注册物业管理经营与管理要点(共34页)

1、第一章 物业(w y)经营管理概述1、物业经营管理(gunl)又称物业资产管理，综合利用物业(w y)、设施、房地产资产、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，提供贯穿物业整个寿命周期综合性管理。二、物业经营管理活动的管理对象1、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。主要包括写字楼、零售业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。2、国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级：具有优越的地理位置和交通环境；建筑物

2、物理状况优良；建筑质量达到或超过乙级：良好的地理位置和交通环境；建筑物物理状况良好；建筑质量达到丙级：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范要求。3、写字楼分类一般考虑如下12个因素：位置、交通、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间、为租户服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。4、零售物业的分类方式主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。分为以下六个类型：区域购物中心： 10万M2以上；有效商200KM。市级购物中心： 3万M2，服务人口30万人，年营业额5亿，一家或数家大型百货。地区购物商场： 1-3万M2，服务人口在，年营

3、业额在1-5亿人民币之间。居住区商场1万M2邻里服务性商店3000M2特色商店5、别墅：除独立式住宅外6、酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：服务对象地理位置(d l wi zh)服务(fw)内容建筑设计和装潢(zhunghung)风格三、物业经营管理服务的目标1、物也经营管理服务的目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户的正常使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。这里所说的物业业主及包括直接持有物也产权企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。四、物业经营管理企业1、物业管理企业以公司的形式存在。2、公司是指依法定

4、程序设立的，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。3、作为公司，一般具有以下个特征：依有关法律进行登记注册以营利为目的具有法人资格是经济组织3、物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次1、通常将其分为物业、设施、房地产资产和房地产组合投资四个层次。2、物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住型物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。二、物业经营管理不同层次之间的关系1、资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业

5、管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。2、房地产资产管理公司需要考察资本开支是否能有效提升物业价值。三、物业(w y)经营管理中的战略性工作（确定(qudng)战略、标准、构建(u jin)信息基础、决策分析：两因素预期收益和风险水平、进行资产组合）第二章 房地产投资(tu z)及区位选择第一节 房地产投资分为直接(zhji)投资和间接投资。三、房地产投资(tu z)的特性1、位置固定或不可移动性2、寿命周期长：房地产的寿命可分为经济寿命和自然寿命。3、适应性较差：对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，投资风险。4、各异性5、政策影响性6、专业

6、管理依赖性7、相互影响性四、房地产投资的利弊1、房地产投资之利相对较高的收益水平能够得到税收方面的好处易于获得金融机构的支持能够抵消通货膨胀的影响提高投资者的资信水平第二节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念1、风险可以定义为未获得预期收益的可能性的大小。2、当实际收益超出预期收益时，就称为投资有增加收益的潜力。而实际收益低于预期收益时，就称投资面临风险损失。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。二、风险分为系统风险和个别风险1、系统风险包括：通货膨胀风险市场供求风险周期(zhuq)风险(fngxin)变现风险(fngxin)利率风险政策风险政治风险或然损失风险2、个别风险包

7、括收益现金流风险未来经营费用风险资本价值风险比较风险：比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。时间风险持有期风险三、风险对房地产投资决策的影响1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2、根据风险管理的能力选择投资方向3、根据风险周期变化特点把握投资时机二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求1、居住物业市政共用和公建配套设施完备的程度公共交通便捷程度环境因素居民人口与收入2、影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：与其他商业设施的接近程度周围土地利用情况和环境易接近性3、零售业辐射区域分析包括(boku)：可能的顾客流量、消费者

8、行为、喜好和偏好及购买能力分析。第三章 房地产投资分析(fnx)技术第一节 投资(tu z)分析的基本概念一、现金(xinjn)流出与现金流入之差成为净现金流量。四、房地产置业投资的现金流量1、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+ 其他收入潜在毛租金收入：最大租金收入称为潜在毛租金收入。可出租面积与最可能的租金乘积。2、净运营收益=有效毛收入-运营费用运营费用：收益性物业的运营费用是处抵押贷款还本付息外物业所发生的所有费用。3、税金：我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：经营税金及附加城镇土地使用税和房产税企业所得税第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点1、设备更

9、新源于设备磨损，磨损分为有形磨损和无形磨损：有形磨损包括：设备运转产生的磨损及闲置（自然力）产生的磨损无形磨损包括：工艺改造：生产制造工艺改造，劳动生产率提高，设备的生产成本降低导致的设备市场价格降低。更新换代：由于技术进步，出现结构更先进，技术更完善，生产效率更高、运行费用更低的设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后。2、设备有形磨损的局部补偿是维修，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿时更换。3、技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度。技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。经济(jngj)寿命是

10、有形磨损和无形(wxng)磨损共同决定的。4、更新设备会产生沉没(chnm)成本，沉没成本等于就设备帐面的价值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值（残值）后的差值。二、设备经济寿命的确定1、经济寿命的确定方法包括：静态计算方法（不考虑资金的时间价值），动态计算方法第四节房地产投资产物评价指标一、投资回收与投资回报1、房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。二、财务评价指标体系1、房地产投资分析的目的是考察房地产投资的盈利能力和清偿能力。三、盈利指标的计算方法包括：动态指标和静态指标四、清偿能力指标的计算方法 1、资产负债率=负债合计资产合计100%第四章 收益性物业价值(jiz

11、h)评估第一节 收益(shuy)物业的概念1、物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性是指能够(nnggu)直接产生租赁收入或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准工厂（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。2、影响收益性物业价值的因素最终表现在未来能够带来的收益。3、对于未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于以下3个因素：未来净收益的大小获得净收益起的长短获得净收益的可靠性第二节 收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件1、物业价格是和平地获得他人物业所必须付出

12、的代价货币额、商品或其他有价物。二、物业价格形成的条件1、物业要有价格与其它任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性、和有效需求。有用性：指物品能够满足人们的某种需要。稀缺性：指物品的数量没有多到是每个人都可以随心所欲地得到它。有效需求：指对物品的有支付能力支持的需要。三、物业价格的特征1、物业价格与一般商品价格的共同之处是：都是价格，用货币来表示都有波动，受供求因素的影响都是按质论价，优质价高、劣质价底。2、物业价格与一般商品的不同之处，其主要有以下五个特征：物业价格受区位的影响很大物业(w y)价格实质上是物业(w y)权益的价格物业(w y)价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金

13、。物业价格形成的时间较长物业价格容易受交易者的个别因素的影响第三节 收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值1、没有使用价值的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值，但没有交换价值不一定没有使用价值。二、投资价值（主观的）和市场价值（客观的）1、某一物业的投资家价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出来的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型投资者的价值。第四节 影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素包括：人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收

14、因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素。1、人口因素：人口数量、人口素质、家庭人口规模2、居民收入因素：边际消费倾向是指收入没增加一个单位所引起的消费变化，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，会促使居住物业价格的上涨。3、利率因素：利率升降对物业价格有着很大影响。从成本角度来看，利率升降会增加或减低物业开发的投资利息，从而使物业价格上升或下降。从物业需求的角度来看，由于现代购买物业（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率升降会减少或增加物业需求，从而使物业价格下降或上升。4、物业税收因素增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格

15、上升，相反，会使物业价格下降。在物业(w y)交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格下降，而增加买方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格上升。第五节 收益(shuy)性物业估价的基本方法1、物业估价三大(sn d)基本方法：市场法、成本法、收益法一、市场法1、市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时间点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2、市场法适用的对象是具有（经常）交易性物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。3、市场法估价的

16、基本步骤运用市场法估价一般分为4大步骤:收集交易实例选取可比较实例对可比较实例成交价格进行处理求取比准价格二、成本法1、成本比较法是先分别求取对象在估价时点时的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，以求取估价对象可观了合理价格或价值的方法。2、只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发建设的物业。3、成本法估价一般分为以下四

17、个步骤：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新构建价格测算折旧求取(qi q)计算价格4、物业(w y)价格通常由以下7项构成(guchng): 土地，开发，管理，投资利息，销售费销售税费利润5、成本法的基本公式：物业价格=重新构建价格-折旧6、根据造成建筑物折旧的原因，可以将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。三、收益法1、收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值。2、收益法是以预期原理为基础的。3、收益法的适用对象是有收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院

18、、停车场、加油站、标注厂房（用于出租）、仓库（用于出租的）、农地等。第五章 房地产市场与市场分析第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念1、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易的途径和形式。二、房地产市场的运行环境1、按照对房地产的影响因素，可分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。三、推动房地产市场转变的社会经济力量1、影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展信息、通信技术水平的提高生产和生产方式的转变人文环境的变化自然环境的变化政治制度的变迁第二节 房地产市场的供求关系一、房地产市场(shch

19、ng)的需求1、需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，即对某种商品(shngpn)或服务的需求数量与该商品或服务的价格成逆相关关系。2、影响商品住宅需求(xqi)的因素：收入的变化其他商品的价格变化 对未来的预期政府政策的变化二、房地产市场的供给除价格外，影响市场供给数量的其他主要因素包括：房地产开发成本政府政策的变化对未来的预期第三节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构1、从宏观上说，房地产市场结构包括：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。二、房地产市场细分1、从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可按以下标注对房地产市场进行细分：地域范围房地产用途存量增量

20、：通常将房产市场分为三级市场：一级市场：土地使用权出让市场二级市场：土地转让、新建商品房租售市场三级市场：存量房地产交易市场按交易形式划分：房地产的交易形式包括房地产的买卖、租赁和抵押。按目标市场划分三、房地产市场指标反映和描述房地产状况的指标(zhbio)包括：供给指标、需求指标和交易指标。第四节 房地产市场(shchng)的特性与功能一、房地产市场(shchng)的特性1、市场供给的特点：供给缺乏弹性；非同质性；高垄断性。二、房地产市场的功能1、房地产市场的功能可以分为以下几个方面:配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求变化指导供给以适应需求的变化指导政府制定科学的土地供给计划引导需求

21、适应供给条件的变化 三、房地产市场的政府干预1、政府干预房地产市场的政策目标通常包括：实现房地产市场持续健康发展使存量房地产资源得到最有效的使用保证为各类生产、生活需要提供适当的入住空间引导新建项目位置的选择满足特殊群体的需求2、宏观调控房地产市场的手段包括：土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。第六节 物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念1、物业管理计划包括：年度计划、中期计划和长期计划二、编制物业经营管理计划的基础工作1、区域宏观市场环境分析2、房地产市场分析3、邻里分析4、物业现状分析5、业主目标三、构造(guzo)物业管理方案1、物业管理计划(jhu)的主要建筑物管理(gunl

22、)计划租赁计划财务收支计划物业运行绩效评估及与业主沟通计划2、物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。最常用的沟通手段是：定期的年度或计划表现报告定期的管理会议通过电话通信或现场会议等形式时的定期私人接触四、物业管理计划中的预算技术1、在物业管理中经常用到预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。第六章 租赁(zln)管理第一节 物业(w y)租赁概述一、物业租赁(zln)及其特征1、通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、房租租赁和含义有以下两点：出

23、租人必须是所有权人出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动,也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。3、房租租赁的特点：房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁的标的是作为特定物的房屋房屋租赁关系是一种经济要式契约关系房屋租赁关系不因所有权的转移而终止租赁双方都必须是符合法律规定的责任人二、物业租赁的分类1、按房屋租赁期限约定模式不同，可分为定期租赁、自动延续租赁和意愿租赁。定期租赁是物业中最常见的租赁形式，定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变。自动延期租赁有称周期性租赁，除非租约一方提出要终止合约，否则将自动续

24、约。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业使用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。预定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止。2、物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售物业。三、物业租赁管理模式1、物业租赁管理模式分为：包租(boz)转租模式出租(chz)代理模式委托(witu)管理模式四、房屋(fngw)租赁的行政(xngzhng)管理1、房租(fngz)租赁登记备案的一般程序申请审查颁证2、有以下情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它

25、形式限制房地产权利的共有房屋未取得共有人同意的权属有争议的属于违章建筑的不符合安全标准的已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的有关法律、法规规定禁止出租的其他形式。第二节 租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容1、租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。二、租赁方案与策略1、租赁方案与策略主要涉及到以下内容确定可出租的面积和租赁方式编制租赁经营预算定位目标市场确定租金方案明确吸引租户的策略六、租赁管理的市场营销1、市场营销从四个方面(fngmin)推广物业价格优势物

26、业(w y)本身的素质良好(lingho)的声誉经济实用第三节 房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征1、房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。2、房屋租赁合同的法律特征双务，有偿，诺成，要式，继续性合同二、房屋租赁合同的基本条款1、房屋租赁合同的基本条款包括：当事人姓名或者名称及住所房屋坐落、面积、装修及设施状况租赁用途租赁期限租金及支付方式房屋的修缮责任转租的约定变更和解除合同的条件租赁双方的权利与义务第七章 成本管理第一节 物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本1、成本是指全部生产费用，既企业生产经营过

27、程中发生的、以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。2、物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和，就是(jish)这些物业管理成本。一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业成本，成为物业管理企业的营业成本。（直接成本）3、物业管理企业(qy)行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营(jngyng)管理资金会发生财务费用，这些费用又称为物业管理企业的经营管理费用。4、营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用。5、物业管理企业财务管理规定和施工、房地产开发企业财务制度规定物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营

28、业成本或管理费用。物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。发生的坏账损失，计入管理费用。二、物业管理成本的分类1、按照与业务量的关系划分，可将成本分为：固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。2、按照与决策的关系，可将将成本分为：边际成本、差异成本和机会成本。边际成本：指在一定物业管理服务水平下，增加或减少一个单位服务量所引起的成本总额的变动数。差异成本：是指在不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。机会成本，机会成本是指选择使用经济资源于某方面，而放弃另一个方案而发生的潜在利益损失。第二节 成本估算方法一、成本估

29、算的目的1、目前我国物业管理企业收取物业管理服务的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制的，物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。包干制=成本+税+利润酬金制=支出+酬金二、主要项目(xingm)成本的估算方法1、人工费包括(boku)：基本工资(j bn n z)社会保险：福利费用福利基金：工资总额的14%工会基金：工资总额的2%教育经费：工资总额的1.5%加班费：按人均月加班2-3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月22个工作日计算。服装

30、费：按每人每年2套服装。工服洗涤费2、办公费用估算交通费通信费低值易耗文具、办公用品费书报费宣传广告和市场推广费用法律费用节日装饰费用办公用房租金3、共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算维修保养费用装修费用能源费用康乐设施费用杂项费用4、保安费用估算保安系统费保安人员人身(rnshn)保险费保安用房和保安人员住房(zhfng)租金5、清洁卫生费估算( sun)清洁工具购置费劳保用品费清洁机械材料费化粪池清理费垃圾外运费其他费用水池清洁费6、绿化养护费用绿化工具费劳动用品费用绿化用水费农药化肥费杂草清运费园林景观再造费7、固定资产折旧费交通工具通信设备办公设备工程维修设备其他设备8、保险

31、费估算9、税费：=1-8税率10、管理佣金11、不可预见费用：=1-103%第三节 成本预算二、成本预算的编制方法1、成本(chngbn)预算的编制方法主要有: 固定(gdng)预算弹性(tnxng)预算零基预算滚动预算和概率预算二、成本预算的编制程序1、成本预算的编制程序包括：收集和整理有关资料对于预期成本指标进行预测根据企业（部门）的特点编制成本预算第四节 成本控制一、成本控制的含义与分类1、按成本控制的时间不同，可分为事前先控制、事中控制和事后控制。二、成本控制的原则与程序1、成本控制的原则全面控制原则讲求经济效益原则权责利相结合原则例外管理原则第八章 合同与风险管理第一节 物业管理中的

32、主要合同类型一、合同的概念1、任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。第二节 物业服务合同一、物业服务合同的类型1、前期物业服务合同根据物业管理条例的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。2、前期(qinq)物业服务合同的特征：前期物业(w y)服务合同由建设(jinsh)单位和物业管理企业签订前期物业合同具有过渡性前期物业服务合同是要式合同二、物业服务合同的特征1、物业服务合同属于无名合同，具有如下的法律特征：物业服务合同的订立应以当事人互相信任为

33、前提物业合同是有偿的物业服务合同即是诺成合同又是双务合同物业服务合同是劳务合同三、物业服务合同的主要内容1、物业服务合同应具备以下主要内容：物业基本情况委托服务事项双方的权力义务物业服务要求和标准物业服务费用和维修费用专项维修基金管理和使用物业管理用房物业经营管理委托服务期限违约责任四、物业服务合同的签订要点：宜粗不宜细原则不应有偿无限期的承诺实事求是留有余地明确界定违约责任与处理方式第三节 招标投标阶段的合同管理一、物业管理招标投标概述1、招标方应对所有参加投标(tu bio)者实行“公开、公平、公正、合理”的原则。第四节 风险管理理论(lln)一、风险(fngxin)理论1、风险具有以下三

34、个特征：负面性不确定性可测性2、风险的类型纯粹风险与投机风险财产风险、责任风险及人身风险自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险基本风险和特殊风险二、风险管理理论1、风险管理的步骤风险管理可以分为以下四个步骤风险识别风险评估风险控制风险调整第五节 保险与物业保险一、保险的概念1、保险的一般原则诚信原则可保利益原则近因原则比例分摊原则二、保险合同概述1、保险合同具有独特的法律特性保险合同是一种要式合同保险合同是一种(y zhn)附合合同保险合同是双务有偿(yu chn)合同保险合同(h tong)是射幸合同2、保险合同的主体可以分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人

35、，包括保险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。三、物业保险的主要险种物业管理工作中经常涉及的保险种类主要有以下三种：财产保险、雇主责任保险和公共责任保险。第九章 财务管理与绩效评价第一节 财务管理概述(i sh)一、财务管理对象(duxing)1、财务是企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现(txin)的各种关系。2、企业财务活动是指商品货币经济条件下企业的资金活动，包括资金筹措、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约的环节。3、企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。4、企业的财务关系包括以下几方面：企业同其所有者

36、之间的财务关系企业同其债权人之间的财务关系企业同其他债务人之间的财务关系企业各单位内部之间的财务关系企业同职工之间的财务关系企业同国家机关之间的财务关系二、财务管理的目标1、财务管理的总体目标利润最大化资本利润最大化或每股利润最大化企业价值最大化或股东财富最大化2、财务管理的具体目标筹资管理目标投资管理目标利润分配管理目标3、财务管理的内同筹资决策投资决策利润分配决策四、财务管理手段企业(qy)资源规划系统（ERP）第二节 财务报告分析(fnx)一、财务报告的构成(guchng)与内容1、财务报告可分为年度、半年度、季度和月度财务报告2、会计报表部分1、一套完整的会计报表通常由主表和附表组成。

37、主表包括：资产负债表、利润表、现金流表和不需对外报送的成本报表。企业会计制度规定必须编制和报送的附表是：资产负债附表、利润分配附表。二、财务报告分析的概念与形式1、财务报告分析具有三个特征拓展性判断性依耐性三、财务报告分析的主要方法1、财务报告分析的主要方法包括：比率分析法和比较分析法第三节 物业管理绩效评价一、物业管理绩效评价的概念与意义1、物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。2、物业管理绩效评价及其意义1、物业管理绩效评价是运用数理统计和运筹学等方法。二、物业管理绩效评价的类型1、物业管理

38、绩效评价的类型包括：政府评价社会评价企业集团内部评价物业资产管理项目评价物业资产管理项目评价三、物业管理绩效评价的基本要素1、物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标(zhbio)、评价标准和评价方法，这是评价活动得以(dy)展开的重要条件。四、物业管理绩效评价的指标体系1、物业管理绩效评价指标(zhbio)体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成2、基本指标是指评价物业管理绩效的最重要、最基础指标。3、净资产收益率=净利润平均净资产100%不良资产比率=年末不良资产总额年末资产总额100%4、物业管理绩效评价评议指标评议指标的具体内容包括：经营者基本素质服务满意度基础管理

39、水平在岗员工素质状况服务硬环境发展创新能力经营发展能力综合社会贡献第四节 绩效评价的主要方法1、物业管理绩效评价的主要方法是功效系数法综合分析判断法定量和定性相结合计分方法第五节 物业管理报告一、物业管理报告及其类型1、按物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可分为：向物业业主、租户提交的物业管理报告：是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。向高层次管理者提供(tgng)的物业管理报告(bogo)是物业管理企业内部有关部门应当做好的工作之一，这里的最高层次(cngc)管理者主要是指物业管理企业的总经理。向投资者或董事会提交的物业管理报告2、按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类月度

40、物业管理报告季度物业管理报告半年度物业管理报告年度物业管理报告二、物业管理报告的构成与内容1、物业管理报告由一定时期的工作总结、财务报告以及未来工作计划三大部分组成。三、编写物业管理报告的注意事项1、重点突出、兼顾一般对业主、租户来所，他们关心的主要是物业管理费用的收支情况和物业管理经营管理者未来的工作安排，而对管理者的盈利情况则大多不关心。所以，向业主、租户提交的物业管理报告的重点就是要说明物业管理企业收取了多少管理费用，这些费用具体用在什么地方，以及物业管理企业未来的管理工作打算。至于企业的盈利情况则可以少些甚至不写。对投资者或董事会来说，则主要关心自己的投资的安全和收益情况，以及企业未来

41、的发展能力。2、注重实效、重点突出3、报告清楚、文字简练第十章 写字楼物业(w y)经营管理第一节 写字楼及写字楼物业管理一、写字楼物业管理的特点(tdin)1、写字楼物业的特点，主要集中(jzhng)在以下几个方面：所处区位好，规模大多为现代化的高层建筑功能齐全、配套设施完善多由专业物业管理企业管理保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键二、影响写字楼分类的因素1、影响写字楼分类的因素包括：位置交通方便性声望或形象建筑形式大堂电梯走廊写字楼室内空间布置为租户提供的服务建筑设备系统物业管理水平租户类型三、写字楼物业管理的目标1、写字楼物业管理的目标分为：宏观目标：通过物业管理充分发挥写字楼的形象作用。常规目标：集经营、管理、服务三位一体，相互渗透。微观目标：物业管理处各部门的岗位目标。2、写