知名地产大渡口商住综合项目概念规划文本

1、华润置地(重庆)有限公司China Resources Land (Chongqing) Limited 华润置地大渡口商住综合项目概念规划 CHINA RESOURCES LAND DADUKOU MIXED-USE PROJECT CONCEPTUAL MASTERPLAN城市文脉分析URBAN CONTEXT ANALYSIS 案例分析CASE STUDY前期提案PREVIOUS PROGRESS PROPOSALS最终提案FINAL PROPOSAL 场所营造PLACE MAKING12目录 CONTENT345城市文脉分析URBAN CONTEXT ANALYSIS 01区位分析LO

2、CATION ANALYSIS重庆重庆，是中华人民共和国四个直辖市之一，地处中国西南。是中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，中国重要的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。历史悠久，国务院公布的第二批国家历史文化名城之一。区位分析LOCATION ANALYSIS大渡河公园10KM5KM双林森林公园九宫庙商圈顺祥壹街区新宝龙易城九龙坡区中冶城邦国际（潜在）金融广场首座

3、（潜在） 基地SITE钢花路钢花路松青路翠园路翠柏路松青路湖滨路翠湖路湖榕路交通分析TRAFFIC ANALYSIS基地SITE文体支路文体路文体路轨道交通二号线春晖路西城大道春晖路大渡口公园基地SITE基地卫星图SITE MAP西城大道钢花路钢花路文体路翠园路翠柏路春晖路春晖路湖滨路翠湖路湖榕路文体路春晖路文体支路壹街购物中心顺祥.壹街区九宫庙商业街国瑞购物中心大渡口公园大渡口区政府基地SITE基地概况SITE SURROUNDING基地SITE基地现状照片VICINITY PHOTO基地SITE12364791085213541098761111车行流线道路限行方向车行出入口道路禁止开口线

4、基地SITE 可达性分析ACCESSIBILITY ANALYSIS翠园路翠湖路钢花路文体路翠园路松青路春晖路湖榕路宗地编号大渡口组团E分区E3-4、E4、E8号宗地净用地面积69,293m，合104亩容积率4.8地上总建筑面积329,555m建筑高度限高100m，具体可结合方案适当调整用地使用性质二类住宅用地、商业用地建筑密度55%绿化率30%道路中心线规划道路控制边线建筑控制线H24m非建筑建筑退界线（小）H100m居住建筑退界线H100m非居住建筑退界线地下建筑退界线建设用地红线1512163597121675571216512151631516129533E4E8E8E3-4钢花路文

5、体 路翠 园 路152m400m220m用地条件PLANNING CRITERIA27m47m说明： 1、用地范围内的现状城市道路、公共人行通道，在被新 建城市道路和公共人行通道取代前，不得封闭、取消。 2、道路交叉口路缘石半径的切点向主干路方向延伸70米、 向次干道延伸50米、向支路方向延伸30米范围内，为 禁止机动车开口路段。 3、E4地块应设置南北向东西向的车行通道，其中南北向 车行通道将文体路和翠园路作为地块车行主要入口， 该两条通道车行出入口位置不得设置在限制开口路段， 车行道路红线宽度为16米。 4、文化活动站不小于1500平方米，农贸市场不小于 1000平方米，社区卫生服务中心不

6、小于2000平方米。 5、本项目地块建筑限制高度原则上为100米，可结合方 案适当调整。 竖向分析VERTICAL ANALYSIS281281281281283283283283283281283283283283285289291287285293293293293293295296295293291H=281H=283H=285H=287H=289H=291H=293H=295H=296296类型产品类型地上建筑面积地下建筑面积栋数层数标准层面积建筑高度层高()()()(m)(m)住宅超高层住宅(140m)96,0004376501403.0 高层住宅(100m)14,000122650

7、1003.0 高层公寓(100m)48,0002241,0001003.0合计158,000公建持有型商业多厅影院4,500亲子教育3,000其它42,730超市12,000合计50,23012,000可售型商业美食街10,000小型购物中心12,000其它36,385地下商业街6,000合计58,3856,000LOFT 办公38,9401241,6001505.1商务公寓24,0001241,0001003.0合计171,555总计329,555 18,000 备注：社区配套农贸市场、社区卫生服务中心、文化生化站共计4500，设于地下。 小型购物中心将前期自持招商，后期进行销售。 开发任务

8、书DEVELOPMENT PROGRAM02案例研究CASE STUDY商业街模式：连续环形空间，铺面设计成标准单元，可灵活组合。各层可达性较高，易于分层销售。参考案例：昆明顺城购物中心环廊式：局部连廊式：商业街模式：独栋单体+连廊结合市场定价，控制每个单体面积通过连廊、天桥的穿插将各单元整合，增加商业间的联系。参考案例：上海金桥国际商业中心商业模式研究RETAIL PROTOYPE STUDY226186昆明顺城购物中心用地面积49,619地上总建筑面积274,393占地面积271,91容积率5.53建筑密度54.8%商业模式研究RETAIL PROTOYPE STUDY商业模式研究RETA

9、IL PROTOYPE STUDY上海金桥国际商业中心用地面积60,000地上总建筑面积104,734占地面积31,000容积率1.7建筑密度52%380m530m03前期提案PREVIOUS PROGRESS PROPOSALS前期提案PREVIOUS PROGRESS PROPOSALSOPTION 1OPTION 2OPTION 3商业模式：环廊式；塔楼策略：1栋37层公寓，5栋37层住宅，1栋24层办公塔楼；住宅策略：分组模式商业模式：局部连廊式；塔楼策略：2栋公寓，5栋37层住宅，1栋24层办公塔楼；住宅策略：分组模式商业模式：独栋式；塔楼策略：2栋公寓，5栋37层住宅，1栋24层办

10、公塔楼。住宅策略：组团式流动 THE FLOW岩石 THE CANYON村落 THE VILLAGE方案一OPTION 1方案二OPTION 2方案三OPTION 304最终提案FINAL PROPOSAL 效果图RENDERING效果图RENDERING效果图RENDERING模型PHYSICAL MODEL 模型PHYSICAL MODEL 模型PHYSICAL MODEL 模型MODEL 总平面SITE PLAN150m办公楼Office100m住宅式公寓Apartment100m住宅塔楼Residential100m住宅式公寓Apartment100m商务公寓Service Apart

11、ment140m住宅塔楼Residential140m住宅塔楼Residential140m住宅塔楼Residential140m住宅塔楼Residential28F28F28F28F28F41F41F41F40F文 体 路湖滨路翠 园 路钢 花 路售楼处Sales Office小型购物中心Mini Mall庆典广场Event Plaza集市广场Market Saqure 天幕广场Sky Cloud城市广场Gateway Plaza 入口广场Gateway Plaza总平面SITE PLAN288.0287.1287.1287.1287.1287.1287.1282.0282.0282.028

12、2.0283.0285.0292.2292.2292.2293.0287.1290.024F+4F4F/3F24F+4F24F+4F37F+4F37F+4F37F+4F4F4F/3F4F/3F4F/3F4F/3F24F+4F37F+3F3F/2F4F24F+4F3F2F2F2F2F3F4F3F3F4F8F4F/3F287.1282.0282.0钢 花 路翠 园 路文 体 路湖 滨 路办公楼住宅住宅住宅住宅住宅式公寓住宅式公寓商务公寓住宅经济技术指标DEVELOPMENT SUMMARY办公Office24F+4F层高：5.1m高度：150m标准层面积：1,600 总面积：38,940住宅Res

13、idential37F+4F层高：3.0m高度：140m标准层面积：650总面积：24,000*4=96,000 住宅式公寓Apartment24F+4F层高：3.0m高度：100m标准层面积：1,000总面积：24,000*2=48,000 商业Retail4F108,615 商务公寓Service Apartment24F+4F层高：3.0m高度：100m标准层面积：1,000总面积：24,000 住宅Residential24F+4F层高：3.0m高度：100m标准层面积：650总面积：14,000 PROJECT SUMMARY基地面积（LAND AREA） 69,293sqm 建筑覆

14、盖率（SITE COVERAGE）55%绿化率（GREENING RATE)30%容积率（FAR）4.80 地上总建筑面积（ABOVE GRADE TOTAL ） 329,555sqm 地下总建筑面积（BASEMENT TOTAL） 150,800sqm 总建筑面积（TOTAL ） 480,355sqm 地上总建筑面积329,555 其中公共建筑（）(Commercial Buildings)171,555其中自持商业(Retail, not for sale)50,230 可售商业(Retail, for sale)58,385 LOFT写字楼(LOFT)38,940 商务公寓(Servic

15、e Apartment)24,000 住宅及配套（）(Residential Buildings)158,000 其中普通住宅(Residential)110,000 公寓式住宅(Apartment)48,000 地下总建筑面积150,800 其中282标高层()32,300 其中停车库/后场(Parking)32,300276标高层()58,400 其中可售商业(Retail, for sale)6,000 超市(Supermarket)12,000 停车库/后场(Parking)35,900 公共配套(Public Facilities)4,500 272.4标高层()60,100 其中停

16、车库/后场(Parking)60,100 设计可提供总停车位(辆)(Parking Space Provided)3,120 其中住宅1440公共建筑1680商业停车按1辆/100, 酒店、办公按1辆/100计算，影剧院按1/100，住宅停车按0.8辆/100 计算共需停车位3,120辆分期策略PHASING STRATEGY二期Phase 2二期Phase 2一期Phase 1一期Phase 1二期Phase 2一期Phase 1一期Phase 1用地面积 :32,502容积率： 4.58建筑面积: 地上 : 148,800 地下 : 64,000 用地面积: 32,522容积率： 4.59

17、建筑面积: 地上 : 149,555 地下 : 79,700用地面积: 4,269容积率： 7.31建筑面积: 地上 : 31,200 地下 : 7,100一期Phase 1货车专用出入口Loading Ramp地下车库出入口Car Ramp地下车库出入口Car Ramp车行流线分析 VEHICULAR CIRCULATION ANALYSIS地下车库出入口Car Ramp地下车库出入口Car Ramp文 体 路湖滨路翠 园 路钢 花 路塔楼布局及产品策略TOWER CONFIGRATION & PRODUCT STRATEGY150m地标办公塔楼占据最醒目沿街位置，可视可达性具佳。100m1

18、00m100m100m140m140m140m140m一、二期住宅各自形成组团，共享社区及屋顶花园配套，公寓式住宅产品分散在两期，增加各期住宅产品多样性，降低销售风险。一期住宅三栋楼涵盖高层、超高层普通住宅及高层公寓式住宅，可先期试探市场接受度，便于二期及时调整户型产品，最大化去化率及销售溢价。酒店式公寓据于三角地之上，享最佳景观及良好可视性、可达性之利，宜居、宜办公、宜整体销售后转做精品或经济型酒店之用途。便于一期销售并创造溢价。塔楼布局遵循原则：在最优化商业流线及价值的前提下，最大化塔楼舒适度。塔楼布局分析TOWER CONFIGRATION ANALYSIS塔楼景观分析西侧塔楼全湖景，东

19、侧塔楼湖景最大化塔楼间距分析37.8m45m37.4m45m32m36.2m32.3m66.7m竖向与消防分析VERTICAL & FIREFIGHTING ANALYSIS282.0282.0288.0290.0287.1287.1287.1287.1292.2293.0282.0283.0287.1292.2消防扑救面消防登高场地消防车道场地标高分析消防分析285.0商业布局逻辑 RETAIL PLANNING STRATEGY两纵一横最大化沿机动车道销售商铺界面一轴两点简明动线引导人流、精彩节点聚合人气多点开花策略性散布主力店均匀拉动商铺价值商业业态分布概念及流线分析RETAIL STR

20、ATEGY & CIRCULATION ANALYSIS 商业业态分布概念商业流线分析公共空间分析 PUBLIC SPACE ANALYSIS城市广场Gateway Plaza天幕广场Sky Cloud集市广场MarketSquare庆典广场Event Plaza滨湖天地Lakefront Promenade入口广场Gateway Plaza绿色时尚走廊 Green Fashion Walk商业平面图RETAIL FLOOR PLANS公寓住宅办公公共空间后勤设备图例 Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套停车位：1520个272.4标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 272.4商

21、业平面图RETAIL FLOOR PLANS12,000 SM超市Supermarket6,000 SM地下商业街Underground Commercial Street4,500 SM公共配套（农贸市场、社区卫生服务中心、文化生活站）Public Facilities停车位：920个公寓住宅办公公共空间后勤设备图例 Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套276标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 276商业平面图RETAIL FLOOR PLANS282标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 2822,300 SM美食广场Food Court城市广场Gateway Plaza

22、天幕广场Sky Cloud停车位：680个超市入口Supermarket Entry绿色时尚走廊Green Fashion Walk 滨湖美食天地Lakefront Promenade公寓住宅办公公共空间后勤设备图例 Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套282.0282.0282.0商业平面图RETAIL FLOOR PLANS2,700 SM亲子教育馆Kids Zone5,900 SM时尚潮流馆Fashion Pavillion庆典广场Event Plaza集市广场Market Square 酒吧街Bar Street288.0287.1287.1287.1287.1287.1287.

23、1285.0283.0287.1公寓住宅办公公共空间后勤设备图例 Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套287.1标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 287.1商业平面图RETAIL FLOOR PLANS2,500 SM亲子教育馆Kids Zone5,500 SM时尚潮流馆Fashion Pavilion入口广场Gateway Plaza292.0293.0291.0289.0292.2292.2288.0285.0公寓住宅办公公共空间后勤设备图例 Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套291.6标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 291.6商业平面图RETAIL F

24、LOOR PLANS2,550 SM健身会所Gym1,310 SM时尚潮流馆Fashion Pavilion4,500 SM8厅电影院8-Screen Cinema1,960 SM歌城KTV1,380 SM水疗Spa公寓住宅办公公共空间后勤设备图例 Legend 零售次主力店餐饮电影院公共配套296.1标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 296.1商业平面图RETAIL FLOOR PLANS990 SM动漫天地Anime Zone1,390 SM电玩城Game City住宅屋顶花园Roof Garden住宅屋顶花园Roof Garden8厅电影院入口大厅8-Screen Cinema

25、 Lobby650 SM住宅会所Residential Club公寓住宅办公公共空间后勤设备图例 Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套300.6标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 300.6商业平面图RETAIL FLOOR PLANS住宅屋顶花园Roof Garden公寓住宅办公公共空间后勤设备图例 Legend零售次主力店餐饮电影院公共配套305.1标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 305.1商业面积统计RETAIL AREA SUMMARYLevel 282 17,000Level 287.131,400 Level 291.630,300 Level 296.1

26、24,615 Level 300.55,300 商业 （全部计容）室外连廊 （一半计容）图例 Legend地上商业总面积：108,615销售商铺 布局策略FOR SALE RETAIL SHOPS PLANNING STRATEGY 销售商铺布局逻辑：最大化沿街一复二商铺的数量与面积和开发商持有商铺有机融合以提升溢价一期开发持有与销售商铺也保持5：6的面积比例，保证足够的持有物业带动信心与销售溢价。在低楼层最小化商铺面积，在总价可控的基础上换取最大化的销售单价和溢价在高楼层适当放大商铺面积，以配合目标型的餐饮或休闲、服务业态；同时通过赠送露台等手段提高产品附加值。销售商铺分布策略FOR SAL

27、E RETAIL SHOPS PLANNING STRATEGY图例 Legend销售产权持有产权276标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 276282标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 282销售:6,000持有:12,000总商业面积:18,000销售:6,600持有:10,400总商业面积:17,000销售商铺分布策略FOR SALE RETAIL SHOPS PLANNING STRATEGY图例 Legend销售产权持有产权287.1标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 287.1291.6标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 291.6销售:23,800

28、持有:7,600总商业面积:31,400销售:21,500持有:8,800总商业面积:30,300销售商铺分布策略FOR SALE RETAIL SHOPS PLANNING STRATEGY图例 Legend销售产权持有产权296.1标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 296.1300.6标高平面图FLOOR PLAN LEVEL 300.6销售:6,615持有:18,000总商业面积:24,615持有:5,300总商业面积:5,300销售商铺分布策略FOR SALE RETAIL SHOPS PLANNING STRATEGY销售商业总面积(包括公摊) 地上: 58,385 地下:

29、 6,000Level 276 销售:6,000持有:12,000总商业面积:18,000Level 282销售:6,600持有:10,400总商业面积:17,000Level 287.1销售:23,800持有:7,600总商业面积:31,400Level 291.6 销售:21,500持有:8,800总商业面积:30,300Level 296.1 销售:6,615持有:18,000总商业面积:24,615Level 300.6持有:5,300总商业面积:5,300图例 Legend销售产权持有产权持有商业总面积(包括公摊) 地上: 50,230 地下: 12,000*各层销售及持有商业面积及总商业面积均包含公摊面积。场地剖面图SECTION 住宅屋顶花园Roof Ga