天津市CBD区域绍兴道项目商业部分策划建议 (2)ppt课件

1、天津市CBD区域绍兴道工程商业部分谋划建议建议内容一、工程所处区位分析二、区域商情特点分析三、本工程SWOT分析四、本工程市场定位五、本工程营销建议一、工程所处区位分析1、工程区位图分析2、工程区位特点分析1、工程区位图分析本工程1、工程区位图分析本工程2、工程区位特点分析1与天津市目前独一CBD区域关系严密，区域内商业地产开展迅速，拥有连锁业品牌最多，商业气氛成熟；2政策规划优势较为明确解放南路物流经济带、友谊路金融街；3多数投资人青睐的区域；4地铁一号线主要途经地域；5高端百货业开展最早的区域二、区域商情特点分析1、河西区区情；2、区域商圈；3、本工程商情特点分析1、河西区区情河西区位于天

2、津市东南部的海河西岸。东临海河与河东区相望，西迄卫津路、津淄公路与南开区、西青区交界，南隔泗水道与津南区毗邻，北抵徐州道、马场道与和平区接壤。全区面积40平方公里，人口68万人，辖20个街道办事处，407个居民委员会。河西区是兴隆的工业区。区属企业近2000家，职工40000多人，有区街集体经济、商业效力业经济、房地产经济、校办经济、劳动效力经济、民政福利经济、居委会经济等7个经济系统 。区商委系统所属企业近1000家 ，年买卖额超亿元的市场4个，全区市场年买卖额达22亿元。 河西区有天津10大景观之一的电视塔；有国内外宾朋下榻的迎宾馆、天津宾馆、乐园宾馆、水晶宫饭店、喜来登大酒店；有天津工业

3、展览馆、国际展览中心、国际科技咨询大厦和友谊商场；有市政府大礼堂。 区管三资企业近200家，年利用外资额1024万美圆。区属企业的11大类60多个产品系列打入国际市场，销往30多个国家和地域，年出口值1亿元，创汇1000万美圆。 EDUCATIONCBDCOMMERCIALTOURCULTURETRAFFIC梅江居住区梅江南居住区海涵方案体院北居住区南楼居住区小海地居住区CBD解放南路物流经济带友谊路金融街天塔旅游区本工程2、区域商圈3、本工程商情因子分析1何为商情因子？商情等级划分2本工程商情特点3本工程商情等级描画1、何为商情因子？商情等级划分商情因子指商铺所在地方的商业气氛，准确地讲，指

4、商铺所在地方的商业市场环境和竞争环境。商情因子分为A、B、C、D、E5级商情等级A级：现代改外型、知名大型繁华商业区，商业气氛极为浓重，竞争猛烈但呈现共存共荣的状 态，商铺价值极高，针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口，如北京王府井大街， 北京西单商业街；B级：城市大型商业设备区域，商业气氛浓重，大、中城市里同业工程竞争程度较高，小城市 里同业竞争程较低，针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层，如北京国贸商城，北京 东方广场，上海东方新天地，上海恒隆广场等；C级：地域性商业设备区域，商业气氛较浓重，同业工程竞争程度较高，针对的客户群体指其 周边消费群，如北京十里河建材城等；D级：交通设备、商务

5、楼、写字楼商业设备区域，针对的客户群主要是其效力客户、周边客户 群；E级：社区型商业设备区域，同业工程竞争程度较高，针对的客户群体以社区居民为主，消费 主体的内容比较复杂。2、本工程商情特点1工程周边社区较为陈旧，社区商业以小型餐饮为主，社区配 套业欠完善，档次参差不齐；2虽与小白楼CBD关系亲密，但受本身交通条件、规模等投资 人极为关注的要素的影响，使本工程存在先天缺陷；3本工程所在位置人气不旺，对于运营者未来运营有风险；3、本工程商情等级推断本工程E级D级商情等级与商铺价钱A级60000元/300000元/B级30000元/ 80000元/C级10000元/ 30000元/D级10000元

6、/ 20000元/E级 8000元/ 18000元/三、本工程SWOT分析1、STRENGTH2、WEAKNESS3、OPPORTUNITY4、THREAT1、STRENGTH1地处海河沿岸，是海河开发的重点工程之一，水景优势、政策优 势明显；2与天津市CBD相连，数家国际知名企业云集，区域内消费人员年龄集中在25-40 岁之间，是最有消费实力的人群；3地处天津市富人聚居区，消费人口数量大、消费才干强；4区域内人文优势显著，文化底蕴深沉，与数所知名学府相邻；5区域内根底设备完善、商业气氛浓重，拥有极为成熟的商业中心小白楼商 业中心，南楼商业中心2、WEAKNESS1工程周边商业已很成熟，如何定

7、位本工程的商业业态十 分困难；2周边现处于大规模施工形状，环境较差；3工程单面临路，且为单行道，可及性与通达性均差；4底商严重受高层酒店遮挡，可视性差；5工程本身目前缺乏吸引投资人投资购买的有效卖点3、OPPORTUNITY1海河开发的逐渐扩展，海河节点工程逐渐实施，为本工程增添 了强大的卖点；2地铁一号线的贯穿，往来交通的畅通，为本工程的销售带来 强大的时机；3周边属高档居住区较为密集的区域，伴随着入住率的不断提 高，消费需求增大，商业销售胜利率提升；4工程周边社区商业目前还不成熟，未来开展潜力宏大4、THREAT1工程所处区域其它体量相近工程对本工程极具竞争力；2周边现有的配套性商业设备势

8、必分流一部分投资人群或 运营商家；3工程本身配套的完善与否影响商业裙房的销售进度；4交通问题是一大要挟四、本工程市场定位1、主题定位；2、笼统定位；3、业态定位；4、价钱定位1、主题定位生活在“CBD，任务在“CBD2、笼统定位方案A社区街铺王方案B中小企业办公首选3、业态定位商业：社区配套业、零售购物业、休闲美容业办公：SOHO4、价钱定位根据商铺投资原理，我们普通按:1商情(A、B、C、D、E)2客流量3可视性因子4楼层5交通条件6停车条件7整个工程规划的科学性8硬件条件9运营商品的类型10周边房地产开展的趋势将某一些商业地产工程进展商铺价钱的评价底商定价根据表商情客流量可视性因子楼层交通

9、条件停车条件规划科学性硬件条件经营商品的类型周边房地产发展趋势合计商铺均价(元/平方米)权重%403053553333100凤凰城底商111111111110 16200本项目商铺均价11110.51.211119.7159004030532.56333398.5五、本工程营销建议1、营销方案一2、营销方案二1、营销方案一先招商，后销售带租约销售产权式商铺招商对象：轻餐饮、休闲健身、社区配套销售对象：个体投资人2、营销方案二科学合理地进展物业的分割，进展零散销售销售对象：1中小企业业主2对此地段感兴趣的投资人3特殊行业运营者私营诊所、美容等二层分割方案首层分割方案1235769101211151716191820212223252627282982204017018520075601652002003505014018015014015090170220140200170200分割方案3、营销方案三一层商业二层办公一层分割方案商铺面积：20-70不等其中：20