住房反向抵押贷款课件

1、以房养老发展探讨中国保监会海南监管局 王小平2014年4月12日以房养老起源于欧洲，并在美国、日本等发达国家快速发展，迄今已有数十年实践历程近十年来，随着我国老龄化危机的逼近，以房养老逐渐进入了国人视野，并在部分地区自发进行了试点探索2013年9月6日，国务院印发关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号），明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”2以房养老是什么售后返租遗嘱托养住房反向抵押贷款或反向抵押养老保险以房养老反向抵押贷款资产释放机制反向年金共同特征是老年人通过抵押房产换取养老资金或服务，并保留居住权直至去世售房换养租房换养以大换小3各国/地区反向抵押贷款的组织模式

2、政府开办型，如：台湾地区政府支持型，如：香港地区私人开办型，如：英国、加拿大、澳大利亚、法国等 美国、日本等国兼有多种模式4国际反向抵押贷款发展经验借鉴美国：政府主导和市场化运作相结合，形成多层次产品体系，但政府主导产品占主流英国：纯商业化运作，走过弯路但终获发展，行业组织在其中发挥重要作用新加坡：纯商业化运作，但试点失利5美国反向抵押贷款发展道路（之一） 1960s1980s少量出现，发展缓慢学界开展大量研究，奠定理论基础1981年，美国成立独立的非盈利组织国家房产价值转换中心（NCHEC），主要职责是进行反向抵押贷款的宣传与国民理财教育 6美国反向抵押贷款发展道路（之二） 1987年美国国

3、会通过房产价值转换抵押贷款（HECM）保险示范计划，1998年上升成为政府永久项目 借款人 FHA 保费住房资不抵债时，补偿贷款机构损失保证借款人能得到贷款给付；贷款机构不能向借款人或其继承人追偿损失（无追索权保证）财政兜底7美国反向抵押贷款发展道路（之三） 1995年起，联邦抵押协会(房利美)设计并推广住房持有人计划(Home Keeper) ，满足了中端客户群体的贷款需求，并建立了反向抵押贷款二级市场。私营反向抵押贷款品种陆续出现，不少已停办，现存的为老年财务自由基金公司提供的财务独立计划（Financial Freedom Plan），满足了高端客户群体的贷款需求。1999年，率先实现资

4、产证券化8美国反向抵押贷款发展道路（之四）高端产品-私营的财务独立计划（Financial Freedom Plan）中端产品-半官方的住房持有人计划(Home Keeper)基础、主流产品-政府主导的房产价值转换抵押贷款（HECM）政府保险二级市场资产证券化替代产品，如递延偿还贷款(DPLs)9美国HECM发展情况（财政年度） 10美国老龄委（NCOA）报告称，住房是反向抵押借款人最主要的家庭资产；2000年至2003年，有76%的借款人年收入低于美国65岁及以上老年家庭年平均收入。接近半数（46%）借款人的住房资产价值在10万到20万（不含）美元之间，而老年人群住房资产价值在这一区间内的平

5、均比例仅为34%。在多数情况下，HECMs借款人往往没有其他可利用的金融资产，HECM成为了这些人最后的求助手段。借款人：房子富人，现金穷人11美国反向抵押贷款政策支持体系（之一） 完善法制环境修改相关法规、出台专门法案 注重对消费者权益的保护（如贷款机构信息披露义务、贷前法定咨询程序、“犹豫期”规定、利率浮动范围限制、“无追索权保证”，等）建立风险分担和规避机制 推出政府示范项目，建立保险基金，对借贷双方的可能损失进行补偿；保险基金不足时，由政府兜底。实践中，该保险基金运作总体比较稳健，仅在2013年首次向财政申请援助。由半官方机构主导建立二级市场，改善贷款机构的资金流动性。12美国住房反向

6、抵押贷款政策支持体系（之二）注重宣传教育在政府示范项目推出前，便已成立专门宣教组织国家房产价值转换中心（NCHEC)培养、认证大批独立于贷款机构的咨询机构 ，完善咨询制度 编制专门的HECM手册，用于宣传教育和人员培训13美国住房反向抵押贷款政策支持体系（之三）优惠政策扶持 对借款人财产税等方面的税收优惠 对长期护理保险等配套机制的鼓励措施监管规范 高额的遗产税制度对反向抵押贷款的推广也起到了推动作用 14美国住房反向抵押贷款取得的成效2006年，美国有关部门调查显示：58%的借款人-完全满足财务需求25%的借款人-满足大部分12%的借款人-部分满足2%的借款人-完全不能满足需求2%的借款人未

7、作回答1990年-2013年一季度（财年），美国共发行80.8万份HECM，占老年家庭数不到2%。 ，15问题和障碍交易服务成本高 成本费用包括：利息+保险费+给贷款机构的手续费和服务费+评估、法律服务等第三方费用。各项费用可能占到整笔可贷金额的10%-15% （案例） 75岁拥有10万美元房产的老人，大概需要支付6500美元的总贷款费用，而能获得的净贷款额不会超过4.1万美元客户群范围有限小众化、改善型产品 16问题和障碍公众接受度有限老年人不容易接受新业务，接受速度也较慢 产品初衷是让老人继续居住在自己的房屋里，因此条款设计中也体现了对居住权的保护和对搬迁的限制，但并不是所有的老人都适合居

8、家养老外部因素影响大-受房价和利率变动影响大 2002到2005年，美国10年期债券利率保持在相对较低水平波动，而房产价格指数保持了较高的增长率，两个因素的共同作用下，反向抵押贷款的退出率较高 17英国资产释放业务发展历程（之一）1960s-1980s：由于产品设计的缺陷以及监管的缺位，公众对该类业务缺乏信心1991年，6家开办资产释放业务的金融机构联合创建了行业组织 “SHIP”，2006年成员数达到20家 SHIP从保护消费者利益的角度，对产品应包含的关键要素作了界定，并出台了自律准则 SHIP扩充成为英国资产释放理事会，成员不仅包括贷款机构，还包括咨询顾问、律师、中介和房产评估人。18英

9、国资产释放业务发展历程（之二）资产释放理事会为消费者提供了六个方面的保证：允许消费者终身居住于房产内，但须作为主要居所；对消费者提供公正、简单易懂和完整的产品信息披露，即对消费者所享有产品的利益、限制及义务都必须明示；消费者如需搬迁或换新居，可将资产释放合同转移到另一合适居所，并且不必支付违约金；消费者可自选独立律师，为其进行贷前咨询等服务；律师签署的咨询证书应保证客户已充分了解产品细节及影响；提供“无追索权保证”，即抵押房产资不抵债的损失部分，贷款机构无权向消费者或其家人追讨。19英国资产释放业务发展历程（之三）目前英国市场上有英杰华（AVIVA）等十余家资产释放机构，合计占英国在售并接受政

10、府监管的资产释放业务量的八成以上，同时占英国抵押贷款业务量的比重约为1%产品主要包括两类终身抵押贷款（Liftime Mortgage）和住房转换计划（Home Reversion Plan）2004年、2007年，两类主要产品先后被纳入政府监管范围20英国资产释放业务发展历程（之四）至2011年的20年间，SHIP成员提供了27万份资产释放合同、总金额达121亿英镑金融危机后，业务萎缩，但市场运作依然良好据SHIP测算，英国55岁以上人群坐拥1.9兆英镑的房产价值，相信未来市场仍有增长潜力据SHIP20年发展报告调查，从贷款实际用途看，59%的消费者有将部分贷款用于改善居住环境；51%有用于

11、偿还旧债，16%有用于日常开支；30%有用于假期游玩；23%有用于资助家人或招待朋友；1%的客户则出于规避遗产税目的21新加坡发展经验之一1997年1月，新加坡职总英康保险合作社(NTUC INCOME) 推出了住房反向抵押贷款产品，当时只针对私人房产，不包括政府组屋。2006年3月开始，扩大到政府组屋市场。 2006年8月，华侨银行（OCBC）推出类似的住房反向抵押贷款计划2008年，两家机构相继停办该类业务22新加坡发展经验之二 遇冷的主要原因：在2006年之前，该产品只面向私人商品房，而在新加坡，80以上的公民都居住在政府组屋里。纯商业化运作条件下，开办机构优先考虑保护自身利益，条款费率

12、设计不利于老年借款人。例如，合约缺乏“无追索权保证” ，贷款期限往往不是终身，老年房主害怕“人活着，房子没了”；对申请人的资格条件、给付额度等方面控制严格，产品对老年人缺乏足够吸引力。23各国发展以房养老的基本规律 政府部门等有公信力的机构介入政府的重视与支持，不等同于政府大包大揽机制设计得当发达成熟的相关产业 相对完善的外部环境 公众的理解和认同 24国际保险业支持以房养老的做法和经验 保险公司并非唯一的参与者，甚至不是主要的参与者 一方面，加强同政府部门、银行、房产开发商、养老机构等的业务合作，不同程度地介入以住房反向抵押贷款为主的以房养老运作流程另一方面，结合老龄社会发展需求，积极开发与

13、养老相关的商业人寿、健康保险产品，为以房养老顺利运作起到重要的助推与配套补充作用 25国际保险业支持以房养老的主要形式（之一）保险公司作为开办机构，推出反向抵押产品 英国英杰华（Aviva plc）集团的终身抵押贷款业务从1998年启动以来，为超过13.9万消费者提供了总额45亿英镑的业务市场“领头羊” 保险公司与贷款机构合作推出反向抵押贷款产品 美国Hartford模式：与美国老年财务自由基金公司（私营反向抵押贷款机构）合作，贷款资金不直接付给客户，而是向保险公司购买年金保险，由保险公司来承担定期支付义务 26国际保险业支持以房养老的主要形式（之二）保险公司为反向抵押贷款借贷双方提供保险保障

14、 其中：长期护理保险养老需要护理照料1999年，美国有20%的反向抵押贷款客户购买了长期护理保险对使用反向抵押贷款资金购买长期护理保险的，免除反向抵押贷款保险费；部分州政府与保险公司合作， 为长期护理费用提供最终担保27国际保险业支持以房养老的主要形式（之三）投资养老地产（开展以房养老业务） 直接投资 间接投资 间接投资更普遍投资房地产信托基金(REITs)和养老住宅综合运营商等方式保险公司为其他机构的以房养老业务提供受托经办服务 发挥机构网络和专业人才队伍优势 28我国开展以房养老的必要性现有社会保障体系压力剧增传统家庭养老负担加重探索多元化的养老服务发展路径老年人口规模巨大人口老龄化发展迅

15、速未富先老特征明显农村老龄化程度超越城市无子女和失独群体养老问题凸显老年相对贫困问题突出29年份总人口60岁总人口60岁人口比例65岁总人口65岁人口比例0-14岁人口老龄化指数19535674541547.3225044.412058412.1719646945842256.0824583.54280678.7619829176647.6349284.913372514.6119901196978.5862995.573130020.1220001242611299810.4688277.12845331.0220101332811775913.32118898.912213253.71中国

16、历次人口普查人口老龄化的发展变动情况 单位：万人、%数据来源：历次人口普查资料 未来50年世界总人口与老年人口发展趋势年份2025205060岁以上人口比重世界（%）15.0（%）21.1发达28.233.5欠发达12.619.3中国24.634.0美国24.826.9日本35.142.3法国28.732.7印度12.520.665岁以上人口比重世界（%）10.4（%）15.6发达21.326.8欠发达8.414.0中国14.326.0美国18.521.1日本28.936.4法国22.226.7印度8.314.8资料来源：World Population Ageing，UNSD2004。31国

17、别10%-20%（60岁以上）间隔年数10%-20%（65岁以上）间隔年数法国1850-19901401865-1980115瑞典1890-1970801890-197585意大利1911-1990791921-198867美国1937-2015791944-201066荷兰1930-2005751940-200565加拿大1940-2010701994-200864丹麦1911-1980691921-198059瑞士1930-1995651930-198555西班牙1950-2000501950-199040中国2000-2027272000-202828日本1970-1995251970-

18、199525印度2015-2040252000-203030韩国1997-2020232000-202020资料来源：中国人口老龄化：变化与挑战，邬沧萍等著，中国人口出版社2006年出版。中国与部分国家老年人口比例倍增时间比较32国家（年份）人均GDP（美元，购买力平价）老龄化程度（%）60岁及以上人口比例65岁及以上人口比例世界（2000）744610.06.9中国（2000）397610.467.1中等收入国家（2000）57346.6美国（1950）1064512.58.3日本（1970）1157910.67.1以色列（1975）1227011.87.8韩国（2000）1738011.0

19、7.1新加坡（2000）2335610.57.2资料来源：人均GDP（2000）数据来自人类发展报告（2002）或推算，日本数据来自UN System-Wide Earth watch Website；美国数据来自IndurM.Goklamy，Economic Growth and the State of Humanity，PERC，2001；老龄化数据来自World Population Prospect，2002进入老年型社会时人均GDP国际比较33我国开展以房养老的可行性经济社会的发展，为以房养老奠定物质基础住房制度的改革，为以房养老提供基本条件相关政策的逐步明朗，为以房养老提供良好环

20、境 公众观念的转变，为以房养老提供动力支持 34以房养老试点在我国逐步起航 2011年10月起，中信银行开办养老按揭贷款业务 上海银行为“以房养老”提供一站式的 “房屋管家”专属优惠服务2007年10月，北京寿山福海养老服务中心推出“养老房屋银行”业务2007年5月，上海市公积金管理中心推出以房自助养老业务2005年4月，南京市汤山“温泉留园”老年公寓推出以房换养业务中国人寿、平安集团、泰康人寿、合众人寿等保险公司投资养老社区，成为现阶段保险公司间接介入以房养老的主要形式35已往试点不成功原因华东师大课题组总结：缺乏政府等有公信力的机构介入，无法取信于广大老年人项目实施者的利益导向使得与其处于博弈关系的广大老年人望而却步无法满足老年人的收益预期不适应中国老年人的社会心理不能有效规避风险没有考虑老年人的生命因素，使实施者与参与者双方都面临巨大风险， 等等36问题和障碍（之一）法律障碍未消除 最突出：70年产权限制优惠政策未出台 最关心：税收政策相关行业不成熟 金融、地产、养老服务 中介监管协调跟不上37问题和障碍（之二）风险因素多 房价贬值风险 楼市“泡沫”+楼房质量差+拆迁进程快 +人口老龄化对住房供求关系的影响 利率风险 流动性风险 长寿风险 道德