房地产项目工程计划培训讲义（ppt 共23页）

1、xx地 产工程管理中心2013年11月一、工程计划的目的及重要性1、工程计划的目的2、工程计划的重要性三、工程计划编制的步骤1、工程计划开始2、工程计划细化3、工程计划调整二、工程计划的编制阶段及范围1、工程计划的编制阶段2、工程计划的编制范围四、工程计划的主要内容1、工程计划主要内容选取的依据2、商业项目工程计划的常规包含主要内容3、住宅项目工程计划的常规包含主要内容五、工程计划的调整及利用1、工程计划调整的依据2、工程计划调整的方式3、工程计划的利用六、工程计划编制的注意事项目 录（二）一、工程计划的目的及重要性1、工程计划的目的 （1）、工程计划是项目估测的重要组成部分。一个开发项目耗时

2、最长的是工程建设，时间上最易控制的也是工程建设，因此当确定了该部分的总周期后对项目估测中资金的时间价值起到了重要的指导作用。（2）工程计划是项目实施阶段控制的依据。一个开发项目的只有经过工程建设才能完成投资的实体化，而确定工期目标是否在可控范围内，必须有一个确实可行、详尽的工程计划作为对比依据，当工期落后计划时及时调整，以便总工期不变。工程计划的目的经营进度2、工程计划的重要性 （房地产自身特点决定的）（1）工程计划是项目开发计划的重要组成部分。一个开发项目的计划，我们划分为投资决策、四证阶段，工程实施（含竣工移交、这段含工程计划全部细节点）阶段，后期维保管理阶段。（2）工程计划是整个项目实施

3、阶段的指导性计划。一个开发项目实施中，首先要确定工程计划，然后各类采购计划、合同计划才能配合编制，而且可以通过工程计划复核设计计划是否满足条件等。投资决策四证阶段工程实施后期维保各阶段工程计划起重要作用提供工期，用于估测项目资金时间价值，估算大致资金投入情况设计计划的依据合同计划的依据采购计划的依据设计计划的复核确定维保管理投入时间等1、工程计划的编制阶段 （1）投资估测中的工程计划。本阶段计划符合程度控制在70%。（注：其中剔除自然因素、节假日因素的影响工程理论工期偏差不应超过5个月。）（2）方案阶段的工程计划。本阶段计划符合程度控制在80%。（注：其中剔除不确定因素，工程理论工期偏差不应超

4、过3个月，1级节点基本确定。）（3）施工图阶段的工程计划。本阶段计划符合程度控制在95%。（注：考虑各种不确定因素影响，工程理论工期偏差不应超过1个月，并且满足集团管控节点要求（1级、2级及部分3级节点）。二、工程计划的编制阶段及范围为什么每个阶段对精度的要求是不一样的：2、工程计划的编制范围 （1）工程计划的阶段范围。上面提到的阶段有：投资估测、方案阶段、施工图阶段。（2）工程计划的内容范围。投资估测阶段内容范围：1级节点（国有土地使用权证、方案批复、施工图审图合格证、建设规划许可证、施工许可证、开工、结构出0.00、售楼处开放、样板区样板房开放、预售许可证、开盘、结构封顶、正式通电、竣工验

5、收、开业、交房、交铺）。方案阶段内容范围：1级节点（确定后基本不予调整），2级节点及部分3级节点要求（满足1级节点要求可部分微调）。施工图阶段内容范围：1级节点（不予调整），2级节点及部分3级节点要求（基本不予调整），其他各级节点确定由项目公司控制。1、工程计划编制的开始（将编制前先给大家几个原则）（1）项目估测启动时。初步规划条件具备后，启动第一次的工程计划编制（1级节点集团初步确定项目及时限，项目公司参与）。（2）项目决策文件确定时，工程计划编制（1级节点：开工、结构0.00、售楼处样板房开放、结构封顶、竣工验收、交付）确定（集团与项目公司共同确定并按上述节点进行考核）。2、工程计划编制的

6、细化（1）方案确定后，启动第二次的工程计划编制（2级节点及部分3级节点）。（2）工程规划许可证确定后，启动第二次的工程计划编制（3级及以上节点）。（3）施工图基本齐全后，启动第三次的工程计划编制（全部节点），启动专项工程计划编制。（4）项目运行过程中，持续细化工程计划。并根据计划管理的动态控制原则持续更新。（涉及非项目公司权限内的计划调整需上报集团审批）三、工程计划编制的步骤3、工程计划编制的调整（1）重大影响：涉及影响1级节点的工作，调整权限由集团领导班子确定。（2）较大影响：涉及影响工程管理中心控制的节点（2级及部分3级节点）的工作，调整的权限由集团各部门控制确定。（3）一般性影响：涉及影

7、响项目一般性工作或项目公司自行可消化的时间延误等的工作，调整的权限由项目公司控制确定。（前提不会因此次调整导致重大影响或较大影响，如判断失误工程管理中心会根据影响结果做出判断并考核。）房地产项目工程进度控制计划的本质意义就是：把公司的经营目标转化为工程管理的行动计划。这是房地产项目管理重要的关键性的计划！一点体会分享1、工程计划主要内容选取的依据（1）关键线路上的工作。例如：施工图满足开工要求、正负零完成、结构封顶、商业自动扶梯就位等（2）具有阶段性指标的工作。例如：商业断水（外围护及屋面结构完成）、外立面脚手架的拆除（可进行外场的总体管线施工等）、进户门安装完毕（室内电线安装开始）、商业向主

8、力店交场地等。（3）较难把控的工作。例如：商业电梯的进场时间及周期、人货电梯的拆除、施工洞口的封堵、商业电梯安装的时间等。（4）工程责任阶段划分的工作。例如：配电间土建施工完成、电梯土建验收交付安装、变电站所土建完成等。 四、工程计划的主要内容通过上面可以看出：房地产工程时间计划与现场施工进度的关系：1、房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富；2、现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现；3、房地产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；4、影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。2、商业项目工程计划的常规包含主要内容3、住宅项目工程计划的常规包含主要内容1、工

9、程计划调整的依据 （1）现场实际情况与计划偏差，需调整相关工作持续时间的。（前提不影响集团把控的节点）（2）经集团批准的计划调整。（需上报对整个项目集团把控各节点的影响。）2、工程计划调整的方式 （1）调整本项工作的持续时间，不影响下一项工作的开展。（2）下一项工作提前介入或几项工作并行推进，共同消化时间延误。（控制关键工作的总时长，不得将非关键工作变成关键工作。）（3）经集团批准调整总时长。3、工程计划的利用 （1）为项目公司其他专项计划提供依据及时间前提。（2）为项目公司编制年度资金计划提供依据。（3）为项目公司实施控制项目进展提供依据。五、工程计划的调整及利用调整的原则：“向关键工作要时

10、间，向非关键工作要资源”1、注意南北方的工期影响因素。如：北方的冬歇期室外工程无法进行，南方雨季严重影响外立面涂饰工程作业等。2、注意结合当地特殊施工资源供应情况，如：劳动力紧张、材料供应紧张。3、注意结合当地施工工艺编制计划，如：北方部分地区外墙施工采用吊篮，南方地区多以脚手架施工为主。4、注意结合交付时间控制工程计划，保证后续销售及保有成本影响，如：北方地区冬季装修房需供暖保有，南方地区需注意台风季节的看护等。5、注意工程计划对其他计划的影响，合理布置工序交接。如：由于项目需要可能脚手架未拆迁但电力干线需先下管，各类电力干线采购需提前完成等。6、注意工程计划中合理设置季节性、假日性中断期进

11、度情况。如：冬季前已不能完成结构封顶，剩余工程复工后短期就能完成，而这段时间无法开展其他施工等。7、注意工程计划中抢工措施的可操作性。如：冬季施工费用是否能承担的了，装饰工程临时全封闭费用是否能承担，春节期间减少休假时间劳动工人是否接受等。六、工程计划编制的注意事项谢谢！房地产开发企业的工程计划管理要提高 经营进度的高度房地产开发的特点：1、计划的作用的不同。2、计划的已知条件不同。这项是计划编制的重要条件，也是对精度影响较大的问题。3、计划的层级不同。层级越精细考虑问题越充分，制定的计划越与实际情况相符。4、计划的管理方式不同。初期的计划管理已临时性为主，后期的计划管理已常态化为主5、计划的

12、调整不同。初期的计划管理已被动调整为主，后期的计划已PDCA循环控制、S曲线控制。（PDCA及S曲线）工程计划动态控制模型Plan：工程计划Do：按工程计划实施Check：对比计划与实际施工偏差Act：有偏差采取措施调整； 无偏差保持编制工程计划的四项原则：1、房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。通盘考虑的计划是好计划。2、编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，在认识到自身的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。

13、符合企业实际情况的计划是好计划。3、房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。符合市场规律的计划是好计划。4、计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。能够操作执行的计划是好计划。工程计划的编制体会： 计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。 避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。 计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。 经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。 执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。编制计划计划控制完成计划给大