万科房地产成本构成_ppt课件

1、房地产本钱构成 . 引 子我们经常听到这样一句话： 万科的本钱就是周边楼盘的售价终究有多少最后能被客户认同？又有多少本钱需求我们本人买单？ . 引 子也听到过有人这样说： 本钱添加多少就在售价中提高多少!我们还有多少底气敢说这句话？ 宏观调控情势下.引 子可我们却从未听到过这样的话： 我们的本钱在本 行业中占有优势! .目 的1、普及本钱知识2、了解房地产本钱根本组成3、加强本钱认识. 题 纲一、前言 二、本钱八大类三、光明城市本钱简介四、本钱科目根本组成五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰. 一、前言开标前：测算、 预算、主体招标交房前：动态本钱、变卦签证、资料招标、询价结算完：工程及资料结

2、算、分析、结算本钱其它： 本钱软件、数据库等 30% 50% 10% 10%本钱任务三大块：事前-事中-事后.二、本钱八大类每类可分为二-四级科目 共约500行子目约2000组数字.二、本钱八大类项目分产品类型成本汇总表-一级科目序号成本项目单价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四 主体安装工程费五 社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本九 期间费用项目总投资.三、光明城市本钱简介.三、光明城市本钱简介.三、光明城市本钱简介.三、光明城市本钱简介.四、本钱科目根本组成本钱部与财务部的分工. 本钱

3、有哪八大类？.四、本钱科目根本组成二级科目-四、五个一、土地获得价款1、政府地价及相关费用2、协作款项3、红线外市政设备4、拆迁补偿费 二、开发前期预备费 1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、暂时设备费.四、本钱科目根本组成三、主体建筑工程费1、根底工程2、构造及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修 四、主体安装工程费 1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程.四、本钱科目根本组成五、社区管网工程费1、室外给排水系统 4、室外高低压线路2、室外采暖系统 5、室外智能化系统3、室外燃气系统 6、其它 六、园林环境费2、绿化建立费 5、围墙建造费3、建筑小品

4、6、室外照明4、道路广场建造费 7、室外零星工程.四、本钱科目根本组成七、配套设备费1、游泳池 5、地下室2、会所 6、行政管理及设区效力3、幼儿园 7、市政用房4、学校 八、开发间接费 1、工程管理费 3、营销设备建造费 2、资本化利息 4、物业完善费 5、不可预见费.四、本钱科目根本组成一、土地获得价款1、政府地价及相关费用 土地出让金 契税 4%3、红线外市政设备 大市政配套费 105元/M2 河西市政配套费 110元/M2 三级、四级科目.光明比宝山费用高在哪里？高多少？光明比金色费用高在哪里？高多少？.四、本钱科目根本组成二、开发前期预备费1、勘察设计费 勘察丈量费-下设五 十个子目

5、 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、开工丈量、日照分析等 规划设计费-下设五 十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费 报批报建费-下设二十个子目政府综合报建、人防异地建立、白蚁防治、图纸审查、新墙体资料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、工程环境影响测评、消防检测、房屋买卖手续、商品房价钱认证、房屋面积丈量等等.四、本钱科目根本组成2、报批报建费增容费-下设五 十个子目供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费三通一平费-下设三个子目暂时道路、暂时用电、暂时用水 .四、本钱科目根本组成三、主体建筑工程费1、根底工程

6、费土方护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等工程桩、桩基检测、降水2、构造与粗装修3、门窗工程单元门入户门防火门、防火卷帘门窗、阳台门.四、本钱科目根本组成三、主体建筑工程费4、公共部位装修大堂精装修、架空层、地下室大堂电梯厅精装修单元入口、楼梯间外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修四、主体安装工程费室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等设备及安装费电梯、通风、消防系统弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、多媒体箱.四、本钱科目根本组成五、社区管网费 室外给排水系统 室外给水雨污水室外消防 室外燃气系统 管道系统调压站 室外电器及

7、高低压设备 高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设 室外智能化系统 停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越 小区门禁系统电子巡更系统电子信息公告系统 前景音乐广播系统人工湖电子提示系统.四、本钱科目根本组成六、园林环境费1、绿化建立费2、建筑小品3、道路广场建造费4、围墙建造费5、室外照明6、室外零星设备七、配套设备费会所根底工程构造与粗装修安装费室内精装修 铝合金门窗外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等).四、本钱科目根本组成七、配套设备费幼儿园-光明无学校 -光明无 地下室构造与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位行政管理及社区效力根底费用构造与粗装修安装费室内精装修市政公用

8、房根底费用构造与粗装修安装费室内精装修八、开发间接费工程管理费工程监理费预结算编审费行政费用施工奖金工程质量监视费平安监视费工程保险费工程细部检查费.四、本钱科目根本组成八、开发间接费资本化利息营销设备建造费接待厅及销售办公室装修费样板间费用示范景观带费物业完善费不可预见费.光明的建筑工程费为何比金色廉价？. 五、光明与赛纳丽舍本钱对比.光明与赛纳丽舍经济目的对比序号指标名称中海指标万科指标万科-中海1总占地面积106914133562.526648.52总建筑面积230902276066451643计容积率面积168238214004457664总可售面积165993211262452695

9、住宅可售面积162105205262431576配套面积2245.52000-245.57地下室面积62663.762062-601.78地下车位102812792519总户数1298151121310户均面积(M2/户)125 136 11 11车位面积(M2/个)61 49 -12 .光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元)一土地获得价款（大市政配套费）39908.3952735.42二开发前期准备费2460.003473.60三主体建筑工程费28883.0840851.461 基础工程4336.746169.862 结构及粗装修18891.8525974.2

10、53 门窗工程2073.372870.034 公共部位装修 3520.735731.265 室内装修60.39106.06四主体安装工程费4338.515806.06五社区管网工程费2369.082953.67六园林环境费3628.195210.70七配套设施费8268.106702.54八开发间接费4643.047643.13项目总投资98518.39133169.38.序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）万科-中海一土地获得价款（大市政配套费）2329238253二开发前期准备费14816416三主体建筑工程费134015502101 基础工程256290342 结

11、构及粗装修7608621023 门窗工程124135124 公共部位装修 199259605 室内装修0.872.552四主体安装工程费26428218五社区管网工程费143140-3六园林环境费21924728七配套设施费498317-181八开发间接费28036282项目总投资5462.395812350 光明与赛纳丽舍单价对比. 六、天津万科工程与顺驰本钱对比.一、顺驰工程简介目的：.各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱单位：元/M2顺驰土地费用：.顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得本钱上并不占优势单位：元/M2各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主

12、体本钱 区内配套 环境本钱万科土地费用：.单位：元/M2各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱顺驰前期费用：.单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期本钱有差别？各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱万科前期费用：.1-1、顺驰设计费用：单位：元/M2各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.1-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析缘由：1、多请国外设计公司；2、反复、修正设计、无效设计本钱较高；3、需设计工程过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人

13、防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.2-1、人防费用：单位：元/M2各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.2-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：1区县工程及早期工程人防费经协调不发生费用，2建地下车库工程较多，导致人防费较高结论：天津市工程的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.3-1、小配套费用：单位：元/M2各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.3

14、-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：区县工程及早期工程小配套费经协调不发生费用，近两年开发工程均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内工程的小配套交纳将严厉执行，在此项无协调空间。各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.顺驰主体本钱：单位：元/M2各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科建安本钱较高各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱万科主体本钱：.顺驰区内配套本钱：单位：元/M2各项本钱对比 土地本钱 前期本钱

15、 主体本钱 区内配套 环境本钱.单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套本钱差别很大？各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱万科区内配套本钱：.1-1供热：单位：元/M2各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.1-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：1源头费：万科以往工程交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个工程中，有九个工程未交纳(或含在地价款中)，其他交费 额度在45-80元之间，在此收费工程上，明显有本钱优势。2区内费用：万科以往工程本钱在25-60元之间，而顺驰此项本钱 平均只需22元/M2，也具有本钱优势

16、。3没有单独的热力入口安装各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.2-1、气源基金：单位：元/M2各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.2-2、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费规范为20元/M2，万科以往工程从未协调下浮过；而顺驰在此收费工程上，仅支出了10元/M2，有本钱优势。各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.3-1、智能化：单位：元/M2各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.3-2、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均本钱相当各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体

17、本钱 区内配套 环境本钱.顺驰环境本钱：单位：元/M2各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.万科环境本钱：单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境本钱差别很大？各项本钱对比 土地本钱 前期本钱 主体本钱 区内配套 环境本钱.顺驰销售费用单位本钱：单位：元/M2.销售本钱对比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售本钱普通为售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。.顺驰开发单位本钱：单位：元/M2.万科开发本钱：单位：元/M2顺驰万科26253141简单算术平均开发本钱差别约500元.顺驰总本钱：单位：元/M2平均

18、毛利21%.三、主要差别对比：单位：元/M2.总结：1、设计费: 根据工程定位合理选择设计师档次国内普通设计师、国内知名设计师、 港台设计师和国际 著名设计师。2、人防费、供热费、气源基金等交费规范均有下调空间，万科应加强此方面的协调力度此费用降低不会影响产品的质量。3、主体、环境与顺驰本钱差别较为突出，主要由于产品质量的提升，需研讨产品质量添加对售价的影响比例。. 本钱的价值实际房地产工程投资普通符合价值性能比的关系： 价值功能/本钱坚持房地产价值增长有以下五种方式：第一种：价值功能/本钱；第二种：价值功能/本钱；第三种：价值功能/本钱； 第四种：价值功能/本钱第五种：价值功能 /本钱.本钱的金科玉律本钱一定耗费资源，不耗费资源的本钱不存在本钱一定在过程中发生本钱低并不意味着低本钱利润的最大化，一定是本钱的最