房地产投资分析（共152页）

1、房地产投资分析目录前导知识模块一 房地产投资环境与市场分析模块二 房地产项目投资估算与资金筹措模块三 房地产投资项目财务基础数据估算模块四 房地产开发项目财务评价模块五 房地产投资项目不确定性分析模块六 房地产项目方案比选前导知识一、投资概述投资是指经济主体（政府、企业、事业单位或个人）投入货币或物资，以获取价值增值的手段或营利性固定资产的经济活动过程，有时也指为获得一定经济收益或社会收益而投入某种活动的资产。简言之，投资就是指货币转化为资本的过程。 前导知识一、投资概述投资的主体也称投资者，包括各级政府、企业、事业单位或个人等。投资的目的投资活动是为了获取预期的效益，首先是经济效益，投资者投

2、入一定量的货币或物资的目的就在于保证投资能够收回并实现增值。前导知识一、投资概述投资的特点投资是以让渡其他资产而换取的另一项资产投资是以企业在生产经营过程之外持有的资产投资是一种以权利为表现形式的资产投资是一种具有财务风险的资产投资的方式投资可运用多种形式投放于多种事业：一种是直接投资，主要形成实物资产；另一种是间接投资，主要形成金融资产。前导知识二、房地产投资概述房地产投资的概念投资主体为了获得更大的预期收益，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务以及消费中去的一种经济活动。投资主体可以是各级政府、企业、事业、银行和个人。投资领域包括房地产开发、经营、管理、服务和消费等各

3、个方面。投资目的获得价值增值。按照传统的房地产投资原则，时机、地段和质量是房地产投资的三个要素。前导知识二、房地产投资概述房地产投资的目的销售收益现金流量收益避税收入前导知识二、房地产投资概述房地产投资的特点房地产投资成本巨大，投资回收周期长房地产投资的不确定因素多，投资风险很大房地产投资回报率高，效益性好房地产投资需要具备一定的专业知识前导知识二、房地产投资概述房地产投资的类型前导知识二、房地产投资概述房地产投资的作用推动了国民经济的增长，带动了相关产业的发展提高了居民的居住水平，促进了家庭的合理消费改善了城市建设和投资环境抵御通货膨胀的影响，增加了政府的财政收入前导知识二、房地产投资概述房

4、地产投资过程投资机会的选择阶段初步可行性研究阶段土地使用权谈判阶段详细可行性研究阶段规划设计与方案报批阶段签署有关合作协议阶段施工建设与竣工验收阶段市场营销与物业管理阶段前导知识三、房地产投资分析概述房地产投资分析的概念和分析范围房地产投资分析就是研究房地产投资项目的可行性，是房地产投资项目实施开发活动前进行的分析论证过程，它对项目的收益和风险进行评价，为投资者的决策提供全面而翔实的参考依据，其核心就是使投资者在既定的资源条件和预期的收益目标下选择最佳的投资方案。前导知识三、房地产投资分析概述房地产投资分析的概念和分析范围房地产投资分析的范围包括：房地产投资的基本原理房地产投资市场分析房地产投

5、资环境分析房地产投资成本估算房地产投资经济评价房地产投资不确定性分析房地产投资风险分析房地产投资决策分析前导知识三、房地产投资分析概述房地产投资分析的特点客观性全面性策划性责任性前导知识三、房地产投资分析概述房地产投资分析的目标总结房地产投资的经济规律探讨房地产投资分析的科学方法制定房地产投资合理决策的规范和制度前导知识三、房地产投资分析概述房地产投资分析的基本内容市场研究财务评价风险评价前导知识三、房地产投资分析概述房地产投资分析的方法宏观分析和微观分析相结合定量分析和定性分析相结合静态分析和动态分析相结合前导知识三、房地产投资分析概述房地产投资分析的程序房地产投资项目的初步设想分析拟建项目

6、的必要性和现实性多方案论证、比较研究最优方案，进行技术可行性分析全面研究项目在开发过程中经济运行的合理性论证和研究实施、方法的确定、全面控制的要点结论与建议前导知识模块一 房地产投资环境与市场分析任务1 房地产投资环境分析报告撰写任务2 房地产市场调查分析报告撰写任务3 房地产市场预测任务1 房地产投资环境分析 报告撰写模块一 房地产投资环境与市场分析一、房地产项目投资环境的概念环境与投资环境的含义环境是指同某系统密切相关，但不属于该系统本身的东西。最初的投资环境研究，主要关注的是投资区域范围内的自然地理环境和基础设施等基本物质条件。现在的投资环境，就是指资金得以有效运行的条件，通常包括地理区

7、位、资源条件、基础设施、政治环境、经济环境和社会文化条件等有关因素。任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述一、房地产项目投资环境的概念环境与投资环境的概念房地产项目投资环境，是指房地产投资所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称，是某区域系统对房地产投资和房地产资本流动之间影响要素的总和。任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述二、房地产项目投资环境分析的基本任务分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系，论证房地产投资方向是否正确、房地产项目投资是否合理对房地产项目开发的建设条件进行评价通过系统分析与综合评价，选择最佳的房地产建设地址任务1 房地产投资环境分析报告撰

8、写概述三、房地产项目投资环境分析的主要内容政治环境分析政治局势政策制度土地政策金融政策税收政策政府管理服务水平任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述三、房地产项目投资环境分析的主要内容经济环境分析宏观经济环境分析国民经济整体情况分析固定资产投资分析通货膨胀分析城乡居民购买能力分析任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述三、房地产项目投资环境分析的主要内容经济环境分析地区经济环境分析反映地区经济实力的指标反映地区经济结构方面的指标反映地区经济活力的指标地区内重大经济项目分析任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述三、房地产项目投资环境分析的主要内容社会文化环境分析地理区位社会秩序社会信誉社会服务人口

9、情况任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述三、房地产项目投资环境分析的主要内容宗地现状分析项目用地情况项目地上、地下情况分析项目周边环境分析任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述三、房地产项目投资环境分析的主要内容基础设施环境分析道路现状及规划发展情况永久性供电和临时施工用电情况供水情况污水、雨水排放情况通讯情况燃气情况供热情况任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述三、房地产项目投资环境分析的主要内容配套设施环境分析分析项目周边生活配套设施的情况，主要包括交通情况、大中小学及教育质量情况、医院等级及医疗水平、大型购物中心和商场、文化体育及娱乐设施等。规划环境分析各地的房地产市场都受到城市规划、

10、土地利用总体规划、土地利用年度计划、住房建设规划与住房建设年度计划、国民经济和社会发展规划以及其他规划与计划的影响。各种规划和计划都是通过直接或间接影响房地产市场的供给、需求、价格来影响房地产市场。任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述四、房地产投资环境分析的主要方法冷热因素法政治稳定性市场机会经济成长及成就文化一体化法律阻止自然地理条件的优劣地理与文化差距任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述四、房地产投资环境分析的主要方法多因素评价法和关键因素评价法多因素评价法任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述式中 , i第i类投资环境要素； Wi第i类因素的权重；ai、bi、ci、di、ei为第i类

11、因素被评为优、良、中、可、差的百分比（i=111）。投资环境总分数的取值在15之间，越接近5，则说明投资环境越好；反之，越接近1，则说明投资环境越差。任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述四、房地产投资环境分析的主要方法多因素评价法和关键因素评价法关键因素评价法任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述式中，Wi第i类要素权重； Ui第i类要素评分。而 式中， ji类要素下j类子要素； Wji类要素下j类子要素的权重； ai 、bi 、ci 、di 、ei第i类要素下第j类子要素评价为优、良、中、可、差的百分比。 任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述任务实施步骤1 分析影响房地产投资的主要经济因

12、素步骤2 搜集主要经济要素的相关信息与数据步骤3 对信息、数据进行整理、加工、分类步骤4 对经济要素信息、数据进行统计分析步骤5 利用影响机理和分析方法进行影响分析步骤6 明确报告撰写的思路与提纲步骤7 正式进行经济环境影响分析报告的撰写任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述A市某宗地房地产开发项目环境分析任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述一、房地产市场分析的概念、目的和限度房地产市场分析的概念房地产市场分析是研究房地产供给与需求各个方面的市场表现及其影响因素的一种活动。房地产市场分析有广义和狭义之分。广义的房地产市场分析包括了房地产市场从宏观到微观的各个层面，宏观上包括房地产市场各种环境

13、的影响分析，微观上具体到某个房地产项目的市场占有率和吸纳率。狭义的房地产市场分析仅指对某一区域范围内的房地产供给、需求、供给缺口的现状及它们的发展趋势进行分析、预测的活动。本教材所讲的房地产市场分析是指广义的房地产市场分析。任务2 房地产市场调查分析报告撰写一、房地产市场分析的概念、目的和限度房地产市场分析的目的利用房地产市场分析做好投资决策房地产市场分析可以为房地产价格确定乃至营销策略的制定提供基础和依据任务2 房地产市场调查分析报告撰写一、房地产市场分析的概念、目的和限度房地产市场分析的限度费用限制时间限制技能限制偏好设置任务2 房地产市场调查分析报告撰写二、房地产市场调查的概念市场调查的

14、概念市场调查是指系统、客观、科学地设计、收集、分析和报告与企业特定营销问题有关的信息的活动。房地产市场调查的概念房地产市场调查就是以房地产为特定的的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为制定正确决策提供可靠依据。任务2 房地产市场调查分析报告撰写三、房地产市场调查的重要性立项前市场调研立项后市场调研开发过程中市场调研任务2 房地产市场调查分析报告撰写四、房地产市场调查内容房地产市场环境的调查政治法律环境经济环境人口环境社会文化环境技术发展和自然环境调查任务2 房地产市场调查分析报告撰写四、房地产市场调查内容房地产市场供需调查 房地产市场供

15、应调查主要包括了解和分析在某一地区市场环境下，当前存量、增长速度、近期发展规划、楼盘的位置、总量、类别、产品、价格、总价结构、各类营销手法的市场反应和市场空白点的扑捉等。 房地产市场需求调查是指区域市场人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯爱好等。任务2 房地产市场调查分析报告撰写四、房地产市场调查内容消费者和消费者行为调查包括消费者类别、购买能力、消费者的购买欲望和购买动机、主要购买者、购买的决策者、消费者的购买习惯 。竞争情况调查 房地产市场竞争情况调查包括对竞争者的调查分析和对竞争产品的调查分析。具体包括：竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优

16、劣势；竞争楼盘的设计、室内布局、建材及附属设备选择、服务优缺点；竞争楼盘价格的调查和定价情况的研究；竞争楼盘广告策略；竞争楼盘销售渠道使用情况等。任务2 房地产市场调查分析报告撰写四、房地产市场调查内容房地产市场营销组合情况调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。 前述1-4项调查内容均属于不可控制因素的调查，其目的不仅仅在于为了分析市场环境，适应市场环境变化，提高企业的应变能力，还在于寻找和发掘市场机会，开拓新的市场。而通过第5项调查，企业可以针对不同的市场环境，结合顾客需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，已达到企业的

17、预期目标任务2 房地产市场调查分析报告撰写五、房地产市场调查方法按照选择调查对象的数量划分，分为全面普查、重点调查和抽样调查按照调查方法划分，分为访问法、观察法和实验法任务2 房地产市场调查分析报告撰写问卷调查法访谈调查法电话调查法信函调查法实地观察法实际痕迹测量法行为记录法实验求证法随机尝试法六、房地产市场调查的程序调查准备阶段确定调查目标，拟定调查项目初步调查制定调查计划任务2 房地产市场调查分析报告撰写情况分析预备调查制定调查计划六、房地产市场调查的程序正式调查阶段确定资料来源和调查方法设计调查问卷选样现场实地调查任务2 房地产市场调查分析报告撰写结构问题的设计提问的形式设计程序设计正式

18、问卷调查总体样本单位抽样框抽样设计样本规模六、房地产市场调查的程序房地产市场调查资料的整理与统计分析调研资料整理的步骤调研资料整理的方法调研资料的统计分析任务2 房地产市场调查分析报告撰写文字资料整理数据资料整理资料的挑选阶段资料的检验和修订阶段资料的分组与汇总阶段资料归档阶段单项频数分布分析交叉分组频数分布分析平均值分析六、房地产市场调查的程序撰写房地产市场调查报告房地产市场调查报告的类型房地产市场调查报告的基本结构任务2 房地产市场调查分析报告撰写楼盘项目性调查报告区域性调查报告一般由标题、目录、摘要、正文、附录等几个部分构成任务实施步骤1 撰写标题步骤2 撰写目录步骤3 撰写摘要步骤4

19、撰写正文步骤5 撰写附录任务2 房地产市场调查分析报告撰写A 市当代大学生未来20年内住房需求趋势调查报告任务2 房地产市场调查分析报告撰写一、房地产市场预测的内容国民经济发展趋势预测国家宏观经济政策预测房地产市场需求预测产品供给能力预测商品房销售前景预测市场价格趋势预测任务3 房地产预测二、房地产市场预测的方法定性预测法集合意见法德尔菲法对比类推法任务3 房地产预测二、房地产市场预测的方法定量预测法简单平均法 加权平均法简单移动平均法加权移动平均法回归分析法任务3 房地产预测三、房地产市场预测的步骤确定预测的目标，制定预测计划整理、分析市场调查所取得的资料选择预测方法进行影响因素分析对预测结

20、果进行论证撰写房地产市场预测报告任务3 房地产预测模块二 房地产项目的投资估算与资金筹措任务1 房地产项目投资估算任务2 房地产项目资金筹措任务1 房地产项目投资估算模块二 房地产项目的投资估算与资金筹措一、房地产项目投资的构成任务1 房地产项目投资估算二、房地产项目投资估算的依据与要求房地产项目投资估算主要依据专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法和定额，以及其他有关计算工程造价的文件专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准以及政府部门发布的物价指数拟建项目各单项工程的建设内容及工作量。与项目投资估算有关的其他政策、文件或规定任务1 房地产项目投资估算二、房地产项目投

21、资估算的依据与要求在进行房地产项目投资估算时，应尽可能达到以下要求估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理、不重复计算、不提高或降低估算标准、不缺项、不少算估算选用指标与具体工程之间存在标准或条件差异时，应进行必要的换算或调整估算精度应能满足控制初步设计概算的要求任务1 房地产项目投资估算三、房地产项目投资的估算步骤分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费等在汇总各项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费用估算涨价预备费和建设期利息估算无形资产投资和开办费支出汇总各项估算，计算建设总投资额任

22、务1 房地产项目投资估算四、房地产项目投资的估算开发建设投资估算土地费用估算土地使用权出让金土地征用费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价任务1 房地产项目投资估算四、房地产项目投资的估算开发建设投资估算前期工程费用估算项目的规划、设计、可行性研究所需费用文地质勘察费可根据所需工作量结合有关收费标准估算“三通一平”或“七通一平”等土地开发费用任务1 房地产项目投资估算四、房地产项目投资的估算开发建设投资估算基础设施建设费用建筑安装工程费用估算公共配套设施建设费用估算开发间接费用估算财务费用估算管理费用估算销售费用估算开发期税费估算其他费用估算不可预见费用估算任务1 房地产项目投资估算

23、四、房地产项目投资的估算经营资金估算当房地产开发项目在竣工后采取出租或自营方式经营时，还要估算项目经营期间的运营费用，即经营资金。经营资金一般包括：人工费、公施设备运行费、维修及保养费、绿地管理费、卫生清洁与保安费、保险费、房产税、广告宣传及市场推广费、租赁代理费、可预见费等。任务1 房地产项目投资估算四、房地产项目投资的估算房地项目投资估算表任务1 房地产项目投资估算华北某房地产投资项目投资和费用的估算任务1 房地产项目投资估算任务2 房地产项目资金筹措模块二 房地产项目的投资估算与资金筹措一、房地产项目的筹资渠道与筹资方式房地产项目的筹资渠道银行信贷资金非银行金融机构资金其他企业资金民间资

24、金政府财政资金企业自留资金任务2 房地产项目资金筹措一、房地产项目的筹资渠道与筹资方式房地产项目的筹资方式吸收直接投资发行股票向银行贷款发行公司债券房地产信托商品房预售融资租赁任务2 房地产项目资金筹措一、房地产项目的筹资渠道与筹资方式房地产项目的筹资渠道与筹资方式的联系筹资渠道是指取得资金的来源，即资金由谁提供、从哪里取得。筹资方式是指取得资金的具体形式，或者说用什么方法取得资金。它们之间存在一定的对应关系，一定的筹资方式可能只适用于某一特定的筹资渠道，但是同一渠道的资金往往可采用不同的方式取得，同一筹资方式又往往适用于不同的筹资渠道。任务2 房地产项目资金筹措二、房地产项目筹资的基本要求合

25、理确定资金需要量，力求提高筹资效果认真选择资金来源，力求降低筹资成本适时取得资金，保证资金投放的需要适当维持自有资金比例，优化房地产项目资金结构任务2 房地产项目资金筹措三、筹资成本资金成本的概念资金筹集成本 资金筹集成本是指在资金筹集过程中所支付的各项费用，如发行股票或债券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等。资金筹集成本一般属于一次性费用，筹资次数越多，资金筹集成本也就越大。资金使用成本资金使用成本具有经常性、定期性的特征，是资金成本的主要内容。任务2 房地产项目资金筹措三、筹资成本资金成本的计算资金成本计算的一般形式各种资金来源的资金成本优先股成本普通股

26、的成本股利增长模型法 资本资产定价模型法任务2 房地产项目资金筹措三、筹资成本资金成本的计算各种资金来源的资金成本债券成本银行借款租赁成本企业自留资金成本任务2 房地产项目资金筹措四、筹资结构筹资结构是指项目中各种资金的构成及比例关系。筹资结构是项目筹资决策的核心问题，主要分析项目筹资方案中的权益资金比例与债务资金比例，并分析其实现条件。在一般情况下，权益资金比例过低，将给项目带来潜在的财务风险，因此应根据项目的特点和开发经营方案，合理确定权益资金与债务资金的比例。任务2 房地产项目资金筹措五、筹资风险通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。资金供应风险是指筹资方案在实施过

27、程中，可能出现资金不落实，导致开发周期拖长、成本增加、原收益目标难以实现的风险。利率风险则指筹资方案采用浮动利率计息时，贷款利率的可能变动给项目带来的风险和损失。汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风险，包括人民币对外币的比价变动风险和外币之间的比价变动风险，利用外资数额较大的项目必须估测汇率变动对项目造成的风险和损失。 任务2 房地产项目资金筹措六、房地产开发项目资金筹集计划编制房地产开发项目资金筹集计划就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量（或分期投资需要量），通过编制投资计划与资金筹措表，研究、安排资金的来源与运用，对各种可能的筹资方案的安全性、经济性和可行性的比

28、较分析，为项目寻求适宜的资金筹集方案，以适应项目预期的现金流量。 房地产开发项目资金筹集计划的主要内容包括：对企业和项目的内外因素进行分析；合理确定筹资活动期望达到的目的和要求；编制投资计划与资金筹措计划；筹资方案的选择；筹资方案的实施及调整。 任务2 房地产项目资金筹措广州某房地产项目资金筹措计划任务2 房地产项目资金筹措模块三 房地产投资项目财务基础数据估算任务1 开发费用估算任务2 经营收入和经营税金的估算任务3 利润总额及分配的估算任务1 开发费用估算模块三 房地产投资项目财务基础数据估算卓越大厦投资项目为23层的商住综合楼宇，规划用途为商住综合楼。楼宇设2层地下停车库。裙楼共4层，1

29、2层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会和物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层，为住宅用途。 任务1 开发费用估算分析案例：卓越大厦投资项目本项目规划设计要点如下 : 用地面积 : 11 417 平方米 ; 建筑密度 : 35% ; 容积率（地上 ）: 4.62; 绿化率 : 25% ; 人口密度 : 1 085 人 / 公顷 ; 规划用途 : 商住综合楼。 任务1 开发费用估算一、项目概况任务1 开发费用估算二、规划方案及主要技术经济指标三、项目开发建设及经营的组织与实施计划有关工程计划的说明总工期：约36个月（从2007年3

30、月至2010年3月）。采用搭接式的施工方法。当完成地下室第一层工程时开展销售工作。项目的实施进度任务1 开发费用估算卓越大厦建设项目成本费用估算任务1 开发费用估算任务2 经营收入和经营税金的估算模块三 房地产投资项目财务基础数据估算一、经营收入的估算房地产开发项目租售方案的确定项目出售、出租还是租售并举，出售、出租各占多少可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊面积及其位置出售和出租的时间进度安排，各段时间内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响售价和租金水平的确定收款方式与收款计划的确定任务2 经营收入和经营税金的估算一、经营收入的估算租售价格的确定成

31、本导向定价法购买者导向定价法竞争导向定价法任务2 经营收入和经营税金的估算成本加成定价法目标定价法认知价值法价值定价法领导定价法挑战定价法随行就市定价法二、经营税金的估算营业税城市维护建设税教育费附加印花税土地增值税任务2 经营收入和经营税金的估算任务实施步骤1 商铺销售单价的确定步骤2 车位销售单价的确定步骤3 确定建议销售单价步骤4 销售总收入的确定步骤5 销售收入分期按比例测算步骤6 计算销售税金及附加步骤7 计算土地增值税任务2 经营收入和经营税金的估算卓越大厦的经营收入和经营税金资料任务2 经营收入和经营税金的估算任务3 利润总额及分配的估算模块三 房地产投资项目财务基础数据估算一、

32、利润的计算方法利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出营业利润=营业收入营业成本营业税金及附加土地增值税销售费用管理费用财务费用 +投资收益营业收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房屋租金收入+出租土地租金收入经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本经营税金及附加费=营业税+城市维护建设税+教育费附加任务3 利润总额及分配的估算二、利润的分配顺序弥补企业以前年度亏损提取法定盈余公积金提取公益金向投资者分配利润加任务3 利润总额及分配的估算模块四 房地产开发项目财务评价任务1 财务评价基本报表的

33、解读和编制任务2 财务评价指标计算任务1 财务评价基本报表的解读和编制模块四 房地产开发项目财务评价一、财务评价概述财务评价的概念财务评价是在国家现行财税制度和价格体系下，分析预测项目的财务效益和作用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性的方法。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的方法进行，并用财务评价指标分别和相应的基准参数。任务1 财务评价基本报表的解读和编制一、财务评价概述财务评价的工作程序和内容搜集、整理和计算有关基础财务数据资料编制基本财务报表财务分析指标的计算与评价进行不确定性分析由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项

34、目财务上可行与否的最终结论任务1 财务评价基本报表的解读和编制一、财务评价概述财务评价的作用衡量项目的盈利能力衡量项目的清偿能力衡量项目的资金平衡能力任务1 财务评价基本报表的解读和编制二、基本财务报表的编制现金流量表资金来源与运用表利润表任务1 财务评价基本报表的解读和编制全部投资现金流量表资本金现金流量表投资者各方现金流量表任务1 财务评价基本报表的解读和编制任务1 财务评价基本报表的解读和编制任务1 财务评价基本报表的解读和编制任务1 财务评价基本报表的解读和编制任务1 财务评价基本报表的解读和编制任务2 财务评价指标计算模块四 房地产开发项目财务评价一、财务评价指标的分类项目财务状况是

35、通过一系列财务评价指标反映出来的。这些指标可以分为价值型指标（财务净现值、财务净年值、费用现值、费用年值等）、效率型指标（财务净现值率、投资报酬率、财务内部收益率等）和期限型指标（投资回收期）。若从是否考虑时间因素的影响，可以将财务评价指标分为动态评价指标和静态评价指标。静态评价指标是指不考虑时间因素对项目资金的影响的评价指标，如静态投资回收期、投资报酬率等。动态评价指标是指考虑时间因素对项目资金的影响的评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。任务2 财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目财务盈利能力分析财务净现值（FNPV）财务内部收益率（FIRR）投资回收期静态投资回收期动

36、态投资回收期任务2 财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目财务盈利能力分析投资利润率资本金利润率资本金净利润率任务2 财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目清偿能力分析单利计息与复利计息单利计息复利计息任务2 财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目清偿能力分析有效利率与名义利率有效利率：以一年为计息基础，等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积名义利率：采用复利计算方法，把各种不同计息期的利率换算成以年为计息期的利率关系任务2 财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目清偿能力分析借款利息的计算方法假定借款发生当期均在期中支用，按半期计息，

37、其后各期按全期计息；还款当期按期末偿还，按全期计息等额偿还本金和利息总额的计算公式等额还本，利息照付计算公式任务2 财务评价指标计算二、财务评价指标的计算房地产开发项目清偿能力分析借款偿还期的计算方法国内借款偿还期：在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息（I。）所需要的时间国外借款偿还期任务2 财务评价指标计算模块五 房地产投资项目的不确定性分析任务1 房地产投资项目临界点分析任务2 房地产投资项目敏感性分析任务1 房地产投资项目临界点分析模块五 房地产投资项目的不确定性分析一、不确定分析的概念、目

38、的和作用不确定性分析的概念不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。决策在实施过程中，将受到许多因素的影响。产生不确定性的因素有：通货膨胀和物价变动，技术装备和生产工艺变革，生产能力的变化，建设资金和工期的变化，国家经济政策和法规、规定的变化。任务1 房地产投资项目临界点分析一、不确定分析的概念、目的和作用不确定分析的目的和作用可以帮助投资者做出正确的投资决策可以预测投资项目的抗风险能力任务1 房地产投资项目临界点分析一、不确定分析的概念、目的和作用房地产不确定分析的方法计算方案的损益值计算方案的后悔值运用概率求出期望值综合考虑决策的准则要求，不偏离

39、规则盈亏临界点分析敏感性分析概率分析任务1 房地产投资项目临界点分析二、临界点分析的概念、目的和作用临界点的概念临界点分析，也称盈亏临界点分析，是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。任务1 房地产投资项目临界点分析二、临界点分析的概念、目的和作用临界点分析的目的和作用临界点分析的目的是确定投资活动的盈亏临界点，以及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。通过临界点分析，投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。它特别适用于先开

40、发后出售的投资项目的经济评价。任务1 房地产投资项目临界点分析二、临界点分析的概念、目的和作用临界点的基本规律盈亏临界点不变，销售量越大，能实现的利润越多，或亏损越少销售量不变，盈亏临界点越低，能实现的利润就越多，或亏损越少产品单价越高，表现为销售总收入线的斜率越大，盈亏临界点就越低固定成本越多，或单位产品的变动成本越多，盈亏临界点就越高任务1 房地产投资项目临界点分析三、临界点分析的因素选择最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率最高土地取得价格最高工程费用任务1 房地产投资项目临界点分析四、临界点分析的方法线性盈亏平衡分析方法指收入、成本、利润等均和产量呈线性关系的盈亏平衡分析。固定成本

41、和可变成本费用分解法高低点法回归分析法任务1 房地产投资项目临界点分析按投资项目实际的成本项目构成来分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于可变成本以项目产量最高和最低两个时期的成本数据为样本，通过求出单位变动成本来推求固定成本和可变成本采用一元线性回归方程来描述成本和产量之间的线性关系四、临界点分析的方法线性盈亏平衡分析方法线性盈亏临界图 盈亏临界图是围绕盈亏点，将影响企业利润的有关因素及其相应关系，集中在一张图上，形象而具体地表现出来。任务1 房地产投资项目临界点分析四、临界点分析的方法线性盈亏平衡分析方法数学模型用实际产量（或销售量）表示的盈亏临界点用销售额表示的盈亏临界点以生产能力利

42、用率表示的盈亏临界点经营安全率 任务1 房地产投资项目临界点分析任务1 房地产投资项目临界点分析四、临界点分析的方法非线性盈亏平衡分析求出盈亏临界点 后就知道了盈利区的具体范围，在该范围内，可以求出企业最大利润时的产量。有时盈利区和亏损区是不易看出来的，所以，求出的产量是否对应着利润最大还无法判别，必须通过二次微分加以判定。任务2 房地产投资项目敏感性分析模块五 房地产投资项目的不确定性分析一、敏感性分析的概念、目的和作用敏感性分析的概念敏感性因素：有些因素可能仅发生较小幅度的变化就能引起经济评价指标发生大的变动。敏感性分析是通过预计房地产项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产生的影

43、响；通过计算这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。任务2 房地产投资项目敏感性分析一、敏感性分析的概念、目的和作用敏感性分析的目的和作用通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策。通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度，以此判断项目是否可行。通过敏感性分析，可以对不同的投资项目进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。任务2 房地产投资项目敏感性分析二、敏感性因素的选择租金和售价开发成本时间因素利率因素任务2 房地产投资项目敏感性分析三、敏感性分析的步骤确定用于敏感性分析的经济评价指标确定不确定性因素可能的变动范围计算不确定性因素变动对评价指标的数量效果通过评价指标的变动情况，找出敏感因素，作进一步分析任务2 房地产投资项目敏感性分析四、房地产项目敏感性分析的方法单变量敏感性分析与分析多变量敏感性列表法和分析图法任务2 房地产投资项目敏感性分析五、敏感性分析的局限性敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价，不能测定大小对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性，它没有给出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险大