武汉江汉路项目策划书第一部分ppt课件

1、武汉江汉路工程谋划书第一部分7/24/20221目录武汉市宏观社会经济环境分析武汉市商业物业市场环境分析汉口及江汉路商业环境分析附件：调查询卷分析 2一、武汉市宏观社会经济环境分析31、武汉市根本概略 武汉是华中最大的城市之一，有着深沉的历史文化背景，特别在商业方面已构成了华中地域的商贸中心位置。武汉市被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市，而江汉路步行街的旅游价值在近年来得到了较有效的开发，也日益成为武汉又一重要的旅游区域。 42、武汉市在区域中的位置 近年来武汉市为了促进城市的经济、文化开展，提高了对旅游经济的引导及开展速度，重点规划整治了江汉路步行街，突出了江汉路的历史旅游价值，获得了良好的

2、经济效益。江汉路步行街将逐渐成为武汉仍至湖北省的旅游、商业中心。 53、武汉市社会、经济开展概述 武汉市近年的经济运转情况，以下数据摘自武汉市政府每年公布的经济政府任务报告，可直观地反映武汉市的经济开展。6武汉市近年国民消费总值及社会消费品零售总额 72001年武汉市经济概略： 12001年武汉市的国内消费总值为1348亿元，按可比价钱计算，比上年增长12%，产业构造分布为： 82城乡居民收入添加，生活程度提高，但增幅不大。 3市场物价稳中有落。 4失业、下岗的问题较为严峻，重点开展私营企业、个体经济来缓解就业。 5国内商业仍坚持畅旺，私营经济开展迅猛。 6商品市场体系逐渐完善，新型业态不断涌

3、现。 7旅游产业迅速开展。 94、武汉房地产投资政策、旧城改造方面政策、法规分析 鼓励中、外商投资三产业。凡投资三产业且税收关系在区内的企业，经同意，可享用以下优惠政策：从事公用事业、商业、物资业、社区效力以及教育文化体育卫生行业的中外企业，自兴办之曰起，可减征或免征所得税一年；对为消费效力投资兴办的从事咨询、信息、技术效力的企业。自兴办之曰起，免征所得税两年；对入驻我区从事银行、证券、保险、信托等金融企业，区内各种规费一概减半征收。10 利用本身土地、厂房兴办市场，从开业之曰起半年内免收工商管理费，半年后视运营情况低费起步。新办市场的税收可根据实践运营情况，在半年至一年内酌情予以照顾。各类市

4、场视同城市根底设备建立，免征有关规费。 从政府的政策来看，本工程应在优惠范围内，可充分利用政策的优惠来降低本钱及运营费用，对工程的销售及运营大有作用。 115、城区商业消费分析 2001年，武汉市国民经济继续坚持了快速安康开展的良好势头。城区居民收入程度稳步提高，消费构造不断优化，生活质量进一步提高。 根据政府统计：2001年城区居民人均收入为7305.04元，比上年增长8.1%，消费性支出6342.28元，比上年增长4.4%。 12在市民的消费构造方面，主要表现为：市民在食品方面的支出比例大，有一定的增长。 市民在食品方面的支出占的比例最大，2001年居民人均购买食品支出2413.44元，比

5、上年增长3.1%。 13在服装消费支出增长迅速。 服装市场竞争猛烈，2001年居民人均穿着支出570.87元，比上年上升8.8%，阐明在市民服装方面的消费随着经济的增长而增长。 居民家庭之间的收入差别呈扩展趋势 14二、武汉市商业物业市场环境分析 151、商业供应情况分析 武汉市近年房地产开工面积比例 单位：万m21617分析：武汉商铺销售主要以街铺为主。从近年来武汉市商业用房的开工面积来看，武汉市每年的商业开发量仅占全市房地产开发量的8.5%以2000年数据 从商业开工量来看，1998年的开工量最低，而在1999年的开工量在几年中到达最大，到2000年又大幅度回落，从几年的平均总量来看，商业

6、开发开工量增幅不大，是市场自然调理的结果。18武汉市近年房地产销售面积比例 单位：万m2 2、商业销售情况分析 19图例：20 武汉市每年的商业面积销售量仅占全市房地产销售量的5%以2000年数据，以开发开工量占开发量的8%来对比，阐明商业面积在武汉无论是需求还是供应不断相对较为保守。 武汉市商业面积销售主要以街铺为主，大型商业裙楼的销售极少。 21武汉市近年来房地产空置情况 3、商业空置情况分析 22图例：23分析：从近年来武汉市商业用房的空置面积来看，武汉市商业用房的销售及运营压力仍较大。从近几年来的商业面积空置量来看，近几年内的空置面积增长较大，阐明商业面积的销售在武汉市存在的压力较大，

7、投资者对投资商业物业的兴趣较弱。 244、武汉市2002年上半年商业市场分析 2002年上半年房地产开发开工量统计： 25分析： 武汉市商业用房开工面积为10.57万平方米，与去年同期相比下降了达50.88%，阐明商业用房市场仍继续处于低迷形状，短期内很难有大的改动。 26B、2002年上半年房地产销售量统计： 27分析： 从以上商业用房的销售情况分析，今年上半年商业用房的销售市场较为低迷，市场销售前景不甚乐观。 282002年上半年商业用房的空置统计： 单位：万m2 29从以上统计数据分析，武汉市空置的商业用房主要均集中在高价位的商业工程上，单价高的商铺对投资者的吸引力有限，销售的压力最大。

8、从空置面积与空置工程的数量比较上，高价位的空置的商业用房单个工程的空置面积较大，多为集中空置，即整栋商业裙楼空置为主。 305、商业物业价钱情况分析 社区型的首层临街铺位的价位多集中在6000-9000元/平方米。大型商业裙楼以江汉路周边的商铺售价，参考之前所作的市场调研，首层临街铺位的售价多在25000-30000元/平方米之间，而首层内铺多在20000-25000元/平方米。 31三、汉口及江汉路商业环境分析 32 汉口的商业物业主要由三大商圈和假设干纵横交错的专业街构成。 三大商圈： 江汉路片包括江汉路、中山大道及周边辐射道路汉正街片包括汉正街、大夹街、利济路及周边辐射道路武商城市中心M

9、ALL包括武商、武广、世贸 汉口及江汉路商业物业市场现状分析 33 汉口及江汉路商业物业已售工程分析 武汉2000年全市商铺的销售额为20万平米，江汉区的销售额为7.7万平米，成交额很小。 2000年最大一宗的销售商场案为大夹街商城 ，其主要特征为临街铺位。34汉口及江汉路商业物业在建和在售工程分析 。 由于市中心和城郊地价差别的悬殊，开发商多开发多层、小高层住宅区，较少涉足高层的开发。这些住宅下面的商业设备就以街铺的方式表达，而不是高层的裙楼；尚有大量高层裙楼待售，都是预备整层出卖或出租，无法投资者非常有限，因此大量空置。35汉口及江汉路商业物业需求情况分析 根据数据统计，来步行街的人有60

10、以上是为了文娱、旅游和休闲，而只需不到40的人是专为购物而来 。36 政府改造江汉路时，将其定位为购物、休闲、旅游三位一体的综合精品商业街，但改造后只到达休闲观光功能 江汉路主要存在于商业构造比较单一，餐饮设备简单，而休闲文娱的场所更是少之又少。 373汉口商业物业总体价钱程度分析 江汉路及周边街铺租赁价钱表 38江汉路及周边商场租赁价钱表 394江汉路各类商品运营情况及经济效益分析 人流量及消费者类别分析： 江汉路的日均人流量为40万人，消费者绝大部分为1625岁之间的本地青少年，游客、中青年女性、带孩子吃快餐的家长占有小额比重。 40消费者购物、饮食、文娱、消费额度分析 41分析： 每次1

11、00200元的消费占到五成以上，100元以下和201400元的消费总共占到32%。经过现场调研，发现江汉路为数不多的几家精品店门可罗雀，休闲服装店中超越150元的商品也鲜有问津。倒是100元左右和百元以下的服装看者人头涌动。42商家运营情况分析 传统大百货如：中心百货、新世界时髦广场、王府井百货生意惨淡，低楼层尚有一定客流量，高楼层鲜有人踪；洋快餐如：肯德基、麦当劳人满为患；各类中低价休闲品牌专卖店几家欢乐几家愁；精品店如：欧美名品等几无人迹；特征专业商场如：女人街、世界之窗、瑞丽名品因规划、产品等缘由，或者关门或者门可罗雀。43商家经济效益分析 江汉路步行街自改造后，街铺房租平均上涨了100

12、150元/月M，人流量也比改造前增长了30%40%，可是商家的利润却远不如前。 44当地胜利、失败商业物业案例分析及失败案例 武汉胜利的商业工程：解放大道武商集团新民众乐园 新世界百货建立大道店 45武汉失败的商业工程：财神广场淘金广场游子乡大厦等 46工程竞争对手分析 波特菲购物中心 明年，波特菲购物中心开场改呵斥类似新民众乐园的主题商城。能够对我工程呵斥招商方面的要挟。47 世界之窗 卖场摆布不科学；行业设置不合理；招商力度不够，把关不严，但地理位置优越，紧邻江汉路。该商场能否对我工程构成要挟取决于其日后的定位和招商的力度。 48俊华大厦、世纪大厦和台北之星 共性是整体招租，须待时日 49

13、销售对手： 武汉万达商业广场中山大道佳丽广场旁边 广场占地60亩，营业面积将超越10万平方米，包括百货、超市、家居和电脑四个大卖场，引进4家国际知名商业企业作为主力店 50 科技王 位于江汉四路，距江汉路较近，采用商铺分割出卖、反租方式，但工程规模小、运营普通，对本工程影响不大。51江汉区及汉口商业物业开展趋势前瞻2002年上半年江汉区销预售情况表 522002年上半年房地产销售面积统计53分析： 跟据资料，2002年上半年商服用房全部都是以现房方式成交的，参考自1998年以来的房地产年鉴，可看出武汉购房者普遍对期房没有自信心，成交量微乎其微；上半年共成交6000M，根据市调发现，此成交量应是

14、集中在科技王、数码港两个出卖的商场。 542002年上半年江汉区租、售情况表 552002年上半年江汉区租、售面积统计表56分析： 租务市场是庞大的，占到同期销售量的近20%。出租面积中相当部分是商铺的租赁，结合市调发现汉口的商市场招商、租赁难度较小。 57后市展望 传统大百货正一步一步从商业零售业的中心舞台走下来。武商、中商、中百、汉商作为全国零售业百强中排名很靠前的大集团纷纷出现利润大幅下滑甚至亏损的情形。但就武汉本地而言这些大百货仍占有举足轻重的位置，想在传统百货业杯中取羹难度非常大。 58超市业后来居上，洋超市、土超市纷纷出笼，四处圈地。根据国际通行计算原那么，武汉的超市还没到达饱和形

15、状，尚有较大生存空间。 59 由于商业竞争的猛烈和前几年多个大型商业工程的烂尾，导致消费者对分割商铺这种销售方式产生很深的抵触心情，将商场的划分小面积销售的方式在武汉有较大的销售压力，武汉的商铺销售主要针对街铺。60汉口及江汉路区片缺乏大型的主题商场。江汉路只实现了其观光、旅游功能，购物程度的乏力使之成为一个长条街心花园。业态比较单一，专卖店居多，缺乏餐饮、文娱设备的支持，缺乏一个中心亮点、一个主题商场。 61结论：一销售方面 供求不活泼，年销售总量很小，历史上以97年最高，为26万M，近两年都在20万M左右，只占商品房年销售总量的5%。江汉区今年上半年为6000 M62商铺的供应表达为前几年

16、滞销的商业裙楼和每年小批量面世的街铺。商铺的销售绝大部分都是以现楼街铺的方式实现的，商场的销售根本上停滞，现只需科技王和数码城，采用返租分割出卖的方式，销售效果不尽人意 63关于需求 潜在客户对欲购买商铺的需求：用途比例为投资和自用各占一半；喜欢独立铺位的比例远大于喜欢开放式柜台、铺位的；80%的潜在客户中意总价在20万以内的商铺；1020 M和2040 M是受欢迎程度最高的两个面积区间 64二招商方面 大型百货的定位不是本工程开展方向。65 定位新颖、明确主题的平民化商场商铺在江汉路有强大的生存空间，是本工程开展的主导方向。66街铺是大多数投资者的首选，将商场销售向独立街铺方面引导是本工程销售推行的方向。67引入品牌知名度高、竞争力强的超市是本工程可以思索的方案，如新一佳，但应留意安排到负一层及一、二层的少部分，另外需从经济效益上测算来保证开展商的利益，否那么将予以放弃。我方已开展联络68餐饮文娱工程如美食广场、电玩、KTV、网吧、儿童乐园、电影院等在江汉路尤为缺乏，宜