世联-铜陵康城项目提案报告ppt课件

1、 铜陵康城工程提案报告技术经济目的主要经济技术目的规划用地面积：76697.6平方米总建筑面积：111421.4平方米不含地下室其中：住宅建筑面积:102605.4平方米 小高层：9904.4平方米 高层：14591.2平方米 多层：78109平方米总户数：973总容积率：1.452建筑密度：20.96%总绿化率：34%已拆迁我们的任务都必需以现实条件为根底，以共同的目的为导向我们的目的 实现开发商工程的快速变现 实现企业品牌 实现工程增值目 标工程背景本案地处开发区，但又位于一环以内，是开发区与城市中心地块较近的区块，具有铜陵人对于市区的概念是以一环作为分界限，一环以内依然是市区的这一心思感

2、受较为普遍，因此楼盘易于为市区消费者所接受，同时工程本身又能吸引开发区大量的白领进驻，与城市中心较近的心思间隔加上未来城市次中心的开展预期，工程理应成为未来铜陵人居住投资的首选。依托铜陵市政府对城市建立的宏伟蓝图，本区域是铜陵市重点开发地块，加上开发区本身具备的经济开展优势，必将为该地块带来源源不断的市场自信心和人气。工程所在地属于开发区较成熟地块，就居住来说已得到一定的市场认同。地块北侧为已建的“新苑小区，属于经济适用房，往北过铜抚路那么是正在开发销售的“万泰翡翠城，应该说，本区域的楼盘体量显然偏小，是一个供小于求的市场，而独特的地理位置又使其成为铜陵人甚至周边地域居住投资的首选之地，在这样

3、的背景下，工程的开发建立，无论从规模上，还是质量上，都可以成为本区域的标志性楼盘。工程区位政策导向开发气氛本报告的研讨思想导图客户构成消费特征客户分析开展战略工程界定市场分析工程定位问题界定构造化分析工程界定整体推行思绪工程界定问题界定构造化分析城市区位优越：沿长江走向的快速通道使铜陵与东到上海、西到武汉的宽广区域严密相联，南北的合肥铜陵黄山高速公路和东西向的沿江高速公路正在积极建立，合铜高速已建成，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。 经济开展较快：2005年,铜陵市的GDP总量为182亿元,人均GDP到达3130美圆。“从国际阅历分析,在人均GDP到达3000美圆开展阶段,环境问题开场得到注重

4、。城市经济开展迅猛；城市定位:以建立铜工业基地、水泥建材基地 、正着力打造沿江工业名城的总目的，建立泛长三角圈副中心城市。铜陵地处上海与武汉、南京与九江的正中心 城市定位为泛长三角圈副中心城市工程处于政府规划中的双向向北、向东开展的交汇区域规划较其它区域有显著的差别化优势工程区域开展前景良好:铜陵“十五方案确定的重点开展地域之一未来铜陵市行政、经济、文化和居住的新城市中心铜陵城市开展的里程碑；特征优势显著：枢纽化、中心化、工业化；产业根底支撑：铜经济是铜陵的第一产业 、建材产业开展迅猛，是全国重要的水泥建材基地；此外，纺织、机械等产业开展势头也非常迅猛。正着力打造沿江工业名城，区域交通枢纽和中

5、国生态山水铜都 。地块价值雏形初现地块较为平整：工程地块呈Z字型，目前沿石城大道部分地块已为净地。 交通较为便利：4、19两路公交车环绕城市。工程周边配套：龙港大酒店、铜陵市柳园小学、百味园宾馆、田苑市场、绿色食品市场、久久超市地块价值雏形初现:周围道路整洁，虽然目前人居气氛和商业气氛不浓，但工程周边为城市规划开展的两大重点区域，随着北部的新城区开展，人口必将迁移至此。此区域后市必然与东北经开区结合开展，工程所处中间区域受两大版块开展的联动影响，后市潜力开展无限。 区域属性和工程属性的根本界定，可以协助我们明确研讨方向和方法区位属性泛长三角经济圈副中心城市的城市定位皖南皖北的联系纽带，省内江北

6、地区经济领跑者房地产市场处于启动阶段，宏观经济能够支撑房地产业高速发展政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区域未来铜陵市行政、经济、文化和居住的新城市副中心枢纽化、中心化、工业化接轨南北经济发展的桥梁区域目前区域竞争对手较少，项目的竞争威胁较小项目属性项目具有一定规模优势可达性良好、交通较为便捷产品物业类型以多层为主，且主打户型面积在90100，优势明显 工程界定问题界定构造化分析S：情境situation工程背景现实工程、客户、市场区位优势明显大规模住宅工程客户需求存在空白点市场机遇好经济开展迅速，人均收入大大提高，消费力加强，住宅市场供不应求，且竞争仍以本地化为主；铜陵中高收入消费群普

7、遍存在老城区置业，本区域房地产市场与消费者需求存在脱节，但随着区域开展的逐渐成熟，本工程开展潜力很大。工程总占地为76697.6平米，建筑面积111421.4平米，目前本区域体量较大；政府主导的新城区与经开区交汇未来城市次中心，规划及政策倾斜皆较其他区域有显著优势；C：矛盾或冲突 complication 工程本身存在着的矛盾或冲突现阶段工程中心矛盾：目前区域认知度缺乏与消费者心思接受的矛盾工程前期运营所需求的资金投入与资金需求之间的能够矛盾现阶段工程中心冲突：工程的快速变现与利润最大化的冲突工程入市定价战略与利润最大化的冲突Q：提出问题 question 要实现价值变现必需求回答的中心问题如

8、何协助开发商实现快速变现和产品价值到达利润最大化？本报告的研讨思想导图客户构成消费特征客户分析开展战略工程界定工程定位问题界定构造化分析市场分析市场分析整体定位思绪住宅市场分析工程界定 铜陵市住宅市场特征决议了快速入市、取势造势工程取胜的关键经过归纳总结，铜陵住宅市场有以下特点：房地产工程主要集中在老城区不同区域房价差别大物业类型逐渐由多层向小高层转变，但目前仍以多层为主房地产工程走规模化道路逐 步显现房价涨幅较大目前铜陵市住宅工程户型偏大，总价过高，市场接受度有限 营销推行手段落后、单一未来供应量将继续放量，本工程应抓住该契机快速进入市场铜陵市05年开工住宅面积48.69万，06年前三季度已

9、开工约40万，市场供应量增幅较快，消化力度有限房价爬升迅速：以铜陵市区在售楼盘为研判根底，05年市区房价已到达3000元/，有的已超越3500元/；06年市区部分工程房价已到达4000元/；房价涨幅过快，未来竞争将越发猛烈目前铜陵市房地产市场刚进入开展阶段，在该层面上本工程仍有较大超越空间城市开展地倾东北，经过造势，本工程可最大化利用新城区、经济开发区的区域价值以新城区、经开区为城市开展方向将成为铜陵市未来10年城市开展的热点区域，为众多投资者提供了大量的参与时机，而本工程正位于老城区与新城区、经开区交汇处枢纽地带，开展潜力无限工程产品规划以多层为主，市场接受度高随着房地产市场的快速开展，土地

10、资源变得更加稀缺，小高层、高层将是未来开展必然趋势，多层将是稀缺产品铜陵市房地产市场分析 内容年份开发投资额（亿元）住宅投资额（亿元）购置土地面积（万）土地开发面积（万）施工面积（万）竣工面积（万） 竣工住宅面积（万） 商品房销售面积（万） 商品房销售收入（亿元）2004年 12.848.2455.1932.19144.4557.8338.9555.5112.212005年13.348.2767.3426.08189.2464.66 48.6971.8515.032006年前三季度11.877.82 226.2539.5529.2036.729.1市场数据分析06年房地产市场开展较为理性铜陵市

11、房地产市场小结 1、06年铜陵市房地产投资开发继续坚持快速增长06年前三季度，铜陵市房地产开发累计完成投资11.87 亿元，同比有一定增幅2、房地产市场供需平衡前三季度中，房屋施工面积为226.25万平方米；新开工房屋面积115.83万平方米；房屋开工面积39.55万平方米；销售房屋面积36.72万平方米，住宅开工面积与销售面积比为0.9 3 1 ，房地产市场供需平衡3、房价稳中上升虽然国家不断地出台房地产有关政策，以规范房地产市场但效果不是很明显，铜陵市房价继续坚持小幅上涨，目前铜陵市整体房价坚持在3200-3300元/4、大面积、大户型商品房所占买卖比例较高主要缘由是受住宅市场供应构造限制

12、，中小比例供应量较小，市民只能被迫接受大面积户型。铜陵市房地产市场小结5、铜陵市房地产工程规模化景象不明显市场上具有15万以上的工程较少，市场规模化还未构成6、目前，物业类型以多层为主多层仍是铜陵市房地产市场的主打产品，但小高层、高层物业已广泛出现主要分布在市中心地带，并是未来市场开展趋势7、不同区域房价差别大市中心有的工程房价高达4500元/，但有的区域房价才3000元/左右8、二手房住宅是市场比较活泼由于二手房市场户型面积为中小型户型，总价较低，对工薪阶层来说，具有普遍的购买力全市住宅在售代表工程扫描万泰翡翠城湖畔人家新湖家园秀水山庄映湖山庄世纪曙光中央华庭中房豪庭中房名邸香格里拉城市花园

13、井湖都市家园2500-3500元/3500-4000元/4000元/以上在售住宅板块特点类别板块分类价格区间区域特点客户特点一级城市核心板块4000左右传统的商贸中心，土地资源供应有限市区的私营业老板及机关、企事业单位的中高级人士，区域认知度高 二级区域核心板块3500-4000区域商业中心，新型的大型居住区私企业主、区域的中高级管理人员和政府机关人员，就近原则三级城市西北板块2500-3500县级区域，商业、居住氛围不高，区域认知度不高区域原居民、周边生意人新城区板块2500-3500城市发展的新兴区域，可塑性强中、青年购房客户认知度较高的区域城南板块2500-3500偏离市区，城乡结合部工

14、薪阶层及周边生意人我们的工程直接竞争工程扫描目前销售部分直接竞争工程扫描项目万泰翡翠城位置石城大道与铜芜路交汇处规模指标34万平方米；容积率：1.70 ；绿化率：35.50 %物业类型多层、小高层、高层、别墅 主力户型91、120三房销售情况248 套 （2006-5-20推出202套、已售166、销售均价2800元/；2006-11-22推出46套、已售24套、销售均价：约3450元/）客户近40%为老城区，35%为项目周边居民；25%为政府、企事业单位工作人员主题概念“我的翡翠，我的家”形象定位30万平米国际化社区核心卖点高品质杭派风格万泰翡翠城小结中心卖点： 高档国际化社区，大体量、高质

15、量，完善的内部配套。 区位有所偏向：由于工程对于主城区相对较偏，目前消费者对此区域认知度缺乏。价钱略有虚高：工程目前均价约3400元/ ，超出本区域消费者的接受范围，在此区域价钱虚高。配套以自足为主:会所羽毛球、乒乓球、台球、健身、棋牌、游泳、儿童乐园，室外网球场、居委会，沿路商业设备 。工程具有较大的规模优势，整体质量也较高，是该区域住宅工程的典范，从户型面积设置上来看，该工程产品定位是中档偏上程度，面对群众客户，一期多层已根本售完，所剩房源为6楼带阁楼面积过大，产生一定抗性，二期将在07年4月份推出小高层、高层物业。 本报告的研讨思想导图客户构成消费特征客户分析开展战略工程界定问题界定构造

16、化分析市场分析客户分析工程定位整体开展战略客户来源及演化分析本工程如何起势造势以营造满足铜陵消费者潜在需求的生活居住气氛是本工程定位的重要要素交通到达性消费者来源的能够性本工程的未来开展位置决议了优良的交通可达性，在交通上不存在隔阂和优势消费习惯消费者潜在需求发掘从市场调研可以发现当前该区域住宅工程的购房客户根本来源于工程周边人群及少量的老城区工薪阶层，目前，市区消费者对本区域的认可度不高，但随着区域不断开展，未来市场潜力无限客户演化预测当前的立意必需为未来的客户演化做好预备目前周边楼盘的市区客户只占到30%左右，工程仍以区域客户为主，随着新城区及经济技术开发区不断的开展，区域整体笼统会得到彻

17、底改动，市区客户的比例必将有所提升，投资需求也将有所上升本工程客户初步描画作为本区大盘，启动期普通仍以周边主流客户为目的对象 随着区域笼统和人气的不断提升，市区及其它区域客户的比例将逐渐上升市区出于改善目前生活质量的要求，看好本区域未来开展政府官员、银行等金融机构职员、企事业单位公务员、医院医生、大学教职员工等，属市区中产阶层年龄：25-35岁为主，以中青年为主其它区域追求真正未来的新城市生活，以自住为主周边开发区中的私营企业中层管理人员及技术人员为主年龄：25-40岁区域来源：工程所在区域职业特点：工厂、企业管理人员、技术人员置业目的：兼投资和自住置业特征：经济条件较好，既可以作为投资也可以

18、改善未来居住环境经济才干：家庭年收入3-4万元区域来源：市区及其它区域职业特点：企业工薪阶层置业目的：自住置业特征：经济条件有限，满足居住条件即可家庭年收入3万元左右本工程客户定位细分中心客户潜在客户：约10%中心客户：约45%区域来源：工程周边区域职业特点：工厂、企业工薪阶层、周边个体运营者置业目的：自住置业特征：多为一次置业者，就近购房，便于任务经济才干：家庭年收入在2-3万元较重要客户：约20%重要客户：约25%区域来源：工程所在区域职业特点：政府机关公务员、医院、学校、企事业单位职员等置业目的：自住置业特征：大部分已有住房，购房目的主要是为了改善居住环境经济才干：家庭年收入4万以上客户

19、构成消费特征客户分析开展战略工程界定问题界定构造化分析市场分析开展战略工程定位整体开展战略本报告的研讨思想导图SWOT分析SWOT优势 Strength劣势 Weak项目总建11万，具有一定规模优势交通较为便利医院、学校、农贸市场等生活配套设施较完善低容积率提升整体项目品质目前周边环境形象较差商业氛围和人居氛围不浓周边工厂较多具有一定污染拆迁问题将会影响项目的入市时机机会 Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势项目处城市规划发展方向，升值潜力较大宏观经济运行稳定，市场处于快速上升阶段，销售量和价格同步上升周边企业、工厂云集，为项目提供了丰富的客源依托城市规划发展方向，演绎全

20、新的现代生活理念，营造区域未来生活场景，引领市区外围居住风潮利用产品自身优势，有效整合周边资源，提升项目的竞争力与销售速度强化项目未来区域价值，消除消费者的心理障碍以市场为依据，以自身产品为基础，做出准确的产品定位，规避劣势，实现项目快速入市和资金的快速回笼。威胁 Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁周边竞争对手的竞争压力房地产政策的不稳定性后期区域住宅供应量的加大，竞争渐趋激烈迎合市场，强调健康的、和谐、便捷的生活中心通过强势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力提升产品附加值，寻求差异化竞争；以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户精准的市场定位市场补缺者领先者挑战者 一线品

21、牌 项目具有无可复制的资源 产品创新 垄断价格标杆，引领市场潮流 具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源和生产规模 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值追随者补缺者 缺乏独特资源和资金实力 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 规模小，快速灵活 目标客户明确，挖掘细分市场价值 抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品 敏锐的机会主义者依托城市开展方向、逐渐完善的市政配套竞争对手所发明的板块价值以及工程产品的差别化，弥补市场空白，锁定有效客户本报告的研讨思想导图客户构成消费特征客户分析开展战略工程界定问题界定构造化分析市场分析工程定位整体开展战略工程定位整 体 形 象 定 位确定工程笼统的原那么社区笼统确定原那么：经过产品立意、强势营销推行来提高工程笼统，给人以深化的印象；必需构成鲜明独特的、吸引消费者目光的产品笼统并有显示工程所在区域未来开展潜力的标识，满足