西安浐灞区域商业报告

1、KAMFEI GROUP【浐灞欧亚大道地塊】可研性報告本資料僅供客戶內部使用，未經全力行地產書面許可，其它機構以外傳閱、引用、複製或分發2014年10月謹呈： 整体商业市場研判西安市目前主要成熟商圈有钟楼、小寨、高新、经开、长乐路、曲江商圈等，这六大商圈存量约520万平，占全市存量的55%左右西安商业地产区域发展的不均横，以钟楼、长乐、小寨最为成熟，钟楼商圈为城市级商圈。未来西安城南和城北的居住人口将增多，经开和高新的商业地位将不断提升。根目前西安市商圈结构图预测未来将首先向东南方向进行扩张，带动区域经济发展。根据西安市区县商圈发展规划，到2020年西安将改造或新建85个商业区域，最终形成“时

2、尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环”的商业服务局面。高新商圈曲江商圈经开商圈长乐路 商圈钟楼商圈小寨商圈土木商圈太白路-南二环李家村万达立丰国际文艺路大明宫建材家居城三桥商圈成熟商圈待成熟商圈在建待建商圈区域市场整体市场六大商圈商铺租金价格均价为369元/.月，其中钟楼商铺租金最高，为501元/.月，经开区租金价格最低，为132元/月商圈成熟度商业等级市场定位存量（万）租金（元/.月）售价(万/)业态客群商圈特点钟楼商圈成熟都市级中高端、综合性2505014.49百货、服装、珠宝、旅游西安市民、外地消费者、游客综合性商圈，打造中高端城市商业中心，西安最大商业中心长乐商圈成熟地区级低端

3、批发市场1602181.76服装、五金、箱包、鞋西北地区经销商、西安低收入者西北第一综合批发地，批发商城林立，以低端市场为主小寨商圈成熟区域级中低端803673.27餐饮、箱包、服装、鞋类城南居民、附近大学生以高校学生为主要消费群体，由低端走向高端，西安最大城南商圈高新商圈成熟区域级中高端20-252262.85百货、品牌服装、珠宝高新白领、周围居民硬件设施优秀，购物环境好，业态组合丰富曲江商圈较成熟区域级终端的旅游休闲304352.26娱乐、餐饮、酒吧、影院外地游客、周边居民以餐饮、娱乐为主的新兴商业圈经开商圈较成熟区域级中高端241322.1百货、电子产品、餐饮城北居民以赛高金花为中心，发

4、展快速、服务范围较大的新兴商圈六大商圈租金价格钟楼商圈主要以服饰、餐饮、休闲为主，该商圈为市级商圈，商圈辐射区域力极强，吸引的顾客群较广，不但包括西安市区，甚至辐射周边市县，一些项目目标客户辐射到陕西及西北地区高端客户。高新商圈主要为餐饮、金融以及娱乐休闲为主，大多为满足周边居住人群及上班族日常购物，令有部分大型商场，如世纪金花、金鹰，客户较为高端曲江商圈以大雁塔等旅游景点支撑，及购物，休闲，娱乐，观光功能于一体的文化商业购物中心，拥有西安最大的主题酒吧区。同时还拥有优秀的人居环境，配套完善的医疗、教育、购物等生活设施，是西安公认的最佳居住地。小寨商圈也是主要以服饰、餐饮、休闲为主，因其周边的

5、各大院校比较多，以及高校集中的特点，其业态组成有着比较明显的倾向特征，满足周边居民和学生就近购物需求。区域市场整体市场西安2013年商业成交量持续升温，全年成交面积134.47万，成交均价13178元/，浐灞区域商业由于个案影响成交处于高位西安2013年商业成交量持续升温，其中3月份和12月份成交量突飞猛进，成交量达到218962和182910 ，环比增长403%和152 % ，其余各月成交量发展比较稳定，成交量逐月攀升。而在成交均价方面，11月达到巅峰，成交均价为17030元/，其余各月大多徘徊于1300015000元/之间。浐灞区域2013年商业成交372100，成交均价8722元/，其中

6、华南城占据全年销量的80%以上，浐灞区域商业成交量近几年成稳定增长态势，成交量价较为稳定，但区域商业发展还是滞后于高新、曲江等区域的，总的来说浐灞区域的商业发展还是处于良好发展的态势。平方米元/平方米数据来源：西安房管局区域市场整体市场从香港、上海、北京、深圳等较为发达的城市来看，拥有更舒适的购物环境、来带新鲜购物中心成为潮流。西安随着经济和收入水平的不断提升，将在未来几年进入这一发展阶段。随着西安逐步步入中产阶级为主体的消费市场，国外零售商业及品牌，包括大型专业店、中高档服饰等将进一步登陆西安，提升西安的商业综合水准，同时也将对本地零售商带来竞争。随着西安的地铁建设，地铁商业将成为未来大型商

7、场的发展方向，增加地铁商业商圈辐射范围。随着西安逐步步入中产阶级为主体的消费市场，国外零售商业及品牌将进一步登陆西安，提升西安的商业综合水准市场细分为核心的市场总趋势地铁带动商业投资市场开始活跃国际零售商新一轮登陆未来商业向国际大都市水平靠拢区域市场整体市场 从国外的经验以及发达城市商业发展趋势看，购物中心已经成为商业发展的最新趋势，未来西安将会出现更多城市综合体的购物中心，以适应消费者新的消费需求； 购物中心可容纳更多休闲、娱乐的业态，符合消费者一站式需求新趋势； 随着收入水平的提高，消费者在购物时更加注重环境的舒适性； 西安在建商业中，购物中心已经较为普及，其将对现有商业形成一定的冲击。购

8、物中心影视院线主题活动广场主题美食城主题百货KTV、夜总会品牌百货、娱乐中心 城市综合体在近几年成为商业发展的趋势，容纳一站式消费需求，符合消费者新的消费需求区域市场整体市场社区商业是城市商业发展的重要组成部分，它可以改变原有的商业布局，同时也可以催生新业态的产生赛高国际街区莱安逸境裙楼 社区商业以社区服务为主要经营目标，具有经营稳定，利润率偏低，需求量大等特点。 社区商业的主要形式有：社区底商、特色商业街、区域性商业中心（邻里中心）三大业态 目前西安市新建的社区底商，随着社区入住率的提高，经营状态大多较为理想,已初步显示出社区商业的巨大活力。社区商业大展拳脚。裙楼、底商迎来春天紫薇花园区域市

9、场整体市场 区域商业市場研判整体市场区域市场地理位置：北辰大道为东二环北延伸线，南起北二环辛家庙转盘，北至北三环，道路全长5437.543米，红线宽度100米。是目前北郊最宽的道路。 北辰大道东侧为浐灞生态区管辖，西侧分属未央区和曲江新区管辖。 已营业商业：北辰大道目前已营业的商业有红星美凯龙和麦德龙，红星美凯龙为一家大型家居连锁商场，目前在全国已开办111家商场，麦德龙是德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团，目前已在全球32个国家运营。规划中商业：绿地香树花城项目目前正在建设中，建成后业态较丰富，蕴含住宅、别墅、商业、酒店等，临街将有自建商业体。规划中的迪卡侬占地约40亩，投资80

10、0万美元，以及宜家家居也将落户北辰大道。浐灞区域商业：北辰大道目前已有部分知名连锁商场进驻，随着区域人口的增长，未来商业价值将呈现进一步增长的趋势北辰大道广安路北二环绿地香树花城红星美凯龙麦德龙迪卡侬本案随着浐灞区域的招商引资，红星美凯龙、麦德龙、迪卡侬等大型商业已陆续入住该区域红星美凯龙目前已对外营业，主要经营家居建材随着浐灞生态区的快速发展，红星美凯龙在西安的第四家店浐灞店也在进行招商工作。浐灞店位于辛家庙立交北辰大道向北100米路西，是红星美凯龙集团独立兴建的西北地区唯一一家第八代建材家居示范店，总面积约15万平方米，拥有外立面全玻璃森林幕墙结构、顶层8米巴洛克挑空、西北地区建材家居行业

11、唯一一条瀑布式电梯。2012年3月该工程已主体封顶。麦德龙为全球连锁超市，目前在已在浐灞对外营业在2010年4月召开的西安市政府投资签约会上，浐灞管委会签约麦德龙与迪卡侬两个重要项目。其中麦德龙将在浐灞生态区投资建设西安市第二家连锁商场，占地约40亩，投资1330万美元。迪卡侬将在浐灞生态区内投资建设西安第一家购地自建性项目，占地约40亩，投资800万美元。红星美凯龙麦德龙整体市场区域市场整体市场区域市场目前浐灞三角洲位置由于入住率不高，因此商业氛围相对不足，仅有部分临街商铺满足周边人群生活所需浐灞商业现状：目前浐灞区域存在商业设施不足，生活配套匮乏的问题。区域入住率不高，人气不足同样也是制约

12、商业地产开发的一个因素。浐灞目前的商铺开发量相对其住宅面积明显不足，区内没有纯粹的商铺物业，且生活配套不足，所处位置相对主城区偏远，因此商业开发交缓慢。浐灞商业未来：而按照浐灞区域的发展规划，综合现代商贸将会是主要支柱产业之一，为了满足区域未来55万的常住人口的生活所需和大量的游客带来的商业需求，浐灞有望在未来几年内迎来一个商业地产的开发热潮。本案恒大御景浐灞半岛阳光购物广场浐灞城市广场振业泊墅整体市场区域市场目前区域商业主要集中在浐灞半岛及浐灞城市广场，均为临街商铺，由于项目入住率较低以及周边人流量较少，大多存在空置浐灞半岛：商业仅为项目临街的小铺面，主要经营有餐厅、小卖部、银行、房屋中介等

13、，用以满足该项目业主日常购物及生活所需。商业不成规模，仅为零散的小铺面，目前开业的商业仅有该项目售楼部东侧的为数不多的铺面，其余临街商铺均处于空置状态。浐灞城市广场：位于浐灞生态区浐灞大道南侧，浐灞半岛对面，是由浐灞发展公司投资建设的商业广场，总占地面积110亩，总投资3000万人民币；主要建设数个商务会所及配套景观工程。目前仅有个别铺面对外营业，营业状况不温不火。浐灞半岛沿街商业浐灞城市广场整体市场区域市场浐灞阳光购物广场目前正在建设中，是以购物、休闲娱乐、餐饮于一体的综合体；振业泊墅临街铺面目前未交房，因此未投入使用浐灞阳光购物广场浐灞阳光购物广场目前正在规划建设中项目总占地面积81亩，总

14、投资2亿元人民币；主要建设集购物、休闲、娱乐、快餐于一体的“商业公园”，地下空间为停车库，地上空间为可根据需要灵活划分的商业；整个项目的建筑风格将体现人文化、商业化和国际化的商业格调。恒大御景商业以沿街铺面及集中商业为主项目规划35000平米超大商业中心，以及豪华恒大剧院，项目总户数3267户，未来入住后将带动区域商业的消费，目前项目开发一期。恒大御景整体市场区域市场浐灞区域由于起步较晚，目前主要以社区型商业为主，目前已引进麦德龙、迪卡侬、红星美凯龙等商业，正在向区域性商业中心迈进区域现状区域机会目前浐灞区域内入住率较低，生活配套不够完善，加之区域距离主城区距离较远，因此该区域商业不成体系。目前仅有浐灞半岛部分沿街商业对外营业，振业泊墅沿街商业未交房，较具规模的浐灞阳光购物广场目前正在建设中。因此目前该区域只有少量的临街铺面，以满足区域人口的日常购买及生活需求。随着以构建西部重要金融中心为目标，建设浐灞金融商务区的提出，西安金融商务区作为陕西省、西安市打造西部重要