传统小商品商圈定位及规划设计建议报告课件(PPT 44页)

1、定位及规划设计建议报告汇报稿第1页，共44页。目 录第一部分 项目定位分析一、项目整体定位二、项目经营分区三、项目招商可行性分析四、项目销售可行性分析五、项目经营风险分析第二部分 项目规划设计建议一、铺位形式及分割标准二、项目建筑规划及室内装修设计建议第三部分：项目销售均价制定及收益预算一、项目销售均价制定二、项目整体收益预算第2页，共44页。第一部分 项目定位分析1、项目整体经营定位5万平米常州传统小商品商圈升级版，现代化小商品批发采购中心本项目旨在打造现代化的小商品市场，从市场规模、建筑格局、业态布局、商户 质量及市场配套等各方面入手，进行市场升级，最终成为常州核心区小商品市场升级代表作。

2、第3页，共44页。 规模升级：5万平米常州核心区最大小商品批发采购中心；硬件升级：现代化商场式经营，中央空调、消防系统、升降电梯等现代化设备一应俱全；配套升级：仓储中心、物流中心、升降货梯等配套设施为市场经营提供便利；规划升级：进行科学的业态配比和经营分区，一改老市场杂乱、同质化经营现象；营销模式升级：本项目将在保持传统交易模式的基础上，创建网络平台，将现货交易、网络交易及代理加盟等多种交易模式有机结合，拓宽生意机会；管理升级：组建专业市场经营管理公司，引进具有成熟市场操作经验的的管理人才，为市场提供全方位服务。第4页，共44页。 2、项目经营定位SWOT分析1）优势和机会分析（SO分析）项目

3、地处小商品成熟商圈核心区域项目区域内有九龙小商品市场、金三角小商品批发市场等小商品市场，市场规模达28000平米，商户总数逾1200户，该部分市场经营稳定，商户总体实力较强，在常州及周边地区具有较大的知名度。老市场亟待升级改造常州现有小商品市场经营环境差、配套设施不完善、经营分散、缺乏统一的市场经营管理和推广，市场发展已进入瓶颈期。项目定位为现代化小商品批发采购基地，立足本地现有市场，从硬件设施及软件配套等方面进行升级改造，顺应市场需求。第5页，共44页。 项目所处区域交通便捷 项目位于青龙西路，周边公交系统较为完善，公交线路遍布常州市区的各个主要商业中心及居民集中区域，项目公交通达性强。另外

4、，本项目临近城市快速公交红梅新村站，附近人车流密集，从而使本项目拥有优越的地理位置及交通条件。常州市小商品消费基础庞大常州市辖5个区、2个县级市。截止2008年底，常州市常住人口（含在常居住半年以上的外来人口，扣除本地户籍人口外出半年以上的人口）总量达440.71万人，比上年末增加5.48万人，增长1.3%。2009年常州市完成社会消费品零售总额901.4亿元，增速居长三角16城市的第3位。小商品与人们的日常生活息息相关，常州市庞大的人口基数及消费能力为本项目立足常州，辐射周边的有力保障。第6页，共44页。 2）劣势和威胁分析（WT分析）项目周边现有小商品市场形象对本项目的影响提起九龙、金三角

5、市场，市民的第一反应就是：都是低档货、便宜；而商户则反映，档次高、价格贵的货不好销；由于九龙、金三角等老市场整体形象较差，无法承载商品档次的提升。导致九龙、金三角市场内的商家好货不好卖，消费者不愿来的恶性循环。逐步形成“低档市场”的形象。未来本项目建成后，难免会受到这些不良形象的影响。政府对本项目小商品市场定位认同度不高任何产业受到当地政府的认同或者支持就已经成功了一半，尤其是当今热点房地产业。而常州政府对本项目小商品市场的定位认同度并不是很高，这样一来，在本项目的开发过程中难免多走一些弯路，在一定程度上限制了本项目更好的发展。第7页，共44页。 清洋路高架桥的开通，导致万都义乌小商品城给本项

6、目带来一定的竞争压力万都义乌小商品城开业至今已一年多时间，虽然目前市场生意惨淡，采购客户稀少，在营业商铺不到一半，但其拥有足够大的市场规模，在市场配套方便占有一定的优势，加上万都义乌乃常州市政府重点支持的项目，能享受一定的税务优惠政策，更具有义乌品牌的优势。然而，市场东侧的青洋路高架桥即将开通，届时该市场在经营状况上定能出现一定的好转，将在一定程度上分享本项目的采购客户流，从而与本项目形成强有力的竞争关系。第8页，共44页。 3、项目经营业态定位1）业态定位大众化小商品+服装鞋包的批发与零售2）各业态经营品种分析业态经营品种小类范例日用百货家居清洁用品家居清洁用品（洗洁精、清洁剂、洗衣粉等）个

7、人清洁用品洗发水、沐浴路、牙膏、牙刷等纸品纸巾、尿布、妇女卫生用品第9页，共44页。 业态经营品种小类范例日杂百货厨房用具杯壶、餐具、一次性用品、厨房用品（锅、刀、碗、筷子等）清规用具衣架、衣刷、衣罩、储物袋、衣刷、熨衣板，熨衣配件、洗衣球、洗衣袋等清洁用具拖把、垃圾桶、盆桶、门垫等浴室用具镜子、梳子、沐浴球、挂钩等雨具雨衣、雨伞等一次性用品一次性杯子、塑料袋、一次性筷子等劳保用品安全帽、口罩、手套、安全带、工作服等酒店用品酒店清洁用品、酒店餐具、大堂用品、客房用品、餐饮设备、酒店厨房设备等第10页，共44页。 业态经营品种小类范例大针织床上用品被子、枕头、席子、蚊帐等窗帘布艺窗帘、电器套等布

8、艺制品等小针织内衣文胸、内裤睡衣睡衣毛巾毛巾袜子袜子服饰配件领带、领结、领夹、方丝巾、围巾等电器日用小电器电话、吹风筒、小电扇等厨用电器电饭锅、电磁炉等家电类电视、DVD机、音响等第11页，共44页。 业态经营品种小类范例工艺品钟表电子表、手表陶瓷品艺术(陈列)陶瓷等花艺干花、花瓶相框画框相框、画框文物古玩字画、古董等珠宝玉器珠宝、乐器玻璃制品水晶球、玻璃杯等水族鱼缸、水草等喜庆用品节日装饰品、婚庆用品对联、礼炮、利市封饰品服装配饰领带、丝巾、围巾、帽子、手套等首饰、头饰、挂件胸花、手机链、发夹、太阳镜、手链、项链等第12页，共44页。 业态经营品种小类范例小五金电器附件开关、插座、灯炮等工具

9、类电钻、螺丝刀、扳手、钳子等五金配件螺丝、钉子等家庭防护锁玩具毛绒玩具公仔、布娃娃等电动玩具四驱车、遥控车、遥控飞机等塑料玩具模仿玩具、卡通模型文体用品体育用品球类、拍类、健身器材、其他办公文具文件夹、文件袋、订书机等学生文具本子、笔、小黑板、笔盒等婴幼用品/童装婴儿服饰婴儿衫、婴儿裤、婴儿袍、连体内衣等婴儿用品婴儿鞋/帽、婴儿袜、围兜/口水肩/尿裤/抱毯、睡袋/婴儿被/婴儿床、摇篮等童装三岁以上小孩服装鞋第13页，共44页。 业态经营品种服装男装：男正装（西装衬衣）、男休闲装、男运动装、男式青少年潮流装；女装：女正装（上班族穿的西裤衬衣）、女休闲装、女运动装、女式青少年潮流装；中老年装：中老

10、年人休闲服装；其他：唐装、婚纱等；鞋一般包括男装皮鞋、男式休闲鞋、女潮流鞋、女式休闲鞋、童鞋、运动鞋、布鞋、拖鞋等；箱包一般包括旅行箱、公文包、休闲挎包、手袋、背包、夹包、钱包、皮带等。第14页，共44页。 4、项目辐射商圈定位1）小商品类：核心商圈：常州市城区及下辖乡镇440万人口消费市场次级商圈：毗邻常州的其他周边县市及其乡镇，如镇江丹阳、扬中，苏州江阴等第15页，共44页。 业态常州市场辐射范围服装、鞋常州本地以及区域内零售餐具厨具、化妆品、喜庆用品、文体用品、窗帘布艺、小针织、副食品 主要以辐射本地为主日常用品、劳保用品、塑料制品、酒店用品、饰品、花艺、玩具、小电器、小五金、床上用品、

11、箱包皮具以常州本地客户为主，并能辐射到周边县如溧阳、金坛、江阴、丹阳、扬中等区域设定依据1：目前常州小商品辐射范围主要局限为本地，部分业态辐射能力有一定差异。第16页，共44页。 设定依据2：常州周边同类地级市均有较成熟的批发市场，市场辐射商圈仍以本地为主，与常州市场形成鼎足之势。本项目商圈范围将受竞争环境的影响，很难有大的扩展。业态分类镇江苏州无锡餐具厨具镇江地区苏州地区无锡地区、少量江阴市日常用品镇江地区苏州地区无锡市、江阴及苏北地区劳保用品镇江本地苏州地区无锡地区、苏北地区化妆品镇江本地苏州地区无锡本地饰品镇江地区苏州地区无锡地区、苏北地区文体用品镇江地区苏州地区无锡地区玩具镇江地区苏州

12、地区无锡本地小电器镇江地区苏州地区床上用品镇江地区苏州地区无锡市小针织无锡地区第17页，共44页。 2）服装鞋包类：核心商圈： 市区居民零售采购消费次级商圈： 下辖县镇经营户批发采购设定依据：常州九龙市场服装类业态主要以零售为主，主要目标群体为本区域居民，批发份额仅局限在下辖乡镇的部分服装经销商：常州距离杭州、上海、常熟等服装鞋包一级批发市场距离较近，将对本项目的服装类业态形成打压之势，本项目该类业态无论从价格、款式、商品更新速度都无法跟一级市场抗衡。因此，未来市场辐射只能局限在本地，并且批发份额占比将相对较少。第18页，共44页。 经营品类批零比例零售客户批发客户批发零售客户地区采购交通方式

13、客户地区客户群采购方式说明采购交通方式男装5%95%常州市各个辖区、县、乡镇公交车、自驾摩托车、电动车扬中、小河、 湖塘、 新桥、 等小批发商、零售店、百货店送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主自驾车、公交车、长途客车男装5%95%常州市各个辖区、县、乡镇公交车、自驾摩托车、电动车扬中、小河、 湖塘、 新桥、 等小服装店送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主公交车、长途客车女装5%95%常州市各个辖区、县、乡镇公交车、自驾摩托车、电动车扬中、小河、 湖塘、 新桥、 等服装零售店、百货店送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主自驾车、公交车、长途客车女装5%95%常州市各个辖区、县、乡镇公

14、交车、自驾摩托车、电动车扬中、小河、 湖塘、 新桥、 等服装零售店、百货店送货、电话订购、上门采购，以上门采购为主自驾车、公交车、长途客车第19页，共44页。第三部分：项目销售均价制定及收益预算一、项目销售均价制定1、销售均价制定原则通过本地同类市场商铺比较；通过本地同区域市场商铺比较；根据租金来确定合理的铺位价格；商场内部根据人流走向、客户消费心理来确定各个铺位的价值；预留升值空间，吸引投资客购买。第20页，共44页。2、商场部分价格制定1）以九龙、金三角老市场租金作为参照标准：使用面积租金（元/月）建筑面积租金（按其70%的使用率换算）按8%的租金回报率返算对应售价（元/）金三角市场一区最

15、高租均租金1208412600最低租金90639450九龙市场最高租均租金12587.513125最低租金64456750第21页，共44页。将九龙、金三角老市场与我项目比较，进行分值预算评估类比项分值九龙、金三角老市场本项目人流量1298车流量776商业规划715业态组合746商业氛围1088区域发展潜力715市场管理817建筑形态726交通通达度947区域常住人口966辐射范围846目标客户消费能力946总计10051 76第22页，共44页。九龙、金三角老市场一楼平均售价=（12600+13125）/2=12863元/本项目与老市场分值

16、相比高25，按每分247元计（12863/51=247），推算：本项目一楼平均实际售价：19152元/第23页，共44页。2）以常州目前在售专业市场售价作为参照：常州在售专业市场的售价参照：楼盘名称楼层公开售价（元/m2）实际售价（元/m2）美吉特科技五金城1层1258095602层695052823层55954252银河湾电脑城4层5000022000高力常州国际汽车博览城1-3层连体销售70005880中国湖塘纺织城1-2层连体销售1500010350新阳光国际食品城1-3层连体销售85006460第24页，共44页。目前常州在售专业市场项目中，仅美吉特科技五金城、银河湾电脑城两个项目各层

17、独立销售。其他项目均为1-2或1-3层连体销售项目，跟本项目差异较大。银河湾电脑城售价1楼达到10万元，而目前租金只有200元/月，推算回报率只有2%，既不符合常州整体商铺价值规律，也不符合其租金回报规律，本项目价格测算也不考虑。因此仅以美吉特科技五金城为参考：第25页，共44页。常州在售专业市场与本项目分值评估：类比项分值美吉特科技五金城本项目人流量1228车流量726商业规划735业态组合746商业氛围1017区域发展潜力735市场管理836建筑形态746交通通达度967区域常住人口926辐射范围835目标客户消费能力945总计1003772第26页，共44页。根据美吉特科技五金城测定本项

18、目价格：本项目与美吉特科技五金城相比，分值高35分，按一楼（美吉特实际售价为9560元）每分258元计：本项目一楼实际售价：18576元/第27页，共44页。综合以上两项测评，初步判断本项目一楼实际销售均价为：18864 元/（19152+18576）2=18864元/第28页，共44页。3）S1，S2两栋商场一楼均价确定:S1、S2两栋商业分值测评：类比项分值S1S2本项目人流量128.57.58车流量76.55.56商业规划7555业态组合7666商业氛围107.56.57区域发展潜力7555市场管理8666建筑形态7666交通通达度9957区域常住人口9666辐射范围8555目标客户消费

19、能力9555总计10075.568.572第29页，共44页。通过上表分值测算可以看出，S1商业比S2高7分，项目商业一楼均价18864元/，推算每分为262元，则S1S2一楼均价为：价格（元/）S1商业19781S2商业17947整体一楼均价18864第30页，共44页。4）项目商场部分各区域均价确定：S1商业各楼层价格制定：注：采取两年或者三年返租模式销售公开售价楼层销售面积销售均价（元/）销售总价（万元）一层70571978113959二层74241483611014三层7424111278261合计219051517233234第31页，共44页。楼层按8%回报率返租三年公开发售价格（

20、元/）按8%回报率返租两年公开发售价格（元/）实收均价（元/）一层260282354919781二层195211766214836三层146411324611127（为使目销售收益最大化，各楼层按差价最低值0.75测算）第32页，共44页。S2商业各楼层价格制定：采取两年或者三年返租模式销售公开售价楼层销售面积销售均价（元/）销售总价（万元）一层5024179479017二层5263134607084合计1028716101楼层按8%回报率返租三年公开发售价格（元/）按8%回报率返租两年公开发售价格（元/）实收均价（元/）一层236142136517947二层177111602413460第3

21、3页，共44页。3、社区商业部分均价确定1）以项目周边在售社区商业的售价为参照体系以上三个社区商业为本项目周边在售社区商业，与本项目同处相同的区域商圈内，具备一定的代表性及参考价值。楼盘名称楼层公开售价凯旋城1-2F连体销售10000新城尚东区花园1-2层连体销售13000-15000东方明珠花园（商铺）1、2层连体销售15000第34页，共44页。2）分值预算售价法类比项分值（分）凯旋城新城尚东区东方明珠花园本项目项目消费基础109776人流量151011912商业氛围15910812交通通达度131011911宣传推广力度73445商铺使用率101010109营销策略对价格影响42332商

22、业规划64454商户资源64445区域发展潜力106677项目建筑形象43332总计10070736975第35页，共44页。 凯旋城实际销售价格与分值的比10000/70，可以计算出，凯旋城其所得分值对应售价标准为143元/分。按照凯旋城与本项目分值比较，相差75-70=5分，则本项目一楼参考售价为：10000+（1435）=10715元/（参考销售价格一）第36页，共44页。新城尚东区实际销售价格与分值的比为15000/73，可以计算出，新城尚东区其所得分值对应售价标准为205元/分。按照新城尚东区与本项目分值比较，相差75-73=2分，则本项目一楼参考售价为：15000+（2052）=15410元/（参考销售价格二）第37页，共44页。东方明珠花园实际销售价格与分值的比为15000/69，可以计算出，东方明珠花园其所得分值对应售价标准为217元/分。按东方明珠花园与本项目分值比较，相差75-69=6分，则本项目一楼参考售价为：15000+（2176）=16302元/（参考销售价格三）第38页，共44页。3）本项目社区商业