房地产经济学第一章房地产经济学学科综合概述

1、房地产经济学第一章房地产经济学学科综合概述24 七月 20221第一节 房地产经济学学科性质一、房地产经济学学科性质房地产经济学是一门新兴的经济学科，它是随着房地产业的深入发展，适应房地产经济运行的客观需要而逐步形成的。 房地产业是一个独立的产业，是产业结构链中的重要一环，所以房地产经济学的基本学科定位是产业经济学，属于部门经济学的范畴 房地产经济学是多学科的交汇，与其他经济学分支学科之间具有密切的关系，其他经济学科为房地产经济学理论或方法支持。 24 七月 20222第一节 房地产经济学学科性质二、房地产经济学与房地产经济学科的关系24 七月 20223 在房地产经济学科体系中，房地产经济学

2、是核心。 房地产经济子学科是房地产经济学学科体系的主要构成要素，并且都要以房地产经济学作为理论基础。房地产经济学在内容上包括了房地产的基本概念和原理，也包括了房地产开发、经营、投资、金融、物业管理等基本知识。只有在掌握了房地产经济学基本理论的前提下，才可以更深入地学习其他房地产经济学子学科的专业知识。第二节 房地产经济学的研究对象一、房地产经济学的含义24 七月 20224 房地产经济学是部门经济学也是应用经济学的一个分支，是运用经济学原理和分析方法从微观和宏观两个角度研究房地产经济实践活动的一门学问，是揭示房地产运行规律、探讨房地产资源配置问题的科学。第二节 房地产经济学的研究对象二、房地产

3、经济学的指导思想24 七月 20225 马克思主义政治经济学、邓小平经济理论尤其是社会主义市场经济理论和“三个代表”重要思想以及科学发展观，是指导房地产经济理论研究的根本指导思想。 房地产经济学是集经济与房地产为一体的新兴学科，在其建立和完善过程中也离不开借鉴和吸收相关学科的理论营养。 第二节 房地产经济学的研究对象三、房地产经济学的研究对象24 七月 20226 一方面，房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律及其表现形式的科学。 房地产经济运行规律是贯穿在房地产生产、交换、分配和消费全过程之中的，体现在上述各个环节。因此，必须从各个领域及其相互关系的联系中来考察和揭示房地产经济运行的客观规

4、律 另一方面，房地产经济学也是一门研究房地产资源配置效率的学科。 在社会主义市场经济条件下，市场机制发挥着资源配置的基础性作用，因此，房地产经济学同样要研究健全和完善市场机制问题以及宏观调控问题，努力实现房地产资源配置的高效率。第三节 房地产经济学的研究方法一、房地产经济学的研究方法（一）马克思主义政治经济学分析方法（二）定性分析与定量分析相结合的方法（三）实证分析与规范分析相结合的方法（四）静态分析与动态分析相结合的方法（五）微观分析与宏观分析相结合的方法 24 七月 20227第三节 房地产经济学的研究方法二、房地产经济学的理论框架24 七月 20228（一）房地产投资 房地产投资是指人们

5、为了达到预定的收益目标，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务以及消费中去的投资活动。 （二）房地产开发 房地产开发是房地产企业生产和再生产的过程，也是房地产产品的形成过程。 第三节 房地产经济学的研究方法（三）房地产市场房地产市场是房地产商品交换的领域和场所，是房地产商品一切交换和流通关系的总和，是房地产交易双方相互作用的一种机制。 （四）房地产金融房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。（五）物业管理物业管理是由业主选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相

6、关区域内的环境卫生和秩序的活动。 24 七月 20229第二章房地产与房地产业 24 七月 202210第一节 房地产一、房地产的概念24 七月 202211 所谓房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。这个定义包括三层含义： 一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。 二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。 三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。 广义的房地产既包括城市房地产，又包括农村房地产，本书所研究的主要是城市中的房地产。第一节 房地产二、房地产的构成和类型24 七月 202212从房地产商品构成的

7、基本形态看，大体可分为三种类型:（一）建筑地块建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地，这是房地产经济运行的基础。（1）工业用地，即工业建设及其经营活动所必需使用的各类土地，如工业厂房及附属设施等用地。（2）商业用地，即从事商业服务和经营活动必需使用的土地，如建设商铺及附属设施用地。（3）住宅用地，即为满足城市居民居住需要建设住宅和营造配套设施及生态环境等所需的土地。（4）仓库用地，即建设各类仓库所需的土地。（5）道路交通用地，包括建设道路、桥梁等所需土地。（6）市政建设工程用地，即城市公共性的基础设施建设用地。（7）公共绿化用地，包括为改善城市生态环境所需的绿地建设、公

8、园等用地。（8）教育、文化、体育、卫生等用地，包括建设学校、文化娱乐场所、体育场馆、医院等所需使用的土地。（9）港口建设用地，包括沿江、沿海港口建设、飞机场、车站等建设用地。（10）办公用地，包括政府机关、工商企业以及其他各部门的办公场所建设所需的土地。（11）军事用地，即为保卫国家安全所需的军事设施及驻军营房建设所需使用的土地。（12）其他用地。 第一节 房地产（二）房屋建筑物所谓房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。 房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类：1.住宅用房2.生产用房3.营业用房4.行政用房5.其他专业用房24 七月 20

9、2213第一节 房地产24 七月 202214（三）配套基础设施单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施。主要包括：（1）道路、交通设施。 （2）地下管道等“三通”设施。包括给排水、通电、通气设施等。（3）生活配套设施。如购物的商铺、文化体育设施、子女上学的学校和邮电通信设施等，这对住宅小区来说都是必备的。（4）生态环境设施。如园林、绿化、垃圾处理等环保配套设施。 第一节 房地产三、房地产的经济特性24 七月 202215（一）内涵的统一性（二）价值的双源性（三）空间的固定性（四）需求的普遍性（五）效用的长期性第二节 房地产业一、房地产业的含义24 七月 202216 房

10、地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系。 广义的房地产业的内涵应包括：土地开发经营业、房产开发 经营业、房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业。 第二节 房地产业二、房地产业的行业属性24 七月 202217在国民经济的产业结构体系中，房地产业应是属于第三产业的一个重要产业部门。这是因为房地产业具有第三产业的产业特征。其一，房地产的投资开发活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身，土地开发、规划设计和房屋建造，则是委托给设计院和建筑公司

11、承担的，房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的。其二，房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业。其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的直接组成部分 第二节 房地产业三、房地产业的行业特性24 七月 202218（一）内涵的统一性（二）价值的双源性（三）空间的固定性（四）需求的普遍性（五）效用的长期性第三节 中国房地产业的复苏与发展一、房地产业与经济体制改革24 七月 202219 纵观世界历史，房地产业的产生与发展，是以商品关系的确立和市场经济的发展为基础的。 中国现代房地产业是伴随着改革开放和现代化建设

12、、特别是社会主义市场经济体制的建立而逐步发展起来的。 中国房地产业的复苏和发展是社会主义市场经济的产物。在邓小平理论的指引下，确立了改革的方向是建立社会主义市场经济体制，这一体制的形成正是房地产业从复苏、初步发展到大发展的内在的根本动因和强大的推动力量。第三节 中国房地产业的复苏与发展二、中国房地产业的发展的过程24 七月 202220（一）第一阶段：房地产业的复苏阶段（19791984年） 这一阶段的主要特点是：1.初步明确房地产的商品性，迈出住房体制改革的步伐2.房地产作为商品开始经营性运作3.住宅建设恢复性启动，出现新的生机第三节 中国房地产业的复苏与发展（二）第二阶段：房地产业的初步发

13、展阶段（19851991年）这一阶段的主要特点是：1.土地使用制度改革起步，土地供应一级市场开始形成2.住房制度改革积极推进，住房商品化开始实施3.房地产开发规模扩大，房地产业获得初步发展24 七月 202221第三节 中国房地产业的复苏与发展（三）第三阶段：快速发展阶段（19921995年）这一阶段的主要特点是：1.土地使用制度改革取得突破性进展2.城镇住房制度改革向纵深发展3.房地产开发规模迅速扩张24 七月 202222第三节 中国房地产业的复苏与发展（四）第四阶段：盘整消化和调整发展期（19962000年）采取了一系列政策:1.压缩商品房开发投资规模，平衡供求2.深化住房分配制度改革，

14、扩大商品房市场需求3.建立住房抵押贷款制度，支持居民买房4.培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长24 七月 202223第三节 中国房地产业的复苏与发展（五）第五阶段：持续发展的繁荣阶段（2001至今）这一阶段房地产业发展的基本特点是：1.住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体2.房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实3.商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局4.存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展5.住房数量扩大与质量提高并重，整体向着质量效益型转变6.房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业24 七月 202224第三节 中国房地产业的复苏与发展三、中国房地产

15、业的发展趋势24 七月 202225（一）深化土地使用制度改革，提高土地使用效率（二）加快企业改革，健全企业制度（三）贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，实现全面协调发展（四）实施科技创新，提高行业素质（五）加强宏观调控，建立和完善对房地产经济的调控体系第三章土地与土地使用制度24 七月 202226第一节土地与房地产一、土地的双重属性24 七月 202227（一）土地的自然特性1.土地总量的有限性2.土地区位的差异性3.土地位置的固定性4.土地使用的耐久性（二）土地的经济特性1.土地的稀缺性2.土地的区位可变性3.土地的报酬递减性4.土地经营的垄断性第一节土地与房地产二、土地在房地产业中的地位

16、和作用24 七月 202228（一）土地在房地产业中的地位1.土地在房地产开发中居于基础性的地位2.土地市场是整个房地产市场中的基础性市场3.土地的权属关系是房地产基本经济关系（二）土地在房地产业中的作用1.促进土地资源合理配置，提高企业效益2.土地区位选择决策是房地产企业成功的关键3.土地政策是房地产宏观调控的重要手段第一节土地与房地产三、城市土地的特性24 七月 202229城市土地与一般土地利用表现出不同的特性，具体表现在以下几个方面：1.城市土地利用的集聚性2.城市土地利用的高成本性3.城市土地利用的高冲突性4.城市土地利用的综合性第二节城市土地资源配置一、土地资源合理配置的重要性24

17、 七月 2022301.土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要2.土地资源合理配置有利于节省社会成本3.土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件4.土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需5.土地资源配置合理化是城市生态环境建设的迫切要求第二节城市土地资源配置二、土地资源的配置方式24 七月 202231 提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式。土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置。 1、行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者。 2、市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获

18、得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。 第二节城市土地资源配置三、土地资源合理配置的原则24 七月 2022321.城市土地利用规划的稳定性原则2.城市土地资源利用的综合性原则3.城市土地资源合理配置中贯彻以人为本原则4.城市土地资源合理配置的生态原则第三节城市土地使用制度一、城市土地使用制度的类别24 七月 202233从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面：1.城市土地使用权出让城市土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支

19、付土地使用权出让金的行为。 2.土地使用权划拨土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给上地使用者使用的行为。 第三节城市土地使用制度3.城市土地使用权转让城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。24 七月

20、 202234第三节城市土地使用制度4.城市土地使用权出租城市土地使用权出租是指土地使用权出租方将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租方使用，承租方支付租金的行为，通常称为土地租赁制。 5.城市土地使用权抵押城市土地使用权抵押是指通过出让和转让方式取得土地使用权的单位，为借贷或偿还债务，将其土地使用权及其地上建筑物、其他附着物向金融机构或债权人提供财产保证的行为。 24 七月 202235第三节城市土地使用制度二、中国城市土地使用制度改革24 七月 202236 我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。其基本特征就在于：一是行政划拨，二

21、是无偿无限使用，三是禁止转让。 改革开放以后，这种土地使用制度更加显得不适应，从上个世纪80年代开始逐渐对城市土地使用制度进行改革。大致经过如下几个阶段： 1.征收土地使用费 2.实行土地使用权有偿出让和转让 3.修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让和转让条件 4、规范土地出让方式与土地收益分配第三节城市土地使用制度三、城市土地利用规划24 七月 202237：（一）城市土地利用规划的内涵 城市土地利用规划是指根据城市社会经济发展的要求和自然、社会、经济诸条件的特点，运用计划形式，对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护、管理、指导、调控、监督的一种方法。通常与城市相关的规划

22、主要有四种，一是国土规划；二是城市土地利用规划；三是城市发展总体规划；四是城市社会经济发展计划。第三节城市土地使用制度（二）城市土地利用规划的作用24 七月 2022381.城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段2.城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性3.城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理（三）城市土地利用规划的基本原则1.整体性原则2.区位原则3.超前性原则4.立体性原则5.区域性原则6.经济利用的原则第三节城市土地使用制度（四）城市土地利用规划的基本内容24 七月 2022391.城市土地利用总体规划城市土地利用总体规划是城市土地利用宏观的、指导性

23、的长期规划。它是根据上一级土地利用总体规划的要求和当地的土地资源特点和经济社会发展目标以及生产力布局和城镇化规划，确定城市土地利用的方向、目标和结构分区以及骨干项目和基础设施工程的用地范围。 2.城市土地利用功能分区规划 城市用地按其使用性质或功能划分，大致分为七类：生活居住用地、工业用地、仓库用地、公用事业设施用地、卫生防护用地、对外交通运输用地、特殊用地。 3.城市土地利用详细规划详细规划是总体规划和分区规划的深化和具体化，是范围较小的街区性规划。在这一规划中，应详细规定土地利用的具体方式、公共设施位置、有关建筑的限制（建筑率和容积率等）。 24 七月 202240第四章城市地租与土地区位

24、24 七月 202241第一节 城市地租一、地租和地租理论24 七月 202242（一）地租的含义 地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形式。 其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。 第一节 城市地租（二）地租理论的产生和发展过程24 七月 2022431.古典政治经济学的地租理论2.庸俗政治经济学的地租理论3.现代西方经济学的地租理论第一节 城市地租（三）马克思主义的地租理论24 七月 202244 马克思着重考察了资本

25、主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉。马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。 第一节 城市地租24 七月 2022451.级差地租级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。（1）级差地租I 表3-2 级差地租I的形成表3-2 级差地租I的形成土地等级投入资本（元）平均利润（元）产量（单位）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租I（元）全部产品单位产品全部产品

26、单位产品劣100002000400120003012000300中100002000500120002415000303000优100002000600120002018000306000表3-3 级差地租I的形成地块距市场距离（公里）资本投入（元）运输费用（元）资本总支出（元）平均利润（平均利润率为20）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租（元）甲1010 00050010 5002 100126132600乙1510 00075010 7502 150129132300丙2010 0001 00011 0002 200132132024 七月 202246（2）级差地租II表3-4

27、 级差地租II的形成土地等级投入资本（元）平均利润（元）产量（单位）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租II（元）全部产品单位产品全部产品单位产品劣10 0002 00040012 0003012 000300优10 0002 00060012 0002418 000306 000（I）优等地上追加投资10 0002 00070012 00017.1421 000309 000（II）24 七月 202247第一节 城市地租2.绝对地租生产部门资本有机构成剩余价值（剩余价值率为100）平均利润（平均利润率为20）产品价值生产价格绝对地租工业部门80C20V20201201200农业部门

28、60C40V40201401202024 七月 202248 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。如下表所示。 表3-4 绝对地租的形成第一节 城市地租3.垄断地租24 七月 202249 马克思主义认为，在资本主义制度下，除了级差地租和绝对地租两种基本地租形式之外，还存在着垄断地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。 第一节 城市地租二、城市地租及其形态24 七月 202250（一）

29、城市地租的含义 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。 （二）城市级差地租 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。 （三）城市绝对地租和垄断地租 1.城市绝对地租 2.城市垄断地租第一节 城市地租三、地租与城市房地产24 七月 202251（一）地租与房地产价格1.地租与土地价格土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。2.地租和房地产价格通常情况下，理论上可以将房地产价格分解为两部分即土地价格和不包

30、含土地价格在内的建筑物价格。但在实践中建筑物价格和土地价格是相互包含在一起的，很难将之分离开来。（二）地租与城市房地产开发开发一般意指以各种自然资源为对象，通过人力加以改造，以达到人类目的、满足人类生产生活需要的一种活动，简言之，房地产开发主要是指以土地与房屋建筑为对象的人类生产活动。 第二节 城市土地区位一、土地区位和区位理论24 七月 202252（一）区位概念及区位理论的发展 狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。 广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。第二节 城市土地区

31、位24 七月 202253（二）农业区位理论屠能孤立国同农业和国民经济的关系 ： 越靠近市场即城市的企业其总成本就越小，纯收益就越大，反之则相反。在这种情况下，在什么地方种植何种农作物最为有利，完全取决于利润，而利润由农业生产成本C、农产品的市场价格P与把农产品运到市场上的运费T等三个因素决定。 这样，屠能就提出了农业区位的理论模式：利润农产品销售价农业成本运输费用用符号表示：PCT图31屠能的农业区位图123456第二节 城市土地区位24 七月 202254（三）工业区位理论 韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企

32、业的理想区位。 韦伯认为运费对工业区位起着最有力的决定作用，工资影响则可能引起运费定向的工业区位产生第一次“偏离”；集聚因素的引进则使运费、工资定向的工业区位产生第二次“偏离”。在运费、工资和集聚三者关系中寻求工业企业最优区位，并以此为基础，联系其他因素对区位的影响，这就构成了韦伯工业区位理论的基本思想。1.运费因素2.工资成本3.集聚因素第二节 城市土地区位24 七月 202255（四）城市区位理论克里斯塔勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间分布模型。（五）市场区位理论

33、奥古斯特勒施提出了市场区位理论。他把生产区位和市场区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围即同市场区位联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向。勒施的市场区位理论，是通过对整个企业体系的考察，从总体均衡的角度揭示区位的分布和选择问题。 第二节 城市土地区位二、决定城市土地区位的主要因素24 七月 2022561.自然条件和环境2.交通和通讯3.基础设施4.人口和经济集聚5.社会文化第二节 城市土地区位三、城市土地利用的原则和功能分区24 七月 202257（一）城市土地利用的基本原则：最高最佳利用原则 （二）城市土地利用的功能分区1.商业区2.工业区3.居住区第三节 土地区位与房地产业发展一、

34、区位理论在房地产业发展中的作用24 七月 202258 区位理论在房地产业发展中的作用，主要表现在两个方面： 一是能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作； 二是能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益。第三节 土地区位与房地产业发展二、土地区位和城市规划24 七月 202259（一）土地区位与城市土地利用规划的相互关系 城市土地利用规划的实质就是人类自觉地运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，以获取最大的效益。从土地经济合理利用而言，必须实行土地规划。 （二）住宅区位与城市规划 城市住宅建设的区位选择要服从城市土地利用总体规划和功能分

35、区规划。在城市中，由于土地区位的优劣差异，产生不同的使用价值，带来不同的土地区位的级差收益。在市场经济条件下，这种级差收益就转化为级差地租。 （三）非住宅区位与城市规划 城市非住宅房地产规划，按照非住宅房地产提供服务的性质可以划分为以下几类：工业用房、商业及服务业用房、城市文化教育、卫生、体育事业用房，行政办公及其他公共建筑等。 一般讲，在制定其规划时应当注意以下几个方面的问题：（1）城市非居住用房发展规划要服从城市土地利用规划和城市发展总体规划的基本要求。 （2）城市非居住用房规划必须体现综合开发的原则。 （3）城市非居住用房发展规划要突出公共建筑设施配套功能。 24 七月 202260第三

36、节 土地区位与房地产业发展三、土地区位与房地产投资24 七月 202261（一）工业用房地产宏观区位的选择：在工业用房地产宏观区位选择过程中，一般应通过可行性研究对各种方案进行比较和技术经济的测算，最后选出最优方案，确定工业企业的最佳区位。（二）城市房地产微观区位选择：居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括：除房屋本身的结构外，要考虑周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好；交通、通讯和人间交往是否方便；社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好；购物出行买卖是否方便；增值潜力是否大。（三）区位选择中应注意的几个问题首先，注意区位升值潜力的分析。 其次，选择区位具有超前意识

37、，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。 再次，选择区位要运用定量定性相结合的办法。 24 七月 20226224 七月 202263第五章房地产产权与房地产制度24 七月 202264第一节 房地产产权一、产权的一般理论 一般产权理论的内容，主要包括：产权概念、产权关系结构、产权功能和类型等。24 七月 202265第一节 房地产产权一、产权的一般理论 （一）产权的内涵 产权是人们围绕财产而形成的经济权利关系，它直接表现为人对物的占有关系，实质上是产权主体之间的经济利益关系 24 七月 202266第一节 房地产产权一、产权的一般理论（二）产权结构 产权关系可分解为横向产权结构和纵向

38、产权结构两个方面。横向产权结构由资产所有权、占有权、使用权、收益权和处分权五个层面组成。 横向产权结构的五项权能最初是统一在一个产权主体手中的，随着社会化大生产的发展，社会分工越来越细，特别是市场经济的充分发展，财产或资产的所有者可以把其占有权、使用权、收益权和处分权转让给另外的主体，这就造成五权分离。24 七月 202267第一节 房地产产权一、产权的一般理论（二）产权结构 从产权的纵向关系考察，产权结构也可分为产权界定、产权经营、产权转让、产权管理和产权实现五个层次。 纵向产权结构的五个层次中，产权界定，明晰产权主体是前提，产权经营、产权转让和产权管理都是手段，而增加产权收益才是目的，也是

39、真正的产权实现。 完整意义上的产权和产权关系，就是上述横向产权结构的五个方向和 纵向产权结构的五个层次的统一，它是一个系统的结构。24 七月 202268第一节 房地产产权一、产权的一般理论（三）产权的功能 就是指明晰和规范产权管理及其运行秩序，对产权主体即所有者、对经济运行和对社会秩序所产生的作用和效应。 一是对产权主体权益的保护功能。 二是对产权运营的激励功能。 三是对产权所有者和经营者的约束功能。 四是优化资源配置、提高配置效率的功能。 五是社会经济秩序的协调功能。24 七月 202269第一节 房地产产权一、产权的一般理论（四）产权的类型 产权可以从不同角度进行分类，大体上可分为三大类

40、型：第一种类型是从产权主体的角度划分，可以分为：公有产权、私有产权、共有产权；国家产权、企业产权、个人产权；国有企业产权、集体企业产权、股份制企业产权、私有企业产权等。 第二种类型是从产权的内部结构来划分，可以把财产权分为物权和债权。第三种类型是从产权客体的角度来划分，这是通常所运用的划分尺度。产权的客体或对象物是财产，由于财产是可以分类的，因而产权也可以进行相应的分类。24 七月 202270第一节 房地产产权二、房地产产权的共性与特性（一）房地产产权的基本概念： 作为不动产的房地产产权，是指产权主体（组织和个人）对建设用土地和房屋建筑物相统一的房地产财产权利。（二）房地产产权的特性： （1

41、）房地产产权属于物权的一部分。 （2）房地产产权属于不动产产权。 （3）房地产产权的权益性。 24 七月 202271第一节 房地产产权二、房地产产权的共性与特性（三）房地产产权的类型 1.从城市建设用地的性质划分，城市土地属于国家所有，土地使用权可以转让，实行土地所有权和使用权相分离的制度。2.从房地产产权的所有权主体来划分，可分为：国家所有、集体所有、个人所有和共有等四类。 3.从房地产产权的客体划分，可分为生产资料房地产和生活资料房地产两大类。生产资料房地产包括：工业厂房、仓库、办公用房，以及文化、教育、科技、体育等用房。生活资料类房地产，主要是住宅。24 七月 202272第一节 房地

42、产产权二、房地产产权的共性与特性（四）房地产产权结构 房地产产权结构划分为房地产所有权、房地产用益物权、房地产担保物权三类。 1.房地产所有权： 房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的排他性权利 2.房地产用益物权： 房地产用益物权是指对他人所有的房地产，依法享有占有、使用和收益的权利。如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权等。24 七月 202273第一节 房地产产权二、房地产产权的共性与特性（四）房地产产权结构 3.担保物权： 担保物权是指债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障其债权，需要担保的，可以依照物权法和其他法律的规定设立担保物权。24 七月

43、 202274第一节 房地产产权三、房地产产权的作用 房地产产权作为不动产是物权中的主体部分，对其产权进行规范，可以进一步明确房地产物的归属，定分止争，发挥房地产的效用，保护权利人的物权，具有重要意义和作用。 首先，明晰房地产产权有利于坚持社会主义基本经济制度。 其次，理清房地产产权关系，有利于规范房地产市场秩序。 再次，明确房地产产权结构，有利于维护广大人民群众合法的私有房产权。24 七月 202275第二节房地产制度一、制度的一般理论 制度经济学流派 老制度经济学：19世纪末20世纪初，美国出现了一个以“制度经济学”命名的经济学流派，代表人物是凡勃伦、康芒斯、米契尔等人。人们将他们的理论称

44、为老制度经济学 新制度经济学：新制度经济学这一术语由美国经济学家威廉姆森提出，威廉姆森把货币经济学、人力资本投资、风险决策、产权和交易费用分析以及合约经济学统称为新制度经济学。 新制度经济学不是老制度经济学的延续和发展，他们是两个不同的学术流派。24 七月 202276第二节房地产制度一、制度的一般理论 制度的含义 第一层含义是指在一定历史条件下形成的政治、经济和文化等个方面的体系；第二层含义是指要求成员遵守的、按一定程序办事的规则。 制度的基本特征 （1）制度具有适用范围 （2）制度必须公开、透明，为共同体成员所知晓 （3）制度具有约束力24 七月 202277第二节房地产制度一、制度的一般

45、理论 制度的分类： （1）正式制度 是由统治共同体的政治权力机构自上而下设计出来、强加于社会并付诸实施的各种规则。典型的正式制度即法律。 （2）非正式制度 是制人类群体内随经验演化出来的制度，通过风俗习惯、社会舆论来实施，不是出自任何人为设计。包括习惯、道德、习俗、行规等。24 七月 202278第二节房地产制度一、制度的一般理论 制度安排和制度环境的概念： 制度通常又称制度安排，是在一定的制度环境中形成的具体制度。 制度环境是一系列用来建立生产、交换与分配基础的政治、社会和法律制度。 制度安排和制度环境的关系： 制度环境决定了制度安排的性质、范围和进程，制度安排反作用于制度环境并推动制度环境

46、的局部调整。24 七月 202279第二节房地产制度一、制度的一般理论 制度的决定 制度是一种资源，供求分析方法同样适用于制度分析。 1.影响制度需求的因素主要有要素价格、政权的基本规则、技术、市场规模等。要素价格的变化改变了人们之间的激励结构，同时也改变了人们讨价还价的能力，而讨价还价能力的变化导致了重新缔约的努力。 2.制度供给是一个社会提供制度的能力和提供制度的多少，影响制度供给的因素主要有供给者的意愿、新制度的供给成本、公众接受程度、现有知识积累等。24 七月 202280第二节房地产制度一、制度的一般理论 制度的决定 在影响制度需求与制度供给的因素一定，制度需求适应制度供给时，人们对

47、既定制度安排达到满意状态，即制度均衡。 制度均衡是一种理想状态，现实生活中，制度总是处于非均衡状态，即人们对现存制度不满意，欲改变而又尚未改变的状态。制度变迁就是对制度非均衡的一种反映。 制度变迁可分为诱致性制度变迁和强制性制度变迁两种类型。24 七月 202281第二节房地产制度二、房地产制度体系 房地产制度的概念： 房地产制度是围绕土地资源与房地产产品的开发、交易和分配而确立的关于人们相互作用方式的一系列规则。 房地产制度体系的概念 从内容上看，房地产制度体系具体包括： （1）建设用地制度（2）房地产开发经营管理制度（3）房地产交易管理制度（3）房地产登记制度（4）物业管理制度（5）房地产

48、税收制度等。24 七月 202282第二节房地产制度二、房地产制度体系 （一）建设用地制度 城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 按照法律规定，除了兴办乡镇企业、村民建设住宅以及农村公共设施、公益事业建设可使用集体所有土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地。 取得国有建设用地使用权可以通过出让、划拨、转让、租赁等方式。24 七月 202283第二节房地产制度二、房地产制度体系 （二）房地产开发经营管理制度 房地产开发活动必须依据城市规划的要求进行。城市规划的实施管理包括报建审批管理和批后管理两部分内容。

49、我国建设工程施工和施工企业的管理制度，具体包括项目报建、施工许可、建设工程质量管理和质量保修、建设工程竣工验收、建筑施工企业资质、建设工程监理等多项管理制度。24 七月 202284第二节房地产制度二、房地产制度体系 （三）房地产交易管理制度 房地产交易主要包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等活动。 转让的管制：禁止转让、转让时应签订书面转让合同、商品房预售许可制度等； 此外，我国法律法规对抵押与租赁都做了比较详细的规定，是房地产抵押与房租租赁交易行为的重要依据。24 七月 202285第二节房地产制度二、房地产制度体系（四）房地产登记制度 房地产登记的内涵： 指经申请人申请，由房地产登记机

50、构将申请人的房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿予以记载的行为，是一种不动产物权的公示方式。 在我国现行的登记制度下，房地产登记包括： （1）土地登记：土地总登记、土地初始登记、土地变更登记、土地注销登记等。 （2）房屋登记包括房屋所有权登记、房屋抵押权登记、地役权登记、异议登记、更正登记等。24 七月 202286第二节房地产制度二、房地产制度体系（五）物业管理制度 物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化相衔接的统一管理。 物业管理有三种形式：一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；三是

51、业主选聘物业服务企业进行管理。我国法规对第三种方式做了比较详细的规定。 物业管理服务的基本内容可分为三类：（1）常规性的公共服务（2）针对性的专项服务（3）委托性的特约服务。24 七月 202287第二节房地产制度二、房地产制度体系 (六) 房地产税收制度 我国现行与房地产业有关的税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、印花税等。24 七月 202288第二节房地产制度三、房地产制度的作用 第一，房地产制度有利于维护房地产市场秩序。 第二，房地产制度可减少房地产交易费用。 第三，房地产制度可以增强或保证人们在房地产经济活动中的

52、预期。 第四，房地产制度可以保护房地产权利人的合法权益。 第五，房地产制度还具有收入再分配的作用，如土地制度、住房制度、房地产税收制度、住房保障制度等，都在一定程度上改变或影响了人们的收入状况。24 七月 202289第三节房地产制度变革与房地产业发展一、房地产制度的变革（一）中国土地制度的变革 从第一个五年计划开始，我国实行计划经济体制，城市国有土地的使用实行与计划经济体制相适应的行政划拨制度， 其基本特征：一是无偿使用；二是无限期使用；三是无流动。24 七月 202290第三节房地产制度变革与房地产业发展 “三无”的土地使用制度的利弊 1.利：这种土地使用制度在当时的历史条件下，曾经发挥过

53、一定的积极作用，为我国大规模工业化和城市化提供了大量低成本的土地资产，避免了因土地私有和高额交易成本阻碍国家大规模经济建设。 2.弊：但从实践来看，城市土地无偿使用制度也存在着严重的弊端，主要表现在：一是不利于土地资源的合理配置和高效使用；二是不利于城市建设资金的良性循环和城市建设的发展；三是不利于准确评估企业的经营效果。 城市土地制度改革的方向： 我国在坚持城市土地国家所有制的基础上，对传统的土地使用制度进行改革，变土地无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用，沿着土地市场化的方向变革。24 七月 202291第三节房地产制度变革与房地产业发展 我国城市土地制度改

54、革大体可分为三个阶段：一是土地有偿使用试点阶段。二是立法阶段。三是完善阶段。24 七月 202292第三节房地产制度变革与房地产业发展一、房地产制度的变革（一）中国土地制度的变革 我国农村土地制度演变大体经历三个阶段： 一是农民个体所有、家庭自主经营阶段：两个阶段的土地改革运动逐步废除了地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。 二是农村土地集体所有、集体统一经营阶段：不改变私有制而通过改变经营劳动组织形式农业生产合作社。 三是农村土地集体所有、家庭承包经营阶段：包产到户、包干到户为主要形式的联产承包制，限制宅基地流转。24 七月 202293第三节房地产制度变革与房地产业发展（二）

55、中国城镇住房制度的变革 从1978年至今，30多年的城镇住房制度改革进程分为以下几个阶段：1.19781993年 改革的试点阶段，这一时期主要在全国进行了以提租增资为内容的改革试点，并召开了第一次全国房改会议。2.19941997年 随着1992年正式确立我国经济体制改革的方向为建立社会主义市场经济体制，城镇住房制度改革的政策也逐渐从主要解决住房建设的财政困境转向建设住房的市场体制上来。24 七月 202294第三节房地产制度变革与房地产业发展（二）中国城镇住房制度的变革 3.19982004年 总体而论，1998年之前的城镇住房制度改革进程还是比较缓慢的，基本上属于改革的探索及试点阶段。19

56、98年6月召开了第四次全国住房制度改革工作会议，印发了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，通知明确提出从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。中央将经济增长的希望寄托在内需扩大上，由此确立了将住房作为消费热点与经济增长点的政策。24 七月 202295第三节房地产制度变革与房地产业发展（二）中国城镇住房制度的变革 由于前一阶段的改革更多的是考虑经济因素，而对解决低收入群体住房问题重视不够，致使住房困难的矛盾日益尖锐。随着住房矛盾的凸显，2005年以来中央采取了一系列措施以缓解矛盾。24 七月 202296第三节房地产制度变革与房地产业发展二、房地产制

57、度变革对房地产业发展的意义 （1）房地产制度变革大力推动了我国房地产业的发展，使房地产业在比较短的时间内成长为我国的支柱产业。 （2）房地产制度变革为房地产业快速成长奠定了基础。 （3）房地产制度的变革为房地产业快速发展创造了条件。总之，我国房地产业在过去呈现爆发性成长的主要原因在于各项房地产制度，主要是土地使用制度与城镇住房制度改革的综合结果。未来仍需通过制度改革的深化促进房地产业的新发展。24 七月 202297第三节房地产制度变革与房地产业发展三、在制度变革中推动中国房地产业创新发展 我国房地产业的发展处于一个关键时期，既要使房地产业发展符合中国经济与社会发展的客观现实需求，又要不断在发

58、展中解决因发展而产生的问题，这需要在房地产制度变革、制度创新中实现。 房地产制度变革的主要方面： （1）国有土地使用制度改革 （2）城镇住房制度改革 （3）城乡一体化的问题第六章房地产产品与供求24 七月 202298第一节房地产产品及其分类房地产产品的概念 房地产产品是物质实体和劳务部分的复杂的综合统一体。1.物质实体部分：在实际生活中体现为各种建筑物、构筑物，是满足人们各种活动的物质载体。具体则体现为住宅、办公楼、商场、酒店、度假村、厂房等形式。 2.劳务部分：属于房地产产品中看不见、摸不着但人们可以感受到的劳务部分。主要体现为物业管理服务、中介经纪服务、咨询服务、价格评估服务、房地产信息

59、服务、房地产法律服务等内容。24 七月 202299第一节房地产产品及其分类房地产产品的概念 从产品内在分层的角度来看，房地产产品又可以视为由核心产品、形式产品和附加产品所组成的复合体。 （1）核心产品 指能满足消费者的基本利益和使用功能的房地产产品。 （2）形式产品 指房地产核心产品的基本载体，是房地产产品外在的各种表现形式，主要包括房地产所处的区位状况、质量水平、建筑物外观造型和风格、使用的建筑材料和色调、所处区位的外部环境等。 （3）房地产附加产品 指人们（包括消费者、生产者或使用者在内）在获得房地产产品时与之相关的各类房地产劳务。24 七月 2022100第一节房地产产品及其分类房地产

60、产品类型1.按房地产产品性质分类： 房地产物质产品和房地产劳务。2.按房地产产品用途分类：居住产品、办公产品、商业产品、工业产品四种类型。3.按房地产产品的建筑用材分类：钢结构产品、钢筋混凝土产品、砖混结构产品、木结构产品等类型。4.按房地产产品的建筑高度层次分类：高层产品、小高层产品、多层产品和低层产品等，5.按房地产产品交易形式分类：买卖类产品和租赁类产品，24 七月 2022101房地产产品第一节房地产产品及其分类各类房地产产品的特性 住宅产品的特性： 1. 住宅产品结构复杂，附带相关因素较多 2. 住宅的区位或地段的价格差异较为明显3. 购买频率较低、购买决策复杂 4. 住宅市场与消费