现代房地产物业管理PPT格式共61页

1、现代物业管理 开篇小语大家觉得日常生活中的物业管理到底是什么?在大家周围有哪些物业管理?物业管理跟房地产的联系?酒店管理与物业管理的就业前景如何？第一章 物业管理概述物业的概念物业管理的概念城市及城市化的概念房地产开发的概念本章重点：一、基本概念物业与不动产、房地产的联系与区别物业管理的起源物业管理的本质是服务我国物业管理与国外物业管理的比较二、知识重点第一节 物业管理的基本概念一物业的概念 “物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。（二）物业的概念和内涵 物业: 单元性的房地产。 具体

2、是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业的内涵：1、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；2、与这些建筑物相配套的设施和设备；3、相关的场地；4、蕴含在物业中的权益。1.1 物 业1.1.3物业的类型 1.按物业的使用功能，一般可以划分以下各类： (1)居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等； (2)办公物业。供有关单位办公使用的物业，一般是写字楼； (3)商业物业。包括综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等； (4)工业物业。包括工业厂房、仓库、货场等； (5)其他用途物业。除以上几种物业之外的物业类型，如交通运输、邮政通信、广播电视、医院、

3、学校、体育场馆等。 物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件物业的分类序号分类标准具体分类1物业的基本构成土地建筑物等土地改良物土地及其土地上的附着物2所有权的性质公有物业私有物业公司合营物业3用途居住厂房及仓储办公楼商场宾馆、餐饮、旅游、服务文化、教育、科研体育、娱乐、休闲医疗卫生公路、桥梁、交通、市政设施邮政、通信、广播、电视物业的分类序号分类标准具体分类4结构材料钢结构 钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构5完好程度完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危房6建筑高度超高层高层小高层多层低层物业的分类序号分类标准具体分类7物业管理的特性居住物业 商业

4、物业工业物业特殊物业8完好程度收益性物业（以经营性房屋为主体）非收益性物业（以居住为目的）物业管理的含义？物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 物业管理的特征社会化专业化企业化经营化物业管理的基本特点业主自治自律自治 ：业主对自己的财产负责，具有和行使管理权自律：单个业主的利益要服从公众利益两个关键：管理规约；成立业主委员会物业服务企业的统一专业化管理物业的认识与分析：分析： 业主专有部分 购房款包括： 公共面积分摊物业的认识与分析：分

5、析推导： 共有物业：全体或部分业主拥有；（一）物业构成 专有物业：个别业主拥有。 物业的认识与分析 结构基础、结构、天面；1、共有物业范围 空间有效空间； 配套设备、设施和场地。 户内面积以门窗为界限；2、专有物业范围 阳台面积阳台垂直投影； 户内归属业主的建筑如隔墙等。物业的认识与分析物业特点分析（4）共有物业正常运行是物业使用前提上述特点共同作用所致。物业特点分析（5）：问题的产生：谁来提供运行、维护和管理保障？（三）共有物业管理1、业主自行管理 经济上是否合算 分析 技术上是否可能 法规上是否允许 共有物业管理分析（1）矛盾： 共有物业应由业主管理，但其无法自行管理。 解决的有效途径：共

6、有物业管理权让渡。共有物业管理分析（2）共有物业管理权的“让渡”涵义：（1）让渡的仅是业主共有物业管理权；（2）让渡是有偿的；（3）让渡是在法律框架下进行的。共有物业管理分析（4） 总结： 业主为什么要交管理费？第二节 物业管理的产生和发展一物业管理的起源1、起源于19世纪60年代的英国2、真正现代意义上的物业管理形成于19世纪末20世纪初的美国3、20世纪50年代初由英国传入香港4、20世纪80年代由香港传入大陆深圳沿海地区 起源的成因 工业化高涨，大量农村人口涌向城市，房屋空前紧张。英国物业管理的起源 英国人奥克维娅希尔（Oceavia Hill）女士是公认的近代“物业管理”的创始人，她在

7、1860年至1866年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料的收到了良好效果。自那以后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门所重视，后来英国成立了皇家物业经理协会，会员遍布世界各地。 现代物业管理的成因 19世纪末20世纪初的美国，经济发展进入垄断资本主义时期，美国城市人口集聚和膨胀，出现大量社会问题，于是一种专业性物业管理机构应运而生。 现代物业管理诞生标志 1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者乔治A霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织芝加哥建筑物管理人员组织（Chicago Building Managers Oganization,CMBO）。 随后，成立全美

8、第一个业主组织“建筑物业主组织”（Building Owers Organization ，BOO）。 最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owers and Managers Association， BOMA）二、我国物业管理的发展现状1981年3月，深圳市第一家物业服务企业成立。1993年6月，深圳市物业管理协会成立。1994年3月，国家建设部颁布城镇新建住宅小区管理办法。2000年10月，成立中国物业管理协会。2003年9月1日，物业管理条例正式施行并在2007年修订。（一）物业管理市场参与主体的行为变化与传统的房屋管理相比，现代物业管理产生了质的变化： 角色的

9、变化 观念的变化 政策的变化 管理模式的变化 价格的变化 传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。 物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。物业管理与传统房产管理的比较（二）物业管理市场主要存在的问题 1、开发商遗留问题引起纠纷 2、相关主体矛盾频发 3、收费难是物业管理问题的集中反映 4、行业公信收到质疑 5、行业风险日益加剧 6、物业管理市场机制有待完善 7、法律法规不完善，不配套 8、行业队伍素质偏低，人才短缺二、我国住宅物业管理市场的特征政府的参与性与房地产的联系性市场的待开发性供给的单一性和需求的多样性法规的滞后性信息的不

10、对称性各抒己见： 根据你身边的实例， 谈谈你对物业管理的看法。（优缺点、发展方向、前景等）第三节 物业管理的基本内容按照服务的性质和提供的方式常规性的公共服务是物业管理中的基本管理工作，是物业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。房屋建筑主体的管理房屋基本情况的掌握房屋修缮及其管理房屋装修管理房屋设备、设施的管理各类设备、设施基本情况的掌握各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理环境卫生的管理绿化管理治安管理消防管理车辆道路管理公众代办性质的服务40金质标准 全心为您案例1如何解决住户高空抛物问题

11、?一日，某小区一单位业主怒气冲冲到管理处，投诉楼上住户往下倒剩饭剩菜于2楼阳篷上。“以前还只是扔个纸团、烟蒂什么的，今天竟然往下倒起饭菜来，太不讲公共道德了。”业主气愤地说，强烈要求管理处拿出一个具体的措施来制止这种行为。 41金质标准 全心为您案例处理过程管理处一边安慰业主，一边迅速派保洁员前往清扫，同时派保安员重点监控，看是哪楼住户所为。 管理处发了一张针对性的通告，将所发生的事情及管理处采取措施(重点监控、公布不讲道德的业主的名字)详细写明，然后投入于3楼以上单号房间各住户的信里 针对性的专项服务 指物业服务企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体

12、和单位的一定需要而提供的各项服务工作。日常生活类：衣，食，住，行商业服务类文化、教育、卫生、体育类金融服务类经纪代理中介服务物业市场营销与租赁房产评估、公证其他中介代理社会福利类委托性的特约服务 是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。物业管理的经营方式：物业管理服务提供的方式：公共服务及一些专项服务：应在物业管理委托合同中明确专项服务中的另一部分：在合同中只是原则上给予说明，不应作详细规定特约服务：只需物业服务企业与服务对象之间通过协商达成一致物业管理的委托委托方主体：业主房地产开发企业对建成后以销售为主的物业，在建成和出售前对建成后不出售或大部分不出售以出租经营为主的物业

13、业主委员会物业管理的委托方式不实行公开招标实行公开招标物业管理的委托内容以管理服务为主的物业管理出租经营与管理服务并重的物业管理第四节 物业管理的基本环节 根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分四个阶段：日常运作启动前期准备策划物业管理的策划阶段早期介入：指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，

14、为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础制定物业管理方案确定管理档次制定服务标准财务收支预算选聘或组建物业服务企业以上3个环节的特点：均由房地产开发企业来进行物业管理的前期准备阶段物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制物业管理人员的选聘和培训规章制度的制定物业租售的代理物业管理的启动阶段 物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志物业的接管验收：包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收用户入住通过宣传使用户了解和配合物业管理工作配合用户搬迁做好用户搬迁阶段的安全工作加强对用户装修的管理产权备案和档案资料的建立产权备案档案资料的建立：包括业主或租住户的资料物

15、业的资料物业管理的日常运作阶段日常综合服务与管理系统的协调物业管理退出物业管理单位和业主解除合同，退出物业管理项目。 前期物业服务退出物业管理退出分类 后期物业服务退出物业管理退出 合同到期 退出原因 双方协议中止合同 物业灭失或不可抗逆因素物业管理退出退出程序： 签订终止协议并公告（1）退出准备 向政府主管部门行文备案 资料归档、组织安排和物业维修物业管理退出退出程序： 正式移交（2）正式退出 政府或第三者监交 退出仪式资料实物财产我国物业管理与国外物业 管理的比较一、政府在物业管理中的作用 任何一个国家的物业管理都离不开政府的支持与监督。 国外政府一般通过制定详尽、完善的法律法规，再由职能

16、部门对物业管理市场进行管理，规范物业管理市场各主体的行为与责任。英国：作为物业管理的诞生地，物业管理行业发展成熟，整体水平世界一流，其中依法管理的特点尤其令人关注。 除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有50多种。新加坡和中国香港：对物业管理的法规制定的非常详尽，对开发商、物业服务企业、住户各自的权利、义务和责任，违章处罚等都有明确的条文，便于操作。日本：将业主和物业服务企业所有的权力、责任和义务都限定在公寓法和中高层共同住宅标准管理规约中，然后再出台相配套的准则和契约。各国（地区）的物业管理模式均结合自己的国情，符合各自的特点。我国大

17、陆的物业管理：1、是从计划经济向市场经济的转变过程中逐渐形成的，由于起步较晚，出台的法律法规并不是很多。 1994年，建设部下发城市新建住宅小区管理办法； 2003年9月1日，颁布中华人民共和国物业管理条例； 其间，建设部和有关部门先后制定了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法、物业服务企业财务管理规定等规章，2003年国家发改委、建设部制定了物业服务收费管理办法。2、由于人们深受计划经济的影响以及生活水平不高，物业管理行为不规范以及价格纠纷不断，确定合理物业管理价格还需要政府的引导和支持。3、政府将物业管理从政府行政性、福利性的管理推向了市场，虽然也取得了较大的成绩，但业主的意识转变滞后，政府监管力度有限，长期以来物业管理纠纷不断，影响人民生活和社会安定，已经成为社会各界关注的焦点。 政府对物业管理市场的管理宏观管理 包括：行政管理、法规管理1、制定物业管理政策法规： 明确管理范围、内涵 明确双方权力、义务、职责 规范合同条款、内容，防止欺诈行为 规范管理权限、行为、收费标准、办法等2、物业管理企业和从业人员资质管理 企业资质管理：审查、定级、年检、复审等 从业人员资质管理：持证上岗3、制定考评办法、标准，组织评优罚劣4、指导企业、业主委员会的成立、运作5、解决物业管理纠纷和市场失常情况等二、物业管理职业资