2022年开发区物流园项目可行性研究报告

1、开发区物流园项目可行性研究报告 开发区物流园项目可行性研究报告开发区物流园项目可行性研究报告（此文档为 word格式，下载后您可任意修改编辑！）目录 TOC o 1-5 h z 第一章总论41.1项目概况4项目名称、主办单位、企业性质及法人 41.1.2项目投资目标和概算4可行性研究报告编制的依据和原则 5 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 项目提出的背景7第二章 项目可行性分析 112.1物流业发展现状 11中国现代物流业发展的特点 11全国物流园发展现状12我国城市物流园区发展模式分析13地区物流产业的现状 16 HYPERLINK l b

2、ookmark12 o Current Document 2.2 自然地理条件 16地理条件16物流园建设的基本优势19独特的区位优势 19发达的交通枢纽20特惠的国家政策 22国内同类项目案例参考 27第三章项目定位分析 37项目定位背景及思考 37第四章现代物流园修建性规划 47土地规划47第六章投资估算和资金筹措576.1投资估算57第八章社会效益分析648.1物流业社会经济效益的表征特点 648.3项目的社会经济效益66834 有利于提升区域竞争力67有效增加某某的就业机会68对某某地方财政税收的增长贡献巨大 68有利于加快城市平台的拓展建设 68拉动某某服务业的全面发展68有利于提高

3、区域创新能力，加速人才培养 69第一章总论项目概况项目名称、主办单位、企业性质及法人 项目名称：某某经济开发区现代物流园区建设项目 项目地点：某某经济开发区大坪镇马寨村建设周期：2014年2016年主办单位：某某投资有限公司住所：某某经济开发区洛邦镇法人：林某某项目投资目标和概算1.1.2.1项目投资目标项目名称建安工程园区专用设备配置环境工程土地使用费工程建设其它费用预备费金额（万元）1338352650012002560045008365占比（%66.92%13.25%0.60%12.80%2.25%4.18%总投资20亿元1.1.2.2项目投资概算项目建设总投资20亿元。融资方案为:（1

4、）争取某某省交通厅公路交通枢纽建设基金投入 1%（2）争取省重点项目建设资金投入 2%（3）争取黔南州、某某市地方政府投入 3%（4）以规划范围内的土地抵押担保贷款投入 8%（5）项目经营益转化投入5%（6）招商引资投入5%（7）自有资金投入6000万元。项目分期开发，1期开发500亩，总投资约6亿，自有资金投入占1期投资额的10%1.1.3可行性研究报告编制的依据和原则1.131可行性研究编制的依据1、 关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知（国经贸运行2001189 号）；2、 国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）；3、某某省“ 一五”现代物流发展规划；4、某某省骨架公

5、路网规划（2003-2020年）（省政府2005年12月批复）；5、某某市公里枢纽总体布局规划（2001-2020）；6、某某市公里交通网发展规划（2005-2020） ；7、2008年黔南州国民经济和社会发展统计公报；&某某土地利用总体规划修编（2007年）；9、某某经济开发区总体规划方案（2009-2030）；10、某某经济开发区产业发展与布局规划（2009-2030）；11、项目其他相关资料。1.1.3.2 可行性研究编制的原则（1） 遵照国民经济和社会发展第十个五年计划关于“传统服务业要运用 现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、 市政服务等行业，推进连锁经营、物

6、流配送、多式联运、网上销售 等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。（2）按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意 见的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。（3）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程 序和要求，做到实事求是、客观公正。（4） 我国某某省及某某市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及 前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管 理模式、运营模式。（5）项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目 投资和重复建设。（6） 项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采 购及比质比价采购。（7

7、）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。（8）其它规定及客户要求。1.1.4 项目提出的背景1.141 项目背景项目建设是某某经济开发区经济发展的需要某某经济开发区自组建之日起，就高度重视经济发展方式的转变，确 立了工业强区、商贸兴区、物流活区的经济发展思路，以规划为先导，以 城镇建设为重点，以招商引资为突破口，开发区工业产业结构日益壮大， 开发区以现有的精细磷化工等企业为基础， 正着力建设以装备制造业为主 的工业园区，同时，开发区拟建标准厂房，面向珠三角和江浙企业转型和 建设基地转移，招商引资，积极培育咼新技术产业（光伏电池等）的发展。 从经济学角度，只有在规模、高效、现代化管理上取得

8、优势，才能达到降 低物流成本、提高物流生产率和物流质量的目的。通过本项目的实施，可实现经济开发区企业物流服务社会化， 可开拓 高速公路和高速铁路联运、城市货物配送等第三方物流服务，可为企业降 低物流成本、提高物流管理水平，树立企业形象，增强企业发展后劲，为 企业未来的发展提供更大的平台和空间。 因此，本项目有较好的经济效益 和社会效益。项目建设是轻工业发展的需要近年来，某某市依托交通区位优势，大力发展工业，目前，该市初步 形成以纺织、农副产品加工等产业为主的轻工业体系， 然而发展却相对落 后，一是企业自主创新能力不强，纺织行业产品品种单一，产品的附加值 较低，另外行业结构比较单一，初具规模的只

9、有纺织、农副产品加工等， 其他行业规模较小，总体上某某的多元化、规模化的轻工业发展格局还不 够完善。项目建设后在很大程度上提高了产品物流业得自动化、 系统化和设施 现代化，提高商品质量以及产品流通的速度， 并增加产品的附加值。在现 代化物流基础设施的保障下，通过不断完善设施配套和优化资源配置， 促 进高新轻工业示范园区等生产基地建设， 大力发展区域轻工业产业化，加 快工业经济发展。 项目建设是区域经济发展的重要窗口随着西部发开发战略的实施，西部基础设施对经济制约的瓶颈得到极 大的缓解。国家对西部地区企业给予优惠政策， 加上西部地区本身的资源 优势和劳动力价格相对较低，将会吸引大量东部资金和外资

10、流向西部。东 部沿海发达地区以及部分外资企业将在西部建立生产基地，将使资源优势 转化为经济优势，特色农业、生态农业、畜牧业、矿产资源和加工工业都 将得到合理发展，产业结构得到调整和优化。这些都将促使西部地区经济 的快速增长，物流量的增加，货物流动的频繁，从而带动第三方物流服务 的发展。随着黔桂铁路扩能改造工程和贵新高等级公路复线及“贵广快速通 道”的建设，某某市作为某某省重要的工业老城和南部政治、经济、科技、 文化、交通、信息中心及某某省实施“南下通道”经济开发带动战略的前 沿城市，其交通优势和区位优势尤为显著，与各地的经济联系将日益密切， 客、货运量将与日俱增，在具有显著交通区位优势的某某经

11、济开发区建设 现代物流园区，发展现代流通方式，以适应并推动当地及周边地区经济社 会快速发展不仅已成为必然之势，而且尤为迫切。 项目建设是引导和转化某某市潜在物流需求的需要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、 相互满足。虽然某某及其区域内当前存在着一定的物流需求， 但相当的物 流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企 业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式， 尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的 生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应 链管理基础上的跨企业、跨行业的联

12、合重视不够，在推行各自的技术标准。 管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着某某整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代 高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高某某市在物流服务供 给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力地加强现有铁、 公 的设施衔接以及交通运输设施与库、 场设施的衔接，使现有物流资源得以 合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠 缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践

13、，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积 极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。因此，本项目的 建设与运营，对某某市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的 合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性 规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。企业基本状况 名称：某某投资有限公司住所：某某经济开发区洛邦镇城村八组 1号二楼法人：林某某注册资本：陆千捌佰万元整实收资本：叁仟肆佰万元整公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）经营范围：对水利电力业、交通能源、建筑业、矿业、林业、市场开发、 高薪技术产业、生物工程、环保、农业开发、

14、娱乐业、宾馆、餐馆业、教 育、城市基础设施、野生动物养殖、房地产开发、畜牧业的投资；建筑材 料、机械设备、农副产品、土特产品的营销代理；商品信息咨询、企业营 销计划。企业背景简介公司前身为江西省剑杰建设工程有限公司某某分公司、某某帝邦矿产 业有限公司，主要业务范围包含城市公建、房屋建筑、土石方、建筑安装、 管道工程、环境绿化、重晶石矿等。在数年的发展历程中，公司在江西省内及南方多个大中城市， 承建数 十个项目工程，在土石方、建筑安装方向具有丰厚的设计施工经验。 公司 近年在某某区广泛拓展业务，承接了多个有影响力的项目工程，如贵阳金 阳的西南建材城，其大规模的土石方工程由我司承揽， 施工成效广受

15、开发 商及业界好评。经历了多年的经营积累，励精图治。到现阶段，公司拥有建筑、管理、 设计、施工等多学科专业人才数十名，积蓄起坚实的人力资源后盾。基于公司良好的发展态势及内在的业务拓展需求，我司优化重组，转型成立了“某某投资有限公司”，经营范围涵盖房产建筑、资源能源、开 发经营等多个领域。公司树立“与黔城高速发展同行”的企业发展观，携手同心，共创共 赢！1.1.5 可行性研究的范围1）项目建设的背景和必要性2）项目投资主体的情况3）行业分析及市场预测4）项目选址及建设条件5）项目布局及及各部分功能定位6）项目组织及管理系统7）项目效益评价及不确定性分析第二章项目可行性分析物流业发展现状中国现代物

16、流业发展的特点1979年中国物资经济学会派代表团参加第三届国际物流会议之后，“物流”这一概念第一次被引入中国。此后，我国各地相继将物流理念付 诸经济实践，发展起了作为朝阳产业和企业 “第三利润源泉”的现代物流 业。中国物流经历了多年的发展后，逐渐的形成了自己的体系，其特点逐 渐凸显。第一，中国物流业经受了严峻的考验，但依然保持的较快的增长。 第二，中国物流市场国际化竞争更加激烈。 第三，物流企业加速分化，创 新型业务优势体现。第四，企业物流调整优化，联动发展升级转型。第五， 区域物流较强合作，物流集装区发展较快。第六，政府重视物流发展，政 策环境逐年改善。2.1.2 全国物流园发展现状我国的物

17、流业起步较晚，存在的问题较多。首先，第三方物流服务规模较小。第三方物流是指物流供应链一体化过程中由物品的供方、需方以外 的第三方提供物流服务。西方国家物流业的发展表明，独立的第三方物流 需占社会的50%而我国仅为18%第二，物流基础设施能力不足。我国水路集装箱化率仅为42%而国际上一般为60%;高效专用车辆 少，汽车以中型汽油车为主，能耗大，效率低，装卸搬运的机械化水平低。第三，物流企业信息技术水平较低。由于我国物流企业从总体来说信息化起步比较晚， 信息化程度较低， 对企业信息化存在许多分歧，不少物流企业还处在电话联系、手工操作、 人工装卸的低级阶段。许多现代信息技术，如条码技术、射频技术、E

18、DI技术、全球卫星定位系统技术等，都处于学习和起步阶段。第四，物流管理体制，法规和技术标准不完善。目前我国物流业的管理基本上仍沿袭计划经济体制， 在这种体制下， 若一个企业的物品想实现多式联运就相当困难。第五，物流管理人才匮乏。近年来，我国物流业发展很快，有数据显示，未来5年，我国第三方 物流市场的年增长率将超过25%2.1.3 我国城市物流园区发展模式分析物流园区是近年来我国现代物流发展中出现的新事物，在已经制定 物流发展规划（或纲要）的省区市和经济中心城市都提出物流园区的规划 建设问题。据粗略估算，列入各地规划的园区（或物流基地、物流中心等） 已超过200个，但根据调查，我国目前物流园区的

19、空置率高达60% 面对全国各地如火如荼的物流园区建设，我们应该采取什么样的发展模式 呢？ 我国城市物流园区的空间布局模式一是依托运输组织枢纽进行布局。 即物流园区往往伴随着枢纽港口、 机场、铁路货站（场）、公路运输主枢纽进行布局，或直接与运输枢纽合 而为一，最大限度地利用运输组织枢纽在货源集中和运输便利上的优势， 以便减少装卸和搬运作业环节和降低相关关节的费用，提高物流作业效 率。以交通运输方式直接冠名的物流园区均属于此种布局。二是依托交通枢纽进行布局。此类物流园区在空间布局上的突出特 点是位于两种运输方式的线路交叉点，或不同方向的同一种运输方式的干 线网络节点上，目的是在物流组织时具有各个方

20、向上的干线大运量、快捷 运输组织条件，也便于降低运输成本和减少迂回运输。 区域型的物流园区 和商贸流通型物流园区多采用此种空间布局方式。三是依托制造业基地进行布局。 经过10多年的发展，我国相当数量 的经济开发区、工业开发区、产业园区、保税区等形成了规模，逐步成为 自身具有配套生产能力，或者成为进出口加工工业的制造中心， 对规模化 的物流服务与组织需求较大。因此，许多物流园区依托这些产业集中地进 行布局，以便为制造业的原材料采购、产品生产、产成品销售等的物流组 织与管理提供便捷的服务。如苏州现代综合物流园区、顺德保税物流基地、 南昌进出口物流园区、浙江传化物流基地等。我国物流园区开发模式各国物

21、流园区的建设离不开政府和物流企业这两大主体，作为两大主 体，政府和物流企业在物流园区的开发建设中各尽其职，各取所需。从我国物流园区的开发模式来看，主要也是这两种，即以政府为主导的自上而 下建立的模式和以企业为主导的自下而上模式。国内的物流园区的规划和建设应该着眼于拟建园区的实际包括交通、市 场、需求、环境、政策、规模、园区的整体定位等综合因素。考虑到我国 的经济发展特点和对发展物流的需求， 总体上来讲，我国中心城市物流园 区在发展模式上可能的选择有 4种，即经济开发区模式、主体企业引导 模式、工业地产商模式和综合运作模式。我国的现阶段的物流园区的开发是对经济开发区模式、 主体企业引导 模式、工

22、业地产商模式等进行综合使用。具体开发方式主要有： 政府规划，工业地产商主导政府对物流园区进行统一规划，然后由工业地产商进行统一开发建 设，建成后，物流企业通过租赁或出让的方式进入到物流园区， 工业地产 商负责园区的物业管理。该模式要求投资量很大，但统一建设可以使园区 布局合理。能够采用这种模式的往往是那些占有战略性资源的物流园区， 如依靠空港、海港的物流园区。政府规划，物流企业主导政府统筹安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征 得土地后自行开发建设。该模式由于各企业从自身利益出发，各自为政， 因此，园区整体布局比较混乱，与政府最初设想相差甚远。目前，广州花 都、增城、芳村、白云等

23、地区均采用这一开发模式。物流企业自主开发物流企业根据市场需求，自行征用土地、自行开发建设企业物流中 心。广州黄埔区和经济技术开发区目前采用这一模式，如信义物流。例如，广州市多数物流园区的开发以“政府规划、物流企业主导”模 式为主。“政府规划”可以是先规划好园区（确定用地）然后把场地批给企 业开发建设，也可以是政府在已有物流企业聚集的地区规划物流园区，然后引导更多的物流企业进园来参与开发建设。 但是，这种模式由于缺少有 效的政府引导，物流企业往往从自身利益出发，在征用的土地内独立开发 建设。虽然从企业自身来讲，其用地组织相对合理，但是从整个物流园区 的角度看，其用地组织是非常混乱的，物流企业独自

24、成体系，可能出现各 种用地（仓储、工业、办公、居住等）犬牙交错的格局。还有，物流企业间 相互隔离也不利于企业间资源的共享， 规模效益也无法显现。“政府规划， 物流企业主导”的开发模式可以使园区开发资金多元化， 在目前园区建设 严重缺少资金的情况下，可以采取这一模式。建议吸取德国的经验，建立 园区的企业化经营管理模式。但是，政府在采取这一模式时，应加强对这 一模式引导，加强园区规划管理的力度，通过一定的方式使物流企业从整 个园区的角度来开发建设征用的土地，严格按照土地使用性质进行开发， 避免园区土地利用的混乱。此外，在港口型的物流园区，由于其对战略性 资源的垄断使其处于供方市场，一般使用第一种开

25、发模式，即“政府规划， 工业地产商主导”的模式。2.1.4 地区物流产业的现状地区物流的目的在于提高所在地区企业物流活动的效率，以及保障当地居民的生活福利环境所开展的物流活动。地区物流有不同的划分原则。 首先，按行政区域划分，我国可以划分为八大区：西南、华北、西北、西 南、华南、华东、华中等；还可以按省区来划分，可划分为北京、天津等 30多个省、直辖市和自治区等；其次，是按经济圈划分，如苏锡常经济 区等；还有按地理位置划分的地区，如长江三角洲地区、河套地区、环渤 海地区、珠江三角洲地区等。我国地区物流目前存在以下问题：第一，物流基础设施相对薄弱。第二，物流管理技术落后。第三，物流硬件相对落后。

26、第四，第三方物流 发展缓慢。2.2 自然地理条件2.2.1 地理条件某某市地处某某高原东南斜坡的苗岭山脉南侧。 地貌以黔南山原中低山为主，兼有丘陵、坝地地貌。总的地势是西咼东低，北咼南低。但因地 壳运动的褶皱构造的直接作用，形成东西背斜地势高，中部向斜地势低的 起伏地势。市境内西部至西北部的江洲、谷江一带中低山比较集中，是地 势最低的地区。海拔最高点为西北部与贵定县交界的斗篷山顶，海拔为 1961.00米，最低点为东南部与三都县接壤的小河沟出境处，海拔540.00米，相对高差1421.00米，境内平均海拔 800.00米1200.00米。西部 和北部海拔一般都在10001400米之间，东部和南

27、部海拔都在800.00 1000.00米之间。由于地势向南部和东部倾斜以苗岭山脉为分水岭，岭北为长江流域，流域面积1152.60km2,河流多为向东或东南流经王司、坝 固等地，向西南方向汇入清水江。岭南为珠江流域，流域面积1121.40km2。 绝大部分河流向南或向东南流经阳和水族乡、良亩、沙寨乡，分流于沙拉河、桐木河、马蹄河，流经平塘和三都汇入红水河及都柳江。某某市地貌类型面积表单位：诟、m %地貌名称面积海拔占总土地面积类型亚类型丘低丘131.60655.00 -800.005.7813.49陵中丘175.56800.00 1112.007.71山低山29.76540.00 -800.00

28、1.3182.86地中低山1699.44800.00 1400.0074.58中中山153.781400.00 1800.006.95中高山0.70 1800.000.02坝地中坝地69.98800.00 1070.003.073.65低坝地13.18750.00 800.000.58合计2274.00100.00222 全年气候概况某某市属于中亚热带季风湿润气候区。由于地理纬度较低，海拔较高，因而具有亚热带高原山地季风湿润气候。其特点：四季分明，冬无严寒（最冷为1月平均气温5.50 C,极端最低气温一6.90 C）,夏无酷暑（最热为7月，平均气温24.80 C,极端最高气温36.30 C），

29、降雨丰沛， 雨热同季（春季和夏季），湿度较大（常年日雨量0.10毫米的日数达188 天以上），日照偏少（1159小时/年，日照百分率为26.00%）,立体气候 明显详见表3,水热利用率较高。这十分有利于农作物生长和农业的立体 布局，为物流仓储提供了极为优越的条件， 某某市不同海拔高度四季气温划分表单位：m C、天海拔年均温度春季1022 C夏季 22C秋季2210C冬季10C600.0016.90891216887800.0016.00979775961000.0015.0010376731131100.0014.5010369751181200.0013.9011245811271300.0

30、013.5011733841312.3 建设物流园的必要性黔南州委、州政府，某某市市委、市政府高度重视某某经济开发区的 建设与发展，大力支持开发区建设发展，并出台各种优惠政策，大大的促 进了开发区的发展。目前现有制药、建材、冶金化工、机械纺织、食品加 工等多个项目，并打算将开发区建设成现代化产业新城，及公共服务、商 贸居住、现代工业及高新物流为一体的综合功能区。综合功能区的建立离不开发达的物流业， 没有物流业的支持，再完善 的综合功能区都会显得孤立，缺乏活力。物流园的建立，可以统筹整个开 发区，使整个开发区更具活力，更好的对外沟通。依托开发区独特的区位优势和发达的交通网络， 物流园的建立必将会

31、 给某某乃至整个黔南州打开广阔的发展空间， 使某某和整个黔南州的经济 腾飞。2.4物流园建设的基本优势241独特的区位优势开发区物流园项目可行性研究报告 开发区物流园项目可行性研究报告该经济带上布局有重庆及以重庆主城为中渝黔桂经济带主要依托 GZ50川黔铁路和黔桂铁路发展，是重庆和 某某大部分地区、四川部分地 区南下入海的最便捷通道。该 区域上有西部中心城市重庆， 有省域中心城市贵阳、南宁， 有区域中心城市遵义、柳州， 有重要港口城市钦州、防城港 和北海，有地区中心城市某某， 心的重庆经济区，有某某的以遵义、铜仁为中心的黔西南区，以贵阳为中 心，安顺为副中心的黔中区，和以某某、凯里为中心的黔东

32、南区，有广西 以柳州为中心的桂中经济区，以南宁为中心的桂南经济区。某某经济开发区地处渝黔桂经济带的中间区位、南贵昆经济区边缘， 受两个经济带的复合影响，发展条件优越，有条件广泛地参与到区域合作 中，从区域高度科学合理确定开发区城市性质，促进地区产业结构升级优 化，更进一步地促进社会和经济的发展。 从省际区位来看，某某经济开发 区是渝黔桂经济带、南贵昆经济区承接珠三角地区产业转移的重要基地， 有力的增强了渝黔桂经济带、南贵昆经济区与珠三角地区的联系。242 发达的交通枢纽某某经济开发区位于某某市东部 约10公里处，贵阳机场、荔波机场距 开发区约120公里。321国道、在建 的厦蓉咼速、贵广快铁穿

33、境而过，是云贵川通往两广、两湖和华东地区的 交通要道，西南出海黄金通道。随着厦蓉高速公路和贵广快速铁路的开工建设，开发区至贵阳的公路 里程将缩短至80公里，至广州的列车行车时间由现在的 14小时缩短到 4.5小时。区域总面积260平方公里。243 坚实的产业基础某某市土地资源丰富。其中，耕地面积近 5万公顷；林地面积12万 公顷；牧草地面积1.9万公顷；水域面积近3000公顷；土地后备资源为 25万公顷，占土地面积的11.22%,为城建、工业、农牧业的发展提供了 良好的环境和条件。某某森林覆盖率达50.40%，富含铅锌矿、煤、铁矿石、重晶石、白云岩等。开发区及周边地区有丰富的资源和能源基础，以

34、磷、硅、锰、铅、锌为原料的生产和加工，资源条件丰富、产业发展具有 一定基础，市场空间广阔。主要农业以种植水稻、小麦、玉米为主。矿产有铅锌矿、煤、铁矿石、重晶石、白云岩、磷矿石、硫矿石、萤石、石灰石等。某某毛尖是某某的特色产品，是中国十大名茶之一。某某城区景点有文峰公园、百子桥、石板街、剑江河等。郊外景区有 斗篷山景区等。某某各类基础设施齐全。供电充足，金融保险业完备，各银行、信用 社和保险公司营业网点遍布城乡。商业服务网点发达，拥有大型农贸市场 50余处，超市、零售商店及饮食服务业 9000余家。星级宾馆、酒店、旅 社、度假村等旅游企业75家。其中，五星级宾馆（在建）2家、四星级宾 馆3家、三

35、星级宾馆6家、二星级宾馆2家。现有文化馆、图书馆、影剧 院、博物馆、歌舞厅、音乐茶座、酒吧 100余家。报刊杂志、广播电台、 电视台、中波发射台、歌舞剧团10余家，全市广播覆盖率达100%体育 设施完备，建有体育馆、训练厅、田径场、足球场、游泳池、水上体育活 动中心等。医疗卫生条件优越，全市现有 3家三级合格医院，2家二级乙 等医院，3家私营医院，20家乡镇办事处卫生院。市内有高等院校 3所, 中等专业学校7所，中学28所，小学327所。244 特惠的国家政策为了更好的发展某某经济开发区， 黔南州委、州政府高度的重视，出 台了众多的优惠政策，包括鼓励投资、税收政策、土地政策、奖励政策等 一系列

36、的优惠政策。鼓励投资鼓励州内外、省内外民营资本在区投资符合国家鼓励类、允许类 的工业项目，并符合开发区规划和产业发展方向的项目均可进驻区内投 资。鼓励民营资本到开发区投资兴业，凡是国家法律法规允许建设的 基础设施、公用事业及其他行业和领域的项目，并符合区规划和产业发展 方向的项目均可进驻区内投资。凡符合国家产业政策、开发区总体规划，资金由企业自筹解决，生产和建设条件能自行平衡的项目，投资强度达到200万/亩以上的，企 业可自行立项，报区经济发展局备案。财政税收政策设立某某经济开发区产业发展基金，自2010年起由区财政预算安 排1000万元为基数，并按区财政增长幅度逐年递增。产业发展基金主要用于

37、需区级财政承担的招商引资中介奖励、 外来投资企业所得税奖励、技 改贴息、企业扩大扶持资金补助、用工奖励、产品研发补贴以及本文规定 的其它扶持政策兑现。开发区基础设施建设投入、国家产业政策非鼓励性 项目和招商引资项目土地低价补贴除外。对进入某某经济开发区的民营生产性企业，年综合纳税在100万元至500万元的，自获利之年起，所缴纳的企业所得税区本级留成部分以 财政扶持的形式前两年全额、后三年减半，增值税、土地使用税及其他共 享税种中的地方留成部分，五年内按20%奖励企业用于滚动发展。年综合 纳税500万以上可采取“一事一议、特事特办”的方式予以特殊规定。电子信息、制造业、生物医药、新材料产业、新能

38、源产业、现代物流业、现代服务业等，均属某某经济开发区重点鼓励发展的产业， 其投 资项目自获利年度起，其所缴纳的所得税区本级留成部分按前三年全额、 后两年减半用于奖励企业用于滚动发展。投资循环经济项目、节能减排项目、生态环境保护项目，先按国 家现行税收政策缴纳各项税收，对经营期在十年以上的，五年内企业所得 税地方财政留成部分全额用于企业发展。 增值税、土地使用税及其他共享 税种中的地方留成部分，五年内按区财政留成部分25%用于奖励企业用于 滚动发展。在开发区投资一下项目的，在按国家现行税收政策缴纳各项税收 的前提下，自开业年度起，前三年按项目当年入库营业税、所得税地方留 成部分全额予以奖励，第四

39、年至第五年按当年入库营业税、 所得税地方留 成部分的50瞬以奖励。鼓励大型知名企业在区投资经营新型商业和现代服务项目，鼓励投 资建设对外辐射力强的大型综合服务项目。鼓励国内外企业在区内投资功能配套的旅游服务、商业零售、交通运输、饮食娱乐、度假型酒店等项目。鼓励发展信息、咨询和各类中介服务业。对新注册在区且由税务部门直接征管的大型企业的研发中心，先按国家现行税收政策缴纳各项税收，自开业年度起，两年内实现的营业税。 所得税区留成部分全额补贴给企业，第三年至第五年减半补贴。对明显能带动区发展、提升人气和有重大影响的基础性、公益性 和生活配套的产业及项目，对学校、医院、科研机构进驻区内，从事办学、 医

40、疗、科研、新产品开发等，可采取“一事一议、特事特办”的方式予以 特殊规定。鼓励各种资金按BT和特许经营等方式投资开发区的公用事业项 目，须先按国家现行税收政策缴纳各项税收，对于在区内投资建设公园、 青少年活动中心、科技活动中心、体育设施、供水设施、垃圾处理厂、污 水处理厂和其他公用事业项目的， 在特许经营期开始五年内，营业税、所 得税征收后用区财政留成部分全额予以奖励。在区投资兴办现代商贸、饮食服务业、文化娱乐业，或按“飞地” 方式将其搬迁到开发区开设分店、连锁店，并在开发区办理工商税务登记 的，按国家现行税收政策缴纳各项税收后， 可享受五年内按实现税收的区 财政分享部分50%勺扶持。土地政策

41、企业用地，通过“招牌挂”等公开方式取得土地使用权。凡在区投资建设的项目依法取得使用权后，区管委会由其他资金 渠道（不得减免和挤占挪用土地出让金）给予以下补贴：属“三高”（高科技、高税收、高就业）以及具有较大产业辐射带 动作用的工业投资项目用地，经查实后可按相当于其所缴纳土地出让金的 数额拨付补助金；在区内兴建工业项目依法全额缴纳土地出让金的，开发区管委会 按相当于其缴纳土地出让金数额的50 80%勺拨付补助金扶持企业用于基础设施建设；属国家产业政策鼓励、允许类工业项目建设用地，投资企业缴纳 土地出让金的，开发区管委会分别给予扶持：固定资产投资额在100 500万元的，按相当于其所缴纳土地出让金

42、，补助13亩的补助金；500 1000万元的，按相当于其所缴纳土地出让金，补助 36亩的 补助金；1000万元以上的按相当于其所缴纳土地出让金，补助6亩以上的补助金；5000万元以上可采取“一事一议，特事特办”的方式予以特 殊规定。投资企业依法以出让方式取得的土地使用权限，按土地管理法规 定的最长期限计算，在不改变土地用途及按国家现行税收政策缴纳各项税 收的前提下，土地使用权可依法转让、出租、抵押、赠与和继承；使用期 限届满，同等条件下依法享有优先受让权。凡在规划的工业园区内投资建设工业房地产的， 建成后由区财政按建筑面 积一次性补助投资商。优惠和奖励政策鼓励各种社会资本以多种形式投资开发区的

43、基础设施建设，可采 取垫资、独资、合资等，所投入资金的回收年限和合理利润， 开发区采取“一事一议，特事特办”的方式予以特殊规定，在不违背国家相关政策、 法规的前提下，最大限度维护投资商的利益。对新办企业的各项行政事业性收费， 除交省、州的部分外，三年内 按规定下限减半收取。在开发区按招拍挂方式依法获得土地使用权的开发建设项目，免收 城市市政公用基础设施配套费；建设项目在用地红线范围内的配套设施由 投资方自行实施。在区经营投资兴业，所有办的证照工本费一律免收。最先引荐投资项目到区的个人或单位，并且项目在区登记备案和 付诸实施的，项目实际到位资金100万元（含100万元）以上1亿元一下 的，0.5

44、%予以奖励，项目实际到位资金1亿元（含1亿元）以上的，按.3% 予以奖励。引进资金实际到位金额，由某某经济开发区管委会会同相关部 门按国家有关规定进行认定。奖励资金根据财税管理渠道由开发区管委会支付，一定5年不变。2.5 国内同类项目案例参考2.5.1案例概况项目规模投资额（亿元）定位某某轻工业园区20平方公里27.06某某市承接产业转移的主基地”和“川南最大的轻工业产品制造基地”。中国（湖南）轻工产业园6.6平方公里90中西部乃至全国集轻工产业产、供、 销、科研、展示、信息于一体的现代 化产业基地，力口八现代物流园3980 亩23立足嘉兴、服务长三角，产业物流为主导广东亿华物园700亩7.5

45、建设大市场，发展大流通中粮集团深圳物流园14万川6.1全产业链物流园2.5.2个案分析某某轻工业园区简介I IODOD地 址：某某江南轻工业园区位于某某市江阳区。定 位：将园区建成“百亿园区”、“某某市承接产业转移的主基地” 和“川南最大的轻工业产品制造基地”。规 模：园区规划总控制面积为20平方公里，规划面积11平方公里, 其中工业小区8.32平方公里，商业交易服务区为1.58平方公里，配套生 活服务区1.1平方公里。远区规划9平方公里。总投资额达27.06亿。发展重点：开工建设了六大特色“园中园”（中国西部箱包皮具产业 园、华兴中小企业创业园、浙商工业园、川南国际汽车公园、宁波电器产 业园

46、、浙江轻纺轻工业品工业园），突出发展箱包皮具和轻工业品轻纺产 业，适度发展新型材料，兼顾综合配套加工制造业和物流业。成果：中国西部箱包皮具产业园：一期 500亩工业用地已经招完，若再引进企业，则需更多工业用地宁波电器产业园：浙江宇化电器、浙江龙门集团、隆昌橱柜、等投资方将抵达某某实地考察并进行最后谈判浙商工业园：正积极与2家外资企业进行招商洽谈。具体包括： 上海王佳胶带有限公司：该公司主要从事防伪胶带等的生产销售；某台资 企业：该企业在广东东莞和普田两地设有生产基地，主要从事雨衣、轻工业品、鞋帽等的生产销售。浙江轻纺轻工业品工业园：正积极与 7家企业进行招商洽谈。具 体包括：新型建材生产企业、

47、轻工业品生产企业、包装印刷厂、床垫生产 企业、昆明包装印刷厂、轻工业品公司、塑编包装厂川南国际汽车公园：正积极与5家汽车销售商家洽谈。具体包括： 上海大众斯柯达、一汽大众奥迪、四川万友、四川波鸿实业有限公司、贵 阳宝源汽车销售有限公司等正在进行洽谈 华兴中小企业创业园：现正积极与2家企业进行洽谈。分别为酒 类包装企业，主要为古蔺郎酒生产酒盒等包装产品； 机械制造类企业，主 要为某某长江机械有限公司生产配件。探项目点评该项目最大的成功之处在于找准了以下 2大市场契机：1、“依托优势资源、承接优势产业、找准产业转移对接点”随着珠三角、长三角和环渤海等沿海地区要素成本持续上升 ，传统产 业的发展优势

48、在减弱，外延型发展方式难以为继，另一方面,广大中西部地 区基础设施逐步完善，要素成本优势明显，产业发展空间相对比较大。在此 背景下，项目紧紧抓住了东部和发达地区产业转移的战略机遇。2、“根据市场需求提供“订单式”各类技术工人”江阳区有农村劳动力约22万人，可吸纳周边县区农村剩余劳动力约8-10万人。多年来某某轻工业集中了行业内一批成熟的研究人员和熟练 的技术工人队伍。中国石化天然气研究院、某某医学院、四川警察学院、 四川化工职业技术学院、某某职业技术学院和西南化工研究院等知名高校 可为企业提供各类型技术工人。该物流园为本项目提供找准市场空白点及现代企业需求型人才2大要素，为项目在日后定位及人才

49、需求方面提供了宝贵的参考意见。中国（湖南）轻工产业园简介地址：湖南湘阴工业园区园内定 位：中西部乃至全国集轻工产业产、供、销、科研、展示、信息于一体的现代化产业基地，规模：6.6平方公里，第一期开发建设2平方公里，总投资约34亿元人民币，第二期开发建设4.6平方公里，总投资约90亿人民币发展重点：先进制造、电子信息、装饰建材、纺织轻工业品、食品 加工、精细化工六大产业集群。成果： 县内规模工业企业已达100多家拥有中国驰名商标3件、中国名牌产品1个、湖南省著名商标17 件、湖南名牌产品14个，是湖南省的品牌大县。此外，投资20亿元的洋沙湖生态休闲旅游度假村项目和投资10亿元的青龙湖国际旅游度假

50、村项目， 集高尔夫球场、五星级酒店、高档会 所、水上娱乐、高档别墅于一体，可提供高品质的商务会议接待和商住服 务。中央及省属的轻工行业科研院所10多家轻工材料应用技术重点实验室10个；探项目点评该园区的成功之处可以归结为一句话“ 行业牵头、产业集聚、政府支撑、专家管理”1、行业牵头园区是湖南省轻工业行业与湘阴县人民政府合作开发下的产物，是行业与地方政府合作开发的创新模式，可以利用中国轻工业联合会举全国轻 工行业之力，充分发挥行业的政策优势、信息优势、项目优势、管道优势 和资金优势。2、产业集聚充分利用长株潭交通便利、水资源优势，既实现长株潭中心城市的辐 射带动性，又依托湘阴县母城建设一个低成本

51、、高新技术密集、研发机构 支撑，以及物流、循环技术和金融服务相配套的现代产业园。 成为中西部 乃至全国集轻工产业产、供、销、科研、展示、信息于一体的现代化产业 基地，3、政府支撑产业园处于“长株潭”城市群全国“两型社会”建设五大示范区之 一的滨湖示范区，是全省承接产业转移发展加工贸易实验区， 既享受“两 型社会”建设的先行先试权，又享受国家、省、市和湘阴县已制定的各项 优惠政策外，产业园还可以采取一事一议的办法， 对该项目实行特别的优 惠，全力为投资者提供“标准化”管理和“一站式”高效优质服务。4、专家管理与产业园配套的科研院所有中央及省属的轻工行业科研院所10多家，有从事研究和培育轻工材料加

52、工技术及培育应用技术人才的教学专业 院所有10余所，有轻工材料应用技术重点实验室10个；，能有效的为园 区企业提供技术扶植和新产品研发；并设有各类国家级和省级轻工产品质 量监督检验授权站。该园区的成功是必然的，除了园区顺着沿海轻工业向内地转移市场下 孕育而生之外，园区最大的优势在于其高起点规划、 大力度的政府支持以 及完善的产业配套。可见争取政府最大力度的支持与多方位考虑产业园区 配套对企业的吸引力度之大。嘉兴现代物流园严业HALjMAfi Ti沸雀輕技创业网地址：嘉兴主城区西南侧，定 位：立足嘉兴、服务长三角，产业物流为主导，第三方物流集聚和物流资源整合为核心、原材料加工分拨为拓展规模：39

53、80亩发展重点：农产品专业市场区、日用轻工业品及建材陶瓷市场区、 物流货运仓储区及商业住宅公建配套区成果：沃尔玛华东地区配送中心安博仓储宝银钢材物流基地新族电器配送项目（速银通）探项目点评该物理园区的成功之处主要体现在以下几方面：1、专而精的市场模式区别于义乌小商品市场“大而全”的市场模式，形成嘉兴的专业市场 集群，走“专而精”的新型小商品市场模式。2、积极发展领头羊作用沃尔玛华东配送中心、安博仓储、新族电器配送等项目发挥了很好的产业 带动效应，3、搭建物流信息平台嘉兴物流网是全国最大的物流行业综合门户-中华物流网旗下分站，服务于物流公司、配货站、货运信息部，运输企业和生产企业，货代 公司，外

54、贸公司以及所有从事物流货运事业的人。为用户提供车源、货源、 专线、配货站、物流园区、车辆库、国际货代、企业展示等物流货运一体 化公共信息服务平台。4、独特的区位优势嘉兴是长三角的地理中心，是三大经济圈的交汇点（环太湖经济圈， 上海经济圈，环杭州湾经济圈），同时也是上海的卫星城市。该案例为项目提供的借鉴之处在于走差异化市场道路的同时，利用“品牌效应”发挥领头羊作用，带动产业效应。同时重视物流信息平台的 构建，方便快捷的为企业服务。广东亿华物园地址：广东省韶关市浈江区韶南大道北17号定位：建设大市场，发展大流通规模：总规划用地700亩，总规划建筑面积60万川，总投资7.5亿 丿元。发展重点：商贸物

55、流园：批发广场、家具广场、汽贸广场、小百货交 易等9个项目；配送物流园：加工配送中心、分销配送中心、工业原材料配送中心、货运市场、国际物流中心等几个项目成果：成立韶关市信鑫物业服务有限公司金鹏轻工业品批发市场入驻亿华家具广场金海马家具博览中心亿华汽车世界 多个购物广场和家具广场入驻探项目点评成功关键： 抓住市场大机遇，成立专业管理公司抓住市场机遇： 项目起建于2003年，中国物流行业正处于发展阶段， 市场空缺，该项目抓住市场空缺机遇，强势进入物流行业。同时，当时政府对于物流行业的发展持大力支持力度，更好的帮助该项目取得成功。成立专业公司：该项目原来只有一个物业管理服务中心，又成立专门的 物流物

56、业管理公司韶关市信鑫物业服务有限公司，吸纳了一批专业管理人才，成立一支优秀的管理团队。专业管理公司的成立，是该项目取得成功 的关键因素。启示：该项目对于我们项目今后在抓住市场机遇，善于寻找市场空白方 面提供了很好的借鉴作用，同时让我们认识到了专业管理团队和专业管理人才的重要性。中粮集团深圳物流园地 址：深圳市笋岗一清水河物流园区定位：全产业链物流园规 模：占地14万川，预计总投资约6.1亿元发展重点：提供专业、高效、安全的综合性食品供应链解决方案和食品物流实体管理运作服务成 果：5万吨25C低温冷藏中心15 万平方米仓储分拨中心5万平方米食品加工及综合服务中心与麦当劳签订中国的最大原材料供应商

57、铭基公司签订服务协议与来自东北、江西等产粮大省的种粮大户代表签订了2009年大米订单种植合同探项目点评成功关键：实行“全产业链”模式，从产业链源头抓起。该项目实行“全产业链”模式，从产业链源头抓起，经过种植与采 购、贸易及物流、食品原料和饲料原料的加工、养殖屠宰、食品加工、分销及物流、品牌推广、食品销售等每一个环节，实现食品安全可追溯，形成安全、营养、健康 的食品全产业链。启示：该项目成功，有其必然之处，该项目从物流业的源头抓起，中间每 个环节都有参与，让自身掌握了整个产业链，整个物流产业环环相扣。第三章项目定位分析项目定位背景及思考定位背景项目位于某某新开发经济区，夏蓉高速要塞，未来的物流价

58、值明显；项目属于某某立项的重点招商项目，整体占地1500亩，是目前某某乃 至黔南地区最大的物流市场项目；某某传统的物流市场在发展过程中受到交通、物流等硬性制约，无法 有进一步的突破；政府希望以大型规划项目带动经济开发区发展。定位思考根据某某市城市特点、本项目地块条件、某某及西南片区市场潜在需 求，定位项目主要的发展方向；根据某某市人口分布、商业发展状况，以及西南市场的集散要求，锁 定项目辐射市场及消费人群；结合项目位置特点进行定位思考；充分考虑某某作为黔南州的经济中心、文化中心、货物集散中心等多 重城市功能；考虑周边城市及城市周边区域的消费需求；考虑项目的社会价值和对于区域经济的促进价值。3.

59、2 总体功能定位根据以上定位思考，围绕某某物流专业市场既定的项目立项主题，项目总体功能定位为：西南最大的轻工业品物流基地涵盖纺织轻工业品、电子信息、装饰建材、日用家居、食品加工等产 业形态，打造以日用轻工业品生产加工、贸易展示、仓储配送为主体的大型 物流基地。3.2.1定位依据作为轻工业品物流基地的项目定位，项目具有交通、物流等先天的客 观优势；某某作为黔南州的经济文化中心，同时更是地区中心，对于商品的集 散需求非常广泛，大规模的物流专业市场在整合某某原有的市场基础 上，进一步辐射某某乃至西南三省；日用轻工业品，是日常生活密集型需求相对较大的商品种类，市场需 求巨大；国内现有的物流产业格局，轻

60、工业品加工贸易箱包等产业基地主要集 中在南方及中北部城市，某某区没有大规模成型的轻工业品物流市场 市场，因此项目可以弥补市场空缺；开发商自身可以整合资源，联系相关厂家、贸易商进驻，保障市场的 经营发展；可以充分利用浙江各区域市场的信息优势、经营优势、规划优势、招 商优势，为本项目的发展形成基础；西南三省在国家振兴西南战略的大环境下，经济、市场、消费水平等 相关方面将得到长足的发展，市场潜力巨大；轻工业品集散市场在某某乃至西南区域内相对尚未形成规模，市场需 求需要相关物流专业市场的快速形成；由于区域经济的客观因素，某某城市消费对轻工业品等需求主流群体 在中低档，增长扩容的城市消费将进一步支撑以中