DB4419∕T 2-2021 党政机关办公物业服务与评价规范

1、 ICS 03.080.01CCS A 10DB4419东 莞 市 地 方 标 准DB4419/T 22021党政机关办公物业服务与评价规范Party and government organs office property service and evaluationspecification2021 - 12 - 27发布2021 - 12 - 31实施 DB4419/T 22021目次前言 .1234范围 . 1规范性引用文件 . 1术语和定义 . 2服务要求 . 24.1基本要求 . 24.1.1物业服务企业资质和能力 . 3服务分包 . 3服务场所 . 3保密要求 . 3信息化要求

2、 . 3服务接管及退出 . 3物业服务人员要求 . 4培训要求 . 5标识要求 . 5档案管理 . 6检查与改进 . 64.1.24.1.34.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.1.94.1.104.1.114.2环境卫生 . 74.2.1基本要求 . 7作业安全 . 7保洁工具用品使用 . 7办公室和会议室保洁服务基础要求 . 7室内保洁服务要求 . 8室外保洁服务要求 . 9消杀和环境消毒 . 11垃圾分类与收集 . 114.2.24.2.34.2.44.2.54.2.64.2.74.2.84.3绿化养护 . 134.3.1基本要求 . 13室外绿化养护 . 13室内绿化养

3、护 . 14绿化工具管理 . 14绿化租摆 . 144.3.24.3.34.3.44.3.54.4综合服务 . 144.4.1会务服务 . 14客户服务 . 15建筑物及附属场地设施 . 164.4.24.5I DB4419/T 220214.5.14.5.24.5.34.5.4基本要求 . 16建筑维护 . 16室外场地、道路、设施维护 . 17施工管理 . 174.6设施设备管理 . 184.6.1基本要求 . 18设备机房 . 18空调系统 . 19供配电系统 . 19给排水系统 . 20消防系统 . 20电梯系统 . 21弱电系统 . 224.6.24.6.34.6.44.6.54.6

4、.64.6.74.6.84.7秩序维护 . 224.7.1基本要求 . 22出入管理 . 23监控管理 . 23巡查管理 . 24停车管理 . 24重大活动安保 . 244.7.24.7.34.7.44.7.54.7.64.8消防安全管理 . 254.8.1基本要求 . 25消防控制室 . 25志愿消防队 . 25消防设施器材 . 25消防巡查联检 . 25消防培训与宣传 . 264.8.24.8.34.8.44.8.54.8.64.9应急管理 . 264.9.1运行机制 . 26应急响应 . 274.9.24.10节能节水管理 . 274.10.1节能管理 . 27节水管理 . 284.10

5、.25评价要求 . 285.1评价原则 . 28评价组织 . 285.25.2.1评价组织方式 . 28评价人员 . 28第三方评价机构 . 295.2.25.2.35.3评价程序和方法 . 295.3.1评价程序 . 29评价方法 . 295.3.2II DB4419/T 220215.45.5评价内容和得分计算 . 305.4.1评价内容 . 30评分结果统计和计算 . 305.4.2评价结论 . 305.5.1单项评分 . 30等级评价 . 30不合格的直接判定 . 31评价报告 . 315.5.25.5.35.5.45.6附录A附录B评价结果运用 . 31（规范性）（规范性）党政机关办

6、公物业服务质量评分表. 32党政机关办公物业服务质量等级评价报告. 65参考文献 . 66III DB4419/T 22021前言本文件按照GB/T1.12020标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定起草。IV DB4419/T 22021党政机关办公物业服务与评价规范12范围本文件规定了党政机关办公物业服务与评价的术语和定义、服务要求和评价要求等内容。本文件适用于东莞市范围内各级党政机关办公物业管理服务与评价。其他相关单位可参照执行。规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件，仅注日期对应的版本适用于本文件。不注日期

7、的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 2893安全色GB 2894安全标志及其使用导则高处作业分级GB/T 3608GB 5749生活饮用水卫生标准道路交通标志和标线GB 5768.2第2部分：道路交通标志第1部分：通用符号GB/T 10001.1GB/T 10001.7公共信息图形符号公共信息图形符号第7部分：办公教学符号GB 13495.1消防安全标志第1部分：标志GB 15630GB 17051二次供水设施卫生规范消防安全标志设置要求GB 17945消防应急照明和疏散指示系统GB/T 18430.1蒸气压缩循环冷水(热泵)机组第1部分:工业或商业用及类似用途的冷水

8、(热泵)机组GB/T 18883GB/T 19004GB/T 19012GB/T 19095室内空气质量标准追求组织的持续成功质量管理方法质量管理顾客满意组织投诉处理指南生活垃圾分类标志GB/T 21741住宅小区安全防范系统通用技术要求GB 25201建筑消防设施的维护管理GB 25506消防控制室通用技术要求GB/T 29149GB/T 34146GB/T 31755公共机构能源资源计量器具配备和管理要求电梯、自动扶梯和自动人行道运行服务规范绿化植物废弃物处置和应用技术规程GB/T 36710公共机构办公区节能运行管理规范GB 50140GB 50222建筑灭火器配置设计规范建筑内部装修设

9、计防火规范GB 50325-2020民用建筑工程室内环境污染控制标准GB 50365空调通风系统运行管理标准1 DB4419/T 22021CJJ/T 287园林绿化养护标准TSG 08特种设备使用管理规则TSG T 5002电梯维护保养规则GA 503建筑消防设施检测技术规程GA/T 594WS/T 396保安服务操作规程与质量控制公共场所集中空调通风系统清洗消毒规范3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1党政机关 party and government organs党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、监察机关、审判机关、检察机关，以及工会、共青团、妇联等人民团体和参照公务员法管

10、理的事业单位。3.2物业服务 property service对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全和相关秩序的活动。3.3物业服务企业 property service enterprise依法设立，具有独立法人资格，专业提供物业管理服务的盈利性经济组织。3.4物业服务企业专业供应商 professional property service provite受物业服务企业委托，按服务合同约定，在物业管理区域内提供专业的保洁、绿化、秩序维护、机电设备维修保养，以及其他专业服务的机构。3.5物业管理区域 property manage

11、ment area根据物业用地规划许可证确定的红线图（建筑区划）范围，结合物业的共有部位、共有设备设施、场地及社区建设等因素划定的管理和服务区域。3.6入驻单位 settled unit党政机关办公区域接受物业服务的单位。4服务要求4.1基本要求2 DB4419/T 220214.1.1物业服务企业资质和能力4.1.1.14.1.1.2应具有独立法人资格。应建立健全管理体系，管理架构完善，职责清晰。各项工作程序、服务规范、服务方案、岗位工作标准、内控管理制度和检查考核制度等管理体系文件完备，能有效控制服务提供的过程和活动。4.1.1.3应具备综合管理、沟通协调以及突发事件应急处置能力。4.1.

12、2服务分包4.1.2.1有特定要求的专业物业服务项目，可分包给物业服务企业专业供应商，物业服务企业专业供应商应接受物业服务企业和入驻单位的监督管理。4.1.2.2物业服务企业专业供应商应具有独立法人资格，具有相应的资质，其中包括但不限于：a ）电梯日常维修保养单位应取得电梯维修的资格许可；b ）消防维保机构应取得消防设施维修保养资质；c）化粪池清掏、外墙高空清洗、二次供水、有害生物防治等单位应取得相应的资质、资格许可。4.1.2.3物业服务企业应提供与物业服务企业专业供应商签订的分包意向书、分包方资质、分包方服务能力及服务经历介绍，交由入驻单位审核。审核通过后再与分包方签订分包合同并备案。4.

13、1.2.44.1.3物业服务企业应按合同约定，通过检查、督促整改等对专业供应商进行管理。服务场所4.1.3.1应根据物业服务合同约定，设置相适应的办公区（楼）物业管理服务职能部门和必要的物业服务场所，配备相应数量的设备及用品。4.1.3.2物业服务企业应在适当位置公示相关服务信息，包括但不限于服务人员、服务电话、咨询和投诉处理电话服务响应时间等。4.1.4保密要求4.1.4.14.1.4.2物业服务企业应根据入驻单位的保密需求，建立保密制度，与入驻单位签订保密协议。物业服务企业应与涉密岗位服务人员签订保密协议。定期对服务人员进行保密教育和培训，培养服务人员保密意识。特殊安全保密要求的岗位应进行

14、必要的背景调查和政审。4.1.4.34.1.4.4物业服务企业的委托分包业务应签订相关的保密协议。服务人员应履行保密职责，并至少符合以下规定：a ）不应翻阅、拍照、复制、抄录文件、资料；b ）不以任何形式传播、泄露服务过程中接触的信息资讯；c ）特定场合应有监督人员陪同，d ）未经允许，不应携带手机或其他电子产品进入特定作业场所；e ）未经确认，不得私自处理属于物业使用人的印刷品、纸制品和其他物件；f ）工作中捡获的文件资料，应做好登记并及时报告上交；g ）应按规定保管办公区钥匙，不应私自配置，不应交由非授权人保管和使用。4.1.5信息化要求宜建立物业服务智慧化信息平台，运用云计算、物联网、大

15、数据等信息化技术手段，开展物业管理服务工作。4.1.6服务接管及退出3 DB4419/T 220214.1.6.1物业服务企业中标后与入驻单位签订物业服务合同，服务合同主要内容包括物业管理服务事项、服务目标（报修处理及时率、零星维修合格率、服务响应时间、服务满意度、有效投诉处理率等）、服务质量标准、管理服务人员配置要求、设备及用品配置要求、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理和使用、合同期限、违约责任等。按合同约定时间接管并提供服务。4.1.6.2物业服务合同解除或终止后，物业服务企业应与入驻单位和新物业服务企业三方，按服务合同约定时间办理移交手续。移交工作内容包括但不限于以下方面：a

16、）应根据档案目录进行清点，确保交接档案与目录一致。重要设施设备的档案资料应现场核对，确保一致；实际档案与目录不一致、实物与档案不一致时，应如实做好记录，明确责任并提出解决方案，必要时可拍照和录像作为证据留存。交接记录和现场查验结果，应由物业产权单位、入驻单位、物业服务企业共同书面确认；b ）移交物业服务档案，包括物业服务期间建筑物及附属场地设施检查维护保养、施工记录，设施设备巡查、维修、保养、配备、改造、运行、报废记录资料，施工记录资料，培训记录资料，标识标牌巡查维护记录资料，环境卫生、绿化养护、会务、客服、秩序维护、消防、应急、节能节水服务记录资料，投诉处理、服务满意度调查测评及回访记录资料

17、，服务质量监督评价与改进资料，入驻单位人员和车辆资料，以及服务分包合同等；c）三方共同查验服务范围内的建筑物、建筑物附属物和设施设备，查验按国家住房和城乡建设部物业承接查验办法执行。形成物业交接查验记录档案，各方签字确认；d ）移交固定资产、物业服务用房，以及相关钥匙和用户密码；e ）配合新物业服务企业接管各类服务岗位，确保物业管理区域秩序正常。4.1.6.3原物业服务企业按照法定程序办理交接手续后，在规定时限内终止物业管理服务活动，撤出物业服务区域现场,保持各项管理与服务活动平稳过渡，权责分明。4.1.7物业服务人员要求基本要求4.1.7.14.1.7.1.1应按服务合同要求配备相应数量和资

18、格条件的服务人员，包括现场管理人员、维修维护专业技术人员、特种设备作业人员、特种作业人员、保安人员，以及客服、会务、保洁、绿化养护等服务人员。应接受岗前培训和保密教育，合格后上岗。4.1.7.1.2服务人员应满足以下基本条件：a ）遵守法律法规，遵守各项规章制度；b ）具有良好的职业道德，具备岗位所需的技能、知识、工作经验和资格；c ）履行工作职责，遵守工作标准，忠于职守；d ）接受思想教育、专业技能、法律法规、安全保密、服务规范、服务礼仪等培训；e ）具备良好的沟通和表达能力；f ）认真填写工作记录，妥善保管记录资料；g ）持卫生健康管理部门认可的体检机构出具的体检报告上岗。4.1.7.1.

19、3专业技术人员应取得相应的专业技术证书或职业技能资格，特种设备作业人员以及特种作业人员应取得特种作业资格。应符合机关事务工作指南（2020版）的要求。4.1.7.1.4服务过程中应统一着装，佩戴明显标识，仪容仪表整洁；应遵循服务礼仪，保持良好精神状态，举止大方有礼，用语文明规范，主动、热情、耐心、周到、及时提供服务。4.1.7.2会务服务人员会务服务人员应符合以下要求：4 DB4419/T 22021a ）应具备扎实和系统的会务服务知识、技能，具备服务多种类型会务的经验；b ）应熟悉会务各项管理制度和操作规范，以及各种会务流程；c ）应掌握会务现场环境，熟悉会务现场设备使用方法；d ）应具有具

20、有较强的观察能力和沟通能力，能妥善处理相关突发事件。4.1.7.3保安人员保安人员应符合以下要求：a）应符合保安服务管理条例和GA/T 594的相关要求；b ）应掌握服务对象重要部位的地理环境和主要设施布局，熟悉周边环境和各类疏散途径；c ）应具有妥善处理突发事件的能力。4.1.8培训要求4.1.8.1物业服务企业应建立培训管理制度，制定年度培训计划和月度培训计划，定期组织物业服务人员进行各类培训，确保人员技能及综合素质持续改进。4.1.8.24.1.8.3培训类型包括岗前培训、常规培训和专业培训。每人每月培训时长不宜少于6小时。培训内容包括但不限于以下方面：a ）思想政治、职业操守；b ）法

21、律法规和规章制度，；c ）物业服务理论知识、服务规范、工作标准；d ）服务礼仪；e ）专业技能；f ）安全与保密；g ）生活垃圾分类；h ）节能节水；i ）疫情防控；j ）消防演练。4.1.8.4培训完毕后应及时总结，做好监督考核。4.1.9标识要求4.1.9.1物业服务企业应建立标识标牌巡查维护制度，对以下服务场所和设施设备相关标识标牌定期查验和维护，确保标识标牌规范清晰、安装稳固：a ）平面路线图、平面疏散示意图、指引标识、楼层标识、各功能区标识；b ）供配电系统模拟示意图、电气开关状态标识、主要供水阀门、主要管线流向标识；c ）设备房门、配电箱、通电设施设备、特种设备以及危机人生安全区域

22、的禁止标志和警告标志；d ）公共健身设施、防火门、管井门、消火栓、灭火器箱、消防通道门等的指令标志和使用提示标志；e）主要通道、公告栏等醒目位置的垃圾分类收集设施引导标识，垃圾收集、处理的容器和场所的生活垃圾分类标识；f ）服务提示性标识。4.1.9.2安全标志的安全色应符合GB 2893的要求，安全标志的图形标志和设置要求应符合GB 2894的要求。消防安全标识应符合GB 13495和GB 15630的要求。道路交通指引标识应符合 GB 5768.2的要求。公共信息标识应符合 GB/T 10001.1和GB/T10001.7的要求。4.1.9.35 DB4419/T 220214.1.9.4

23、生活垃圾分类标识应符合 GB/T19095和东莞市垃圾分类三年行动方案（2020-2022年）的要求，可回收物、有害垃圾、厨余垃圾、其他垃圾分类标志颜色分别对应蓝色、红色、绿色、黑色。垃圾分类收集设施引导标识应体现单位或楼层分类收集设施的布局和具体位置。4.1.9.5物业服务企业应要求作业方在设施设备、施工、吊装检维修、卫生消杀、大型树木修剪等作业现场，以及检维修现场的坑、井、渠、沟、陡坡等场所设置禁止标志和警告标志。4.1.10档案管理4.1.10.1档案范围档案应包括但不限于以下部分：a)b)c)d)e)f)服务人员档案；入驻单位人员档案；入驻单位车辆档案；管理制度、服务规范、工作程序等管

24、理体系文件档案；服务分包合同档案；管理与服务过程中形成的文件记录。其中管理与服务过程中形成的文件记录包括以下部分：1 ）建筑物及附属场地设施检查维护保养、施工记录；2 ）标识标牌巡查、维护记录；3 ）各类设备设施巡查、维修、保养、配备、改造、运行、报废记录，；4 ）环境卫生、绿化养护、会务、客服、秩序维护、消防、应急、节能节水服务记录；5 ）培训、投诉处理、服务满意度调查测评及回访记录、服务质量监督评价与改进资料。4.1.10.2档案使用和保管4.1.10.2.1建立档案管理制度，及时、准确、完整地对各类文件资料进行收集、分类、归整、更新，并根据使用需求及保管期限，进行相应的管理。确保档案资料

25、齐全完整，检索便捷。4.1.10.2.2档案应专人管理、专属场所存放。具备条件的应建立档案室存放档案资料。档案资料如有变化应在1个月内更新归档，每季度应至少整理1次。4.1.10.2.34.1.10.2.4应按制度做好借阅登记，借阅手续应齐全。严格遵守入驻单位关于档案资料的保密要求，使用涉密档案应履行规范的审批手续。未经许可，不得将涉密资料内容转作其他用途。4.1.10.2.5份。电子档案应及时更新维护档案数据，设置文件密码，定期拷贝储存，及时移交入驻单位备4.1.10.2.6应对保管期满15年，或已失去保存价值的档案进行销毁。销毁应符合以下程序要求：a ）应由物业产权单位、入驻单位、物业服务

26、企业组成鉴定小组，出具鉴定结果；b ）履行销毁审批手续；c ）对获批销毁的档案编制销毁名册；d ）销毁档案；e ）销毁名册归档保存。4.1.10.2.7物业服务企业宜按照国家档案局企业数字档案馆（室）建设指南（档办发20172号）的要求，建设数字档案馆（室）系统。6 DB4419/T 220214.1.11检查与改进4.1.11.1物业服务企业应对服务范围内的人员来访、服务、环境卫生、绿化养护、标识标牌、设施设备运行、秩序与消防安全等服务内容进行日常检查,并查看相关记录。根据特殊情况（如异常危害性天气等）需要，应临时安排对重点部位和重点设施设备进行针对性检查。4.1.11.2每年应至少进行1次

27、物业服务满意度调查测评，并抽样征询入驻单位人员意见和建议，宜委托第三方机构开展物业服务满意度调查测评。应按照监管部门要求开展年度服务满意度调查测评，调查测评结果应提交监管部门。服务满意度调查测评的记录应至少保存到物业服务合同终止，有其他相关约定的除外。4.1.11.3应按本文件第5章的要求，每年至少进行1次服务质量的自我评价。应积极配合入驻单位和监管部门组织的服务质量评价。4.1.11.4对日常检查、服务满意度调查、意见征询、自我评价、入驻单位评价、监管部门监督考核评价中的不合格问题，应予以汇总分析，采取有效纠正措施，对整改结果进行跟踪验证，予以汇总记录。按GB/T 19004要求，不断改进和

28、持续提升服务质量，追求卓越。4.2环境卫生基本要求4.2.14.2.1.1应建立健全保洁制度、消杀制度和作业操作规程，明确服务人员、职责、服务内容和服务范围。按照各项制度和操作规程开展保洁、消杀服务，做好记录。4.2.1.24.2.1.3适。采用日常保洁和专项保洁相结合的方式，生活垃圾日产日清、分类投放。根据东莞气候特征，在梅雨潮湿季节，应采取有效保洁措施，确保办公区和公共区域干爽舒4.2.1.4做好日常服务监督，对员工行为规范和环境保洁效果进行定期巡查，记录检查结果，及时反馈和落实整改措施。4.2.2作业安全4.2.2.14.2.2.2保洁作业时，应采取必要的安全防护措施，防止对作业人员或他

29、人造成伤害。在坠落高度基准面2米以上（含2米）高处进行的清洁作业，应在采取充分安全措施的前提下实施，符合GB/T 3608的要求。4.2.2.3雨天和潮湿天气应在通道、台阶、出入口设置“注意防滑”等安全警示标识，并采取除水、铺设防滑垫等相应的安全防护措施。4.2.2.4保洁冲洗建筑物公共场所、过道、楼梯和大堂等地面时，宜安排在非上下班高峰期作业，现场应设置“注意防滑”等安全警示标识。4.2.2.5使用符合环保要求的清洁剂。物业管理区域禁止有污染物和污染源的物品存放4.2.3保洁工具用品使用4.2.3.14.2.3.24.2.3.34.2.3.4区分。应正确使用保洁工具用品，严格遵守安全操作规程

30、。未经培训合格不得使用专业工具。每次使用后，应清洗干净并存放在指定地点。根据清洁区域的不同，对使用的抹布、扫把、拖把等清洁工具，应标记不同标识和颜色加以7 DB4419/T 220214.2.4办公室和会议室保洁服务基础要求4.2.4.1保洁服务人员未经许可不得在办公及会议期间进行室内保洁；根据要求开展的，在进入办公室、会议室前应先敲门并征得同意。4.2.4.2保洁作业时，应保持桌面材料及屋内设施原状。不随意移动办公物品、私人物件。存取物品应经工作人员同意。发现会议室有遗漏物品应通知工作人员。4.2.4.3应妥善保管和使用办公室、会议室钥匙、密码，除日常保洁外，其他时间不应擅自进入办公室，不应

31、将钥匙、密码提供或转交给非授权人。4.2.4.4保洁过程中，应注意检查办公室、会议室安全情况，发现异味、异常声音、异常情况应及时汇报。发现设备设施破损应及时报修。4.2.4.5清理报刊等杂物时，应检查是否包含其他文件性资料，若包含其他文件性资料，应提醒办公室人员检查后清运，不应私自处理。4.2.4.6重要办公室、会议室应有专人负责，服务人员应相对稳定。4.2.5室内保洁服务要求室内保洁服务项目及要求见表1。表1室内保洁服务项目及要求服务项目要求1）地面、桌面、办公家具及用品每日清洁1次，门窗每周清洁1次（外墙窗户在外墙清洗时进行），其中门把手每日消毒1次。表面干净整洁，无灰尘污迹，玻璃通透，报

32、纸、物品堆放整齐，无杂物。2）低位墙身（2米以下）每周清洁1次，高位墙身（2米以上）每月清洁1次，表面干净整洁，无污迹，无灰尘，无脱漆，无霉点。办公室、会议室、接待室、茶水间3）空调风口、天花、照明灯具、窗帘、地脚线、办公及会议设施等每周清洁1次（安排在非正常工作时间），无积尘、无污渍、无蛛网、干净、整洁。4）垃圾容器每日清洁2次，内部无满溢、无异味，外表面无污迹，无灰尘，地面无垃圾遗落。5）接待茶具、饮水机、消毒柜每日清洁1次，其中茶具每次使用后应及时清洁、消毒。1）地面、梯步每日巡回保洁，表面光亮、无污渍、无杂物、无划痕、无水渍，每周消毒1次。大理石、花岗石地板和木地板等定期养护。2）扶手

33、栏杆每日清洁1次，门窗每周清洁1次（外墙窗户在外墙清洗时进行），其中门把手和扶手栏杆每日消毒1次。门窗框、窗台、门把手、扶手栏杆、中轴、边缝部位整洁光亮，无尘无污渍。玻璃每周清洁1次，表面干净无尘，透光性好。3）低位墙身每周清洁1次，高位墙身每月清洁1次，表面干净整洁，无污迹，无灰尘，无脱漆，无霉点。大厅及楼内公共区 4）标识标牌每周清洁1次，干净整洁，图字清晰醒目。域5）天花、灯罩、灯饰、装饰装置物、地脚线、空调出风口每周清洁1次，无积尘、无斑点、无污渍、无蛛网、干净整洁。大型、特殊类灯具或装饰装置物应定期进行专业养护。6）绿化盆景巡回保洁，绿化叶面无灰尘、套盆内无垃圾、无多余残留水渍、套盆

34、表面光亮、无灰尘、无污迹。7）防滑地毯每周清洗1次，表面干净无杂物、无污迹、无积水。8）不锈钢饰面每周清洁1次，表面光亮洁净，无灰尘、痕迹、水迹并每周做1次钢油护理。9）垃圾容器每日清洁1次，定期进行消毒。容器表面干净无污渍，地面干净无杂物；生活垃圾日产日清。8 DB4419/T 22021表1（续）服务项目要求1）地面每日巡回保洁，洁净干爽，无污渍、无积水、无杂物，每日消毒1次。2）厕具每日清洁4次，消毒1次，表面光洁明亮，无污垢、异味、积水。排污管道堵塞应立即疏通。3）垃圾容器每日清倒2次，内部无满溢、无异味，外表面无污迹；洁净、无灰尘。4）洗手台每日清洁4次，无水迹、无皂迹、无毛发，光洁

35、明亮。5）玻璃镜每日清洁2次，光洁、明亮、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘。6）门窗、水龙头、纸巾盒、扶手、洗手液盒、干手机、香氛机等每日清洁2次，表面光亮、无水渍、无污渍。门拉手每日消毒1次。卫生间7）洗手间内墙壁、隔板、风口、排风扇等每周清洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁。8）洗手间高位灯饰每月清洁1次，无积尘、无蛛网、干净、整洁。9）清洁工具应按指定位置摆放，整齐有序。保持空气流通，无明显异味。宜喷洒空气清新剂。10）每日巡查洗手间香球、纸巾、洗手液、香氛机、干手机，保证香球、纸巾、洗手液充足，香氛机、干手机可正常使用。11）保洁作业时，宜在洗手间门前设置“保洁作业中”标识牌。1）电

36、梯地面、扶梯梯面每日清拖1次，轿厢门、面板、扶梯扶手、两侧挡板每日清洁1次。不锈钢饰面每月护理2次，石材饰面每季度护理1次。厢内地面干净，无异味；轿厢内无污渍，无粘贴物，操作指示板明亮；电梯门槽内无垃圾、无杂物；阶梯表面缝隙内干净整洁，无杂物，无灰尘；扶梯扶手无水渍、无灰尘、无污渍；两侧挡板干净整洁、无积尘、无污迹。2）防滑地毯每周清洗1次，表面干净无杂物、无污迹、无积水、摆放规整。3）电梯内外按钮每日清洁和消毒1次，无积尘、无污迹。电梯/扶梯4）电梯内天花、出风口、照明设施每月清洁1次，无积尘、污垢。5）保洁作业时，注意查看电梯/扶梯是否正常使用，发现问题及时报告。1）梯级及地面每日清洁1次

37、，表面干净整洁、无垃圾、杂物、无积水、无污渍，接缝处无污垢。梯级扶手每日清洁1次，表面光亮、整洁，无积尘、污渍。2）排烟或送风口每月清洁1次，无积尘、无污渍，保持通畅。3）防火门每日清洁1次，门把手金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、每日消毒1次。门框、门中轴、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。消防通道4）通道低位墙身、地脚线每周清洁1次，表面无污迹、无灰尘、干净、整洁。高位墙身每月清洁1次，表面干净整洁，无污迹，无灰尘，无脱漆，无霉点。5）天花、照明设施每月清洁1次，无积尘、蜘蛛网。6）垃圾容器每日清洁2次，内部无满溢、无异味，外表面无污迹，无灰尘。1）消火栓、箱，灭火器每月清洁1次，外表面光亮、

38、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。2）烟感器、喷淋、消防广播每月清洁1次，表面干净无灰尘、无污迹。3）平面疏散图每周清洁1次，图文清晰醒目，表面干净无灰尘、无污迹。电器、消防等设施设备注：表中的保洁次数均为应达到的最少保洁次数。4.2.6室外保洁服务要求室外保洁服务项目及要求见表2。9 DB4419/T 22021表2室外保洁服务项目及要求服务项目名称要求1）外墙（玻璃幕墙、铝板、瓷砖、石材墙面）应定期清洁，保持洁净无污垢，表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹，无积尘。2）外墙清洗提前3日在告示栏、电梯口、走廊等醒目位置张贴告示（温馨提示）；清洗前应在周围布好警戒线；应在良好的气候条件下进

39、行，风力应小于4级，4级以上停止清洗工作。下雨、下雪、有雾、能见度差以及高温（35以上）和低温（0以下）等条件下都不应进行外墙清洗。3）应组织具备相应资质的专业公司进行外墙清洗工作。外墙清洗作业人员须经过高空作业培训，具备高空作业经验并采用专业工具作业，做好安全防护措施。外墙4）玻璃幕墙清洁明亮，无污垢，无水渍，无印迹；铝板、瓷砖、石材墙面表面纹理清晰，有光泽，毛面无灰尘，有质感；幕墙外观无损坏、无划痕、无粘附物，清洗后无漏水现象。1）草坪及低矮地被等绿地每日打扫2次，早上下午各1次；应巡回保洁，随见随扫，做到无垃圾杂物、无石砾砖块、无枯枝落叶、无粪便暴露、无鼠洞和蚊蝇滋生地。2）地被、花坛、

40、灌木等绿地每日打扫2次，早上下午各1次；应巡回保洁，随见随扫，做到无垃圾，无大型枯枝枯叶，落叶沉积厚度不得超过3cm，表面无树叶。绿化带及景观3）绿化盆景巡回保洁，叶面无灰尘，套盆内无垃圾、无残留水渍，套盆表面光亮，无灰尘污迹。4）花台、雕塑、景观每月清洁1次，表面干净无污渍；景观水质清澈、无异味、无漂浮物。5）应对绿化养护过程中产生的废弃物采用环保的方法分别进行处置，处置应符合GB/T 31755的要求。对绿地内的其他垃圾进行清理，每日巡检2次；每周清理道路分隔绿化带中隐蔽处的各种垃圾1次；因修剪、补植工作或因天气原因造成的绿化垃圾应在1日内清除。1）地面应每日清洁1次，干净整洁，无杂物，无

41、积水，无污迹。2）沟渠、池、井每月清洁1次，无杂物，无异味。外围及周边道路室外照明设施3）标志标牌、宣传栏每周清洁1次，图文清晰醒目，无遮挡，表面干净，无积尘、水印、污垢。4）重点区域应安排人员定时巡视。每半月清洁1次，属高空作业范围的路灯、景观灯每半年清洁1次，表面无污迹。1）停车场、车库地面每日清扫1次，每周冲洗1次，冲洗后及时清扫积水，保持洁净干爽，无积水，无油迹、污迹、锈迹。2）消防栓、护车栏、保安岗亭、标牌等公共设施每周至少清洁1次，干净，无灰尘，不锈钢呈本色，标牌图文清晰醒目，无遮挡。3）车库高位消防管道、防火门每季度除尘1次，无明显灰尘，无蜘蛛网。4）排水设施每月清理2次，排水设

42、施通畅。停车场及车库5）灯具、烟感、停车库管线每季度清洁1次，无明显灰尘，无蜘蛛网。6）冲洗地面时，应避免将水溅到墙壁和停放的车辆上。墙壁和停放的车辆无水迹。7）发现设施设备损坏或车辆漏油，应通知车场安全管理员并立即使用环保清洁剂对漏油现场进行清洁。车场地面无油渍。8）车库空气环境应达到GB 50325-2020中的“二类建筑工程室内环境污染控制指标”要求。应及时清理，定期消毒。垃圾容器、缓存区平台、屋顶每月清洁1次；雨季期间，每半月清洁1次；每月巡查1次。天台、内天井应无杂物堆积，排水沟无积水无堵塞。注：表中的保洁次数均为应达到的最少保洁次数。10 DB4419/T 220214.2.7消杀

43、和环境消毒卫生消杀4.2.7.14.2.7.1.1应每月制定消杀工作计划。消杀工作计划应包括消杀对象、消杀区域、消杀方式与药物配比、消杀时间等。4.2.7.1.2消杀区域包括但不限于以下区域：a ）办公楼（区）内的各人行通道、各楼层的梯口、公共洗手间及楼宇周围；b ）垃圾桶、垃圾池、化粪池、污水井等室外公共区域；c ）排水井、排水沟等较阴暗潮湿区域；d ）办公用房、设备房、洗手间、空置房；e ）绿化带周围。4.2.7.1.3采用低毒、环保、符合国家农药管理规定的消杀药物。消杀药物供应商具有有效资格证书。应提前告知消杀时间、地点、范围和注意事项，并在作业现场设置安全警示标识，采取相4.2.7.1

44、.4应安全保护措施，确保人员安全。4.2.7.1.54.2.7.1.6消杀作业人员作业前应按规定做好防护着装。应每周不少于1次蚊、蝇、蟑螂消杀。每季度不少于1次灭鼠工作，在夏季老鼠频繁期和消杀效果不好时适当增加消杀频次。4.2.7.1.74.2.7.1.8消杀作业完毕，应将器具、药具统一清洗并送至指定地点保管。灭鼠1周后撤回饵料。根据实际需要聘请具备资质的专业单位实施白蚁、红火蚁等消杀防治工作。4.2.7.2环境消毒4.2.7.2.1每月至少进行1次环境消毒，在发生疫情等特殊时期，环境消毒频次按当时防疫要求另行规定。应做好环境消毒记录。4.2.7.2.2在确保消毒效果的前提下，尽量采用对人体伤

45、害小、对物品破坏少、对环境污染小、符合国家卫生健康部门管理要求的消毒产品。4.2.7.2.3环境消毒区域包括但不限于以下区域：a ）会议室、楼梯间、卫生间、电梯等人群密集或通风不良的密闭空间；b ）垃圾集中收集点等重点室外公共区域。4.2.8垃圾分类与收集4.2.8.1垃圾分类设施设备4.2.8.1.1根据实际情况合理布局和设置垃圾分类设施设备。垃圾分类设施设备按以下要求设置：a）在办公室适当位置可设置可回收物、其他垃圾分类收集容器，不宜设置有害垃圾、厨余垃圾分类收集容器；b ）办公楼各楼层可设置可回收物、其他垃圾分类收集容器；c）大厅应设置可回收物、其他垃圾分类收集容器，合理区域应设置1处有

46、害垃圾收集容器，茶水间应设置1处厨余垃圾、其它垃圾分类收集容器；d）应在食堂附近设置1处厨余垃圾和其他垃圾分类收集点；e ）宜在地下停车库的出入口设置可回收物、厨余垃圾、其他垃圾分类收集容器；f）集中办公区单位和具备场地条件的独立办公单位应在室外公共区域设置至少1处可回收物、厨余垃圾、其他垃圾分类收集点。各单位至少设置1处有害垃圾收集容器，有害垃圾单独投放；g ）露天设置的分类投放点宜硬底化和设置挡雨棚。4.2.8.1.2有害垃圾、厨余垃圾收集宜使用具备资质的企业生产的专用容器。11 DB4419/T 220214.2.8.1.3分类收集设施设备应及时清洁、定期维护，对破损的容器应及时更换，确

47、保容器整洁完好，标志规范清晰。垃圾收集率100，容器和工具完好率为98以上。4.2.8.2垃圾清运4.2.8.2.1应将生活垃圾交由具备收运资质的专业机构收集运输，并签订分类收运合同。合同应明确收运的垃圾类别、收运时间、收运方式、收运去向，已分类投放的生活垃圾不应混装混运。可回收物应单独收运处理。有害垃圾应单独收运处理（至少每月一次）。4.2.8.2.24.2.8.2.3垃圾清运过程做好防护措施，实行全过程封闭式管理，避免造成二次环境污染。应定时巡查分类收集点和分类归集点的环境卫生状况，确保无垃圾溢出，无污水积存，周围无杂物、无异味，无蚊蝇老鼠滋生。4.2.8.2.4应分别建立可回收物、有害垃

48、圾、厨余垃圾和其他垃圾的收运台账以及非涉密废弃电器电子产品收运台账，每次收运应做好记录。4.2.8.3垃圾分类与处理4.2.8.3.1应按照GB/T19095、东莞市生活垃圾分类工作指引、东莞市垃圾分类三年行动方案（2020-2022年）的要求，依据入驻单位生活垃圾分类投放管理责任人建立的生活垃圾分类日常管理制度，对生活垃圾进行分类和处理。4.2.8.3.2垃圾分类与处理的具体要求见表3。表3垃圾分类与处理要求类别品种处理要求废弃计算机、打印机、复印机、 1)根据可回收物的种类和产生量，设置专门容器或临时存储空间，传真机、扫描仪、投影仪、电视设置标识，专人分拣打包。可回收物机、空调机，公开发行

49、的废旧报 2）交由再生资源回收机构定期收运。刊书籍，废塑料，废包装物，废 3)涉密的废旧文件资料，按照保密规定和要求进行收运处置。旧纺织物，废金属，废玻璃等废电池（镉镍电池、氧化汞电池、 1)列入国家危险废物名录（2021年版）（生态环境部令第15号）铅蓄电池等），废荧光灯管（日的有害垃圾，应按要求设置临时贮存场所。有害垃圾光灯管、节能灯等），废温度计， 2)应联系辖区城管部门上门收集，定期单独收运，根据有害垃圾的品废血压计，废药品及其包装物，种和产生数量，合理约定收运频率，至少每月一次。废油漆、溶剂及其包装物等1)设置专门的密闭容器单独存放，明确专人清理，避免混入废餐具、食堂产生的厨余垃圾，

50、包括剩菜塑料、饮料瓶罐、废纸等不利于后续处理的杂物。厨余垃圾其他垃圾剩饭、骨头、菜根菜叶、果皮等 2)应交由专业机构上门收集，专车专桶专线收运至厨余垃圾处理设备（设施）处置，做到“日产日清”。除可回收物、有害垃圾、厨余垃圾之外的垃圾，如卫生纸、餐巾纸、烟头、果壳等交由城管部门委托的保洁公司收运处理。12 DB4419/T 220214.3绿化养护基本要求4.3.14.3.1.1根据物业服务区域特点和绿化实际需要，制定绿化养护制度，完善养护措施。建立绿化养护管理台账，填写养护登记表（牌），并挂在植物上，填写好植物的名称、摆放和更换时间、养护内容和时间等资料，做好工作记录。4.3.1.24.3.1

51、.3合理配置专、兼职绿化养护服务人员。绿化养护服务人员应具备相应的绿化养护知识技能。在进行修剪、打药等风险操作时，作业人员应穿戴安全制服、安全帽、手套等，做好防护措施。工作现场必要时应设立安全警示标志牌。4.3.2室外绿化养护4.3.2.1养护质量和效果4.3.2.1.1应符合CJJ/T287-2018的一级养护质量要求。绿地内植被养护成活率达95%以上，草坪地被成型后覆盖率不低于99%，乔、灌、草等保存率98%以上，新建绿地植物成活率98%以上，补植成活率95%以上，病虫害发生率低于8%。植物品种丰富，株型、密度、层次、色彩搭配适宜，整体效果美观，具有一定的艺术感和立体感，与周围环境协调，符

52、合造景要求。4.3.2.1.2草坪地被：生长茂盛，四季常绿，无裸露地。草坪边缘完整，平整无坑洼，草的高度整齐一致，无明显杂草。地被无死株、无枯黄。4.3.2.1.34.3.2.1.4花坛：轮廓完整清晰，花卉适时开花，色彩艳丽，搭配适宜，无明显残花败叶。灌木、绿篱：轮廓线清晰流畅，层次分明。生长健壮，枝叶繁茂，内膛通风透光，树形完整优美。花灌木开花适时，着花率高。绿篱连续，无缺株断行。4.3.2.1.54.3.2.1.6竹类：应保持良好美观的竹丛形态。乔木：树冠圆整，树势均匀，植株通风透光，主干挺立，枝繁叶茂。针叶树应保持明显顶端优势。行道树整齐协调，无缺株。绿地内无死树。4.3.2.2养护作业

53、4.3.2.2.1草坪地被应视生长情况及时修剪整形，草的总体高度不宜超过6厘米；花坛应及时修剪枯残枝、残花，花期每周修剪12次；灌木、绿篱应及时修剪保持理想树形和造型轮廓，外立面宜使用拉线修剪；竹类应每年至少修剪1次，修剪过密的老化竹，清除病死株、枯株残株；乔木每年修剪应不少于2次，及时剪除有安全隐患或造成不便的树枝。4.3.2.2.2根据气候、土壤及植物品种，合理安排灌溉时间和灌溉量，灌溉均匀，浇足浇透，确保土壤湿度保持在植物正常需水状态。宜采用节水灌溉设备和措施。提前做好排水措施，出现积水应及时排出。4.3.2.2.3草坪地被、花卉每年施肥4次以上；灌木、绿篱春季施肥12次，施有机肥；竹类

54、每年于萌发笋前结合松土施1次有机肥，生长旺盛期可追肥1次；乔木秋冬季和春季施肥12次，例行养护施有机肥。应履土平整，避免肥料裸露。4.3.2.2.44.3.2.2.5及时补植原有品种、规格，采取相应的养护措施确保成活，按期达到要求的造型效果。宜采用生物防治手段。应及时有效采取物理防治手段。采用化学防治时，应选择符合环保要求及对有益生物影响小的农药，宜不同药剂交替使用。防治药品应有专人专项管理，建立出入库及使用全过程的台账。4.3.2.2.64.3.2.2.7台风、暴雨来临前，及时加固、支撑、修剪高大树木。灾后及时扶树、护树，补好残缺。寒冷季节采取培土护根、保护树干、包裹植株、移入温室保护等防冻

55、保温措施。13 DB4419/T 220214.3.3室内绿化养护4.3.3.1室内盆栽品种选择和搭配适宜，布置合理，盆栽植物的色彩、形态、气质应与办公环境、空间大小、装饰氛围和功能相协调。4.3.3.24.3.3.3定期浇水、施肥、修剪，保持植物生长良好，叶色正常，叶面清洁光泽，花朵鲜艳。定期巡视，及时清除残花黄叶断枝、盆内杂物，确保土壤表层无杂物、无枯叶；盆器及托盘完好干净。托盘无积土积水。4.3.3.4应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。发现病变、虫害、枯萎应予以更换。4.3.4绿化工具管理应对栅栏、喷灌设施、花盆、树木加固支架、遮阳装置等物业绿化工具、设施每周维护1次，保持绿化工具、设

56、施完好，无安全隐患。4.3.5绿化租摆4.3.5.1室内绿化租摆4.3.5.1.14.3.5.1.24.3.5.1.3在室内公共位置租摆绿化，应布局合理、均匀、美观，疏密有度，赏心悦目。应租摆观赏性强、观赏周期长、存活率高、适应室内光温湿度、方便管理的品种。植物的花盆、器皿应干净整洁，无脏物，花盆（器皿）内填充适当的海草或陶粒，保证花盆（器皿）内无杂物、垃圾，如有损坏残缺应及时更换。4.3.5.2室外绿化租摆4.3.5.2.1根据室外服务区域整体规划和风格，选用适合的盆栽植物品种，进行多品种搭配，合理设置摆放位置。4.3.5.2.2室外植物应生长良好，开花整齐，色彩搭配合理，无病虫害，轮廓清晰

57、，确保无枯枝残花。4.3.5.3重要活动（会议）、节假日绿化租摆4.3.5.3.1应根据不同活动（会议）性质、特点、风格，租摆相适应的植物品种组合。应排列整齐、对称、美观，与活动（会议）氛围相协调。4.3.5.3.2应根据季节、气候、节假日内涵、入驻单位要求等，租摆和搭配适合的植物品种，摆放整齐美观，艺术感强，能较好营造节假日氛围。4.4综合服务会务服务4.4.14.4.1.1基本要求4.4.1.1.1应制定会务服务工作制度，至少包括服务人员岗位职责、素质和能力、服务礼仪、服务用语、物资准备、服务程序和要求、突发事件处理、保密要求。4.4.1.1.2配备专职会务服务人员，定期开展系统性培训，内

58、容包括会务服务的理论知识、服务制度、服务礼仪、保密要求、安全管理与安全检查、专业技能、服务技巧、突发事件应对、服务规范用语等。4.4.1.1.3大型或重要会议应制定会务服务保障工作方案，规定各相关单位、部门及岗位工作任务和职责，明确服务人员数量、时间安排，保障要求等。做好车辆停放、环境卫生、秩序维护、交通保畅等工作协调。4.4.1.1.4各项会务服务记录齐全。14 DB4419/T 220214.4.1.2会前4.4.1.2.1会务主管收到会议室使用申请及会务服务需求信息，应做好会务登记，包括会议名称、时间、地点、会务要求、参会领导及人员、参会人数、会议密级等，提前对可能影响会议顺利召开的因素

59、进行预判，与会议举办方确认后形成会务通知。4.4.1.2.2会务服务人员接到会务通知后，确认会务服务信息。根据需要在门口、电梯口等场所设置会场的引导标识和指示牌，并做好突发情况的应急准备。4.4.1.2.3应在会议前30分钟完成会场准备，包括座次安排、主题横幅、设备调试、核对钟表、清理台面、准备饮品等。准备完毕应通知会议举办方检查确认。4.4.1.2.4根据需要，服务人员在会前规定的时间礼迎，安排参会人员签到，引领特定人员至候会室。有保密要求的，应指引参会人员将随身通信、录音、录像等设备统一存放于指定位置。4.4.1.3会中4.4.1.3.1根据会议现场情况提供饮品、导引、设备调试使用、突发事

60、件处置等服务，尽量满足参会人员的正常服务需求。应维护场外秩序，确保会场外围相对安静。4.4.1.3.24.4.1.3.3中场休息时，服务人员应看管会场物品，确保物品各就各位，无丢失损坏。会务服务人员若需离岗，应经同意并做好工作交接。4.4.1.4会后4.4.1.4.1会后应立即检查会议室，发现遗留物品及时归还失主，如不能及时送还，应按制度规定妥善处理。将会议使用后的物品统一收集、归还、处理，会议资料按会议举办方要求妥善处理。4.4.1.4.2及时清洁会场，包括卫生打扫、桌椅归位、台面清理、杯具消毒、窗帘回位、照明和空调等电器关闭，门窗上锁等。4.4.1.4.3会议室应定期开窗通风，保持干净整洁