万达淮安项目市调报告ppt课件

1、淮安万达广场产品研讨会-商业管理公司 淮安市概略淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线间隔132 公里，南北最大直线间隔150公里，面积10072 平方公里。目前市区建成区面积89平方公里。淮安是江苏南北交通交汇中心，公路、铁路、水路航运四通八达，京沪高速、同三高速、宁徐高速及新长铁路交汇于淮安。京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河等纵横交错，是江淮平原重要商埠和历史文化名城。目前，淮安正按照“南北交汇中心和未来苏北重要的艰苦的经济中心的战略定位高速开展。淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、青浦、淮阴、经济开发区、楚州、五区和涟水、洪泽、

2、金湖、盱眙 四县。2006年末全市户籍总人口532.77万人，城市化程度为38.4%，市区常住人口目前大致为90余万。淮安市经济情况淮安市属于经济欠兴隆地域，2007年实现地域消费总值765亿元，比上年增长17.5%城镇居民家庭人均总收入：13058元城镇居民家庭人均总支出：12731元城镇人均可支配收入12164元，其中人均消费性支出8213元社会消费品零售总额：269亿元，其中零售零售贸易231亿元；餐饮业33.5亿元；其他4.5亿元 2007年苏州13个地域经济目的2007年淮安市各县经济目的 工程地理位置 本案位于水渡口新区的金融区，水渡口新区位于淮安市东部，北靠古黄河，东接市经济技术

3、开发区，南临里运河，西接老城区，处于“三淮的中心区位。淮安市主要商业工程 时代超市 淮安市时代超市隶属于江苏时代超市，为淮安市最具人气的大型连锁超市，一楼租赁区整体品牌笼统较为整齐，以休闲服饰、手机卖场、电玩、家居用品、配套效力为主。主要品牌有美特斯邦威，班尼路、佐丹奴、简单生活、圣迪奥等。租金为240元/平方米/月含物管费新亚商城 新亚商城为淮安市龙头商业企业，定位为中档百货，聚集了杰克琼斯、百丽、华伦天奴等众多知名品牌，品类和品牌相对比较丰富，以联营扣点方式协作。总面积3.2万平方米，年销售额5.01亿元。淮安金马广场 金马广场为新近开业的综合性商业广场，四、五楼引进了沃尔玛超市未开业，一

4、楼运营黄金、珠宝、化装品，规划比较规整，二楼运营特征服饰，以个体运营为主，商品档次较低。租金为100200元/平方米/月。序号项目名称位置规模开业时间业态组合建筑形态经营状况评价（平方米）（年/月）1新亚商城淮海东路142号320001989.1百货5层商业较好2清江商场淮海北路214号200001992.5百货5层商业较差3金马广场淮海北路43号400002008年1月商业5成商业一般3易初莲花承德北路222号300002004.12超市、底商1层底商2-3层超市一般4时代超市淮海东路136号270002002.4超市、底商1层底商2-3层超市较好淮安商业步行街淮安市区的商业步行街主要有：1

5、、淮海商业步行街，全长300米，主要以餐饮咖啡，酒吧、KTV等休闲文娱业态为主，配合少量服装服饰专卖店，商铺租金为：80240元/平方米/月200以上不多不等。2、乐园步行街，坐落在市中心淮海广场，内部为长约100米的室内步行街，主要以运动休闲品牌为主。外部为临界店铺，会聚影儿国际、木林森、普普风等国内品牌，客流量少，运营情况普通。商铺租金为：内铺60100元/平方米/月，外铺200元/平方米/月左右。3、慈云寺广场 主要以小商品、礼品、工艺品为主，内部空铺较多 ，招租率不到20，运营情况较差 。4、淮海路周边街铺 ，以服装服饰专卖店为主，租金为200元/平方米/月。 总体来看淮安的商业步行街

6、运营不太理想，主要缘由有以下几点： 1、 步行街规模较小，且营运管理程度较低。2、大多商户为个体运营者，本身经济实力和运营管理才干较差。3、步行街工程定位不明晰，缺乏合理的整体规划4、缺乏系统的营销推行5、硬件设备较差淮安商业浅析 淮安商业开展还比较滞后，还没有较为成型的大型商业综合工程，商业主要以百货、超市、电器、底商等业态为主，商业主要集中在以淮海路广场为中心的中心商圈内。商业方式单一、总体消费才干偏低、品牌资源少，运营管理程度较低。 淮安万达广场商业步行街定位功能定位：满足休闲文娱、餐饮、购物、生活配 套效力综合功能商品定位： 群众消费品牌消费定位：以淮安市内为主，辐射整个淮安地域的 消

7、费群体步行街规模： 租赁面积不宜过大，按每间商铺4060平 方米设计，最大不宜超越80平方米，总铺位 数约250间左右。优 势劣 势淮安经济发展总体处于上升阶段，外来人口不断增加淮安是苏北地区交通枢纽，辐射范围广万达成功的商业地产模式和丰富经验距离市中心距离较近，交通便利政府对万达的大力支持淮安消费经济发展水平较低淮安消费购买力不高淮安市商业步行街大多经营惨淡本地商业品牌资源少商业人才紧缺机 会威 胁淮安商业市场发展正处于转型期目前淮安市场没有与万达同类型的综合性商业项目，项目所在地为新兴居住区域形成城市商业新中心、地标型商业淮安商业项目逐渐增多，但消费力增长缓慢项目打造新商圈，培育期可能较长品牌资源匮乏，城市商业水平较低步行街规划面积过大淮安市物管市场概略1.物业管理市场尚处于行业开展初级阶段，整体管理效力程度不高，效力企业根本为当地化；2.物业管理行业薪酬程度偏低，从业人员根本素质偏低，专业化知识缺乏；3.鉴于当地物管费收费规范偏低，结合万达城市综合体公共能耗在运营管理本钱中所占比重