开发有限公司5证已取得(qd)土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证总用地面积：25157.09 总建筑面积：203944.43容积率：7 建筑密度：70% 绿化率：15%总栋数：5 车位数：1229 总户数：540户建筑类型：高层、商业金融中心项目特征：占据城市商业核心区域商业统一规划、招商、运营、推广、管理模式共八十九页区域(qy)商品房供应现状开发商：昭通市云房房地产开发

24、经营有限公司项目地址：老城区 土地年限：40年5证已取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证物业(w y)类型：商业总用地面积：11763.4 总建筑面积：27316.47容积率：1.74 建筑密度：49% 绿化率：15.12%总栋数：8 车位数：198 总户数：242云房 城市印象项目特征：城市商业核心区域业态完整体验型购物共八十九页区域商品房供应(gngyng)现状开发商：昭通市源博房地产开发经营有限公司项目地址：老城区 土地年限：70年5证已取得土地证物业类型：商住综合体总用地面积：37062.96 总建筑面积：273814.8容积率：5.0 建筑密度(md

25、)：45% 绿化率：30%总栋数：11 车位数：1700 总户数：约1600建筑类型：高层、商业昭通1913项目特征：占据市区较核心的口岸车位比较高共八十九页区域商品房供应(gngyng)现状开发商:云南圣地鼎弘投资有限公司项目地址：老城区 物业管理：戴德梁行5证已取得土地证总用地面积：6144.2 总建筑面积：56015.6容积率：7.5 建筑密度(md)：66.2% 绿化率：30%总栋数：2 车位数：372 总户数：550建筑类型：高层圣鼎金沙中心开发商:昭通西苑房地产开发有限公司项目地址：老城区物业类型：商住楼 5证均已取得总用地面积：3491.5 总建筑面积：44326容积率：12 建

26、筑密度：67.9% 绿化率：30.08%总栋数：2 车位数：180 总户数：241建筑类型：高层、商业福海公寓共八十九页区域(qy)商品房供应现状开发商:云南坤尚房地产开发有限公司项目地址：老城区交房时间：2015.6 5证均已取得总用地面积：41462 总建筑面积：153010.51容积率：3.1 建筑密度：24.07% 绿化率：40.6%总栋数：23 车位数：844 总户数：1071建筑类型：小高层(o cn)、多层、商业坤尚 金沙湾项目特征：园林景观，高绿化率产品赠送面积大配套齐全共八十九页区域(qy)商品房供应现状开发商:云南万都房地产开发有限公司项目地址：老城区交房时间：2015.6

27、 5证已取得土地证、建设用地规划(guhu)许可证、建设工程规划(guhu)许可证总用地面积：19.4亩 总建筑面积：101929容积率：7.15 建筑密度：42.6% 绿化率：45%总栋数：4 车位数：644 总户数：住宅388公寓494建筑类型：高层、多层万都国际广场项目特征：高端物管车位配比高1:1交通便捷共八十九页区域(qy)商品房供应现状开发商:楚雄世强房地产开发有限公司项目地址：老城区交房时间(shjin)：2014.11 5证均已取得总用地面积：19.3亩 总建筑面积：74500容积率：5 建筑密度：29.94% 绿化率：35.1%总栋数：4 车位数：400 总户数：544建筑类

28、型：高层欧派枫景项目特征：周边生态环境良好欧式建筑风格教育资源丰富共八十九页区域(qy)商品房供应现状开发商:陆良金泰房地产开发有限责任公司(n s)项目地址：南片区 5证已取得土地证总用地面积：41816.12 总建筑面积：285146.04容积率：4.99 建筑密度：25.4% 绿化率：45%总栋数：9 车位数：2098 总户数：1704建筑类型：高层金泰南辰1号项目特征：公园旁边一梯两户1:1车位配比共八十九页区域(qy)商品房供应现状开发商:鲁甸尚居房地产开发有限公司(yu xin n s)项目地址：鲁甸世纪大道与昭鲁快道交叉处5证已取得土地证、建设用地规划许可证总用地面积：127亩

29、总建筑面积：245877.70容积率：2.26 建筑密度：28.43% 绿化率：30%总栋数：28 车位数：1575 总户数：1429建筑类型：小高层、多层、商业龙韵银都项目特征：简欧建筑风格高品质园林景观交通便捷共八十九页区域(qy)商品房供应现状开发商:云南建工房地产开发有限责任公司项目地址：南片区 5证已取得土地证总用地面积：41816.12 总建筑面积(jin zh min j)：285146.04容积率：4.99 建筑密度：25.4% 绿化率：45%总栋数：9 车位数：2098 总户数：1704建筑类型：高层金江锦城项目特征：生态公园旁边生活配套齐全交通便捷共八十九页开发商：云南昭通

30、市省耕山水置业有限责任公司项目地址：北部新区 物业管理：国内高端物业公司5证均未取得总用地面积：2243967.45 总建筑面积：4301742.16容积率：2.49 建筑(jinzh)密度：29.9% 绿化率：35%车位数：29813 总户数：23006建筑类型：高层、小高层、多层、别墅、商业省耕山水(shnshu)项目特征：超大体量项目项目本身综合性强，业态丰富周边配套优越共八十九页开发商：昭通市大境界房地产开发有限公司项目地址：北部新区 交房时间：2013年12月31日土地(td)年限：住宅70年、商业40年5证均已取得总用地面积：1042亩 总建筑面积：100万容积率：0.89 建筑密

31、度：30% 绿化率：40%总栋数：110 车位数：约1000 总户数：约1600建筑类型：多层、别墅、商业乌蒙古镇项目特征：城市核心地段，距离昭麻快速通道入口较近。旅游业态丰富昭通最大古镇建筑群商业一拖二，家带店销售，户型(h xn)偏大，均价6000元/平方米，总价偏高，目标客群受限。共八十九页楼盘地址： 昭阳区鲁甸路（二环西路）与团结路交汇处 开发商： 昭通万龙房地产开发有限公司 建筑形态(xngti)： 公寓 普通住宅 复式 装修情况： 毛坯 占地面积： 123722 平米 建筑面积： 537735 平米 容积率： 3.5 土地年限 70年5证均取得物业类型 住宅、商业建筑密度25%总栋

32、数 28车位数 2650龙韵雅苑绿化率： 43% 规划户数：2960 户 预计开盘时间(shjin)： 2013年8月 预计交房时间： 2014年06月 售楼处电话：建筑类型 高层 商业项目特征：项目地较老城区温度平均高2-3度，气候宜居。4万平米商业步行街，生活配套有保障Art Deco建筑风格共八十九页开发商:昭通市泰斗房地产开发经营有限公司项目地址：南片区交房时间：2015.10 5证均已取得总用地面积：110亩 总建筑面积(jin zh min j)：约53万容积率：5.4 建筑密度：37% 绿化率：32%总栋数：12 车位数：2400 总户数：2618建筑

33、类型：高层、商业购买财富卡，商业开盘优惠5%-12%泰平(ti pn).盛世荷苑项目特征：城南片区唯一高端生活配套区，百货、商超、小商品商场，集中餐饮休闲街大润发超市、电影院等主力商业已签约。该项目是本案最大的竞争对手。共八十九页开发商：昭通九牛房地产开发有限公司项目地址(dzh)：北部新区5证已取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证物业类型：住宅小区、商业总用地面积：212.72亩 总建筑面积：692922.67容积率：3.52 建筑密度：22% 绿化率：37%总栋数：36 车位数：4102 总户数：3436建筑类型：高层、小高层、别墅、商业开盘时间：预计2013.12北城逸景(

34、y jn)项目特征：生活配套齐全生态环境良好教育资源丰厚共八十九页区域(qy)商品房解析项目规模总供应面积项目数量20万以下104449713个20万-50万21985138个50万以上70609975个 昭阳区项目(xingm)规模20万以下的项共13个，20到50万的项目共8个，50万以上的项目共5个。 50万以上项目总供应量达7060997，是50万以下项目总量的两倍之多，对市场影响较大。省耕山水:4301742乌蒙古镇约:1000000龙韵雅苑:536333泰平盛世荷苑约:530000北城逸景:692922共八十九页区域(qy)商品房解析项目区位总供应面积项目数量北部新城6444381

35、.046个老城区1284678.7110个南片区2438155.4410个 北部新城总共供应6444381.04，50万以上项目占3个。除去(ch q)其中一个建材专业市场，5个项目整体档次较高，均有多层和别墅供应。 老城区总共供应1284678.71，基本为住宅供应，仅有少量配套商业供应，对城南住宅供应存在一定影响。 南片区总供应2438155.44，项目数量10个，商业住宅供应均衡；商业供应成规模、有规划，整体开发复合度较高，区域竞争较强。共八十九页 市场体量50万以上的项目均是城市综合体，物业形态包含多层、高层、小高层、别墅、商业，形态涵盖十分全面。 商业规划同质程度比较高，无特色、无核

36、心竞争力。 大型、超大型项目占比较高，项目不能取得较好的规模优势 南片区商业住宅供应均衡，商业供应成规模、有规划，整体开发复合度较高，区域竞争(jngzhng)较强。 老城区住宅供应与南片区品质差距不大，但是相比南片区目前配套齐全，将弱化南片区住宅消化速度。区域房地产市场(shchng)小结共八十九页 具备快速发展基础，城市消费力基底厚，但目前消费活跃度不够高。 昭阳区房地产市场(shchng)受外界因素影响较小，昭鲁土地市场(shchng)尚未进入紧张阶段，还处于发展初期阶段。 大型、超大型项目占比较高，项目不能取得较好的规模优势 保障性住房供应与商品房供应比较大，保障房的供应将对商品房市场

37、造成一定影响。 总体上来看这些项目住宅供应远大于商业供应，商业建设都是为了满足住宅配套，站位比较低。区域房地产市场(shchng)小结共八十九页区域(qy)商圈现状 南顺城片区为昭通市最老的核心商业(shngy)片区同时也是新昭通市的商业(shngy)核心区。其主力业态为服装百货、通讯。南顺城街区商铺多为一拖二设计，租金结构：一层120元-220元/月，二层约60元-120元/月。南顺城片区商家总数：248家 各业态比餐饮占：0.81%百货占：65.32%超市占：0.81%酒店占：2.82%银行占：1.21%医院占：0.40%美容占：0.81%休闲餐饮占：3.23%药店占：1.61%学校占：0

38、.40%书店占：2.02%菜市场占：0.40%通讯占：17.34%摄影占：1.61%网吧占：1.21%共八十九页区域(qy)商圈现状 陡街文化商业步行街商铺多为一拖二设计，面宽小，进深大。租金结构为：80元-240元/月。以服装百货为主力(zhl)业态。陡街文化商业步行街片区商家总数为：230家 各业态比：餐饮占：0.58%百货占：88.89%超市占1.17%银行占：1.17%休闲餐饮占：2.34%药店占：1.75%学校占：0.58%政府单位占：2.34%菜市场占:0.58%证劵占:0.58%共八十九页区域(qy)商圈现状兴兴商业片区属于南市区较集中的商业广场，主要经营餐饮美食，娱乐。 周边烧

39、烤业兴旺(xngwng)。该区域商铺为一拖三的建筑设计，最初免租扶持区为8-12个月，租金结构为：10元-25元/月。兴兴商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主力业态。兴兴商业片区商家总数为：135家 各业态比：餐饮占：45.71%娱乐占：20%养生占：8.57%百货占：17.14%美容占：5.71%休闲餐饮占：2.86%共八十九页区域(qy)商圈现状裕康商业广场位于昭阳区环城西路，主营家居，及电动(din dn)自行车。房屋建筑结构1拖2。装修期3个月。裕康商业广场商家总数为：140家 各业态比： 餐饮占：4.29% 娱乐占：2.14% 养生占:2.14% 家具占：86.43% 便利店占：2.14

40、% 酒店占：0.71% 汽修占：2.14%共八十九页区域(qy)商圈现状商家总数为：132家各业态比：餐饮(cn yn)占：18.85%娱乐占：22.95%养生占：6.56%百货占：35.25%便利店占：3.28% 酒店占：0.82%银行占：0.82%美容占：1.64%休闲餐饮占：5.74%药店占：1.64%书店占：0.82%摄影占：0.82%通讯占：0.82%昭阳区旧城改造实点工程，区内以餐饮娱乐为主。建筑建构1拖3结构。免租扶持政策为612个月。朱提商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主力竞争业态朱提商业步行街共八十九页区域(qy)商圈现状 商家总数为：123家 各业态(y ti)比：餐饮占：3

41、7.86%娱乐占：6.80%养生占：5.83%百货占：21.36%装饰占：1.94%房屋中介占：1.94%美容占：2.91%休闲餐饮占：4.85%通讯占：1.94%网吧占：0.97%钻石广场片区 昭阳区餐饮龙头商圈，群内汇集大量昭通知名餐饮。一期商户享受36个月的免租扶持，二期商户享受3个月的免租扶持。 钻石广场主要是以餐饮、娱乐、百货为主力业态 。共八十九页区域(qy)商圈现状罗炳辉广场(gungchng) 罗炳辉广场属济川门项目，广场下建物业，拥有北顺城街最大的地下停车场，该项目以百货服务业为主要经营业态。此项目商家进驻无免租扶持期优惠，对主力商家及品牌商家实行零租金入场。西街商业中心以服

42、装百货业为核心业态的西街商业中心全仿古式建筑，区内商铺为1拖2结构，入住商家可享3个月装修期。现租金80到180每平米。共八十九页区域(qy)商圈现状 城南主干道海楼路各业态占比：餐饮占：16.03%娱乐占：12.70%养生占：2.24%百货占：29.81%超市(cho sh)占：0.64%便利店占：1.60%酒店占：2.56%其他行业占：31.35%银行占：2.24%医院占：0.64%海楼路主要是以餐饮、娱乐、百货为主要竞争业态。海楼路全长2604米，红线宽40米，车行道宽26米。主力业态百货业。 商家总数为：312家共八十九页区域(qy)商圈现状 各业态占比：餐饮占：30 .19%娱乐占：

43、1.89%百货占：5.66%超市(cho sh)占：1.89%汽修占：50.94酒店占：1.89%银行占：1.89%医院占：1.89%建材占：3.77%凤霞路主要是以餐饮、汽修为主力竞争业态。全长2240米，红线宽30米，车行道宽20米。主力业态为餐饮、汽修。商家总数为：153家凤霞路片区共八十九页海楼片区 占比（家） 百分比10元-15元4213%20元-25元 136 45%30元-40元4815%40元-60元4213%60元以上4414%凤霞片区 占比（家） 百分比10元-15元48%20元-25元2343%30元-40元1223%40元-60元59%60元以上611%10元以下36%

44、均租金对比(dub)统计区域(qy)商圈租金共八十九页区域(qy)商圈租金南顺城片区 占比（家）百分比1015元002025元0030元-40元62%40元-60元156%60元以上22592%陡街片区占比（家） 百分比10元-15元0020元-25元0030元-40元64%40元-60元4828%60元以上11768%均租金对比(dub)统计共八十九页区域(qy)商圈租金兴兴商业街占比百分比1015元617%2025元2366%30元-40元411%40元-60元26%60元以上00裕康商业广场占比 百分比10元-15元7654%20元-25元2216%30元-40元96%40元-60元32

45、%60元以上00%10元以下3122%均租金(zjn)对比统计共八十九页区域(qy)商圈租金钻石广场片区占比 百分比10元-15元33%20元-25元7673%30元-40元1313%40元-60元1111%60元以上00%朱提文化街片区 占比 百分比10元-15元65%20元-25元9880%30元-40元119%40元-60元65%60元以上11%均租金对比(dub)统计共八十九页区域(qy)商圈分析商业(shngy)业态 各商圈业态单一，均已百货、餐饮或者娱乐为支撑，商量商圈为家居等专业商圈，不能实现一站式购物体验。 商圈中缺乏星级酒店、银行、品牌超市等代表城市成熟度的业态，城市商业活跃

46、度表现的明显不足。商业物业形态 目前各商圈物业形态均以临街铺面为主，少量商场形式，处于传统商业的落后状态。商圈吸附能力 各商圈由于业态单一，分布较多，且商圈商家数量较少，规模较小，向外辐射能力不大，吸附能力弱。共八十九页区域(qy)商圈分析商业(shngy)租金 根据商圈情况和商圈租金对比，除去老城区南顺城片区、陡街片区商业租金基本高于60元/平米，其他商圈租金均在60元/平米以下。从租金上表现出商圈的活跃程度比较低。租售策略 与租金区域表现类似，除去老城区南顺城片区和陡街片区没有租售优惠策略外，其他商圈均以不同程度的免租优惠政策，来扩充商家。表现出商圈厚度不够，不够成熟。共八十九页区域(qy

47、)商圈小结商业业态单一，不能实现一站式购物体验。酒店、银行、品牌商超等代表城市程度度业态，城市商业活跃度不高。商业大多以传统临街商铺为主要物业形态，形态较为落后，整体规划困难(kn nn)。商圈分布多，但是业态单一，所以各商圈向外辐射能力小，吸附力较弱。商圈租金差异巨大，租售优惠比较普遍，商圈厚度不足，整体不成熟。共八十九页物业规划初步(chb)建议4区域背景(bijng)概述项目案名建议发展战略及初步定位市场扫面发展战略及初步定位项目概况发展战略定义项目站位项目初步定位共八十九页问题界定：在昭通目前(mqin)的宏观情况下，房地产市场发展程度下，商业发展大背景下，我们应该怎么样站位？共八十九

48、页项目(xingm)站位：做市场(shchng)的领导者商业旗舰综合体城市重要交通中心城市新核心，新形象 建设城市首座拥有核心竞争力的，全方位统一招商、运营管理的一站式生活服务新中心。共八十九页发展战略(zhnl)建议共八十九页发展(fzhn)战略建议 云、贵、川交通中心建设加快昭鲁一体化建设，从而激活城市经济发展，稳定区域人流提升(tshng)区域价值。 北京华联、居然之家国际商业巨头外加星级酒店，用品牌奠定城市商业中心基础，巩固区域价值，引领城市商业繁荣。 住宅在拥有城市经济基础、成熟区域价值的情况下，树立城市标杆形象，追求高价值回报。以客运中心为切入核心以品牌商业为城市支撑以住宅实现高价

49、值回报实现稳速回现实现项目高收益共八十九页项目(xingm)整体定位昭鲁一体化发展下的城市(chngsh)新中心昭通市星级汽车客运站建材家居装饰城：北京居然之家品牌连锁超市百货：北京华联超市旅游五星级酒店：旅游文化三星级标准酒店特色商品步行街、美食休闲步行街儿童益智教育基地共八十九页交通(jiotng)客运站定位云南连接(linji)川渝经济圈，重要交通枢纽中心。现代化的设计理念：整体与商业建筑融合，体现城市标杆形象；空港式客运站：杜绝传统客运站脏乱差现象。共八十九页项目(xingm)商业定位城市商业新中心全档次购物(u w)大世界 具备高、中、低全档次覆盖，承接客运站高频人流全线消费，承载城

50、市中高端消费物业形态：特色商业街、商场、天街。辐射范围：昭鲁全范围及客运中心高频人流。共八十九页全业态魅力时尚(shshng)生活汇经营业态定位：以年轻、时尚、潮流(choli)、有鲜明多频次和多人流快消品、服务为主打，集百货、休闲、餐饮于一体的主题商业街。商业街共八十九页 商场(shngchng)、天街一站式生活购物乐园具有全方位的品牌精品零售、日用百货、休闲娱乐及培训教育等类别的消费(xiofi)需求。商品消费以时尚、品味、品牌为最大特征共八十九页项目(xingm)住宅定位新中心(zhngxn)地位华宅一站式便捷精致生活便捷精致生活：享受城市商业中心、交通中心带来的便捷服务。华宅：特色产品

51、，注重建筑、园林、户型等的细节打造，精工细作，品质至上。新中心：站位城市新中心，未来城居中央板块。共八十九页项目(xingm)客户定位 住宅(zhzhi)客户定位：昭阳区及周边县市刚需年轻客户和首改客户，以政府官员、城市白领、公务员、教师、私营业主等。 商业客户定位：以昭阳区及周边县市私营业主、以政府官员、公务员、投资客户、商人为主。 目标市场定位：以昭阳区客户为主，随着2015年昭麻高速、昭昆高速贯通后，目标市场将快速扩张到昭通辖属县、镇以及临近县份购房群体。共八十九页本项目住宅物业购买客群特征研判：对居住品质有较高要求对项目自身商业配套(pi to)完整性有一定要求对交通配套成熟度有较高要求对品牌有较高认知度对区域环境有一定要求对邻