[PPT]成都住宅楼项目开发策略（60页）

1、产品定位暨第一阶段成果汇报产品定位思路项目自身状况分析产品定位市场条件分析竞争环境分析规划及建筑设计气质特点指导操作方式确立企业愿景硬件设施配套1项目自身状况分析 地处城南成都高尚生活区 紧邻川大江安校区 用地规模较大，适宜高品味开发 2市场条件分析 众多区域购房客户院校、企业 90以上的高品质、大户产品成为市场稀缺 地块周边均是较为成熟的居住社区，并形成了一定的商业氛围 3竞争环境分析 区域现有直接竞争压力弱 周边项目将相继面市，后市压力大 以“只攻击区域市场”和“快速上市”作为主要的抗竞争手段4企业愿景 安全回笼项目投资 要求正常的回报率 以项目品牌打造企业品牌定位 欧洲大学城 根据前期大

2、量的市调数据和环境分析，依托项目自身所处的地理位置优势，我们认为： 的建筑尺度与人文气质非常适合本项目，可作为整体开发理念和产品定位思路。一、对大学城的理解1中国 若干大学集中的新开发区缺乏有机的联系2国外 城市与大学浑然一体资源共享，结合紧密1有重要的大学 众多的特定人群高知阶层（教师、学生）二、大学城的特质2特定的文化消费和需求 活跃的文化消费 个性化商业消费3特定的硬件设施 建筑有设计感、历史感、文化感 空间尺度比较亲和、比较紧凑4环境氛围 环境安静、休闲、亲近自然 生活气息宁静、恬适5文化艺术资源丰富 文化资源图书馆、电影院 艺术资源美术馆、剧院、音乐厅（音乐广场） 公共艺术雕塑、壁画

3、、建筑小品参考图片海德堡咖啡广场广场附近的街道小型博物馆小镇建筑参考图片小镇露天广场小镇建筑参考图片小镇商业咖啡小店参考图片剑桥水岸临河而居参考图片牛津街道古韵海德堡参考图片俯看海德堡牛津一隅参考图片小镇概貌小镇概貌参考图片小镇景观小镇景观参考图片小品雕塑参考图片参考图片参考图片建筑风格设计建议参考图片参考图片参考图片参考图片参考图片参考图片三、本项目的产品方向 人文艺术知识之城根据以上调查分析，本项目的产品研发方向可定为：1功能区域划分 沿河景观绿化带及休闲（主题）商业区 欧洲文化小镇 高知花园住宅 校园经济配套服务区校园经济配套服务区高知花园住宅欧洲文化小镇沿河景观绿化带及休闲商业区功能区

4、域划分示意图2住宅产品类型划分建筑形态房型层高（m）单套面积（）结构形式套内布局配比（）其他4+1电梯花园洋房4房、3卫以上3.23.5180240板式带复式15一梯两户6+1电梯洋房34房23卫3.03.2140180板式带复式25一梯两户11层电梯复式公寓23房2卫2.93.0100130板式带复式30一梯两户16层板式电梯公寓23房12卫2.93.090120板式平层15一梯两户16层投资型小户型公寓标间2.82.93060板式通廊式154梯16户或6梯18户3商业产品类型划分 滨河独栋休闲商业别墅 欧洲文化小镇个性商业街区 校园经济及社区配套服务商业4公建设施 泛会所 小广场 运动设施

5、街头运动区域（滑板、街头篮球、自行车） 健身房第二部分 目标市场定位与分析我们的客户在哪里，都喜欢些什么市场支撑第二部分1住宅部分根据前期的市场调查分析，本项目有以下5个主要客户来源：1） 区域内各大型院校及科研企事业单位人员2） 区域内追求品质生活的换房者3） 对“城南居住”具有强烈认同感的高收入者4） 发展商系统内部的购房者5） 第一居所置业的知识白领2商业部分 滨河独栋休闲商业别墅品牌餐饮 欧洲文化小镇个性商业街区特色店、文化商业、个性原创店 校园经济及社区配套服务商业中型超市、小型电影院、快餐店、药店等3商业后期经营性活动 小众艺术节 中小型文化专题演出 定向招商引进 相关文化资源导入

6、第五部分 营销策划卖房子，更是出售一种生活方式指标控制及产品风格控制第三部分一、项目规划指标控制1容积率的选择容积率楼面地价（元/）1.617701.815702.014202.21290 楼面地价一般控制在销售价格的1/3左右 按现有的规划条件和产品定位，容积率太高会对产品品质造成影响 考虑规划局审核时的变化因素 因此，建议容积率控制在1.82.0之间。2建筑与商业面积配比住宅部分8590商业部分1015二、产品风格控制 项目特质决定了其产品绝非市场中的泛泛之辈，高品质的人文居住社区将是项目产品研发的必然选择： 欧洲现代与传统建筑元素相结合 富含高科技的建筑 智能化建筑这已成为建筑发展的趋势

7、，市场的必然需求1产品定位研发2、关于建筑的摆放问题 围合建筑的外围单位，接受度低，高品房冲击价格困难； 因此，行列式、底层架空的规划布局，将增强项目均好性，避免冲击价格高峰的高难度，并给予中央景观支持。 同时，以由南至北、由低到高的顺序摆放建筑，既保证天际线的美观，也能利用高层建筑有效降低外围主要道路所产生的噪音污染，利于营造舒适恬静的居家生活氛围。3、关于建筑风格 川西风、欧陆风并不符合本项目沉稳、内敛的社区气质； 以北欧现代风格，结合科技化的建筑材料和智能化配套设施，将能体现项目独有的气质和品质感。4、关于景观、环境 消费者对景观、环境为产品第一敏感度，是产品营造的重要指向；区域消费者非

8、常接受通透式景观；消费者对人工水景（湖泊、喷泉、小溪）敏感度呈下降趋势，但区 域内对水景应用较少；环境在预售期间的渲染和功能的可说性非常重要。 充分利用沿江安河50米宽绿化带，设计大景观，文化景观，建议整个开发先从河滨公园的设计与建设入手（成都置信丽都花园有先例），邀请区域知名艺术家、雕塑家、建筑师共同参与打造一处高品味的艺术公园而非一个简单的沿河绿化带，并且设置长距离的户外木甲板休闲栈道，拉开其商业环境与周边商业项目的差距，吸引较为高端的大城南消费人群。其未来对于沿河的高端主题商业及整个社区的销售的现场情景拉动将产生难以估量的推动力。5、关于朝向 顾客对朝向较敏感；并随客群年龄增加而递增、随

9、产品品质 的增加而递减； 顾客对东西向有3040的接受率，但有35的价格衰减； 顾客对全北向房接受率极低；需找寻特殊的客群（如廉价房、投资客等） 因此，住宅尽量以南北向摆放，但全北向单位需要摆放投资型产品。 6、关于住宅室内的空间变化 消费者对跃层/复式（特别是小跃层/复式）有极高的接受度； 供给方面，受成本和公摊限制，一般跃层主要为大面积和楼宇 顶层； 空间变化和私家园林应合理结合； 因此，在严格控制成本和公摊的前提下，可多做复式，附加花园，化减小高层电梯公寓销售压力。7、关于私家园林景观 有入户回廊、空中花园、屋顶花园、一层花园、私家架空花 园等形式； 私家园林是户型和景观的结合，有足够的

10、消费敏感度； 私家园林的形式复杂多变，结合空间变化，可形成品种繁多 的新产品； 通过大进深设计，可化减成本过高的压力； 目前消费者对1层花园、屋顶花园有广泛的接受度。对入户花 园、空中花园有一定的认知度。 因此，以私家园林作为产品的重要附加方向，中品以上的住宅单位，凡有景观支持的，都应将景观阳台调整为空中花园。8、关于阳台 常规12001800阳台并无任何兴奋点； 一步式（900）阳台成本极为低廉，作为物业附加赠送对促销 非常有利； 景观阳台调整为空中花园（L型、21003300、反梁）有足够 的兴奋度，成本有限； 因此，可考虑放弃全部常规阳台。 低端消费者对外配套敏感，而高端消费者对内配套敏

11、感； 业主并没有会所消费习惯，成都住宅小区会所普遍经营惨淡； 销售面需要对会所有一定的说法； 因此，设计中，对公建的体量尽可能的“减少到趋于0”，可引入泛会所概念，或改变形式，与环境结合等。9、关于配套和公建1、外观： 采用现代欧洲（新德式、荷兰或西班牙）低密度住宅的流行设计风格，小高层部分采用现代简约主义结合科技派风格。2、色彩： 采用现代欧洲建筑风格, 简约、时尚、低调，用材精良；外观色调采用较为高雅深色调，例如：深咖啡、深驼色、赭石色等；增加环保技术及高新材料的应用 ，增强建筑的历史感。3、细节： 空调外机位应统一从设计角度进行美化及隐蔽，入户区域可考虑采用沿海比较流行的入户花园设计，大

12、户型及顶层复式均可考虑大露台及屋顶花园，酒店式公寓或11层电梯公寓可考虑将传统电梯改为观光电梯，避免沉闷的同时大幅提升项目的品质感。 三、具体指标1建筑1、外墙材料： 外墙建议以质量较好的涂料为主，不同部位的色彩及喷涂工艺应有所不同以形成较为丰富的表面肌理效果，建议部分结合石材、面砖、木质材料的搭配，以期形成丰富的立面风格，小高层可适当采用金属型材作为结构材料，可运用屋顶飘板等手法丰富建筑风格。2、建筑部品： 建议入户门采用高质量金属防盗门，采用塑钢门窗，3、弱电： 有线电视光缆入户，电话IDD接口，宽带接入10M入户材料及装修标准21、绿地： 景观设计建议采用现代欧洲流行的自然派设计手法，形成统一的、一体化的绿地系统，建议部分楼体底层架空以保证绿地及景观的整体性、连续性。2、水景： 根据对整体投资规模及日后运营成本的控制，不建议设计大面积的水景，建议在水景设计中强调相对集中性、多运用活水，注意水系的整体性，争取处处见水，小中见大。并可考虑合理的对江安河水进行利用。3、小品： 建议采用设计感比较强的现代欧洲小品设计手法，强调设计的整体性，强调细节。景观31、车位： 车位比按照1：1的标