房地产投资分析讲稿ppt

1、 第四章 房地产投资 估算及资金筹措 学习目标 通过本章的学习，要求学生掌握投资估算的内容，重点掌握投资估算的方法；熟悉房地产项目投资的构成内容；了解投资的资金来源和使用计划安排。 第一节 房地产投资估算 固定资产 建设投资 无形资产 开办费 预备费 固定资产投资调节税房地产开发项目投资 储备资金 流动资金 经营资金 成品资金 结算及货币资金 建设期利息一、建设投资的构成与估算 （一）固定资产投资构成与估算 （二）无形资产构成与估算 （三）开办费构成与估算 （四） 预备费构成与估算 （五）固定资产投资方向调节税二、流动资金的构成与估算三、建设期利息的构成与估算 （一）固定资产投资构成与估算 1

2、.固定资产投资构成 （1）建筑安装工程投资 建筑工程投资 安装工程投资 （2）设备、工器具和仪器投资 （3）工程建设其他费用 2.固定资产投资估算 （1）扩大指标法 单位生产能力投资估算法 指数估算法 比例估算法 （2）详细估算法 （1）扩大指标法 单位生产能力投资估算法 根据同类项目单位生产能力所耗费的固定资产投资 额来估算。 计算公式：同类项目实际固定资产投资额拟建项目所需固定资产投资额拟建项目生产规模同类项目生产规模物价换算指数指数估算 法 根据同类项目实际固定资产投资额来估算。计算公式： 式中 n生产规模指数，根据不同类型企业的统计 资料加以确定( 0 n 1 ) 比例估算法 根据已有

3、的同类项目主要设备投资占整个项目固定资产投资总额的比例等统计资料估算。计算公式：式中 I拟建项目的固定资产投资额 K拟建项目主要设备占其总固定资产投资的比例 n设备种类数 Q 拟建项目中第i种设备的数量 P拟建项目中第i种设备的到厂价 建筑工程投资估算(A+B+C+D)A直接工程费 企业管理费 B间接费 财务费用 （A*费率） 其他费用C计划利润=（A+B）*利润率D税金=（A+B+C）*3.4% 安装工程费=设备购入价*费率 （2）详细估算法 人工费 直接费 材料费 机械使用费 A直接工程费 其他工程费 现场经费设备工器具仪器 设备 A国产标准设备 设备购置费=设备出厂价+运杂费 B国产非标

4、准设备 设备购置费=设计费+生产成本+计划税金+计划利润+运杂费 C进口设备 设备购置费= + + + + +工器具仪器工程建设其他投资到岸价格进口关税进口消费税进口增值税银行与外贸手续费国内运杂费 （二）无形资产构成与估算 1 . 无形资产构成 （1）专利权 （2）非专利权 （3）商标权 （4）商誉 （5）土地使用权 2 . 无形资产投资估算 具体计价方法为： 投资者作为资本金或合伙条件投入的，按照评估确认或者合同的约定的金额计价； 从企业外部购入的，按照实际支付的金额计价； 自行开发的，按实际支出计价； 商誉只有在企业合并，接受投资和从外购入时，方可作价入账，否则不能作为无形资产入账。 （

5、三）开办费构成与估算 1 .开办费构成 开办费是指企业在筹建期间所发生的各种费用，主要包括职工培训费，在注册登记和筹建期间起草文件、谈判、考察等发生的各项支出，销售网的建立和广告费用以及筹建期间的人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、律师费、注册登记费以及不计人固 定资产和无形资产的购建成本和利息等项支出。 企业在筹建期间发生的下列各项费用不应计入开办费：应当由投 资者负担的各项费用支出；为取得各项固定资产、无形资产所发生 的各项费用支出；筹建期间应当计人资产价值的汇兑损益和利息支 出 等 各项费用支出。 2 . 开办费估算 开办费一般根据目标项目筹建期间的支出、项目特点以及同 类项目的经

6、验数据加以估算。 （四）预备费构成与估算 1 . 预备费构成 包括基本预备费和涨价预备费两大部分。 (1)基本预备费，主要用于：进行初步设计、技术设计、施工 图设计和施工过程中，在批准的建设投资范围内所增加的建设费用；因一般自然灾害所造成的损失和预防自然灾害风险而采取必要措施所支付的费用等。 (2)涨价预备费主要用于因项目建设期的投人物价上涨而需要增加的费用。对投资项目进行分析时，一般根据当地的材料、设备、工资等的价格和标准作为估算的依据，在项目的实施过程中，这些费用也可能会发生变化，即投人物的价格可能上涨，为此设置该项费用。 2 . 预备费估算 不同类型项目的复杂程度不同，预备费的比例也不同

7、。预备的估算可考虑两种方法： 一是分别估算基本预备费和涨价预备费。前者根据项目的具体情况，如投资估算的粗略程度，不可预见因素的多寡等来确定计算比率；后者可根据当时的通货膨胀率来考虑。 二是两项合在一起，取一个比率计算，般可按固定资产投资、无形资产投资和开办费总和的1020计。 （五）固定资产投资方向调节税 1 . 固定资产投资方向调节税 早在1991年4月16日，国务院颁布了中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例，其目的在于贯彻国家产业政策，控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构等。在中国境内进行固定资产投资的单位和个人是固定资产投资方向调节税的纳税义务人。“三资”企业和禁止发展的项目

8、不适用该条例。 2 . 固定资产投资方向调节税估算 对投资方向调节税进行估算时，计税基数是年度固定资产投资计划数。按不同的单位工程投资额乘以相应的税率，求出建设期内每年应交纳的投资方向调节税。房地产开发项目固定资产投资方向调节税的计收办法和标准为： 商品住宅，按总投资额的5%计征； 经批准允许建设的楼堂管所，按投资额的30%计征； 解困房等，按总投资额的0计征； 其余按总投资额的15计征。例1 某建设工程在建设期初的建安工程费和设备工器具仪器费共计45000万元，建设期3年，第一年投入25%，第二年投入55%，第三年投入20%。设建设期内年平均物价上涨5%，基本预备费率为10%。问：应提取多少

9、预备费？解： 预备费=45000 10% + （45000 25% （1+5%） 45000 25%+ 45000 55% （1+5%） 45000 55% +45000 20% （1 + 5%） 45000 20%=4500+562.5+2536.875+1418.625=9018万元 二、流动资金的构成与估算 流动资金是指项目建成后，为保证正常经营所必须的周转金。 （一）流动资金构成 （二）流动资金的估算 （一）流动资金构成 1.储备资金 包括经营准备阶段购置的各种原材料、辅助材料、燃料、外购 半成品、低值易耗品等。 2.生产资金 指经营阶段投入的各项目在制品、处制半成品的费用和待摊 费用

10、。 3.成品资金 包括产出后待销售的各种库存产成品。 4.结算及货币资金 结算资金指正在结算中的各种款项，如发出商品应收帐款、预付 的购料款以及短期负债等。货币资金指库存资金和银行存款。（二）流动资金估算 1 、扩大指标估算法 一般可参照同类项目流动资金占销售收入、经营成本、固定资产投资的比例等来确定。例如，百货商店、零售商店，流动资金可按年销售收入的10%15%估算；机械制造项目可按年经营成本的15%20%估算等。 2 、分项详细估算法 （1）储备资金估算 储备资金是为保证经营活动的正常进行，而储备一定数量的材料、商品等物资，从而占用的那部分流动资金。估算公式如下：某投入物的流动资金需要量=

11、该投入物的单价*年耗用量/360*储备天数储备天数= + * + + +在途天数平均供应间隔天数供应间隔系数验收天数整理准备天数保险天数式中 供应间隔系数一般取值50%60%（2）生产资金估算 生产资金即从投入生产到产品完成这一阶段占用的那部分流动资金估算公式如下：生产资金需要量= 在产品日平均生产费用生产周期在产品成本系数（3）成品资金估算 成品资金是指从生产完成到产品售出这一阶段所占用的流动资金 估算公式如下： 成品资金需要量=产品平均销售量单位产品成本定额天数在产品成本系数=单位产品成本中的材料费+单位产品成本中的其他费用/2单位产品成本三、建设期利息的构成与估算 建设期利息是项目在建设

12、期内因使用外部资金而支付的利息。估算公式为：式中 R有效年利率 r名义年利率 m每年计息次数 为简化计算，假定各种外部借款均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息，则建设期每年计息的计算公式为：每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款支用额 ）年利率1/2第二节 房地产投资资金筹措 在正确估计项目总投资的基础上分析比较，以较 少的成本，较高的效益筹措到必要的资金。 一、房地产投资资金来源分析 二、资金筹措成本与筹资决策 自有资金 银行贷款 银行信贷 抵押贷款 资金的措筹 集资 房地产股票 房地产债券 外国政府贷款 利用外资 国际金融组织贷款 外国商业银行贷

13、款 与外资合营 财政拨款 发行境外债券 预售款 承包商带资承包 一、房地产投资资金来源分析 （一）自有资金 自有资金一般包括企业自我积累、主管部门投入的资金和联营的企业单位提供的资金三部分。 （二）银行贷款 1.银行信贷 2.抵押贷款按期限分，房地产债券有长期债券（10年以上）、中期债券（110年）、短期债券（1年以内）三种 （三）集资 1.房地产股票 2.房地产债券 （1）有记名式 （2）无记名式 1.外国政府借款 2.国际金融组织贷款 3.外国商业银行贷款 4.与外资合营 5.发行境外债券（五）财政拨款（六）预售款（七）承包商带资承包（四）利用外资 二、资金筹措成本与筹资决策 （一）影响筹

14、资成本的主要因素分析 1. 筹资时所付出的“代价” 2 . 影响因素 （二）筹资成本的测度筹资成本率 1. 各单项筹资方式的筹资成本率 2 . 综合筹资成本率 （三）资本结构的优化与筹资决策 资产=负债+所有者权益 1 .资本结构 2 .资本结构评价方法 （1）加权平均 （2）EBIT-EPS分析法 （一）影响筹资成本的主要因素分析1.筹资时所付出的“代价”（1）资本占用费：使用资金所支付的费用。（2）筹资费用：筹资过程中的资金与人力等耗费。（3）特定条件下的机会成本：房地产投资者从企业内部所 形成的机会成本。2.影响因素（1）筹资的资本结构（2）资金的时间价值（3）出资者所考虑的风险报酬（4

15、）资金的供求关系 （二）筹资成本的测度 筹资成本既可以使用绝对数表示，也可以使用相对数表示。筹资成本 更多是使用相对数，即筹资成本率，公式为：式中 第1年初筹集资金时的净所得现值 第t年末房地产投资者的付款 n房地产筹资者从收到资金到最后一次向资金 所有者付款的持续年数 k筹资成本率（1）银行贷款的筹资成本率1.各单位筹资成本率（2）股票的筹资成本率普通股的筹资成本率优先股筹资成本率（3）债券的筹资成本率根据筹资项目未来股息的估计和股票市价来确定按股息每年以固定比率增长来确定（4）留用利润筹资成本率 1.各单位筹资成本率（1）银行贷款的筹资成本率 计算公式为：式中 房地产投资者借入的贷款额 每

16、年需支付的利息 房地产投资者所得税税率 贷款期限 银行贷款的筹资成本率 假如银行要求的相称存款余额占银行贷款总额的比率为f，房地产投资者正常的存款余额为 ，n 趋近于无穷大，则 与f的乘积大于 时，可用下列公式求出 （2）股票的筹资成本率普通股的筹资成本率根据项目未来股息的估计和股票市价来确定 计算公式为：按股息每年的固定比率增长来计算，设普通股股息每年按g增长 计算公式为：式中 普通股的市场价格 预计第t年未发放的股息 普通股筹资成本率优先股筹资成本率 可赎回优先股的筹资成本率计算公式如下：式中 优先股股票销售价格 第t年未支付的优先股股息 优先股筹资成本率 第n年末准备赎回优先股时应偿 还

17、的股本 （3）债券的筹资成本率计算公式为： 假设债券的市场价格为p，债券的筹资费用与债券市场价格的比率为f，债券的票 面价格与市场价格的差为D，n趋于无穷大，那么当债券溢价或折价发行是，则债券筹资成本率，计算公式为：式中 企业发行每份债券所获得的筹资额 企业债券的期限 每年需支付的利息 企业所得税率 每份债券的筹资费用 债券的筹资成本率（4）留用利润筹资成本率根据筹资项目未来股息的估计和股票市价来确定按股息每年以固定比率增长来确定通用算法式中 股东个人所得税 式中 留用利润筹资成本率当n为无穷大时：2.综合筹资成本率计算公式为：式中 综合筹资成本率 筹资方式的种类 第i种筹资方式和筹资方式和筹

18、资成本率 第i种筹资方式筹得的资本额占总筹资额 的比重银行贷款贷款余额500万元年利率8.5抵减金额20万元所得税率33 普通股发行总额 50万股 500万元预期股利l元股发行费用2.5万元预期股利增长率3 优先股发行总额 50万股 500万元股利率0.7元股发行费用15万元 债券发行总额1600万元债券利率9.0发行费用16万元所得税率33 留用利润所得税率25 留用利润200万元股利率0.7元股普通股市价12元预期年股利增长率5 例 设某房地产投资项目制定的筹资方案有 关财务数如表 某房地产项目筹资方案有关财务数据表问:各单项筹资成本率和综合资金筹资成本率？（1）各单项筹资成本率5008.

19、5%(10.33)500(1 )20500100%=6.03%普通股筹资成本率为：3%+ 100%=13.05% 501500(1 )2.5500银行贷款筹资成本率为 (忽略不计) 优先股筹资成本率为： 500.7500(1 )15500100%=7.22% 债券筹资成本率为16009.0%(1 0.33)1600(1 )161600100%=6.09%留用利润筹资成本率为： 5%+ (125%)=8.12%0.7012(10)(2)综合筹资成本率 由已知，总筹资额为(50+1600+500+500+200)，即3300万元，因而可求出Wi，如下： =5003300=0.15=0.15=0.1

20、5=0.48=0.07代入综合筹资成本率计算公式，可得K=0.156.03+0.1513.05%+0.157.22%+0.486.09%+0.078.12%=7.44%1.资本结构（1）资本结构的概念资本结构问题是企业各种长期资金的构成比例问题。（2）资本结构中负债的意义一定程度的负债有利于降低企业资金成本负债筹资具有财务杠杆作用负债资金会加大企业的财务风险（3）最优资本结构所谓最优资本结构是指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资本结构。2.资本结构的评价方法 （1）加权平均资金成本法 企业在做出筹资决策之前，会有若干个备选方案，加权平均资金成本法是首先计算各个备选方案的加

21、权平均成本，然后根据加权平均成本的高低确定最优资本结构的方法。 例 东方公司原来的资本结构如下表所示。普通股每股面值1元，发行价格20元，目前价格也为20元。今年期望股利为1元股，预计以后每年增加股利3。该企业所得税税率假设为30，假设发行的各种证券均无筹资费。 东方公司资金来源表 单位：万元筹资方式 金额债券（年利率5%）普通股（每股面值1元，发行价20元，共80万股） 1 600 1 600合计 3 200 该企业现欲增资800万元，以扩大生产经营规模，现有如下三个方案可供选择。 甲方案：增加发行800万元的债券，因负债增加，投资人风险加大，债券利率增至6才能发行 ，预计普通股股利不变，但

22、由于风险加大，普通股市价降至16元股。 乙方案：发行债券400万元，年利率为5，发行股票20万股，每股发行价20元，预计普通股股利不变。 丙方案：发行股票3636万股，普通股市价增至22元股。 解：为了确定上述三个方案哪个最好，下面分别计算其加权平均资金成本。 1.计算计划年初加权平均资金成本。各种资金的比重和资金成本分别为Wb = 100% = 50%16003200Ws = 100% = 50%16003200Kb = 5% ( 1 30% )= 3.5%Ks = 3% = 8%120 计划年初加权平均资金成本为： Kw = 50% 3.5% + 50% 8% =5.75% 2.计算甲方案

23、的加权平均资金成本。各种资金的比重和资金成本分别为：Kb1 = 5% (1 30%) = 3.5%Kb2 = 6% (1 30%) = 4.2%Wb1 = 100% = 40%4000 1600Wbs = 100% = 40%1600 4000Wb2 = 100% = 20%4000800Ks = + 3% = 9.25%116 甲方案的加权平均资金成本为：Kw = 40% 3.5% + 20% 4.2% + 40% 9.25% = 5.94% 3.计算乙方案的加权平均资金成本。各种资金的比重和 资金成本分别为：Wb = 100% = 50%400 + 16004000Ws = 100% =

24、50%400 + 16004000Kb = + 3% = 8%120乙方案加权平均资金成本为:Kw = 50% 3.5% + 50% 8% = 5.75%4.计算丙方案的加权平均资金成本。各种资金的比重和资金成本分别为：Wb = 100% = 40%1600 4000Ws = 100% = 60%800+16004000Kb = 5% ( 1 30% ) = 3.5%Ks = + 3% 7.55%122丙方案的加权平均资金成本为：Kw = 40% 3.5% + 60% 7.55% = 5.93% 从以上计算可以看出，乙方案的加权平均资金成本最低，所以应选用乙方案，即该企业应保持原来的资本结构，

25、50%为负债资金，50%为自有资金。 (2)EBITEPS 分析法财务杠杆EPS/EPS=EBITEBIT I E1TEBIT = 收入 成本I负债利息； T税率； E优先股股利；财务杠杆的定义 财务杠杆（DFL）反映息税前利润与所有者收益之间的关系，特别用于衡量息税前利润变动对普通股每股盈余变动的影响程度。 财务杠杆系数是每股普通股盈余（ EPS ）的变动率相当于息税前利润变动（EBIT）变动率的倍数。公式如下： DFL= =EPS/EPSEBIT/EBITEBIT I E1TEBITEPS = （EBIT I） (1 T) ENEBIT (1 T) NEPS = I负债利息； T税率； E

26、优先股股利；N流通在外的普通股股数；财务杠杆的作用说明每股收益的变动幅度 现假设财务杠杆系数为2，那么如果息税前利润变动1，那么每股盈余就会变动2，前者若变动4，那么每股盈余就会变动8。 解释每股盈余预测中的误差 财务杠杆系数除了说明每股盈余的变动幅度外，还能说明每股盈余的偏离值。如财务杠杆系数为2，那么如果息税前利润的实际值偏离预测值1%，那么每股盈余的实际值就会偏离预测值2%。 衡量企业的财务风险 财务风险是指由于企业选择了不当的资本结构而发生的财务危难的可能性，财务杠杆系数是衡量这种风险的工具之一。 【例】假设有3家公司，其资本总额相等，均为1 000 000元，但资本结构不同,3家公司

27、的资本结构如下表。 设普通股每股面额50元，A公司拥有普通股20 000股 (1 000 00050)，B公司拥有14000股(700 00050)，C公司8 000股(400 00050)。优先股每股1元，每股股利01元。如果3家公司的息税利润均为100 000元，所得税税率为50，则它们各自的每股盈余和财务杠杆系数为多少？ 三个公司资本结构表 单位：元 项 目 A 公司 B 公司 C 公司8%的债券10%的债券优先股普通股1 000 000 200 000 100 000 700 000 600 000 400 000 合 计 1 000 000 1 000 000 1 000 000解：

28、 A 公司：EPS = = 2.5100 000（1 0.5% ）20 000DFL = = 1100 000100 000B 公司：EPS= = 2.29(100 000 16000)(1 0.5) 10 00014 000DFL = = 1.56100 000100 000 16 000 1 0.510 000DFL = = 2.5100 000100 000 60 000C 公司：EPS = = 2.5(100 000 60 000)( 1 0.5 )8 000EBITEPS 分析法 负债的偿还能力是建立在未来盈利能力基础之上的。研究资本结构，不能脱离企业的盈利能力。企业的盈利能力，一般

29、用息税前利润(EBIT)表示。 负债筹资是通过它的杠杆作用来增加股东财富的。确定资本结构不能不考虑它对股东财富的影响。股东财富用每股利润(EPS)表示。 将以上两方面联系起来，分析资本结构与每股利润之间的关系进而来确定合理的资本结构的方法，或息税前利润每股利润分析法简写为EBITEPS分析法。 【例】华特公司目前有资金75万元，现因生产发展需要准备再筹集25万元资金，这些资金可以利用发行股票来筹集，也可以利用发行债券来筹集。下表列示了原资本结构和筹资后资本结构情况。 根据资本结构的变化情况，我们可采用EBlTEPS分析法分析资本结构对普通股每股利润的影响。详细的分析情况见下页表。 华特公司资本结构变化情况表 单位：元 筹资方式 原资本结构 增加筹资后资本结构增发普通股(A