正商沙口路农业路项目地块分析报告课件

1、沙口路农业路项目地块分析报告报 告 内 容1234郑州宏观市场分析城市概况、经济发展、城市规划、交通、限购令项目竞争环境分析土地市场、竞争市场、产品市场、价格市场、客户市场项目地块价值分析周边概况、项目现状、交通价值、配套价值、SWOT分析、项目定位个案分析华林尚峰苑、物华国际、建业壹号城邦城市概况城市地位郑州作为河南省省会级中心城市，随着“中原城市群”、“旧城改造”等加快城市化进程战略的实施及深化，房地产业持续快速增长。国家中部崛起，河南省中原城市群和郑汴一体化战略的实施，以及省域城镇体系确定的“郑开都市圈”的规划设想，均指向郑州在区域经济发展中的领导地位。启示郑州在中原城市群的核心领导地位

2、，将城市房地产开发带来强大的发展机遇，随着“中原经济区”战略深化及实施，郑州市城市化进程加速，为房地产业的蓬勃发展奠定基础。经济发展GDP在“中原经济区”上升为国家战略的大背景下，作为河南省会郑州经济发展快速，0610年GDP增长都在10%以上，郑州房地产进入高速发展时期。 郑州自2006年到2010年人均GDP增幅都在8%以上，2010年人均GDP达49000元，约7398美元，达到中等发达国家人均水平。经济发展人口与城镇化郑州近年人口增长迅速，城市化进程逐年加快，2010年郑州城镇化率达66.4%。城镇化率的提高将为郑州房地产市场带来大量的住房刚性需求。启示城镇化与房地产业是一个相互的关系

3、，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃发展也积极地推动了城镇化水平的提高。在郑州城镇化快速进程当中，郑州房地产的发展也将有一个质和量的提升。 2006年知2010年郑州总人口从724.3万增长到766.3万，城镇人口从436.3万增长到509万。城镇化率60.20%提高到66.40%，城镇化水平逐年提升。按郑州市人均居住面积26.9计算，城镇化率每增长1个百分点，住房刚性需求面积增加约350万。城市规划中心城区规划2008年2020年郑州城市总体规划中提到2020年“郑州将成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心，现代农业

4、示范区。”金 水 区惠济 区二七区管城区郑东新 区中原区启示项目所在区域金水区未来规划将建成郑州市的一个综合辐射商圈，而随着中原区的“退二进三”规划，第三产业将兴起，位于两城区交界地带的本项目，将受两城区规划利好影响。 城市交通城市公共交通“三横两纵一环”的地铁线网以及BRT快速公交系统共同构成郑州重要的城市公共交通，极大的改善郑州城市交通条件。郑州地铁规划郑州市地铁规划于2009年初通过国务院批准，郑州市中心城区规划“三横两纵一环”的地铁线网，由6条线路组成，全长206.56公里，共设置了22个轨道间换乘车站，线网密度为0.46公里/平方公里。目前地铁1号线大部分站点均已动工建设，且有多个站

5、点已贯通，预计2013年即可建成通车。2010年6月份，地铁2号线一期工程也开工建设，2011年地铁5号线也将开工建设，届时城市交通网络将进入一个全新的格局。BRT快速公交系统郑州市快速公交系统（简称BRT）由城市快速路和公交专用车道组成快速公共汽车系统走廊，郑州BRT共由一条主线、八条支线组成，主线沿二环线行驶，其他支线网络交错，贯穿城市南北东西。BRT已于2009年5月开通运营，上座率居高不下，被称为“陆上地铁”。启示随郑州城市公共交通系统的逐步完善，特别是轨道交通的发展将对郑州房地产发展起积极的推动作用。 限购令市场反应自3月份“郑十五条”出台以来一直到九月份，郑州商品房市场处于供大于求

6、现状，其中住宅供销比例平均为1.47.从中可以反映出郑州房地产市场，特别是住宅产品市场的低迷状态。三月四月五月六月七月八月九月总和商品房供应量51.57 109.08 88.62 74.89 88.78 81.40 109.00 603.34 商品房销售量50.03 48.92 66.93 55.86 49.19 65.27 65.98 402.18 供销比0.84 2.23 1.50 1.39 1.80 1.25 1.65 1.5郑州2011年3月9月商品房供销情况单位：万单位：万三月四月五月六月七月八月九月总和住宅供应量28.58 68.29 68.40 59.23 71.55 62.33

7、 80.53 438.91 住宅房销售量37.43 27.01 54.49 40.07 39.28 50.78 48.86 297.92 供销比0.76 2.53 1.26 1.48 1.82 1.23 1.65 1.47 郑州2011年3月9月商品住宅供销情况启示在郑州房地产低迷的现状下，本项目的开发应结合市场与各方面因素进行综合考虑，对开发时机进行正确的选择。限购令客户反应限购令对各区域客户来访量产生较大影响，据同致行对各区域代表楼盘进行实际调研分析，显示出各楼盘客户来访量普遍下滑2040%，而不在限购区域的高新区来访量明显高于其他区域，客户观望态度明显。高新区：不限购，利好区域；区域内楼

8、盘来访量明显高于其他区域项目。金水区：来访量下降25%；约40%来访客户无购房资格郑东新区：来访量下降20%；约60%来访客户无购房资格中原区：来访量下降约30%；约30%来访客户无购房资格二七区：来访量下降约30%；约35%来访客户无购房资格管城区：来访量下降约20%；约25%来访客户无购房资格 宏 观 市 场 总 结郑州楼市有着坚实的宏观基础，房地产发展具有较大的上升空间，但同时市场竞争激烈，在房地产调控的背景下竞争将更为激烈。本项目如何在郑州楼市中占有一席之地，关键在于项目的开发策略与属性定位。城市概况：郑州作为河南省省会级中心城市，随着“中原城市群”、“旧城改造”等加快城市化进程战略的

9、实施及深化，房地产业持续快速增长。经济发展：随着郑州GDP高速增长，房地产业也进入一个繁荣时期。在城镇化快速增长为房地产业带来发展契机，也带来大亮点住房刚性需求。城市规划：中心城区的规划，特别是金水区的综合辐射商圈以及中原区退二进三规划就爱那个对本项目有利好影响。交通：“三横两纵一环”的地铁线网以及BRT快速公交系统共同构成郑州重要的城市公共交通，极大的改善郑州城市交通条件。限购令：在全国楼市低迷的背景下，郑州房地产业也经受限购令和限贷政策的负面影响。报 告 内 容1234郑州宏观市场分析城市概况、经济发展、城市规划、交通、限购令项目竞争环境分析土地市场、竞争市场、产品市场、价格市场、客户市场

10、项目地块价值分析周边概况、项目现状、交通价值、配套价值、SWOT分析、项目定位个案分析华林尚峰苑、物华国际、建业壹号城邦土地成交概况2010年2011上半年年金水区土地成交面积 711.53亩，成交地块面积除少数几个地块面积较大外，其余基本为小面积地块。2011年上半年所成交地块的土地用途基本为商务用地，可以判断未来数年内金水区房地产发展方向在商业地产领域，这对于作为住宅用地性质的本项目来说是个利好消息。 年份位置用途面积（亩）容积率建筑规模（万）2010年杨君路东、柳林东路南经济适用房用地77.44315.49金水区工三街43号其他普通商品住房用地1.120政六街东、红旗路北其他普通商品住房

11、用地2.430丰乐路东、寺坡路南其他普通商品住房用地5.9320.79国基路南、同庆路东经济适用房用地92.793.521.65金水路南、燕西路西其他普通商品住房用地3.76.51.6黄河路北、中州大道西、红专路南、姚砦路东其他普通商品住房用地270.667.5135.33农业路北、勤工路西其他普通商品住房用地85.383.519.92宏达路南、长兴路东商务金融用地5.023.51.17总计544.47195.952011上半年银河路南、文化路西经济适用住房用地73.192.512.2拖厂路南、丰乐路东其他普通商品住房用地51.09517.03黄河路北、海滩街东商务金融用地0.442.260.

12、07东三街东、红专路南商务金融用地0.74.120.19城东路东、熊耳河北商务金融用地0.651.380.06金水路南、城东路西商务金融用地16.8688.99东风路南、东明路西其他普通商品住房用地21.434.56.43花园路东、丰产路北商务金融用地33.50.72011上半年年总计167.3645.67总计711.83241.63土地市场竞争市场市场格局项目周边区域内楼盘多为低品质楼盘，在售楼盘后续体量不多，而待售楼盘体量较大，且多为二级竞争市场的高容积率楼盘，未来区域市场竞争比较激烈。威尼斯水城三期物华国际华林尚峰苑怡丰新都汇九龙城广厦城市之巅汉飞金沙国际城开绿城花园郑州升龙半岛升龙悦城

13、绿城黄河锦园二期在售待售一级竞争市场二级竞争市场一级竞争市场：对本项目产生直接竞争的项目较少，有华林尚峰苑、物华国际、怡丰新都汇，且后续体量不大。二级竞争市场：待售楼盘占项目二级竞争市场比重较大，且体量较大。竞争市场竞争市场容量项目竞争板块市场在售项目已剩体量将近200万，未售项目体量为213万，未来两到三年内项目竞争市场供应量约400万左右，市场竞争激烈。本项目若想在市场中占有一席之地，产品质量是取胜的关键。项目名称物业类型总占地（ 亩）总建面（万）容积率已推面积 （万）已剩面积（万）均价（元/）在售华林尚峰苑小高、中高230312.0915167800物华国际高层177403.54.235

14、.87900怡丰新都汇高层128405.1819219300汉飞金沙国际高层114333.4832.80.27000威尼斯水城三期小高层、中高层、高层278643.4524.839.27500九龙城多层、高层5001002.5412.587.56300在售竞争项目小计1427308108.3199.7未售广厦城市之巅高层80407.5和润家园高层60232.67城开绿城花园高层303.45升龙悦城高层21630郑州升龙半岛小高层、高层560903.99未售竞争项目小计213产品市场物业类型受区域土地资源稀缺影响，本项目竞争楼盘物业类型以高层为主，产品较为单一，可以判断出未来竞争板块市场产品的开

15、发是以高层为主流，高层产品竞争比较激烈。本项目应对高层产品的面积比例有所控制，以减少市场竞争压力。项目名称别墅花园洋房/多层小高层 7-11中高层12-18 高层 18华林尚峰苑物华国际怡丰新都汇汉飞金沙国际升龙悦城和润家园建业壹号城邦威尼斯水城城开绿城花园启示 鉴于项目区域竞争市场以高层产品为主、物业类型单一的特点，本项目产品类型可走差异化路线，根据容积率配比规划建设以小高层和高层相结合的产品。产品市场户型面积配比一房3050、50以上，两房集中在70100，三房在100160之间，四房产品区域内较少。一、两、三房产品面积跨度大，可同时满足刚性需求与改善型需求。其中区域市场内满足改善型需求的

16、产品仍未饱和，本项目可适当提高改善性需求产品比例。房型面积（）华林尚峰苑物华国际九龙城怡丰新都汇汉飞金沙国际建业壹号城邦晶华城威尼斯水城一房30-5050以上两房70以下70-8080-9090-100100-120三房100以下100-110110-120120-140140-160160以上四房150以下150-160160-180180以上五房180以上以上为区域在售项目产品市场产品设计产品以平层、复式、凸窗、转角窗和多阳台设计为主，舒适度有较大提升，而转交式凸窗、入户花园、挑高阳台、空中花园等能提高产品性价比的设计元素只有小部分楼盘进行尝试性使用。整体来看，该区域市场产品设计没有大的创

17、新点，因此本项目可有较大的产品创新空间来提高产品的附加值。项目名称平层错层复式凸窗转角窗步入式凸窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台华林尚峰苑物华国际怡丰新都汇建业壹号城邦汉飞金沙国际九龙城晶华城威尼斯水城和润家园开祥御龙城产品市场环境设计从环境设计角度看，竞争板块项目环境建设并无较大特色，以水景、特色树种、老人与儿童设施、休闲设施、社区标志为主要的环境设计为主，水系与运动设施建设较少运用，可满足基本的观赏与休闲活动条件。项目名称水系水景特色树种老人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志华林尚峰苑物华国际怡丰新都汇建业壹号城邦汉飞金沙国际九龙城晶华城威尼斯水城和润家

18、园启示 受区位、地块面积、环境建设成本等条件约束，本项目在环境元素选择上走差异化路线并不具有较大的可行性，但可对基本的环境建设元素进行精细化、个性化设计。 价格市场项目名称物业类型总占地（ 亩）总建面（万）容积率已推面积 （万）已剩面积（万）均价（元/）在售华林尚峰苑小高、中高230312.0915167800物华国际高层177403.54.235.87900怡丰新都汇高层128405.1819219300汉飞金沙国际高层114333.4832.80.27000威尼斯水城三期小高层、中高层、高层278643.4524.839.27500九龙城多层、高层5001002.5412.587.5630

19、0建业壹号城邦小高层697.681.97.687.649000均价7828市场价格项目竞争板块楼盘市场均价约7823元/，金水区楼盘均价明显高于中原区。地处南阳路北段区位的建业壹号城邦以高品质楼盘形象鹤立金水西区，均价达到9000元/，这对本项目的定位有启示作用。启示本项目地处两城区交界地带，在价格上与中原区相比并无竞争优势，但与金水中心城区相比具备一定的竞争优势。基于该现状，本项目应打造品质化产品，以品质吸引客户，以品质树立竞争优势。 客户市场来源与需求通过对竞争板块在售项目调研可发现客户以本市居民为主，职业覆盖面较广，其中以企业主、金融、IT业者以及企业白领居多，具备较强购买力。从购买用途

20、上看，自住比例占75%，本项目应针对该部分客户群体打造精品住宅。启示 从项目的调研中得出，从职业上看板块内项目的客户群体呈现多元化的趋势；本项目应该根据不同需求与客户群开发产品。 从用途来看，购买客户多为居住用途，自住占有75%比例，多集中在成熟社区及性价比较高的项目。区域市场总结区域土地：区域土地成交面积呈萎缩态势，土地用途基本为商业用地，可以判断未来一两年内金水区房地产发展方向在商业地产这块领域。市场格局：项目周边区域内楼盘多为低品质楼盘，后续体量不多，而待售楼盘体量较大，未来区域市场竞争比较激烈。竞争市场：未来两到三年内项目竞争市场供应量约400万左右，市场竞争激烈。本项目若想在市场中占

21、有一席之地，产品质量是取胜的关键。产品市场：受区域土地资源稀缺影响，本项目竞争楼盘物业类型以高层为主，产品较为单一，可以判断出未来竞争板块市场产品的开发是以高层为主流，高层产品竞争比较激烈。价格市场：受金水区与中原区房地产发展程度的不同，以项目为中心点，竞争板块楼盘均价呈东高西低态势，基于该现状，本项目应打造品质化产品，以品质吸引客户，以品质树立竞争优势。客户市场：竞争板客户以本市居民为主，职业覆盖面较广，具备较强购买力。从购买用途来看以自住需求为主。从各项数据来看，未来项目区域竞争还是较为激烈，项目所处竞争环境要求本项目应走差异化和品质化路线，迎合市场主流需求，在产品和规划上进行适度的创新，

22、审时度势，以塑造区域项目精品楼盘形象。报 告 内 容1234郑州宏观市场分析城市概况、经济发展、城市规划、交通、限购令项目竞争环境分析土地市场、竞争市场、产品市场、价格市场、客户市场项目地块价值分析周边概况、项目现状、交通价值、配套价值、SWOT分析、项目定位个案分析华林尚峰苑、物华国际、建业壹号城邦个案选取原则华林尚峰苑与本项目区位相似、产品丰富。其项目产品开发策略、推广策略以及规划上对本项目有借鉴意义。物华国际区位相近，未来是本项目的直接竞争楼盘。建业壹号城邦项目竞争板块中的高档、品质楼盘，地块面积与本项目相近。个案分析华林尚峰苑产品开发策略清晰，户型配比与市场需求结合度良好。代理商无开发

23、商郑州中原华丰投资中心有限公司位置南阳路与农业路交叉口向西200米规模占地51.1亩；总建14万；容积率2.09；绿化率41.5%，总户数1324户建筑形式普通住宅，（高层）产品配比一房603套占比46.4%，二房613套，占比47.1%，三房84套，占比6.5%建筑风格、外立面现代主义/商业与写字楼部分采用玻璃幕墙，石材幕墙。住宅价格策略整体销售均价7800元/,最高价9000元/，最低价6600元/销售情况本期推出15万，已消化14.2万，销售率达94.5%客户构成2535岁年轻人占80%，70%为首次置业，二次及以上置业占30%，自住为主。配套设施内部配套：小区超市、小区幼儿园；外部配套

24、：学校：七十一中、三十一中、金阳光幼儿园、河南经贸职业学院等购物：苏宁电器、永乐生活电器、世纪联华等医疗：大桥局医院、乐仁堂大药房、恒康大药方、九和堂大药房休闲、餐饮、酒店。其它卖点交通，低总价，绿化率较高，户型设计人性化，有较多赠送面积个案分析项目规划华林尚峰苑为华林都市家园第三期，在一二期成熟配套的基础上规划建设五栋高层住宅、两栋LOFT公寓和一栋小高层。户型涵盖一房到五房，面积从42到260，户型丰富。华林都市家园一期华林都市家园二期三期华林尚峰苑高 层LOFT小高层农业路前期开发以多层为主，在形成成熟的社区配套后，规划建设高层、小高层普通住宅、公寓，丰富了整个项目的产品线。个案分析产品

25、分析大面积赠送与空间可变换是该楼盘产品的最大特点。24B#标准层C2户型2室2厅2卫 78.1321、22、23#标准层D户型 2室2厅1卫 86.10 赠 送 面 积 可 变 换 空 间 可 变 换 空 间全送送一半送一半全送个案分析推 广 策 略 及 销 售推广分析：优惠措施：首日开盘，房源采取一房一价购房享受2万抵4万的优惠；按揭优惠1个点，一次性优惠2个点，均价7500元/平米；购房即送万元旅游基金,并推出首付9.8万，价格6600元/平方米的特惠房源。广告及案场情况：户外打有公交站牌广告；案场装饰现代简约，销售人员讲解水平一般，服务态度较好，整体销售素质中等水平。销售分析：2010年

26、5月27日首推19#楼，共84套房源，户型从120260不等，当日选走60多套。21#楼2010年6月20日开盘 、华林尚峰苑24#楼A栋、B栋加推，40平、80平超时尚LOFT公寓2010年12月11日公开发售。陆续推出15万，已消化14.2万，销售率达94.5%。个案分析借鉴点、警示点借鉴点：作为“2010年郑州最值得期待楼盘”、“2010年中国房地产宜居楼盘”，其在开发策略、产品规划以及户型配比、设计上都可为本项目做为参考与借鉴。该楼盘开发初期，为减小周边工厂对社区环境的影响，在社区绿化方面下了很大的功夫。(l绿化率达41.5%，数百株原生态法国梧桐树）本项目应在社区绿化方面做好规划建设

27、。警示点：大面积三房、四房出现滞销情况，本项目需有所警示。个案分析个案分析物华国际南阳路和农业路交汇处，区位优势明显，但在项目规划和产品设计上无创新点。代理商无开发商河南物华实业集团有限公司位置金水区南阳路285号（农业路与南阳路交汇处西南） 规模总占地177亩，总建面积近40万平方米。计划分4期开发。一期工程总建筑面积4.2万平方米，共有3栋高层，全部为框架剪力墙结构的高档住宅。 建筑形式高层产品配比一期工程总建筑面积4.2万平方米，共有3栋高层，共计538套，其中一房39-51，共148套，占比24%；其中两房70-80，共360套，占比58%；三房：109-126共104套，占比17%价

28、格策略77008700元/；均价7900元/，销售情况一期2010年11月20日开盘，整体去化率85%，其中两房去化70%；90三房去化100%；120三房去化50%。配套设施学校：七十一中、三十一中、金阳光幼儿园、河南经贸职业学院购物：苏宁电器、永乐生活电器、世纪联华等医疗：大桥局医院、乐仁堂大药房、恒康大药方、九和堂大药房休闲、餐饮、酒店。其它卖点地段、郑州首家台地景观社区规划占地177亩，总建面积近40万平方米。计划分4期开发。一期工程总建筑面积4.2万平方米，共有3栋高层。该楼盘采用台地景观设计，为郑州首家台地景观社区。个案分析三 期二 期一期28层两梯六户18层两梯三户24层两梯四户

29、一房39-51，共148套，占比24%；其中两房70-80，共360套，占比58%；三房：109-126共104套，占比17%台地景观：以原生地貌为设计雏形，依势造出台地景观，自下而上层层递进造园，景观立体、错落有致，符合现代人审美观。个案分析产品分析产品以刚性需求一房和两房为主，户型方正、紧凑、布局合理，无创新点，且一些细节上处理不够理想。两室两厅，70.63一室一厅，43 入户门与卧室门对冲 客厅采光性不好三室两厅，124卫生间离两次卧距离较远，中间走廊有浪费空间嫌疑。两室两厅，90个案分析销售分析：自2010年11月20号开盘至今，销售周期一年，整体去化率85%，其中两房去化70%；90

30、三房去化100%；120三房去化50%，销售情况一般。推 广 策 略 及 销 售推广分析：优惠措施：2010年11月20号开盘首日，三重优惠：一重，购买1房享受2千抵1万，购买2房享受2千抵1.5万，购买3房享受2千抵2万；二重，享受“日进斗金”活动；三重，领取精美礼品一份。2011年11月22号，推出低首付购房活动，首付1万买1房，首付2万买两房。广告及案场情况：前期广告以短信为主，开盘前一个月才在报纸上打广告，户外广告较少。售楼处较隐蔽，不利于客户到访。置业顾问为开发商员工，专业水平一般。个案分析借鉴点、警示点借鉴点：该项目为为纯住宅，无沿街商铺，迎合刚需用户安静宜居的需求。但是项目后为汽

31、车站，环境吵杂，所以项目先售此产品，价格低开，为后期的上涨提供销售预期。警示点：该项目在规划布局上表现的稍显中庸，在物业组合上没有一定的前瞻性，商业产品体量较小，可能在二、三期中规划少量沿街商铺，将使项目整体利润受损。个案分析建业壹号城邦剧院式的弧形布局，内部的细致配套，形成良好的品质生活空间，使之成为当前区域内的价值标杆楼盘。结合本案，应在内部配套建设中制造与竞争板块其它楼盘相对的竞争优势。开发商建业住宅集团有限公司位置金水区东风路与南阳路交叉口北500米 规模建筑面积7.7万，容积率：1.9物业类型小高层住宅、沿街商业产品配比两房80-92，三房130-145，四房200，复式80、200

32、建筑风格、外立面建筑风格为Art-deco风格，外立面墙砖价格策略均价9000，最高价9900，最低价8800销售情况尾盘客户构成客户以建业老业主居多、涵盖部分周边客户，以投资性需求为主配套设施周边学校：郑州十二中学，省实验中学外国语小学，省实验幼儿园等周边银行：工商银行，农业银行，建设银行等周边酒店：丰乐园大酒店，弘润华夏大酒店等卖点开发商品牌，低密度、低容积率个案分析规划低容积率，低建筑密度，高楼间距，建筑弧式布局，Art-deco建筑风格成为区位标志性楼盘。1#7#6#8#5#3#2#9#10#丰乐路南阳路项目共九栋13层的全明板式小高层，两梯三户。沿丰乐路与东风路有两层底商，丰乐路沿街

33、商铺，单层面积5000。内部配套：精装修大堂、电梯，社区智能化管理系统，人车分流入口，法式风格园林景观。启示该楼盘并无原生的景态资源，但在后期的园林建设上采用法式园林风格以提高楼盘的品质，本项目应借鉴该楼盘经验，在园林设计上下足功夫，以提高项目附加值，抬高项目形象。个案分析产品分析户型主要集中在大户型两房与三房，辅以200A+B户型和80复式，整体来看舒适度较高。两室两厅92观景阳台，空间可变换三室两厅142 花池南北通透，全明户型。主卧与客卧朝南，采光性好。主卧独立阳台，延伸活动空间。独特观景平台空间利用率低，可该做书房或卧室。收纳间设计较为实用。南北通透，动静分离，布局较为合理。南北双向阳

34、台，既能采光又能通风。书房与客厅、主卧一线相连，设计较为独特。花池设计是本户型一亮点。主卧独立的衣帽间和卫生间。个案分析推 广 策 略 及 销 售销售分析：凭借开发商品牌与开盘前的一系列造势动作，2010年10月10日开盘首日截止下午4时选房结束，当日成交金额4亿元。现今处于尾盘阶段，剩余十数套房源，从13个月的销售周期来看，整体销售表现良好。推广分析：优惠措施：2010年十月份：全款97折，按揭99折；2011年6月：全款优惠2个点，按揭无优惠；2011年8月：84平米、88平米两房均价9100元/平米，全款优惠3个点，按揭优惠1个点；2011年11月：80-200平米，123平米顶层南北通

35、透三房全款优惠3个点，按揭优惠1个点。广告及案场情况：通过手机短信，传统媒体，网络等渠道对项目进行造势活动，加上建业部分固定的客户，开盘前期蓄客千余位。案场环境较为简约，功能分区不合理，这与开发商身份不相匹配。销售人员讲解水平中等，素质良好。借鉴点、警示点个案分析借鉴点：以住宅为主，为本项目竞争板块的低密度与低容积率高档楼盘。产品最追求舒适度与品质化，低密度的弧形规划布局给人影响较为深刻。警示点：过于追求大户型而忽略市场需求，客户定位不够清晰，投资型客户占有一定比例。本项目应该针对市场客观需求，合理的对产品进行配比。报 告 内 容1234郑州宏观市场分析城市概况、经济发展、城市规划、交通、限购

36、令项目竞争环境分析土地市场、竞争市场、产品市场、价格市场、客户市场项目地块价值分析周边概况、项目现状、交通价值、配套价值、SWOT分析、项目定位个案分析华林尚峰苑、物华国际、建业壹号城邦地块价值分析项目区域项目位于金水区边缘与中原区交汇地带，临近多条市区主干道，周边区域老社区、城中村、工厂较多，但随着区域内房地产市场的改造升级，未来该区域价值将有进一步的上升空间。中 原 区金 水 区金水区：金水区作为郑州作为河南省政治、经济、文化、金融、信息中心，配套完善。区域内房地产发展成熟，客户以改善性需求和投资需求为主。中原区：郑州老城区是郑州市最早的建成区之一，素有“郑州西大门”之称。区域内房地产发展

37、相对其它城区较为落后，但随着城中村与旧城改造兴起，房地产业稳步发展中。其客户多以刚性需求为主。启示未来该区域将沿南阳路结合工业用地和城中村搬迁、改造，大力发展污染小、科技含量高、宜于在居住区中发展的都市型工业，区域住宅环境将进一步改善，区域价值也将得到提升。地块价值分析项目现状项目为单地块，场地内有少许拆迁遗留下的砖块以及十几棵大树，整体来看形状较为方正与平整、无高差，利于规划。占地面积（亩） 79.25建筑面积（万平方米）18.50用地性质居住用地容积率3.5成交价（万元）45898.00单价（万元/亩）579.15楼面地价（元/）2480.97地块价值分析地块四至项目东至某仓库，临近京广线

38、、西至岳寨与一小块空地、北靠阳光物流中心，南临农业路。整体来看项目周边物业较为单一，商业较少，地块展示面差，未来规划面临一定的挑战。 东 西 南 北北西东南仓库阳光物流岳寨社区农业路地块价值分析交通价值临近农业路、南阳路、沙口路三条郑州主干道，随着京沙高快速路高架桥段的通车，项目的交通优势将更加明显。优越的交通优势是未来项目吸引客户的一重要资源。京沙快速通道高架桥农业路南阳路BRT快速公交沙口路站京沙快速路全长25.2公里，一期工程（南三环至北三环）全长约13.5公里，预计在2011年底前完工，道路双向8车道，隧道双向6车道加地面双向4车道设计。 项目南邻农业路，为郑州二环线，BRT快速公交和普通公交线来往频繁。地铁五号线南阳路站点距离本项目数百米，建成后将大大缓解该区域交通压力。项目出口处的京沙快速路入口旅游休闲学校商业配套绿荫公园水上乐园弘宇楼大酒楼华林幼儿园凌云园医院小太阳幼儿园郑州市七十一中